No cenário atual da gestão condominial, o modelo de conta pool tem ganhado popularidade de forma preocupante. Esse sistema, que reúne os recursos financeiros de diversos condomínios em uma única conta gerida pela empresa administradora, pode parecer vantajoso em termos de gestão e controle financeiro. No entanto, é fundamental considerar os inúmeros riscos inerentes a esse formato, colocando em risco a transparência e a segurança dos recursos dos condomínios.
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Vantagem para a Administradora, Risco para o Condomínio
A suposta vantagem em termos de gestão e controle financeiro do modelo de conta pool beneficia, na verdade, muito mais a administradora do que os condomínios. Ao concentrar os recursos de diversos condomínios em uma única conta, a administradora ganha maior controle sobre o fluxo de caixa e pode facilitar seus próprios processos internos. Para os condomínios, porém, isso pode resultar em uma falta de transparência e dificuldade em acompanhar como e onde seu dinheiro está sendo utilizado. Dessa forma, o principal ganho está do lado da administradora, enquanto os condôminos ficam expostos a potenciais riscos e com menos visibilidade sobre suas finanças.
Risco de Liquidez
Entre os principais riscos associados ao uso de contas pool está o risco de liquidez. No setor financeiro, instituições como o Banco Central monitoram a liquidez das empresas para assegurar que elas possam honrar suas obrigações, evitando colapsos que impactem o mercado. Contudo, no âmbito das administradoras de condomínios, não há um órgão regulador específico que supervise sua capacidade financeira ou avalie a liquidez dos recursos mantidos em contas pool.
A ausência dessa fiscalização pode resultar em riscos elevados para os condomínios, que dependem da solidez da administradora para a gestão de seus ativos.
Ademais, caso a empresa administradora financeira venha a ser alvo de bloqueio judicial em decorrência de execuções ou ações de cobrança, seja por demandas trabalhistas, previdenciárias
ou de natureza fiscal, existe um risco considerável de que o saldo integral da conta conjunta utilizada no modelo de conta pool seja comprometido. Tal situação pode ocasionar prejuízos significativos aos condomínios envolvidos, resultando em dificuldades para cumprir com obrigações financeiras essenciais, como o pagamento de fornecedores, colaboradores e demais despesas operacionais.
Estrutura Societária e Transparência
Outro ponto crítico é a transparência das administradoras. Muitas empresas do setor condominial não são sociedades anônimas de capital aberto e, por isso, não têm a obrigação de publicar balanços financeiros detalhados ou auditados em veículos de grande circulação. Isso dificulta a análise da saúde financeira dessas administradoras, tornando mais complexa a avaliação de sua capacidade de gerir adequadamente os recursos dos condomínios de forma segura e eficaz.
Desafios da Circularização em Contas Pool
A circularização, um procedimento essencial em auditorias financeiras, visa confirmar a exatidão dos saldos e transações por meio da verificação junto a instituições financeiras externas. No caso das contas pool, esse processo se torna mais desafiador, já que os saldos são consolidados. A obtenção de confirmações específicas para cada condomínio pode ser complicada, o que exige dos auditores uma abordagem mais minuciosa.
Rendimentos financeiros
A utilização do modelo de conta pool na administração condominial, embora ofereça praticidade para a assessoria administrativa ao centralizar os recursos financeiros de diversos condomínios, apresenta uma desvantagem significativa em termos de rendimentos financeiros. Quando os recursos de um condomínio são alocados em uma conta pool, perdem-se as oportunidades de realizar aplicações financeiras próprias, que poderiam gerar rendimentos específicos para aquele condomínio.
Diferente de uma conta individualizada, onde os valores podem ser aplicados de forma estratégica e personalizada em investimentos com rentabilidade mais favorável. Dessa forma, a flexibilidade para realizar aplicações financeiras específicas é reduzida, e os rendimentos potenciais são diluídos entre os diversos condomínios participantes.
