Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro TJ-RJ – APELAÇÃO : APL 0014938-51.2007.8.19.0001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 9 VARA CIVEL

[printfriendly]
Visualizações: 47

Inteiro Teor

16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 1

Apelação Cível nº 0014938-51.2007.8.19.0001

Relator: Des. Mauro Dickstein

Apelante: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAGNUS

Apelada: CIPA COMÉRCIO, INDÚSTRIA, PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO S/A.

Origem: 0014938-51.2007.8.19.0001 – Cobrança – 9ª Vara Cível da Comarca da Capital

Juiz em 1º grau: Drª Anelise de Faria Martorrel Duarte

ACÓRDÃO

ORDINÁRIA. ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO PELO TOMADOR. COBRANÇA DE MULTA PELO DISTRATO ANTECIPADO, SEM JUSTIFICATIVA IDÔNEA, E DE SALDO DEVEDOR, EM RAZÃO DOS SERVIÇOS PRESTADOS E DE ADIANTAMENTOS. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. APELAÇÃO. LAUDO PERICIAL VERIFICANDO, EFETIVAMENTE, A REGULARIDADE NOS PAGAMENTOS EFETUADOS E A EXISTÊNCIA DE CRÉDITO EM FAVOR DA ADMINISTRADORA. BALANCETES E PRESTAÇÕES DE CONTAS IDÔNEOS, CONTANDO, COM A APROVAÇÃO DO SÍNDICO E DO CONSELHO CONSULTIVO. INOCORRÊNCIA DAS ALEGADAS IRREGULARIDADES, A ENSEJAR, JUSTIFICADAMENTE, A DENÚNCIA UNILATERAL DA AVENÇA. MANUTENÇÃO DO JULGADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº001493851.2007.8.19.0001, em que é apelante CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAGNUS e apelada CIPA COMÉRCIO, INDÚSTRIA, PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO S/A..

ACORDAM os Desembargadores que compõem a Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em Sessão de Julgamento realizada em 16 de abril de 2013, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Desembargador Relator.

Rio de Janeiro, 16 de abril de 2013.

MAURO DICKSTEIN

Desembargador Relator

16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 2

Apelação Cível nº 0014938-51.2007.8.19.0001

Relator: Des. Mauro Dickstein

Apelante: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAGNUS

Apelada: CIPA COMÉRCIO, INDÚSTRIA, PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO S/A.

Origem: 0014938-51.2007.8.19.0001 – Cobrança – 9ª Vara Cível da Comarca da Capital

Juiz em 1º grau: Drª Anelise de Faria Martorrel Duarte

RELATÓRIO

Ação de cobrança, pelo rito ordinário, proposta por CIPA – COMÉRCIO, INDÚSTRIA, PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO S/A. em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAGNUS, localizado em Benfica, na Rua Marechal Aguiar, nº 106, postulando o pagamento da multa prevista na cláusula 10ª, do contrato, em razão de sua rescisão imotivada, no valor de R$1.800,00, correspondente a 50% dos nove meses restantes para o término da avença, bem como, do saldo devedor de R$25.653,91.

Sustenta haver prestado serviços de administração de condomínio ao réu, consoante contrato em anexo a fls. 18/21, com início em 01/04/2006 e previsão de término aos 30/09/2007.

Contudo, aos 27/11/2006, o réu lhe comunicou a rescisão do contrato, mediante notificação, solicitando a devolução de todos os documentos/faturas em seu poder, em plena vigência do pacto firmado, razão pela qual, deve arcar com o pagamento da multa prevista.

Ressalta que, na verdade, a justificativa para o rompimento antecipado era a existência de um saldo devedor, embora há alguns meses, houvesse a ré sido alertada para a realização de seu rateio, o que contou, inclusive, com a convocação de Assembleia, suspensa pelo síndico que alegou a possibilidade de o pagamento ocorrer por meio de recursos obtidos junto à instituição financeira.

Aduz que a alínea h, da cláusula 1ª, do contrato determina que a administradora arque com as despesas do condomínio “desde que para tanto exista saldo devedor”, enquanto que, a alínea i, dispõe que “não haverá responsabilidade da contratada por multas, moras ou eventuais prejuízos decorrentes de pagamentos atrasados ou fora do vencimento em virtude da inexistência de saldo na conta do condomínio.”, ensejando o bloqueio do pagamento das obrigações da ré, diante da existência de elevado saldo devedor.

