Um dos deveres comuns, de natureza mais elementar, que se prende a própria existência e sequenciamento das atividades condominiais, é o que se refere ao pagamento das cotas de condomínio, tanto as de ordem ordinária como as de caráter extraordinário, uma vez que tais recursos se encontram umbilicalmente imantados à manutenção e conservação do edifício, assim como aos encargos que se impõe a este especial ente despersonalizado, e que, paradoxalmente, em muito o aproxima das obrigações impostas às pessoas jurídicas.
A vida condominial impõe aos proprietários de unidades privadas, independente de utilizarem ou não o imóvel, aos promitentes compradores, bem como aos cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, todos estes reconhecidos legalmente, a teor do disposto no art. 1334, parágrafo segundo do Código Civil Brasileiro com a qualidade e o atributo jurídico de “condôminos”, um conjunto de deveres e obrigações, julgados necessariamente imprescindíveis para que os objetivos maiores da coletividade, ou seja, da massa condominial, possam ser plenamente alcançados.
Ao nos debruçarmos sobre a temática dos deveres dos condôminos, cumpre desde logo observar que tais obrigações muitas vezes haverão de se apresentar sob o formato de restrições de caráter negativo (obrigação de não fazer), ora com o perfil de imposições de caráter positivo (obrigação de fazer).
Nessa toada, não será difícil constatar que a simples existência de regras determinantes de deveres, normalmente se encontram associadas à segurança dos bens móveis ou imóveis, com a incolumidade e a salubridade das pessoas, bem como para o indispensável sossego e garantia de bem-estar que deve nortear os princípios básicos da convivência harmônica.
Um dos deveres comuns, de natureza mais elementar, que se prende a própria existência e sequenciamento das atividades condominiais, é o que se refere ao pagamento das cotas de condomínio, tanto as de ordem ordinária como as de caráter extraordinário, uma vez que tais recursos se encontram umbilicalmente imantados à manutenção e conservação do edifício, assim como aos encargos que se impõe a este especial ente despersonalizado, e que, paradoxalmente, em muito o aproxima das obrigações impostas às pessoas jurídicas.
Tão importante a provisão de recursos financeiros, que a realização da assembleia geral ordinária (AGO), prevista para ser realizada anualmente, exige dos condôminos que, nesta reunião, devem eles deliberar, votar e definir o valor da cota condominial, variável por óbvio de condomínio para condomínio, mercê de suas demandas, essencialidades, especificidades e particularidades.
No modelo comumente verificável em condomínios edilícios, sejam eles residenciais, empresariais ou mesmo multimodais, o pagamento da cota condominial costuma ser mensal, o que não gera qualquer tipo de obstáculo para que se defina outro modelo de periodicidade.
Nesse sentido, o rateio deve ser efetivado observando-se, como regra, o critério da fração ideal, a menos que outro modelo tenha sido definido no corpo da convenção condominial; destarte, cada condômino haverá de se obrigar a concorrer na proporção de sua parte, nas despesas do condomínio que tenham sido delineadas e aprovadas no âmbito da AGO.
Ademais, conquanto se saiba aprioristicamente que determinadas áreas comuns, à guisa de exemplo, piscina, academia ou quadra esportiva, podem eventualmente não serem utilizadas pelo condômino, ainda assim a este será determinado pagar pelas despesas de sua manutenção, uma vez que o proprietário segue exercendo os direitos de propriedade sobre o imóvel, não somente na área privada, como igualmente nas áreas de uso comum, podendo destas últimas fazer uso ou não, que ainda assim seguirá sendo responsável pelo adimplemento da obrigação de pagamento mensal da respectiva cota condominial.
É bem verdade que existem exceções a este entendimento, como nas hipóteses em que não se manifesta razoável cobrar do proprietário de uma loja externa, localizada no andar térreo, as despesas atinentes à manutenção de elevador ou mesmo da garagem exclusiva dos apartamentos, contudo, essa situação deve ser discriminada com todo o cuidado no corpo da convenção condominial, para que não pairem quaisquer dúvidas a respeito do alcance das obrigações relacionadas ao adimplemento das cotas condominiais.
Ao condômino recalcitrante, que se oponha a cumprir o seu dever de adimplemento, obrigação esta que encontra expressa fundamentação legal no art. 1336 do Código Civil Brasileiro, corre o risco de se subsumir à possibilidade de cobrança da dívida, seja esta realizada no âmbito extrajudicial, ou mesmo na esfera judicial, não olvidando o fato de que, nesta última hipótese, o devedor poderá se subordinar à incidência de uma execução direta, uma vez que o Código de Processo Civil, em seu art. 784, inciso X passou a reconhecer o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio edilício com a natureza jurídica de título executivo extrajudicial.
Ademais, a ação de execução poderá importar na negativação do nome do devedor, bem como na sequencial constrição de bens, em ação proposta pelo síndico, responsável legal do condomínio para atuar ativamente no interesse do ente despersonalizado.
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Nesta ação de execução, convém que o autor faça acompanhar do pedido, objetiva e completa documentação comprobatória do estado de inadimplência do condômino, conquanto se saiba que em determinados casos, a própria justiça tem mitigado tal providência, como se verifica na Apelação 01506002120068190001 julgada no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, onde o decisum houve se pronunciar expressamente pela desnecessidade de “juntada de boletos de pagamento ou da notificação prévia do demandado” dada a natureza propter rem da obrigação de pagar a cota condominial.
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Vander Ferreira de Andrade
