A vida de um síndico não é uma tarefa fácil. Um dos seus deveres é cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, art. 1.348, IV, do Código Civil. Tem-se em mente que o síndico é o guardião da normatização interna do condomínio.

A convenção do condomínio, nos dizeres de Caio Mario da Silva Pereira, “é o estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, que atente a convivência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atrito”. PEREIRA, Caio Mario da Silva, – Condomínio e Incorporações, 10 ed. Rio de Janeiro, Forense: 2002, p 123.

Nesse contexto, a vontade coletiva se encontra corporificada na convenção, melhor dizendo, os interesses é impostos por limites, não podendo deles se eximir.

Dentro desses limites impostos internamente (convenção), é de extrema importância que o síndico tenha o conhecimento para o exercício desta função. Caso ao contrário, a ausência de preparo pode gerar conflitos de interesse e não ser respeitado dentro da coletividade, inclusive, responder pelos seus atos e omissões.

De outro lado, temos o regimento interno, cuja função é disciplinar o dia a dia condominial, tem um caráter mais administrativo, sendo um manual da conduta. Exemplo: regular sobre as áreas de lazer, horário de silêncio, recolhimento de lixo, regras de utilização dos elevadores, e por ai vai.

Neste diapasão, deve o síndico então informar os destinatários (condôminos) sobre as regras ali constantes no condomínio, para cumprirem e fazer os termos. O alcance dessas regras não se impõe somente aos condôminos, aplica, também, a todos aqueles que por qualquer razão mantenha vínculo com a edificação, por exemplo: visitantes, empregados, locatários, entre outros.

Em relação ao locatário, este merece um pouco mais de atenção, vez que, por não ser condômino (proprietário), na maioria das vezes, se adentra ao imóvel sem saber quais são as regras básicas que regem o condomínio. Isto pode gerar conflitos com o síndico ou condomínio, não obedecendo à coletividade condominial, o que ao final gera consequências.

O melhor caminho a se fazer, logo no início de um novo locatário, é ter o síndico a responsabilidade de chamá-lo para conversar e informar todas as regras básicas da convenção e do regimento interno, entregando à ele a cópia. Esse papel do gestor é de extrema eficiência, pois transparece o interesse da coletividade e o seu dever de informação.

O síndico, mesmo cumprindo com seu dever de informar o locatário sobre as regras de convivência condominial, o mesmo, de forma inconveniente ou não, descumpre. Nesses casos, o gestor deverá se atentar para a situação ao caso e posteriormente enviar notificações ou multas.

Nessas situações de desobediência, deverá avaliar primeiro a infração e se basear no regimento interno de uma determinada cláusula que infringiu. A advertência neste caso deverá ser encaminhada ao locatário, bem como recomenda-se que o síndico também envie/informe o condômino, sobre o que está acontecendo dentro de sua propriedade.

Caso aconteça reiteradamente a infração, passe-se a aplicar multa. Entretanto, como a unidade imobiliária pertence ao locador (proprietário), é de responsabilidade dele pagar. Para tal atribuição recair sobre o locatário, recomenda-se ao locador abrir uma cláusula sobre a responsabilidade do inquilino em eventuais multas impostas.

As consequências destas irresponsabilidades podem gerar a rescisão do contrato, por não ter o locatário cumprido com seus deveres, conforme o art. 23, inciso X, da Lei 8.245/91:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(…)

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

Neste sentimento é o entendimento dos seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA NESSE SENTIDO. MULTA POR INFRAÇÃO APLICADA PELO CONDOMÍNIO. DIREITO DE REGRESO DA LOCADORA CONTRA A LOCATÁRIA. DISCUSSÃO DO FATO DE SER DEVIDA OU NÃO A APLICAÇÃO QUE DEVE SER DIRIMIDA JUNTO AO CONDOMÍNIO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VISLUMBRADA.

O julgamento antecipado da lide, por si só, não caracteriza cerceamento de defesa, se não ficar comprovado que a prova era o mesmo pertinente para o deslinde da controvérsia e pudesse alterar o julgamento da causa. Cláusula contratual expressa que prevê a responsabilidade da locatária por alguma das despesas do imóvel, tais como IPTU, consumo de água, energia elétrica, gás e condomínio. Conclusão de que não tais despesas incluídas no valor do aluguel. Se a locadora é cobrada pelo condomínio em relação à multas por infrações cometidas pela locatária, o direito de regresso é claro, sendo que eventual incorreção da aplicação da penalidade deve ser discutida ao condomínio. Se não se vislumbra o enquadramento da conduta da parte em quaisquer das hipóteses do art. 17 do CPC, não se há de falar em litigância de má-fé. Recurso desprovido. (Grifo nosso).

(TJ-SP – APL: 0016938932009826048 SP 0016938-93.2009.8.26.0248, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 11/06/2013, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/06/2013).

