A Inspeção Predial foi trazida para o Brasil no ano de 1.999, através de um trabalho técnico apresentado no X Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – COBREAP, sendo que após esta data, os estudos sobre o tema foram aprofundados, novas técnicas foram introduzidas.
O Brasil possui mais de 7 (sete) milhões de unidades habitacionais em condomínios, e muitos deles apresentam problemas graves relacionados à falta de manutenção ou erro construtivo, não coincidentemente relatos de tragédias em condomínios têm tornando-se cada vez mais recorrentes, são incêndios, desabamentos, ruptura de cabos de aço de elevadores, queda de marquises, fatos que acontecem quase que diariamente Brasil a fora.
Muitos desses acidentes poderiam ser evitados se os síndicos e gestores condominiais realizassem com a frequência necessária uma inspeção Predial.
Falando especificamente no Brasil têm ocorrido frequentes acidentes estruturais, que podemos exemplificar: do Edifício Liberdade no Rio de Janeiro (2012), marquise em Goiânia (2014), Edifício Grand Parc em Vitória (2016), Edifício Andréa em Fortaleza (2019), marquise em São Paulo (2019). Graves acidentes, como os citados, assolam vidas e causam grandes prejuízos patrimoniais, sociais e ambientais.
As causas destes colapsos normalmente são complexas e podem envolver erros de concepção e projeto, vícios construtivos, falhas de utilização e falta de manutenção. No entanto, há um consenso de que estes colapsos poderiam ter sido evitados caso houvesse a prática da execução de vistorias e inspeções prediais periódicas e preventivas.
No Brasil, ainda existe pouca adesão à realização de inspeções prediais de maneira proativa e voluntária, normalmente estas só são realizadas de forma compulsória. A sociedade ainda não se conscientizou que, assim como o ser humano, as estruturas das edificações precisam ser avaliadas periodicamente para garantir sua “saúde”. Elas devem passar por manutenções preventivas e corretivas, como forma de manter seu adequado desempenho e garantir sua vida útil, prevenindo-se, desta forma, a ocorrência de graves acidentes e desabamentos que causam prejuízos a toda à sociedade.
A Engenharia Diagnóstica é um ramo da engenharia, e por meio dela são definidas as prescrições técnicas para o melhor desempenho da edificação e solução dos problemas. Dentro desse ramo da Engenharia insere-se a Inspeção Predial.
A inspeção predial baseada na norma ABNT NBR 16747: 2020 é fundamental na análise das condições gerais da edificação, de modo a verificar a necessidade de inspeções especializadas para aprimorar o diagnóstico de problemas complexos. Assim, é possível reduzir o número de acidentes estruturais e diminuir o prejuízo financeiro, preservando a edificação e a vida dos usuários.
DefiniçãoTécnica de Inspeção Predial
Até que em 2020, a ABNT publica a NBR 16.747, que fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, estabelecendo métodos e etapas mínimas para a atividade e se aplica às edificações de qualquer tipologia.
Enquanto não havia uma norma da ABNT tratando especificamente sobre Inspeção Predial era comum fazer referência à NBR 13.752 (Perícia de Engenharia na Construção Civil) e, para identificar o padrão de qualidade, à NBR 15.575 (Norma de Desempenho) e NBR 5674 (Manutenção de Edificações).
A NBR 16.747 faz referência a estas normas citadas e inclui também a NBR 16.280 (Reforma em Edificações) e a NBR ISO 5492 (Análise Sensorial), de modo que abrange as normas já conhecidas.
A inspeção predial é um procedimento que consiste na verificação profissional das condições de uso, operação, manutenção e funcionalidade do edifício. Ela tem como principal objetivo analisar o estado da obra e diagnosticar possíveis problemas na estrutura.
Principais causas e origens dos acidentes em Condominios
Fonte: IBAPE NACIONAL.
O gráfico resulta que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes são relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem relaciona aos chamados vícios construtivos, ou, ainda, anomalias endógenas.
Principais Normas relacionadas a Inspeção Predial
- ABNT NBR 16747:2020 – Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento.
- ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
- ABNT NBR 16280:2015 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas.
- ABNT NBR 13752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil.
- ABNT NBR 9050:2020 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos.
ABNT – NBR 16747:2020 – Específica de Inspeção Predial
A nova norma ABNT NBR 16747: 2020 define o grau de urgência, que é classificado de acordo com a correção de anomalias detectadas durante as inspeções prediais, sendo priorizada a correção de perdas de desempenho que ameacem a saúde do usuário e / ou segurança e / ou as funções do sistema predial.
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