Ademais, conforme balancetes acostados a fls. 34/95, o condomínio apresenta saldo devedor em favor da autora de R$25.653,91, o que impossibilita a rescisão, na forma da cláusula 9ª, do instrumento mencionado.

Na contestação de fls. 103/109 aponta a ré diversas irregularidades na administração do condomínio, o que justificaria a rescisão motivada, principalmente na utilização de créditos no abatimento de suposta dívida, culminando com a impossibilidade de arcar com as despesas ordinárias.

16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 3

Apelação Cível nº 0014938-51.2007.8.19.0001

Relator: Des. Mauro Dickstein

Apelante: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAGNUS

Apelada: CIPA COMÉRCIO, INDÚSTRIA, PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO S/A.

Origem: 0014938-51.2007.8.19.0001 – Cobrança – 9ª Vara Cível da Comarca da Capital

Juiz em 1º grau: Drª Anelise de Faria Martorrel Duarte

no valor de R$5.197,85, passando o pagamento das cotas condominiais a ser efetuado na conta corrente da demandante, responsável pela quitação de seus débitos. Além disso, a receita obtida pelo condomínio é de R$11.182,94, enquanto que, somente constou o valor de R$1.594,84. Alega, ainda, que o débito de R$12.363,10 não resultou comprovado, certo que, as despesas de correio e reembolso de material de expediente são indevidas, pois, inclusas na taxa de administração, além da prática de juros extorsivos sobre o saldo negativo, culminando com o bloqueio de seus ativos, não sendo possível honrar com o pagamento de seus funcionários e outras despesas, o que somente ocorreu após o distrato.

Laudo pericial contábil a fls. 243/248, com esclarecimentos a fls. 260/261, 272/274 e 299/302.

Sentença a fls. 308/312, no sentido da parcial procedência do pedido para condenar o réu ao pagamento da importância de R$22.841,62, bem como, da multa rescisória, no valor de R$1.800,00, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais desde a citação. Custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A solução restou fundamentada no laudo pericial que demonstra a existência de saldo devedor no valor de R$22.841,62, não sendo justificada a rescisão promovida pelo réu, antes, inclusive, do prazo previsto para o seu término, ensejando a cobrança da multa. Atestou também o expert a inexistência de cobranças indevidas, tampouco pagamentos sem comprovação (fls. 300/301).

Apelo do réu a fls. 313/321, postulando a reforma do julgado, reiterando os termos de sua peça de bloqueio.

Contrarrazões a fls. 324/331.

É o relatório, que foi à douta revisão.

VOTO

Recurso tempestivo, presentes os demais pressupostos de admissibilidade, dele se conhece.

16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 4

Apelação Cível nº 0014938-51.2007.8.19.0001

Relator: Des. Mauro Dickstein

Apelante: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAGNUS

Apelada: CIPA COMÉRCIO, INDÚSTRIA, PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO S/A.

Origem: 0014938-51.2007.8.19.0001 – Cobrança – 9ª Vara Cível da Comarca da Capital

Juiz em 1º grau: Drª Anelise de Faria Martorrel Duarte

consequentemente, a ausência de quitação de suas despesas ordinárias.

Diante da controvérsia acerca dos créditos e débitos condominiais, bem como, quanto à administração dos pagamentos efetuados pelos condôminos, relativos às cotas e sua destinação, o magistrado de 1º grau determinou a realização de perícia contábil, na forma do laudo apresentado a fls. 243/248, com esclarecimentos a fls. 260/261, 272/274 e 299/302.

Destacou o expert do juízo a fls. 245, haver constado do balancete do mês de abril de 2006, o saldo existente na conta do condomínio quando administrado pela empresa Chindler, transportado em março daquele ano (fls. 156), início do relacionamento entre as partes, afastando, assim, a alegação de desconsideração do respectivo crédito.

De igual modo, os balancetes apresentados pela apelada indicam a existência de saldo devedor, ratificado pelo perito do juízo (fls. 301), o que ensejou o encaminhamento de correspondência, com a sugestão de seu rateio mediante a realização de Assembleia para deliberação do repasse da verba, posteriormente suspensa pelo síndico, já com a informação do bloqueio dos pagamentos (fls. 28).

