O artigo 1.331 do Código Civil, que apresenta a conceituação de Condomínio Edilício, dispõe que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”. Assim, o Condomínio Edilício refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas.
Encontram-se abarcados neste conceito tanto os condomínios residenciais (onde o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria, entre outros, são partes comuns), quanto os empreendimentos comerciais (shopping centers, galerias comerciais, entre outros) e os condomínios de loteamentos, que foram inseridos na legislação civil pela Lei nº 13.465/2017.
Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura, do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público, etc.).
Com isso em mente, faz-se necessário um estudo acerca das hipóteses de extinção do condomínio previstas nos artigos 1.357 e 1.358, por serem de interesse do tema:
“Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.”
Como se vê, o Código Civil prevê 3 situações possíveis de extinção do condomínio: a) por destruição total ou parcial, hipótese em que os condôminos podem deliberar acerca da reconstrução ou da venda do edifício; b) por ameaça de ruína, quando os condôminos também podem deliberar acerca da reparação ou da venda; e c) por desapropriação (ocasião em que a indenização será repartida entre os condôminos).
Entretanto, hipótese de extinção do condomínio não explicitamente consagrada pela legislação civil, mas reconhecida tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência trata dos casos em que ocorrer o fenômeno da confusão, que, conforme aduzem Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, “se dá quando uma pessoa – condômino ou terceiro – adquire todas as unidades autônomas e não deseja manter a divisão para eventual alienação futura”.
Corroborando esse entendimento, colhe-se o julgado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:
CONDOMÍNIO HORIZONTAL. Extinção do processo sem apreciação do mérito. Pretensão de suspensão da execução para cobrança de cotas condominiais. Falta de interesse- adequação. Suspensão do processo executivo apenas nas hipóteses do art. 791, do CPC. Extinção do condomínio. Impossibilidade jurídica do pedido. Condomínio edilício. Hipóteses restritas de extinção: confusão, desapropriação, ou perecimento da coisa. Irrelevância de inobservância de requisitos formais. Destituição de síndico e prestação de contas. Rito processual incompatível e falta de legitimidade ad causam. Questões afetas à Assembléia. Dano moral. Pedido sucessivo prejudicado. Teses recusais manifestamente improcedentes. Recurso a que se nega seguimento. (TJ-RJ – APL: 200900167205 RJ 2009.001.67205, Relator: DES. CARLOS EDUARDO PASSOS, Data de Julgamento: 11/11/2009, SEGUNDA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 13/11/2009)
Assim sendo, conforme se extrai tanto do julgado supracitado quanto da doutrina mencionada, se ocorre a extinção do condomínio com a confusão (aquisição de todas as unidades por condômino/terceiro), por óbvio pode se concluir que os prédios residenciais com várias unidades e somente um único dono não constituem condomínio.
Entretanto, ainda que o prédio de um único dono não constitua condomínio, aqueles que nele residem (moradores/inquilinos), que não são considerados proprietários, sujeitam-se à Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e, como tanto, estão sujeitos a determinas obrigações, conforme prevê seu art. 23, § 3º: “no edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas”.
As despesas a cujo pagamento os inquilinos estão sujeitos são as despesas ordinárias, compreendidas no art. 23, § 1º, da Lei de Inquilinato:
- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- manutenção e conservação e pintura das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Isso porque a responsabilidade pelo pagamento das despesas extraordinárias (aquelas não compreendidas nos gastos rotineiros de manutenção do edifício), como obras de reformas, pinturas de fachada, despesas de decoração e paisagismo, constituição de fundo de reserva, entre outras, ficam a cargo do locador/proprietário (art. 22, X, Lei do Inquilinato).
Consigne-se, ainda, o entendimento jurisprudencial do TJ-DF, considerado majoritário, acerca da cobrança de taxa condominial, caracterizando-a como obrigação propter rem (aquela que adere à coisa) e atribuindo a responsabilidade do pagamento desta à figura do locatário/possuidor/inquilino:
“A cobrança de taxa condominial deve ser direcionada ao possuidor da unidade integrante do condomínio, a teor do art. 1.345 do Código Civil, que estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das quotas de despesas de condomínio, em virtude de se consubstanciarem em obrigações propter rem, recai tanto sobre o proprietário do imóvel – titular do domínio – quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título (compromissário comprador, locatário ou comodatário, etc.), podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo.” Acórdão 860974, 1ª Turma Cível do TJ-DF.
Isto posto, é notória a extensão do rol de deveres a que os inquilinos/possuidores estão sujeitos, tornando-se recomendável o estudo da legislação específica (tanto o Código de Processo Civil quanto a Lei do Inquilinato) atinente à matéria, para que não haja surpresa diante de determinada cobrança ou mesmo para coibir práticas abusivas tanto do síndico, quanto de condôminos e demais funcionários integrantes do ambiente condominial.
