Muitos síndicos têm recorrido a empresas que antecipam a receita total do condomínio a fim de ter mais segurança para honrar com todas as despesas previstas e aprovadas em assembleia.
Essa é uma realidade mais presente nos condomínios chamados ‘baixa renda’, que costumam ter uma inadimplência mensal superior a 20% (vinte por cento).
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Como funciona?
A garantidora faz um contrato com o condomínio e se obriga a depositar, após 1 ou 2 dias do vencimento do boleto, o valor integral da receita mensal, retendo, neste momento, o percentual combinado do deságio, que gira em torno de 3% a 10%, dependendo da negociação e do risco que o condomínio oferece.
A partir daí, a empresa garantidora assume os direitos de receber do condômino todas as ‘taxas’. É importante salientar, ainda, que nesta operação o condomínio renunciará aos juros (1% a.m.), multas (2%) e atualizações monetárias que teria direito sobre o valor das cotas em atraso.
Além disso, a empresa cobra uma ‘taxa de cobrança’ dos inadimplentes a partir de determinado tempo de atraso, chegando ao percentual de até 30% sobre o débito principal.
Quando vale a pena?
Cada condomínio deve avaliar a sua própria situação para determinar se esse tipo de negócio vale a pena ou não. Muitos, como dissemos, tem um índice de inadimplência alto e crônico, o que inviabiliza a prestação de serviços de qualidade aos moradores.
Por outro lado, na maioria dos casos o problema não é de inadimplência alta e sim de falta de gestão adequada da inadimplência. O síndico, conforme determinado pela lei (art. 1348, VII, do Código Civil) é o responsável por cobrar os inadimplentes. Dessa forma, é dever do síndico providenciar uma cobrança ativa, evitando que haja necessidade de se contratar esse tipo de empresa. Muitas vezes o problema é resolvido por se contratar escritórios de advocacia especializados.
A garantidora é para sempre?
Não necessariamente. Pode ser que o condomínio tenha passado por uma fase difícil em algum momento e teve de se socorrer em garantidoras. De tempos em tempos o síndico deve verificar o percentual de inadimplência do condomínio e reavaliar a necessidade de se manter a garantidora, tendo em vista o retorno do valor do deságio bem como dos juros, multas e correção monetária para os cofres do condomínio.
Cuidados necessários
Para a contratação desse tipo de empresa, visto que indiretamente aumentará as despesas do condomínio, o síndico deve convocar uma assembleia com pauta específica para:
– Autorizar a ‘sub-rogação’ dos direitos de recebimento para a garantidora;
– Fixar os limites dos percentuais de cobrança em caso de inadimplência;
– Apresentar a revisão da previsão orçamentária, fazendo constar o percentual do deságio, o que certamente impactará no valor final da taxa de condomínio.
Para os itens acima, bastará o quorum da maioria simples.
Fique atento!
Algumas empresas cometem abusos ao cobrar as ‘despesas de cobrança’, chegando até o patamar de 30%. Na verdade, o percentual razoável para cobrança de honorários de cobrança na esfera administrativa é de 10% (dez por cento) se a cobrança for feita por advogado, e de até 20% (vinte por cento) em casos judiciais. Nem o síndico e nem os moradores devem aceitar abusos cometidos por algumas dessas empresas.
Para a além dos pontos acima mencionados, é essencial que o síndico consulte um advogado especializado em condomínios de sua confiança, a fim de analisar o contrato na totalidade, impedindo que o condomínio fique refém de alguma garantidora.
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Autor:
Márcio L. Spimpolo
Advogado pós-graduado em Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário;
Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação pela UEA (Espanha);
Professor e Coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP;
Vice-Presidente da ANACON, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-12ª Subseção;
Apresentador do Programa ‘Condomínios Pelo Mundo’;
Diretor Regional IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário);
Sócio do escritório Spimpolo & Advogados Associados com ênfase em Direito Imobiliário Condominial;
Colunista das Rádios CBN Ribeirão Preto, Araraquara e São Carlos no quadro ‘Condomínio Legal’;
Colunista dos Portais Sindiconet, Síndico Legal e ACidadeOn.
