Prezados leitores já ouviram falar de um famoso ditado popular que diz “é muito melhor prevenir do que remediar”. E o que isso tem a ver com a due diligence condominial?
Tudo! Infelizmente pouquíssimos síndicos, gestores condominiais, dentre outros se preocupam com essa questão, pois com absoluta certeza poderiam dirimir os riscos como por exemplo, processos de contratações erradas em relação aos prestadores de serviços.
Os condomínios, assim como qualquer outra empresa possuem suas necessidades e realidades, e, portanto, também estão sujeitos às práticas irregulares e até mesmo ilegais, onde interesses pessoais acabam por se sobrepor ao bem comum e com isso gerar instabilidade jurídica, administrativa e financeira para massa condominial.
Primeiramente farei alguns questionamentos, a fim de que façam os senhores uma reflexão em relação alguns processos importantes, e assim explicar de forma resumida o que é a chamada due diligence condominial, bem como comprovar que é um excelente mecanismo de prevenção em relação aos problemas e pendências legais, devendo ser realizada antes de dar qualquer passo na escolha dos futuros prestadores de serviços. Segue:
A) Querem entender quais são os cuidados que devem tomar na assembleia para aprovar itens com quórum qualificado diante de um determinada prestação de serviço ou obras sejam essas necessárias, úteis, voluptuárias?
B) Entenderem da importância da Convenção e do Regimento Interno (Lei básica dos condomínios) e por isso a necessidade de atualização de tais documentos por advogados especializados, a fim de gerar normas e procedimentos internos, que devem ser cumpridos rigorosamente por todos os moradores, inclusive nos procedimentos de contratação.
C) Tem receios sobre processos de contratação diante de uma análise detalhada e criteriosa do prestador de serviço, a fim de gerar maior segurança jurídica por causa de uma contratação pontual e assertiva?
D) Contratar uma empresa para prestar um determinado serviço e verificar se possui impedimentos legais ou se há receios quanto à capacidade técnica do prestador de serviço e assim entender a melhor precificação do serviço?
E) Quer evitar desgastes e antecipar problemas jurídicos com a elaboração de cláusulas contratuais que efetivem segurança e um devido equilíbrio contratual para ambas as partes?
Para obter essas e mais respostas vamos conceituar e explicar de forma resumida o que é a chamada due diligence condominial, como ela é um bom mecanismo de prevenção de problemas e pendências legais, devendo ser realizada antesde dar qualquer passo na escolha dos futuros prestadores de serviços.
O que é due diligence? Ela pode ser conceituada com um processo aprofundado deestudo, análise e avaliação de informações e documentos dos setores da empresa que irão prestar serviços, importantes é assim gerar segurança jurídica para o condomínio.
Due Diligence pode ser traduzido, em forma literal, como “diligência devida”. Ele consiste em uma metodologia de identificação de riscos e prevenção de problemas por meio de uma análise prévia. Portanto, a Due Diligence condominial se mostra especialmente importante.
Segundo Dr. Anderson Machado, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, um dos maiores erros dos síndicos e gestores condominiais se consiste em levar propostas de prestadores de serviços para as assembleias condominiais, sem que ao menos passem por um processo de avaliação de due diligence, para análise de alguns critérios conforme já citados anteriormente nessa matéria.
Normalmente e por questões orçamentárias a maioria das assembleias pontuam pela escolha em relação ao menor preço, sem ao menos verificar os riscos na contratação, e assim muito provavelmente gerar prejuízos enormes diante da má prestação de serviços pela empresa contratada. É o famoso jargão “É o barato que pode sair muito caro!”.
Outrossim, deixo aqui outros importante questionamentos. No caso de má prestação de serviços por parte da empresa contratada o síndico dependendo da situação, no que tange as responsabilidades civis, previdenciárias, tributárias, trabalhistas e até mesmo criminais poderá responder?
A resposta é SIM! Claro que deverá ser analisado o agente (ação/omissão), o nexo de causalidade e o dano (dolo/culpa) conforme preceitua os artigos 186 e 927 do CC/02. Poderá o síndico esquivar das suas responsabilidades alegando que a culpa da escolha da referida empresa foi da assembleia? Na maioria dos casos a resposta é NÃO!
Por fim, deixo aqui uma breve reflexão diante dos questionamentos apresentados nessa matéria, para que verifiquem junto a profissionais especializados e que possam diante dos seus contratos de prestação de serviços, agirem de forma preventiva para o condomínio sejam na área jurídica, administrativa, contábil, engenharia, seguro, dentre outros, e assim gerar a segurança devida para o seu cliente (condomínio), desde o processo da escolha da empresa até e efetiva contratação dos prestadores de serviços.
Abraços e até a próxima matéria,
