A inadimplência dentro dos condomínios é uma das situações que mais gera desconforto para o síndico e para a sociedade condominial, tendo como consequências conflitos indesejáveis, bem como, podendo o gestor administrativo ser mau visto para tal situação.
O inadimplemento ocorre quando, determinado condômino deixa de cumprir com sua obrigação perante o condomínio, no que concerne as suas despesas condominiais, sendo que este é um dever, conforme o art. 1.336, inciso I, Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
A cota condominial ou despesas, é fruto de aprovação em assembleia geral ordinária, sendo esta competente para analisar a previsão orçamentária e estipular um valor, e posteriormente aprovada pelo quórum previsto na convenção, estando todos ciente sobre a deliberação aprovada.
Com a ciência de todos da aprovação da previsão e despesas condominiais que a que estão obrigados, qualquer violação deste dever acarretará prejuízos financeiros para o condomínio, devendo o síndico, no uso de suas atribuições legais, tomar providências.
Assim, tendo o síndico seu papel frente ao condomínio de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia, deverá ter conhecimento dos condôminos inadimplentes e tomar medidas para cobrar as contribuições, conforme estabelece o art. 1.348, inciso VII, Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Dentro dessas medidas para cobrança das despesas condominiais, o Código Civil estabelece vários meios coercitivos que o síndico poderá utilizar, como também a convenção condominial, pode dispor à respeito.
Entretanto, dentro desses meios, há um em que os gestores utilizam como forma de coibir a cobrança, que é a exposição de devedores no hall do condomínio, o qual gera muita discussão sobre a legalidade ou não dessa forma de aplicação.
O QUE SE ENTENDE POR HALL DO CONDOMÍNIO?
O hall faz parte das áreas comuns dos condomínios, podendo todos os condôminos terem acesso amplo a este espaço, salvo disposição contrário da convenção ou do regimento interno.
O hall pode ser divido como entrada exclusiva para elevadores, porta principal, acesso ao playgrounds, áreas de serviços, bem como para entrada no apartamento.
É de praxe encontrar no hall dos elevadores, avisos, notificações, informações de interesse do condomínio, comunicação de assembleias, data de aniversários, entre outras coisas relevantes.
Dentro desses avisos ou notificações, pode estar à relação de condôminos, com nome completo e o número da unidade mobiliária em débitos com o condomínio. O que, por este fato, pode leva o inadimplente a se sentir incomodado com tal situação, vez que, está expondo sua imagem ao público que tem acesso às essas áreas, consentindo-se como mal pagador.
Sabe-se que, os condomínios edilícios recebem visitas de terceiros, como familiares dos condôminos, empresas terceirizadas que prestam manutenção no edifício, entre outras. Nesses tipos de situações, é de plena visibilidade que outras pessoas que têm acesso a essas áreas, podem ver a relação de condôminos inadimplentes, sendo que aqueles não têm ligação nenhuma vinculação.
Diante disto, o condômino se sentindo ofendido por tal ato o gestor condominial, se a cobrança for vexatória, poderá requerer a responsabilidade do condomínio por caracterizar a existência de dano moral.
CARACTERIZAÇÃO VEXATÓRIA – DANO MORAL
Para caracterizar o dano moral deverá ocorrer três elementos fundamentais, que é o ato ilícito causado pelo agente, o dano e o nexo de causalidade entre um e outro.
Devemos entender que houve violação ao direito de imagem da pessoa (condômino), prejudicando-o em seu contexto social ao qual vive, sua boa fama, o crédito, a respeitabilidade, intimidade, que ultrapassa o mero dissabor.
O Código Civil, em se art. 187, estabelece que:
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. (Grifo nosso).
Esse artigo do Código é de extrema importância para um gestor condominial, pois nele descreve que, o titular de um direito, que no caso é o síndico exercendo suas competências, excede manifestamente os limites pelo seu fim econômico ou social, comete ato ilícito. Ou seja, aquele síndico que expõe de forma indevida a relação de condôminos em débito, nas áreas em que qualquer pessoa pode ter acesso, está comento um ato passível de responsabilidade.
Esses atos, como foram descritos, é a exposição do nome completo e a unidade imobiliária dos devedores no hall dos condomínios.
