O crescimento exponencial das metrópoles, a expansão do mercado imobiliário, bem como a busca da população por lugares mais calmos e seguros, fez com que aumentassem os números de condomínios, e com isso os conflitos, pela proximidade causada com esse aumento. É importante ressaltar a função social da propriedade, mais especificamente dos condomínios edilícios, tendo em vista que em seu conceito traz como princípio basilar o bem-estar da coletividade.
Expressamente amparados pela Constituição Federal, a propriedade deve cumprir com a função social, mais especificamente em seu Artigo 5°, inciso XXIII:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;
Tal tema é novamente abordado mais a frente, no Artigo 170, inciso III:
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
III – função social da propriedade;
Primeiramente cumpre ressaltar que a função social da propriedade é uma garantia constitucional, prevalecendo o direito coletivo em prol do individual. Com isso, servindo como uma bússola no correto uso da propriedade e sua utilização condicionada à observação de sua função social.
Dessa forma, vê-se que a Função Social se baseia em proteger esses três pilares da convivência em condomínio:
- Saúde;
- Sossego;
- Segurança;
- Bons Costumes.
Conforme está previsto no Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
A função social da propriedade deve ser sempre levada em consideração, como princípio basilar. Deve ser observada quando surgirem ambiguidade na aplicação da legislação criada no âmbito condominial, tendo em vista que o condomínio nada mais é que uma menor reprodução de um cenário social qualquer.
É certo que a convenção de um condomínio é um instrumento poderoso de legislação interna do bem comum, ainda mais pelo fato de ser regido pelos próprios conviventes em uma propriedade privada. Entretanto, tal instrumento deve respeitar hierarquia superior, de ordem constitucional, ganhando, com isso, o interesse social.
Diante disso, é de se observar que o legislador propôs a limitar o direito do proprietário sobre seu próprio imóvel, devendo antes, observar a função social da propriedade.
O condômino que se opor ao convívio social é denominado de ANTISSOCIAL, que quer dizer contrário a sociedade, à organização, interesses da sociedade ou costumes.
É necessário frisar que o Código Civil aponta a proibição de atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. (parágrafo segundo):
A depender da convenção de cada condomínio, o morador que não respeitar a Função Social no âmbito Condominial, é compelido a arcar com multa, e se praticar por reiteradas vezes, é tido como antissocial, o qual poderá ser constrangido a pagar até o décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme disciplina o Código Civil:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Caso seja aplicada a multa e mesmo assim o infrator continue apresentando reiteradamente o comportamento ofensivo, a doutrina sustenta que será possível que o condomínio ajuíze ação para expulsar o condômino antissocial.
Como se vê no Enunciado 508 do Conselho da Justiça Federal:
“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CRFB e art. 1.228, §1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, §2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”.
CONCLUSÃO
A Função Social é uma prerrogativa Constitucional que deve ser respeitada, colocando em primeiro lugar a saúde, sossego e segurança da coletividade.
Para que haja uma devida punição do morador infrator, deve ser respeitado os trâmites para um procedimento regular (Devido Processo legal).
No tocante ao condômino Antissocial, é conveniente que o administrador condominial estabeleça na convenção quais são os comportamentos Antissociais, para assim, facilitar a deliberação da assembleia.
