Comissão de Direito Condominial da OAB/DF
A Lei n º 14. 010/20, estabeleceu regras jurídicas específicas e transitórias e que teve vigência até 30 de outubro, afetando diversos ramos do direito, mas vamos nos fixar os reflexos no mundo condominial.
A assembleia condominial e a votação de itens de pauta poderão acontecer por meio virtual (art. 12, Lei n º 14.010/20). Inovação bastante importante, como sabemos reuniões e/ou julgamento virtuais estão sendo cada vez mais utilizado neste período.
Assim, diante do atual cenário, com as ferramentas necessárias é possível a realização da assembleia virtual. E vimos uma grande procura e adesão das comunidades condominiais em realizar as assembleias virtuais chegando ao patamar de 80% (oitenta por cento) nos quóruns de participação dessas reuniões.
A realização de assembleia em ambiente virtual não traz qualquer prejuízo, seja ao condomínio ou aos condôminos; ao contrário, viabilizará, em princípio, maior facilidade para a participação, inclusive daqueles com eventuais dificuldades de locomoção, a transparência e o registro fiel dos acontecimentos, vejo diariamente empresas ofertando os serviços, mas sempre importante a participação e orientação de um advogado para formalidades legais.
A assembleia virtual nos condomínios veio com termo para acabar e como ficarão essas assembleias após 30 de outubro 2020?
Sabemos que tramita no Congresso Nacional dois projetos que tratam acerca desse tema o PL 548/2019 (Senado) e do PL 2323/2020 (Câmara dos Deputados) e PL 5563/2020 Câmara dos Deputados), vejamos:
O PL 548/2019 – De acordo com o texto, o objetivo é permitir que os condôminos possam acompanhar as deliberações, votar, ter acesso ao teor do voto e justificação dos demais condôminos e, até mesmo, justificar o seu voto por meio da internet ou de outro meio idôneo escolhido pelo condomínio.
Segundo o artigo 1.353-A, incisos II e III do PL, a ferramenta deverá ser disponibilizada pela administração do condomínio, para permitir o acesso do condômino por meio de uma senha individual de acesso. O citado PL vem dinamizar e trazer maior facilidade na condução das assembleias quando necessário o quórum qualificado: alteração de convenção; mudança de fachada ou construção de outro pavimento ou edifício na área comum (artigo 1.343 do Código Civil); obras voluptuárias (artigo 1341, inciso I, do Código Civil).
O PL 2323/2020 – Permite as assembleias virtuais pós pandemia destacamos os art. 4º – que trata da manutenção da mesma (assembleia virtual) após o período da pandemia, se justifica pela possibilidade, as vezes, de condôminos não poderem participar pessoalmente das reuniões e as assembleias serem realizadas com um quórum baixo o que nem sempre representa a todos, sejam por trabalho ou outra necessidade, e diante da modernidade, hoje podemos participar de reuniões pelo diversos aparelhos eletrônicos.
- Leia mais: A Responsabilidade Civil Dos Porteiros Cpc¹.
O Projeto de Lei 5563/20 torna permanente a possibilidade de votação virtual nas assembleias condominiais, inclusive para eleição ou destituição de síndico, quando a vontade de cada condômino será igualada à sua assinatura presencial. A proposta tramita na Câmara dos Deputados e acrescenta um artigo ao Código Civil, vejamos a redação: “Art. 1.353-A. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos artigos 1.349 e 1.350, e a respectiva votação poderão ocorrer por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial”.
Assim, adoto a corrente de pensamento baseado na autonomia das partes, nas cláusulas abertas (do código civil) pela viabilidade e/ou possibilidade de se fazer as assembleias virtuais de forma livre e irrestrita.
A recomendação é que devido aos decretos com as restrições, e devidas a medidas para se evitar aglomerações e pelo estado de exceção que estamos passando pode o síndico sempre realizar o modelo virtual, desde que tomando todas as medidas necessárias para segurança jurídica dessa assembleia, uso de um sistema com possibilidade e auditoria dos votos e tomadas todas medidas de convocação e votação de uma assembleia presencial, vejo que esse modelo de assembleia veio para ficar e segue essa segue a tendencia da nova era da evolução da tecnológica e recomendamos sempre a orientação e consulta a um advogado antes dde se realizar a assembleia virtual.
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HENRIQUE CASTRO, advogado, professor universitário, Secretário-geral Adjunto da Comissão de Direito Condominial da OAB/DF, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Subseção Taguatinga/DF, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial CFOAB e Coordenador do MBA em Gestão e Direito Condominial da UNEPOS.