Nesse sentido, é os seguintes julgados:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DIVULGAÇÃO DO NOME DA AUTORA EM HALL DE ENTRADA DE EDIFÍCIO PARA FINS DE PUBLICIDADE ACERCA DE SUPOSTAS IRREGULARIDADES PRATICADAS COMO CONDÔMINA E CORRETORA DE IMÓVEIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA REQUERENTE E DO CONDOMÍNIO RÉU.
RESPONSABILIDADE CIVIL. ABUSO DO DIREITO DE CRÉDITO. SUJEIÇÃO DO NOME DA AUTORA A SITUAÇÃO VEXATÓRIA. CONSTRANGIMENTO DESNECESSÁRIO. COBRANÇA QUE PODERIA TER SIDO REALIZADA DE OUTRAS FORMAS. ABALO MORAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO AFASTADA.
A exposição de documento no mural fixado no hall de entrada de edifício, notificando eventuais inadimplência e irregularidades praticadas por condômino, revela-se abuso do direito de crédito da administração que sujeita o morador a situação vexatória passível de indenização.
VERBA INDENIZATÓRIA. PLEITO DE MAJORAÇÃO. QUANTIA ARBITRADA EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DO QUANTUM.
O valor arbitrado deverá conter efeito pedagógico da condenação, para evitar a reincidência e obedecendo os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando-se em conta o efeito preventivo ou desestimulante, sem amparar enriquecimento sem causa à vítima.
RECURSOS DESPROVIDOS. (Grifo nosso).
(TJ-SC – AC: 20130120852 SC 2013.012085-2 (Acórdão), Relator: João Batista Góes Ulysséa, Data de Julgamento: 25/06/2014, Segunda Câmara de Direito Civil Julgado).
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. EXPOSIÇÃO DO NOME DE CONDÔMINO DEVEDOR EM ÁREA COMUM DO EDIFÍCIO. PROVA TESTEMUNHAL INDICANDO A PRÁTICA VEXATÓRIA. CORTE DO FORNECIMENTO DE GÁS. ATITUDE ARBITRÁRIA. DANO MORAL CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA.
Ainda que inaplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação existente entre condomínio e condômino, não fica desautorizada a pretensão deste de obter indenização pelos danos morais sofridos em razão da exposição pública do seu nome no rol de inadimplentes do prédio, pleito amparado pela Constituição Federal. Aqui, outrossim, houve arbitrário desligamento do gás do seu apartamento, abuso de direito visando compeli-lo ao pagamento da obrigação em atraso.
QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO. SUBJETIVIDADE. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. VALOR EXCESSIVO DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS QUE ENVOLVEM O CASO VERTENTE, MORMENTE A PARTICIPAÇÃO DO AUTOR PARA A OCORRÊNCIA DO EVENTO DANOSO. REDUÇÃO DA VERBA. “Na fixação do valor da condenação por dano moral, deve o julgador atender a certos critérios, tais como nível cultural do causador do dano; condição sócio-econômica do ofensor e do ofendido; intensidade do dolo ou grau da culpa (se for o caso) do autor da ofensa; efeitos do dano no psiquismo do ofendido e as repercussões do fato na comunidade em que vive a vítima.” (REsp 355392/RJ, rel. Min. Castro Filho, j.26.03.02) (Grifo nosso).
(TJ-SC – AC: 187286 SC 2003.018728-6, Relator: Maria do Rocio Luz Santa Ritta, Data de Julgamento: 08/08/2006, Primeira Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n. , de Criciúma.)
Portanto, o síndico deve se atentar para esses tipos de situações, caso ao contrário poderá ser responsabilizado civilmente por atos ilícitos que vier a cometer.
EXISTÊNCIA DE OUTROS MEIOS DE COBRANÇA, LEGAIS!
Para evitar que esses tipos de situações aconteçam, há uma série de imposições coercitivas que o Código Civil dispõe, para aqueles que são inadimplentes perante o condomínio, tudo dentro da legalidade, bem como a convenção poderá regulamentar.
Primeiramente, o gestor deve adotar uma postura segura e imparcial na hora de cobrar os condôminos, explicando as consequências que o mesmo poderá sofrer caso insista.
