Um assunto controverso na vida em condomínio é a questão da realização de obras. Isso porque, infere diretamente na parte estética da estrutura, interna e externamente e, principalmente, reflete diretamente no bolso dos condôminos, que deverão suportar as despesas decorrentes.

O debate gira em torno de dois pontos:

• Os vários quóruns de aprovação – conforme iremos expor ao longo desse artigo, deverá ser observado o quorum legal para realização de cada tipo de benfeitoria ou mesmo reparos ou acréscimos;
• Se a deliberação da assembleia em efetuar as obras obriga a todos ou apenas aqueles que consideram estas obras importantes; ou se aqueles que não consideram estas modificações como necessárias poderiam não concordar em assumir o custo.

DAS BENFEITORIAS

Por benfeitorias entende-se aquelas obras que se realizam no condomínio para embelezá-lo, melhorá-la ou conservá-la, excluindo-se os acréscimos. O Art. 96 do Código Civil estabelece três tipos de benfeitoras, ponde ser, conforme o caso, considerada necessárias, úteis ou voluptuárias. Vejamos o conceito definido pela legislação:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

• 1^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
• 2^o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
• 3^o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Mesmo havendo definição legal, a classificação da obra como sendo necessária, útil ou voluptuária demanda uma análise do caso concreto.

Diante do texto legal, pode-se considerar como sendo:

• As benfeitorias voluptuárias, são as de mero deleite ou recreio, tem o escopo de, tão somente, das comodidade à aquele que as realizou, não tendo qualquer utilidade, por serem obras para embelezar o condomínio. Como exemplo, podemos citar: Substituição do piso comum de um edifício por mármore, a construção de uma piscina, sauna, quadra de tênis, entre outros.
• Benfeitorias úteis: visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias. Exemplificadamente: Conserto, reparo ou instalação de portões eletrônicos, gás centralizado e encanado, cobertura de espaço de estacionamento, adaptação da entrada para cadeirantes, instalação de circuito interno de monitoramento, entre outros.
• Benfeitorias necessárias: se caracterizam como sendo indispensáveis à conservação do edifício e/ou das áreas comuns, impedindo a sua deterioração. Ex.: Conserto e reparos em tubulações, telhados, vigas, colunas de um edifício, entre outros.

DOS QUÓRUNS PARA A REALIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Nos termos do art. 1.341, de acordo com cada tipo de benfeitoria a ser realizada no condomínio, prevê-se um quórum correspondente:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

• 1^o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
• 2^o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
• 3^o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
• 4^o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

DO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL ACERCA DAS BENFEITORIAS

            De acordo com o exposto, para a realização de benfeitorias consideradas voluptuárias, de mero luxo ou recreio, sua realização, e consequente rateio na taxa condominial, depende da aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.341, I); Confira-se os seguintes julgados:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – CONSTRUÇÃO DE BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA – EMBARGO DA OBRA E INDENIZAÇÃO EM VALOR EQUIVALENTE À DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL – JUSTIÇA GRATUITA – CONCESSÃO – PRECLUSÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOB O PÁLIO LEGAL. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS PRINCIPAL E ADESIVO.
Nos termos do que dispõe o art. 1.341 do Código Civil, a obra destinada à construção de benfeitoria voluptuária em condomínio edilício exige, tão somente, o voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
(….)(Acórdão n.362848, 20040710194375APC, Relator: LÉCIO RESENDE, Revisor: NATANAEL CAETANO, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 17/06/2009, Publicado no DJE: 29/06/2009. Pág.: 54)

CIVIL. CONDOMÍNIO. BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS. CARACTERIZAÇÃO.
Obras e aquisição de equipamentos destinados a aumentar a segurança dos condôminos ou vinculados à manutenção do edifício, tais como circuito fechado de televisão, central de portaria, impermeabilização e pintura das fachadas não caracterizam benfeitorias voluptuárias, porquanto nada tem a ver com mero deleite e recreio. Apelo não provido. Unânime. (Acórdão n.127700, 19990110517955APC, Relator: VALTER XAVIER 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 29/05/2000, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 02/08/2000. Pág.: 12)

CONDOMÍNIO – MÁ-GESTÃO DE EX-SÍNDICO – RESSARCIMENTO DE VALORES – Realização de obra de natureza voluptuária (decoração do hall social do edifício) – Ausentes a prévia submissão da matéria à análise do Conselho Consultivo e a aprovação da obra pelo voto de dois terços dos condôminos – Indevido o ressarcimento dos valores referentes às “obras ordinárias” (pintura e restauração da rede elétrica) – Caracterizada a responsabilidade pessoal do Requerido pelos prejuízos causados ao Condomínio-Autor – Dano moral não caracterizado – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para condenar “a ressarcir ao condomínio as despesas efetivamente desembolsadas com aquisição de móveis para decoração do hall social” (com correção monetária desde “seus vencimentos” e “juros de mora” desde a citação) – Sentença contém erro material e omissão – RECURSO DO REQUERIDO IMPROVIDO E DECLARADO (DE OFÍCIO) QUE, SOBRE OS VALORES A SEREM RESSARCIDOS AO AUTOR, INCIDEM CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS RESPECTIVOS DESEMBOLSOS E JUROS MORATÓRIOS DE 1% AO MÊS DESDE 11 DE MAIO DE 2015 (TJSP;  Apelação 1128197-59.2014.8.26.0100; Relator (a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Central Cível – 40ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/11/2017; Data de Registro: 07/11/2017)