PROCESSUAL CIVIL. AS COBRANÇAS DE COTAS CONDOMINIAIS E MULTAS DECORRENTES DE INFRAÇÕES DEVEM SER FEITAS AO PROPRIETÁRIO DO BEM, POIS É COM ESSE QUE O CONDOMÍNIO TEM RELAÇÃO JURÍDICA. MANUTENÇÃO DO DECISUM.

1. Recurso contra sentença de procedência em ação de cobrança; 2. Insurgência contra adição de multa por infração de normas condominiais; 3. A locadora responde por todo o débito, podendo exercer direito de regresso contra a locatária; 4. Improvimento. (Grifo nosso).

(TJ-RJ – APL: 00204161120108190203 RIO DE JANEIRO JACAREPAGUA REGIONAL 2 VARA CIVEL, Relator: ADOLPHO CORREA DE ANDRADE MELLO JUNIOR, Data de Julgamento: 17/04/2013, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/04/2013).

Atentar-se a esses tipos de situações é extremamente necessário, tanto para o locador que dispõe sua propriedade para o uso de terceiros, bem como o gestor condominial na sua obrigação de informar os deveres do locatário perante o condomínio, tornando a convivência pautada na ética.

EM ASSEMBLEIA O LOCATÁRIO PODE ASSISTIR? OU TER DIREITO A VOTO?

Essa é uma questão que já foi abordada em um artigo anterior, entretanto merece atenção novamente.

O art. 1.335, inciso III, do Código Civil, descreve que:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

(…)

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

O artigo acima usa o substantivo masculino condômino, que no termo jurídico diz respeito ao proprietário de algum bem. Este, quando dispõe de sua propriedade para algum fim (locação), passa a exercer a posse indireta sobre o bem, cedendo temporariamente o uso.

Já a posse direta é exercida pelo locatário, se comprometendo a resguardar a propriedade e demais faculdades inerentes ao domínio pelo contrato de locação.

Em que pese haver entendimentos contrários, o qual respeitamos ao máximo, nossa opinião é no sentido de que não há vedação legal do locatário assistir a assembleia ou ter seu direito ao voto, entretanto com ressalva que pode dispor o regimento interno.

Para nós, assistir a assembleia sem se manifestar, é plenamente possível, pois não estará interferindo. Entretanto, para que o locatário expresse suas vontades em assembleia por meio do voto, o meio usual recomendado é valer-ser pelo uso da procuração, instrumento pelo qual uma pessoa recebe poderes de outra para representar em atos do interesse do mesmo. O regimento poderá exigir que a procuração tenha firma reconhecida.

O LOCATÁRIO PODE SE CANDIDATAR A CONSELHEIRO OU SÍNDICO DO CONDOMÍNIO?

A lei expressamente descreve que qualquer pessoa poderá ser síndico, caso a convenção não dispuser no sentido contrário. Art. 1.347, do Código Civil:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. (Grifo nosso).

Da expressão “poderá” que se extrai da letra da lei, traz o sentido de liberdade para a convenção disciplinar sobre a questão em comento.

Este é o ensinamento de Hamilton Quirino Câmara, “Pela simples leitura do texto, verifica-se que o síndico poderá ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Poderá ser um estranho, não morador no condomínio e que exerce as funções profissionalmente, um locatário, ou até mesmo um empregado do edifício. Não obstante, a convenção poderá limitar a eleição de síndico aos condôminos, e até mesmo a condôminos moradores do condomínio”. CÂMARA, Hamilton Quirino, Condomínio Edilício: Manual prático com perguntas e respostas. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris.2004. Pág. 231.

No mesmo sentido é a questão referente ao locatário ser conselheiro fiscal, só havendo impedindo caso a convenção disponha. Cita-se o artigo 1.356, do Código Civil:

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

LOCATÁRIO E SUA RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS

O art. 1.336, inciso I, Código Civil, descreve que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

As despesas compreendem as ordinárias e extraordinárias, de obrigação do condômino, que vimos que é o proprietário da unidade imobiliária no caso do Código Civil. Entretanto, a Lei do Inquilinato nº 8.245/91, divide os deveres entre o locador e locatário nas despesas.

Primeiro, despesas ordinárias são aquelas que se repetem mensalmente e que é de obrigação do locatário, conforme do art. 23, inciso XII, da Lei 8.245/91:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(…)

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

• 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

1. a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
2. b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
3. c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
4. d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
5. e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
6. f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
7. g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
8. h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
9. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Despesas extraordinárias são aquelas que não se referem nos gastos rotineiros, podendo ocorrer em eventos imprevistos, as quais devam ser deliberadas em assembleia geral extraordinária, tendo como obrigado a contribuir o locador, conforme art. 22, inciso X:

Art. 22. O locador é obrigado a:

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

1. a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
2. b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
3. c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
4. d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
5. e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
6. f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
7. g) constituição de fundo de reserva.

Portanto, a regra do Código Civil demonstra que é dever do condômino contribuir para as despesas, entretanto, quando há relação entre locador-locatário, há divisão nesta obrigação, como demonstrado.