No modelo de conta pool, as decisões de optar por investimentos ficam a cargo da administradora, que nem sempre prioriza maximizar os rendimentos de um condomínio em particular.
Proteção e Garantias
Enquanto correntistas de bancos contam com o Fundo Garantidor de Crédito (FGC) em caso de falência, os condomínios não possuem mecanismos equivalentes que protejam os valores depositados em contas pool administradas por empresas de gestão condominial. Em situações de insolvência ou bloqueio de avos da administradora, os condomínios podem sofrer perdas substanciais, sem garantias de recuperação dos montantes confiados.
Considerações Finais
Embora o modelo de conta pool possa oferecer uma limitada eficiência administrativa, os riscos inerentes à sua adoção não podem ser ignorados. A ausência de regulamentação específica e garantias financeiras coloca os condomínios em uma posição de extrema vulnerabilidade, caso a administradora enfrente dificuldades. A verdade é que os condomínios estão correndo sérios riscos ao entregar sua gestão financeira a empresas cuja solidez não é devidamente avaliada. Portanto, é crucial que a escolha da administradora vá além da eficiência operacional, levando em conta a transparência e a robustez financeira, sob pena de consequências graves.
É importante destacar que ao optar pelo modelo de conta pool, o condomínio está, de fato, abrindo mão de oportunidades de maximizar seus rendimentos financeiros. Essa decisão pode comprometer de forma significativa o planejamento e a saúde financeira do condomínio a longo prazo.
Em suma, o modelo de conta pool impõe obstáculos que os auditores não podem deixar passar despercebidos, sobretudo no que diz respeito à circularização e à verificação de saldos e transações. Se os auditores não adotarem procedimentos rigorosos e avaliarem com atenção os controles internos das administradoras, os riscos não serão apenas possíveis — serão inevitáveis.
A transparência e a conformidade no gerenciamento dessas contas devem ser tratadas como prioridade absoluta.
Referências biográficas
Hernandez, José. Manual de Auditoria: Técnicas e Procedimentos. São Paulo: Atlas, 2018. Este livro oferece uma visão abrangente sobre as técnicas de auditoria e pode servir de base para entender o papel dos auditores na verificação de saldos e transações, bem como os desafios da circularização em contas pool mencionados no texto.
Iudícibus, Sérgio de. Contabilidade: Teoria e Prática. 13ª ed. São Paulo: Atlas, 2017. Este clássico da contabilidade brasileira aborda conceitos essenciais para a compreensão dos processos financeiros e a importância da transparência e controle, temas discutidos no texto.
Kaplan, Robert S., Norton, David P. Gestão de Riscos Corporativos: Integrando a Estratégia com a Gestão de Riscos. São Paulo: Campus, 2014.
Kaplan discute como as empresas devem integrar a gestão de riscos nas suas estratégias, um tópico relevante para a avaliação da vulnerabilidade financeira e a transparência em estruturas como as contas pool.
Ribeiro, Francisco José. Auditoria: Conceitos, Princípios e Práticas. 5ª ed. São Paulo: Saraiva, 2019.
Com uma abordagem prática da auditoria, este livro trata da importância dos procedimentos rigorosos, como a circularização e a verificação de saldos, mencionados no texto.
Hubbard, Douglas W. The Failure of Risk Management: Why It’s Broken and How to Fix It. New Jersey: John Wiley & Sons, 2009.
O livro de Hubbard explora as falhas comuns na gestão de riscos, que podem ser aplicadas aos riscos relacionados à liquidez e à falta de regulamentação das contas pool.
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Autor: Carlos Eduardo
Diretor Auditoria Condominial da ANACON, Graduado em Ciências Contábeis, MBA em Auditoria e Perícia Contábil, Membro da Comissão de Contabilidade Condominial do RJ e PE.
Auditor Independente registrado no Conselho Federal de Contabilidade.
Com 25 anos de experiência na área de contabilidade, Sócio-Diretor da empresa Next Auditoria Condominial.