Em algumas convenções, é normal estabelecer que dentro dos balancetes, se preste informações sobre as finanças do condomínio, descrevendo apenas o número da unidade imobiliária que consta em débito, sem indicação do respectivo nome, eis que a taxa condominial se refere à coisa, neste caso obrigação propter rem.
Sendo assim, as divulgações são apenas internamente e de forma administrativa, cumprindo o síndico com seu dever de informar os condôminos detalhes da administração, sem causar situações vexatórias.
Nesse sentido, é os seguintes julgados:
Apelação. Ação de Indenização Por Danos Morais. Condomínio. 1. Apelante reconhece a existência de parte do débito condominial exigido pelo apelado. 2. O Condomínio tem o dever de prestar contas e informar aos fiéis condôminos, por meio de demonstrativos de despesas condominiais, quais são as unidades autônomas inadimplentes, o período da dívida e o saldo devedor. 3. O apelado, no exercício do dever de prestar contas, enviou aos demais condôminos demonstrativos de despesas em que constam somente os números das unidades condominiais inadimplentes, dentro os quais se inclui o da unidade pertencente ao apelante. 4. Não há que se falar em exposição do apelante à situação vexatória, tampouco em prejuízo, transtorno ou abalo moral passíveis de indenização por danos morais. Recurso não provido. (Grifo nosso).
(TJ-SP – APL: 40023029020138260223 SP 4002302-90.2013.8.26.0223, Relator: Kenarik Boujikian, Data de Julgamento: 31/07/2015, 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2015).
Despesas de condomínio ação de reparação de danos morais – sentença de improcedência apelação da autora não há falar-se em dano moral decorrente de procedimento representado pela divulgação da lista de inadimplência do condomínio, relacionando as cotas em atraso, o número das unidades e os valores atualizados, se o nome dos condôminos não foi divulgado e muito provavelmente, num universo de duzentas e sessenta e quatro unidades, só pelo número daquela apontada devedora não será a ela associado, por isso mesmo descabendo classificar como vexatória a prática e acreditar que, em virtude dela, houve exposição da fragilidade econômica da aqui inadimplente confessa ou que essa se tornou alvo de comentários desconcertantes, além de perguntas impertinentes sobre sua inadimplência – recurso improvido.
(TJ-SP – APL: 90918929002007[826 SP 9091892-90.2007.8.26.0000, Relator: Palma Bisson, Data de Julgamento: 27/09/2012, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/09/2012).
O Código Civil, também dispõe sobre os acréscimos legais que acrescentarão sobre os débitos que constantes, os juros moratórios e multa de até 2%, conforme do art. 1.336, § 1º:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
- 1oO condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Tendo o devedor, descumprindo com suas obrigações reiteradamente, inclusive com a obrigação de pagar as contribuições, poderá sofrer uma penalidade de multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, dependendo da deliberação de ¾ dos condôminos restantes, conforme art. 1.337, Código Civil:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Percebe-se que o legislador com trabalhou com bastante ênfase nesta parte de possibilidade das cobranças de débitos condominiais, inclusive não havendo restrição legal ou caracterização de bis in idem das, se forem aplicadas cumulativamente.
Corrobora os autores Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, “a única forma de sancionar com mais rigor o condômino inadimplente será a imposição de multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído a contribuição para as despesas condominiais, com observância dos requisitos do artigo 1337 do Código Civil. A incidência conjunta de cláusula penal moratória e juros de mora não é problemática e nem acarreta bis in idem. Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio”. (Farias, Cristiano Chaves de. Rosenvald, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: 2015, Juspodivm, p. 743.
O Código Processual Civil, também reforçou a ideia de uma cobrança mais célere e efetiva das despesas condominiais, em seu art. 784, inciso X, dispondo sobre a execução dos créditos:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(…)
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Assim, comprovado documentalmente as despesas que se encontra em débito, o síndico, representando a coletividade condominial, poderá ter acesso à justiça para requerer a execução das quantias devidas.
Portanto, concluindo, uma boa administração é de extrema importância para a vida de um condomínio, eis que, o alto risco de inadimplência poderá atingir diretamente os condôminos que cumpre corretamente com seus deveres, tendo que cobrir as despesas dos faltosos, acarretando consequências negativas a coletividade. Assim, o síndico, adotando o princípio da eficiência em sua gestão, terá que práticas proativas para estimular que tal fato não aconteça.