Nesse sentido é o julgado do Tribunal de Justiça do Amazonas:

APELAÇÃ CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA PROMOVIDA PELO LOCADOR CONTRA O LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 23, XII E 25 DA LEI Nº8.245/1991. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.

8. I. O condômino ocupante do imóvel, neste caso o locatário/apelado encontra-se responsável pelo pagamento das taxas condominiais, não somente por força do que estabelece o contrato de locação (v. fls. 14/15), mas também por haver expressa previsão legal (art. 23, XII, da lei nº 8.245/1991), sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança de despesas de condomínio.

II – Outrossim, no seu artigo 25, mencionada lei conferiu ao locador o direito de cobrar as despesas ordinárias de condomínio juntamente com o aluguel do mês a que se refiram, tornando claro que tal cobrança, na verdade, trata-se de mero reembolso daquilo a que o locador está obrigado perante o respectivo condomínio.

III – O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em vários julgados, sedimentou o entendimento de que a cão de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário (locador) como contra o locatário, por estar no uso na coisa. (Grifo nosso).

IV Apelação conhecida e provida.

(TJ-AM – APL: 06143762920158040001 AM 0614376-29.2015.8.04.0001, Relator: João de Jesus Abdala Simões, Data de Julgamento: 10/10/2016, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 10/10/2016.

E O FUNDO DE RESERVA?

Está é a reserva do condomínio, tendo caráter preventivo para enfrentar situações emergenciais, imprevistas no orçamento anual, garantindo uma sustentabilidade financeira ao condomínio.

A sua instituição não é obrigatório, vez que o Código Civil não previu tratou do tema, entretanto, o fundo de reserva pode ser criado pela convenção, regimento interno, ou por deliberação da assembleia.

Em que pese não ser obrigatória, é de extrema importância que o condomínio tenha que arrecadar o fundo de reserva, para ter segurança nas situações inesperadas, fortuitas, entre outras.

Deste modo, não cabe ao síndico se valer do fundo para pagar despesas ordinárias, o qual não é a finalidade. Entretanto, caso seja a última necessidade de se utilizar do fundo, deverá posteriormente retornar ao estado anterior.

Caso haja a obrigatoriedade do pagamento, quem é o responsável, o locador ou locatário?

Os artigos 22 e 23, da Lei nº 8.245/91, divide a responsabilidade de cada.

O locador é responsável pelo pagamento da constituição do fundo de reserva, por ter o caráter de despesa extraordinária, conforme art. 22, parágrafo único, alínea “g”.

O locatário tem a responsabilidade do pagamento de fundo de reserva nas situações em que, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alienas anteriores (despesas ordinárias), salvo se referentes a período anterior ao início da locação, conforme art. 23, parágrafo único, alínea “i”.

Conforme entendimento dos julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

Locação de imóvel residencial. Consignatória. Locatária que consigna valor locatício e discute a inclusão do fundo de reserva no montante. Cobrança que não se permite. Constituição do fundo de reserva que é de responsabilidade do locador. Exegese do art. 22, X e parágrafo único, g, da Lei n. 8.245/90. Não bastasse, o fundo foi criado em data anterior à celebração da avença para pagamento de indenização em data futura e incerta. Apelo improvido. (Grifo nosso).

(TJ-SP 10134852720178260011 SP 1013485-27.2017.8.26.0011, Relator: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 25/06/2018, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2018).

LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

Inadimplemento dos réus que motivou a incidência de multa contratual. Fundo de reserva que consiste em despesa extraordinária, de modo que não deve ser custeada pelos locatários. Confissão de dívida firmada entre a locatária e o condomínio que não tem eficácia perante o locador. Problemas na rede elétrica que padecem de verossimilhança, tendo em vista a inércia dos locatários por longo período de tempo. Indenização indevida. Recurso provido em parte.

(TJ-SP – APL: 00069929020138260011 SP 0006992-90.2013.8.26.0011, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 03/04/2017, 27ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data da Publicação: 03/04/2017.

É importante o síndico se atentar ao fundo de reserva, pois é de sua responsabilidade a gestão financeira do condomínio.

O LOCADOR PODE CONTINUAR USUFRUINDO DAS ÁREAS COMUNS?

A nosso ver, com base no princípio dos usos e costumes, não seria adequado o locador continuar usufruindo das áreas comuns, vez que dispôs de sua propriedade para terceiros, tendo este o direito da fruição enquanto locatário.

Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva, tendo como proibição alienar e gravar os bens em separado, de acordo com art. 1.339, do Código Civil.

Portanto, concluindo com todo raciocínio, a vida de síndico não é uma tarefa fácil. O auxílio de uma assessoria condominial é muito importante, fazendo com que a gestão seja eficiência e produtiva, bem como dando confiança na sua governança. As necessidades da convivência em coletividade devem ser observadas de perto, para que não de brechas a inobservâncias e desrespeitos as regras.