Observe-se que a não satisfação pela administradora dos salários dos funcionários do réu ocorreu em consonância com o disposto na cláusula 1ª, alínea h, do instrumento pactuado entre as partes, que conferia e confere tal direito à apelada, em razão da inexistência do déficit apresentado, in verbis:

“EFETUAR NAS ÉPOCAS PRÓPRIAS, DE ACORDO COM O DETERMINADO PELO SÍNDICO, O PAGAMENTO DE TAXAS, DESPESAS APROVADAS, IMPOSTOS, SEGUROS E DOS ORDENADOS DOS EMPREGADOS DO CONDOMÍNIO E RESPECTIVOS ENCARGOS TRABALHISTAS, DESDE QUE PARA TANTO EXISTA SALDO EM CONTA CORRENTE. OS PAGAMENTOS RELACIONADOS A CONTRATOS COMO ELEVADOR (CONSERVAÇÃO) – LUZ, FORÇA, ÁGUA, GÁS, BEM COMO, FOLHA DE PAGAMENTO, INSS, ETC., SERÃO FEITOS AUTOMATICAMENTE. OS PAGAMENTOS A FORNECEDORES SOMENTE SERÃO EFETUADOS COM AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DO SÍNDICO. TODOS OS PAGAMENTOS PODERÃO SER EXECUTADOS POR DÉBITO DIRETO EM CONTA CORRENTE, CONFORME AS INSTRUÇÕES DOS CEDENTES;”

Prosseguiu o auxiliar do juízo, em seus esclarecimentos (fls. 273 e 300/301), asseverando que os demonstrativos de contas (balancetes) dos meses de abril a outubro de 2006 foram aprovadas pelo Síndico e pelo respectivo Conselho Consultivo, inocorrentes, igualmente, aportes sem comprovação, concluindo o laudo pericial pela existência de saldo devedor no valor de R$22.841,62, computando-se os recebimentos e o pagamento de despesas relativas aos meses de março a dezembro de 2006.

16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 5

Apelação Cível nº 0014938-51.2007.8.19.0001

Relator: Des. Mauro Dickstein

Apelante: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAGNUS

Apelada: CIPA COMÉRCIO, INDÚSTRIA, PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO S/A.

Origem: 0014938-51.2007.8.19.0001 – Cobrança – 9ª Vara Cível da Comarca da Capital

Juiz em 1º grau: Drª Anelise de Faria Martorrel Duarte

partes, bem como, o reconhecimento do direito ao recebimento dos valores que a administradora/apelada antecipou em favor do condomínio/apelante, não reembolsados, conforme laudo pericial realizado nestes autos, com os acréscimos legais.

À vista do exposto, conhece-se do recurso, negando-lhe provimento, nos termos do voto acima.

Rio de Janeiro, 16 de abril de 2013.

MAURO DICKSTEIN

Desembargador Relator

RE/MB

Compartilhe:

Conteúdo relacionado:

TERMO ASSOCIATIVO
_________________

Para concluir sua associação, precisamos garantir o cumprimento e a aceitação deste TERMO ASSOCITATIVO, pois o mesmo norteia a relações e as ações entre o ASSOCIADO e a ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL – ANACON.

Sendo assim, constam as os termos que definem e norteiam a relação associativa da ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL  – ANACON.

O TERMO ASSOCIATIVO não tem como objetivo detalhar como o ASSOCIAÇÃO BRASILEIRO DE IMOBILIÁRIO – ANACON utiliza e trata os seus dados pessoais para a finalidade de associação, bem como de qualquer outra finalidade. Dessa forma, para ter as informações completas de como tratamos os seus dados pessoais é necessário observar a Política de Privacidade.

Mediante o aceite do presente TERMO ASSOCIATIVO, o ASSOCIADO inscrito no Formulário de cadastro que se encontra no site da ANACON, endereço eletrônico www.anacon.avd.br, expressa o seu desejo  de participação ao quadro associativo da ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL, declarando estar ciente e concordar com as NORMAS ESTATUTÁRIAS, assim como sobre a Política de Privacidade, submetendo-se às mesmas e às cláusulas a seguir.

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO.

O presente termo tem como objeto a aceitação de associados junto a ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL – ANACON, garantindo ao ASSOCIADO direito a uso de todos os benefícios ofertados pela ASSOCIAÇÃO mediante o aceite deste termo, de acordo com o plano de assinatura que se encontra no endereço eletrônico www.anacon.avd.br/associe-se.