Procedimento de Jurisdição Voluntária. Suprimento judicial para execução de obras em condomínio. Extinto o processo sem julgamento do mérito sob o entendimento de que as benfeitorias são, em sua maioria, voluptuárias e para sua realização devem ser aprovadas em assembleia com o quórum mínimo exigido. Apelação com pleito pela reforma da sentença sob alegação de que pode o Juízo intervir para suprimento do mínimo legal. Conforme artigo 1.342 do Código Civil, o quórum para realização de obras em áreas comuns, deve ser de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo admitido, para complementação do mínimo legal, a intervenção judicial. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO
(TJSP;  Apelação 1031155-32.2017.8.26.0576; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/04/2018; Data de Registro: 03/05/2018)

Por sua vez, a realização e consequências jurídicas das benfeitorias úteis, de facilitação do seu uso, dependem de voto da maioria dos condôminos (cinquenta por cento mais um);

Confira o entendimento de alguns tribunais a esse respeito:

CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. PLAYGROUND. ÁREA DE ENTRETENIMENTO INFANTIL PREEXISTENTE. OBRAS DE MELHORIA. QUORUM. VOTAÇÃO PELA MAIORIA. 1. Não é benfeitoria voluptuária mas útil a obra de restruturação e melhoria do playground de condomínio de grande porte e densidade de moradores, posto que prevista na constituição do condomínio a área de entretenimento infantil, sendo essencial não só a sua existência como também o funcionamento satisfatório e seguro dos equipamentos que o guarnecem. 2. Tratando-se de melhoria que constitui benfeitoria útil é inexigível quórum especial, podendo a deliberação ser tomada pela maioria dos condôminos ou dos presentes, em segunda convocação (Código Civil, artigo 1.341, II, c.c. artigo 1.353). Sentença reformada. Recurso provido para julgar a ação improcedente.  (TJSP;  Apelação 1000294-04.2015.8.26.0004; Relator (a): Felipe Ferreira; Órgão Julgador: 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional IV – Lapa – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/01/2018; Data de Registro: 08/01/2018)

ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA PARA BENFEITORIAS. Ausente definição de quórum para a aprovação de obras no Estatuto da Associação, aplica-se analogicamente as normas relativas ao condomínio edilício. Entendimento do Enunciado nº 89 da I Jornada de Direito Civil do CNJ. Precedentes. Benfeitorias relacionadas à segurança que são úteis e não voluptuárias. Aplicação do quórum do art. 1.341, II, do CC, que estabelece maioria simples e não maioria absoluta. Precedentes. Quórum respeitado na assembleia. Cobrança devida. Recurso não provido.  (TJSP;  Apelação 1001012-58.2015.8.26.0082; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Boituva – 1ª Vara; Data do Julgamento: 24/05/2018; Data de Registro: 24/05/2018)

Quando a benfeitoria a ser realizada for considerada necessária, ou seja, deve ser feita para evitar perda ou deterioração do imóvel, a lei a subdivide da seguinte forma:

Quando a benfeitoria a ser realizada for considerada necessária, ou seja, deve ser feita para evitar perda ou deterioração do imóvel, a lei a subdivide da seguinte forma:

• As benfeitorias necessárias não dependem de prévia aprovação, a menos que importem em despesas excessivas e não sejam consideras urgentes, podendo ser realizadas independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino (art. 1.341, § 1º);
• As benfeitorias necessárias, urgentes e que importam em despesas excessivas, em decorrência da urgência, pode ser determinada sua realização pelo síndico ou o condômino. Aquele que tomou a iniciativa (síndico ou condômino) dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente (art. 1.341, § 2.º);
• As benfeitorias necessárias, porém não urgentes, que importem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas somente após autorização da assembleia. Deverá ser convocado, portanto, uma assembleia especialmente para tratar do assunto, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos (art. 1.341, § 3º);

Sobre a realização de benfeitorias necessárias, confira-se a jurisprudência:

DIREITO CIVIL. AGRAVO RETIDO. CONHECIMENTO. CONDOMÍNIO. REFORMA SISTEMA ELÉTRICO. OBRA NECESSÁRIA. PRÉVIA APROVAÇÃO DA ASSEMBLEIA. DANO MATERIAL E MORAL. INEXISTÊNCIA. CEB. SUSPENSÃO DA ENERGIA. LEGALIDADE. 1. Conhece-se do agravo retido quando a parte requer sua análise em sede de apelação, nos termos do art. 523 do CPC.
2. De acordo com o art. 264, do CPC, não é possível a emenda à inicial após o oferecimento da contestação.
3. Nos termos do art. 1.341, inc. II, do Código Civil, a realização de obras úteis no condomínio depende do voto da maioria dos condôminos. 4. Possível a suspensão do fornecimento de energia elétrica quando for constatada deficiência de segurança na unidade consumidora que caracterize risco iminente de danos a pessoas, bens ou funcionamento do sistema elétrico, conforme o art. 170 da Resolução nº 414/2010 da ANEEL. 5. Com a ausência de demonstração dos fatos constitutivos do direito, não tendo sido comprovado qualquer ato ilícito perpetrado pelo condomínio ou pela CEB, bem como o nexo causal entre o ato e o prejuízo experimentado pelo apelante, não há como atender ao pedido do autor. 6. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão n.892566, 20120111759374APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Revisor: SEBASTIÃO COELHO, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/09/2015, Publicado no DJE: 14/09/2015. Pág.: 564)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE USO MISTO. TAXAS ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIAS. TAXAS EXTRAS. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. NULIDADE. ALEGAÇÃO EM SEDE DE CONTESTAÇÃO. VIA INADEQUAÇÃO. DELIBERAÇÃO, ADEMAIS, REGULAR E EFICAZ. AUTORIZAÇÃO DE OBRA NECESSÁRIA E INSTITUIÇÃO DE COTA EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE QUÓRUM. VÍCIO NÃO CONFIGURADO. QUÓRUM SIMPLES (CC, ARTS. 1.351 E 1.352). ILEGALIDADE INEXISTENTE. DESCONSIDERAÇÃO DO DECIDIDO IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA QUALIFICADA. CONDENAÇÃO IMPERATIVA. APELO. DESPROVIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2º E 11). SENTENÇA MANTIDA.
1. Aliado ao fato de que a ação de cobrança de taxas condominiais não encerra a sede adequada para invalidação de assembléia condominial na qual aprovada as taxas extraordinárias perseguidas, mormente quando sequer formulada pretensão reconvencional com esse desiderato, a subsistência de aprovação das parcelas, volvidas à realização de obras úteis e necessárias, via de reunião regularmente convocada, pela maioria dos condôminos presentes, ressoa revestida de legalidade e eficácia. 2. A exigência de quórum qualificado para deliberações assembleares é restrita às hipóteses pontualmente arroladas pelo legislador civil, não compreendendo essa exigência a aprovação de obras, independentemente da sua natureza, que não impactam alteração da destinação do edifício ou de unidade imobiliária, que podem ser aprovadas pela maioria dos presentes, quando realizada a reunião em segunda chamada (CC, arts. 1.351, 1.352 e 1.353).
3. As deliberações aprovadas no molde legal e convencional obrigam a todos os condôminos, pois, como ente coletivo, o condomínio está sujeito às inflexões derivadas da maioria, cabendo a todos os condôminos sujeitarem-se ao decidido, salvo eventual dissintonia de ilegitimidade ou ilegalidade, que, não ocorrente, transmuda o aprovado em lei interna a ser observada na gestão do ente condominial.4. Aprovadas as taxas extraordinárias em assembléia realizada sob os contornos legais e convencionais, observado o quórum para deliberação, tornam-se exigíveis, ensejando a condenação dos condôminos que, ignorando o decidido e a forma de gestão do ente condominial, incorrem em inadimplência quanto ao pagamento das parcelas legitimamente aprovadas pela maioria dos condôminos.
5. Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2º e 11).
6. Apelação conhecida e desprovida. Honorários recursais fixados. Unânime. (Acórdão n.1100303, 20160710177583APC, Relator: TEÓFILO CAETANO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/05/2018, Publicado no DJE: 04/06/2018. Pág.: 229-253)

Para considerar uma despesa excessiva, deve-se levar em conta o vulto das despesas, a dimensão do edifício bem como a sua natureza, sua qualificação o volume global da obra, o orçamento anual, entre outros, assim, deve-se observar a natureza do caso concreto para saber uma benfeitoria importa em despesas excessivas.

Se o condômino assume a iniciativa pela realização da benfeitoria em favor do condomínio, realizando obras e reparos de caráter necessário, prestigiando o interesse comum, e em decorrência da urgência, deverá ser reembolsado das despesas que efetuar. No entanto, se realizar obras de interesse comum, mas que não sejam urgentes, ou ainda possuindo o caráter de benfeitoria útil ou voluptuária, não terá direito à restituição dos valores gastos (art. 1.341, § 4º).

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