A obrigação do registro da incorporação imobiliária surge no momento em que o incorporador decide realizar um empreendimento com a finalidade de vender suas unidades imobiliárias na planta, ou seja, em fase de construção.
E para que esse registro aconteça de forma tranquila e sem maiores exigências é necessário observar dois pontos importantes: o terreno e as documentações.
Terreno
Com a análise de compra do terreno que comporte o seu empreendimento, observando também a localização ideal, mais favorável para uma venda de sucesso, a incorporação imobiliária começa a se materializar.
Nesse momento será necessário fazer uma análise profundada desse imóvel, verificando se a sua matrícula está pronta para receber o registro da incorporação ou se será necessário fazer algum procedimento antes da solicitação do registro.
Posso citar como exemplo os seguintes pontos:
a) Adquiriu dois terrenos vizinhos e precisa fazer a unificação de matrículas?
b) Vai usar só uma parte do terreno, precisa fazer o desmembramento?
c) Precisa retificar alguma informação?
d) Será necessário regularizar a demolição da construção antiga?
e) Os dados dos proprietários condizem com a realidade atual?
f) Etc.
Analisar esses pontos é essencial para que possam ser realizados esses ajustes antes da solicitação do registro da incorporação, evitando assim, notas devolutivas (exigências) emitidas pelo cartório competente e dando mais celeridade ao registro da incorporação.
Documentação
A documentação que tem que ser entregue no cartório de registro de imóveis competente é a que está elencada no art. 32 da Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporação imobiliária.
Contudo, aqui nesse tópico eu quero elencar quatro documentos que são extremamente importantes e já quero deixar claro que a equipe de engenharia e a assessoria jurídica em todo o processo de incorporação tem que caminhar junto e muito bem alinhados.
Existem quatro documentos que são essenciais para o registro da incorporação, vejamos:
a) Alvará de construção: projetos arquitetônicos devidamente aprovados pelas autoridades competentes, assinado pelo profissional responsável e pelos incorporadores e com reconhecimento de firma;
b) Quadros da NBR 12.721: Cálculo das áreas das edificações, assinados pelo responsável técnico e pelos incorporadores, com firma reconhecida.
c) Memorial descritivo das especificações da obra projetada;
d) Informações das partes envolvidas e as certidões exigidas.
Essa documentação é extremamente importante, pois é nela onde vamos encontrar todos os detalhes do empreendimento, como por exemplo, fração ideal, quantidade de vaga de garagem, quantidade de unidades imobiliárias, o custo global da obra, etc.
Com a análise da documentação do imóvel realizada de forma correta e com toda a documentação das partes e da incorporação perfeitamente alinhadas, agora é o momento do seu registro fluir de forma tranquila e com celeridade.
Conclusão
O registro da incorporação imobiliária não é um procedimento simples de ser realizado, ele vai muito além de levar toda a documentação elencada no art. 32 da Lei 4.591/64 para o cartório de registro de imóveis competente.
Não pule etapas, esteja bem assessorado e vá cumprindo etapa por etapa até chegar à conclusão do objetivo final que é o registro e a autorização da venda das unidades imobiliárias na planta.
Nos próximos artigos vou falar mais sobre os tópicos aqui mencionados. Quer saber mais sobre a lista de documentação do artigo 32? Leia o artigo Principais fases de uma incorporação imobiliária.
Fonte: Déborah Zatti – Jusbrasil