PARÁGRAFO ÚNICO.

O envio do formulário com todos os dados solicitados em nosso site, bem como o pagamento do plano de assinatura, não são garantias automáticas de aceite nos quadros associativos da ANACON, pois o aceite dependerá de deferimento da COMISSÃO DE ADMISSÃO. Sendo assim, você não vai receber login e senha antes do pedido ser analisado.

CLÁUSULA SEGUNDA – DA ASSOCIAÇÃO.

A ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL – ANACON é uma associação sem fins lucrativos nem filiação partidária; de cunho científico, técnico e pedagógico; e tem por objeto precípuo

a pesquisa, a divulgação de trabalhos acadêmicos, a promoção de grupos

de estudo, a realização de trabalhos pro bono, o aperfeiçoamento a celebração de convênios

para cooperação acadêmica, cursos, congressos e conferências, e o permanente debate de temas ligados ao Direito Condominial, inclusive com a atuação junto a todas as esferas e/ou órgãos dos governos municipais, estaduais e federal.

CLÁUSULA TERCEIRA – DO ASSOCIADO.

Apenas serão aceitos como ASSOCIADOS os advogados, formados e atuantes que se dediquem a atividades ligadas ao Direito Condominial, Administração de Condomínios, OUTROS.

CLÁUSULA QUARTA – DOS DIREITOS DOS ASSOCIADOS.

São direitos dos ASSOCIADOS:

  1. A) Participar das reuniões e Assembleias Gerais para as quais forem convocados, inclusive

das eleições para cargos eletivos, debatendo, votando e deliberando, nos termos

do Estatuto Social;

  1. B) Gozar de todos os benefícios, serviços e promoções proporcionados pela ASSOCIAÇÃO,

após a aprovação;

  1. C) Apresentar visitantes e propor sua inscrição como novo ASSOCIADO; e
  2. E) Solicitar o desligamento do quadro de associados a qualquer tempo.

PARÁGRAFO PRIMEIRO.

Somente poderão exercer os direitos supramencionado os ASSOCIADOS quites com as suas

obrigações.

CLÁUSULA QUINTA – DOS DEVERES DOS ASSOCIADOS.

São deveres dos ASSOCIADOS:

  1. A) Respeitar e cumprir este TERMO ASSOCIATIVO, além do Estatuto Social da ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL, e as deliberações das Diretorias e

da Assembleia Geral, a Política de Privacidade da ASSOCIAÇÃO e outras normas, políticas

e diretrizes emitidas pela ASSOCIAÇÃO;

  1. B) Pagar pontualmente suas contribuições;
  2. C) Aceitar ou recusar os cargos ou missão que lhes forem propostos;
  3. D) Propugnar pelo engrandecimento e prestígio da ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL, proporcionando-lhe eficiente e constante cooperação, concorrendo

para a realização dos fins sociais;

  1. E) Zelar pela conservação dos bens da ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL,

indenizando qualquer prejuízo que tenham causado. Agir com cordialidade, alteridade

e respeito a todos associados e não associados, em qualquer ambiente.

CLÁUSULA SEXTA – DO VALOR DA ASSOCIAÇÃO.

O valor da ASSOCIAÇÃO disponibilizada pela ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL  – ANACON no endereço eletrônico https://anacon.adv.br/associe-se/, garantindo ao ASSOCIADO todos os benefícios previstos no plano de associação.

PARÁGRAFO PRIMEIRO.

Será cobrada multa por atraso no pagamento, conforme permitido pela legislação vigente,

bem como taxa bancária para reemissão de boletos emitidos e não pagos dentro do prazo

de vencimento.

PARÁGRAFO SEGUNDO.

Não haverá devolução do valor da contribuição sob nenhuma hipótese.

PARÁGRAFO TERCEIRO.

O pagamento será realizado por meio de cartão de crédito ou PIX através do endereço eletrônico

https://www.asaas.com/c/357364993779 ou, ainda, mediante boleto bancário, que poderá ser

pago via internet banking ou lotérica.

PARÁGRAFO QUARTO.

O titular do cartão de crédito pode ser pessoa física ou jurídica distinta do titular do plano.

PARÁGRAFO QUINTO.

