Por ser um ambiente de natureza coletiva, o Condomínio deve pautar suas deliberações a partir de um consenso entre os Condôminos, a fim de que se contribua para um ambiente mais harmonioso, o que muitas vezes não é observado nas Assembleias Gerais realizadas.
A Assembleia Geral constitui o órgão hierárquico supremo de decisão e de autoridade máxima, visando, sobretudo, a administração do Condomínio e a elaboração de normas internas. Este instituto subdivide-se em Assembleia Geral Ordinária e Assembleia Geral Extraordinária.
A Assembleia Ordinária ocorre anualmente, na época prevista pela Convenção Condominial, e delibera acerca da matéria assinalada no art. 1.350, do Código Civil:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Como se vê, a finalidade dessa Assembleia é orçar as despesas ordinárias e autorizar as extraordinárias, eleger e destituir o síndico, decidir sobre a utilização das coisas comuns, dentre outras disposições acerca da jurisdição superior do Condomínio. A sua convocação é atribuição do síndico, porém, diante da importância das matérias debatidas, a inércia do síndico poderá ser suprida pela convocação por parte de ¼ dos condôminos (art. 1.350, § 1º, do CC)[1].
Já a Assembleia Extraordinária é aquela que não tem periodicidade pré-determinada ou definida, podendo ser convocada sempre que houver a necessidade de deliberação sobre determinado tema (mesmo que já tenham sido objeto de pauta nas Assembleias Ordinárias). Essa Assembleia poderá ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, na forma prevista na Convenção de Condomínio (art. 1.355 do CC)[2].
Neste ponto, importante ressaltar que o Código Civil prevê no art. 1.353 a necessidade de quóruns especiais para se deliberar a respeito de determinados temas, nos casos em que não se torna viável a deliberação pela maioria dos presentes, senão vejamos:
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Com isso, o site Migalhas.com.br reuniu as diversas bases quantitativas distintas para votação de determinadas matérias, elencando-as da seguinte forma:[3]
- A) 2/3 das frações ideais dos condôminos;
- B) 2/3 dos condôminos;
- C) a maioria dos condôminos;
- D) unanimidade dos condôminos;
- E) maioria absoluta dos membros da assembleia;
- F) ¼ dos condôminos; e
- G) maioria de votos dos presentes.
A partir disso, o Portal Síndico Legal elaborou uma tabela de especificação de quórum para fins didáticos, enumerando as diversas situações previstas no Código Civil e relacionando-as com os respectivos quóruns necessários:
Na contagem de votos nas Assembleias, não se computa o voto por cabeça, mas proporcionalmente às frações ideais de cada condôminos, áreas privativas ou outro critério estabelecido na Convenção. O voto é proporcional, portanto, ao conteúdo e extensão do Direito Condominial.
Por fim, insta salientar que várias das deliberações da Assembleia podem ser tomadas de maneira a que algumas minorias possam submeter outros minorias à sua vontade. Nas votações, o critério adotado é o da “maioria dos presentes”, não se levando em consideração a opinião dos ausentes. À minoria dissidente cabe discutir a legalidade das decisões tomadas na Assembleia, mas, enquanto não anulada a deliberação, deve submeter-se a elas.
MIGUEL ZAIM – (Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT, Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
[1] Art. 1.350, § 1º. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
[2] Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
[3] Disponível em: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI158218,41046-Condominio+Codigo+Civil+Atualidades+sobre+quorum