Ao finalizar a associação, o ASSOCIADO concorda com a cobrança do valor em faturas futuras,

de acordo com a periodicidade escolhida.

PARÁGRAFO SEXTO.

Quando do pagamento da primeira mensalidade, para fins de associação, o pedido somente

será confirmado após a confirmação do pagamento.

CLÁUSULA SÉTIMA – DO PRAZO DE VIGÊNCIA.

O prazo de associação é indeterminado, sendo garantido ao ASSOCIADO o direito de desligamento

do quadro de associados a qualquer tempo, observadas as condições previstas no presente TERMO ASSOCIATIVO, não lhe sendo cobrado qualquer forma de fidelização ou compromisso além dos previstos nas cláusulas deste TERMO ASSOCIATIVO.

CLÁUSULA OITAVA – DO DESLIGAMENTO.

O desligamento do ASSOCIADO se efetivará automaticamente caso deixe de adimplir regularmente

a contribuição associativa devida no período de vigência.

PARÁGRAFO PRIMEIRO.

O ASSOCIADO desligado com base em qualquer uma das formas previstas neste termo e/ou,

ainda, no estatuto do ASSOCIAÇÃO NACIONAL DA ADVOCACIA CONDOMINIAL  – ANACON poderá

ser readmitido, mas desde que invalidado o motivo do desligamento e/ou satisfeita sua obrigação

de contribuição.

PARÁGRAFO SEGUNDO.

A contribuição referente a um período de associação, ainda que haja abandono por parte do

ASSOCIADO no período vigente, não poderá ser utilizada pelo ASSOCIADO para a obtenção de benefícios em período posterior, não sendo a referida contribuição convertida em crédito

futuro.

CLÁUSULA NONA – DA PRIVACIDADE E PROTEÇÃO DE DADOS

O titular de dados pessoais possui o direito de solicitar do site ANACON, através do canal específico de tratamento, a qualquer momento, mediante requisição formal, informações referentes aos seus dados.

Os pedidos serão analisados conforme previsto em legislação vigente dentro de um prazo de 72 horas, salvo determinação legal e/ou objeto de lei.

Os titulares de dados, segundo o texto da LGPD, podem exercer os seus direitos por meio de:

  • Confirmação da existência de tratamento;
  • Acesso aos seus dados pessoais;
  • Correção de dados incompletos, inexatos ou desatualizados;
  • Anonimização, bloqueio ou eliminação de dados desnecessários, excessivos ou tratados em desconformidade com o disposto nesta Lei;
  • Portabilidade dos dados a outro fornecedor de serviço ou produto, mediante requisição expressa, de acordo com a regulamentação da autoridade nacional, observados os segredos comercial e industrial;
  • Eliminação dos dados pessoais tratados com o consentimento do titular;
  • Informação das entidades públicas e privadas com as quais o controlador realizou uso compartilhado de dados;
  • Informação sobre a possibilidade de não fornecer consentimento e sobre as consequências da negativa;
  • Revogação do consentimento.

Como exercer os seus direitos de titular de dados?

  • Para alterar seus dados pessoais acesse a opção “Minha conta”;
  • Se não quiser receber nossas comunicações de marketing, pode cancelar os próximos envios clicando no link enviado junto ao e-mail de marketing;
  • Para mudar suas preferências em relação às notificações (incluindo as comunicações de marketing) acesse a opção “Minha conta”;
  • Para as demais solicitações em relação aos direitos do titular de dados pessoais, entre em contato conosco através do nosso formulário;

CLÁUSULA DÉCIMA – DAS CONDIÇÕES GERAIS.

O ASSOCIADO, qualificado na inscrição virtual declara que: A) está ciente e de pleno acordo

com as condições estabelecidas no presente TERMO ASSOCIATIVO e previstas no Estatuto

Social do ASSOCIAÇÃO; B) está ciente que deverá cumprir com todas as obrigações societárias,

durante a vigência da sua associação; C) sua assinatura por meio de serviço de assinatura eletrônica é, para os fins do art. 10, §2º da Medida Provisória nº 2.200 de 2001, plenamente vinculante e eficaz.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – DO FORO.

Para dirimir quaisquer dúvidas oriundas de interpretação ou casos omissos do presente contrato,

fica eleito o foro da comarca de Cuiabá – Mato Grosso, excluindo-se qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

Saiba quem são nossos Advogados Especialistas!!

Ver Especialistas!