I – RELATÓRIO:
A autora propôs a presente ação declaratória de nulidade de deliberação do conselho consultivo e de cobrança de taxa de condomínio diferenciada alegando que em março de 2000, juntamente com seu esposo, adquiriram o imóvel constante da matrícula 29.857, apartamento 191, do 19º andar situado à rua Pasteur, nº 300.
Diz que desde a aquisição efetuaram o pagamento das taxas de condomínio de forma proporcional à área de 387,23m2.
Sustenta que de acordo com a matrícula do imóvel o apartamento da autora corresponde a 232,9931m2.
Diz que não há justificativa para que, por ser cobertura, a autora deva efetuar pagamentos de taxas condominiais à maior, eis que não utiliza os serviços ofertados pelo condomínio mais do que qualquer outro condômino ou mesmo dos elevadores, que operam apenas até o 19º andar, não atingindo as lajes da cobertura ou do terraço.
Aduz que ao questionar a administração sobre a área, tomou conhecimento da ata da primeira reunião do conselho consultivo do Condomínio Viareggio, na qual foi estipulado sistema de rateio das despesas comuns do condomínio, considerando o apartamento da autora com a metragem de 387,2331m2.
Sustenta que a deliberação é desprovida de fundamento legal eis que excede os poderes do Conselho Consultivo, contraria a convenção do condomínio e apresenta erro quanto às metragens estabelecidas, eis que leva em consideração uma área total do edifício de 9.835,62m2, que é distinta da área total descrita na Convenção do Condomínio (10.649,59m2)
Aduz que dentre as atribuições do Conselho Consultivo não está a de dispor acerca das taxas de condomínio bem como a de fixar sobre quais metragens estas devem incidir.
Diz que o art. 6º, letra f da Convenção do Condomínio já dispõe sobre a forma de rateio das despesas e que a alteração do referido dispositivo só poderia ocorrer mediante a deliberação qualificada de 2/3 do número de proprietários de unidades autônomas, sendo a deliberação tomada nula.
Aduz que a deliberação tomada apresenta erro evidente quanto às metragens do apartamento, pois há incoerência quanto à área total do edifício descrita pelo Conselho e aquela que consta da Convenção do Condomínio.
Sustenta que sendo o ato nulo este é desprovido de validade, nos termos do art. 130 do Código Civil.
Às fls. 07 aduz que pela determinação da convenção de condomínio, o rateio deve ser pela área total do apartamento, que, como já se ressaltou, é igual para todas as unidades do mesmo tipo.
Aduz que, em razão da matéria de direito e documentos juntados, a antecipação da tutela é uma necessidade.
Ao final pede que seja decretada liminarmente a nulidade do ato deliberado pelo Conselho Consultivo, bem como das cobranças a maior impostas à autora em decorrência daquela determinação e a procedência da ação.
Em contestação de fls. 40/47 o condomínio réu alega, em preliminar, a carência de ação por ilegitimidade ativa eis que a autora não comprovou a propriedade sobre o imóvel, trazendo matrícula em que não consta se nome, nem tão pouco de seu esposo.
Ainda em preliminar alega carência de ação, falta de interesse de agir, já que não provou de início ser proprietária do imóvel, devendo o processo ser extinto sem julgamento do mérito.
No mérito diz que, em reunião de instalação do condomínio na data de 02/04/87, na qual compareceram trinta e três do total de 38 condôminos resultou decidido a formação de um Conselho consultivo provisório, formado por oito condôminos, com amplos poderes para gerir os interesses do condomínio.
Aduz que tendo esse Conselho se reunido e interpretado corretamente a Convenção de condomínio decidiu quanto ao sistema de rateio das despesas comuns e examinando a descrição dos apartamentos com final “1” vê-se que todos têm área total de 232,9931 todavia o apartamento 191, de cobertura, dispõe ainda do terraço de cobertura, para uso exclusivo, que eleva a sua área total para 387,2331.
Aduz que durante os 15 anos os lançamentos sobre a cobertura, incluindo a de nº 191, restaram efetivados, sem qualquer contestação de seus proprietários.
Discorre que a presente ação é uma represália pela ação de nunciação de obra nova intentada pelo condomínio réu contra o Sr. Ernesto Kugler Rodrigues, suposto proprietário do imóvel.
Sustenta que não há que se cogitar de competência do Conselho Consultivo para decidir sobre a matéria, posto que as atribuições elencadas no art. 24 do instrumento convencional não lhe retiram a competência para apreciar a matéria.
Aduz que os serviços dispostos à sua unidade como cobertura, são diferenciados, cumprindo colaborar com o rateio, na proporção da área total de sua unidade, que in casu, inclui o terraço de que dispõe com exclusividade, mostrando-se impertinente a nulidade suscitada.
Diz que edificação integraliza com as lojas a área total de 10.649,59m2, sendo que a área de 9.835,62m2 corresponde à área das unidades residenciais para efeito de rateio.
Às fls. 46 aduz que o rito procedimental correto a ser empregado é o sumário, devendo o mesmo ser observado.
Ao final pede a extinção do processo sem julgamento do mérito ou então o improvimento do pedido.
A sentença de fls. 65/69 afastou a preliminar de ilegitimidade ativa, porque o condomínio promoveu contra o marido da autora uma ação de nunciação de obra nova. No mérito, julgou procedente o pedido, decretando a nulidade da deliberação do Conselho Consultivo na parte que dispôs sobre o sistema de rateio das despesas comuns e a ilegalidade das cobranças de despesas condominiais feita junto à autora pela ré com embasamento nesse sistema.
A sentença ainda determinou a retificação no registro e na autuação relativas à alteração para o procedimento sumário.
O condomínio réu em recurso de apelação de fls. 71/78 alega em preliminar a carência de ação não tendo a autora comprovado a relação de marido e mulher entre a autora e o Sr. Ernesto Kugler Rodrigues, este demandado em ação de nunciação de obra nova, não tendo juntado certidão de casamento.
Diz que a autora não comprovou ser a proprietária do aludido apartamento, não trazendo uma escritura pública e nem contrato de promessa de compra e venda, não tendo o documento de fls. 10 o condão de fazer as vezes daqueles.
Às fls. 76 diz que, não tendo a autora demonstrado a propriedade do imóvel e, por conseguinte, a qualidade de condômina, não pode figurar no pólo ativo da demanda.
Aduz que na primeira assembléia geral realizada em 02/04/87 compareceram 33 dos 38 condôminos, portanto mais de 2/3 dos mesmos e outorgaram ao Conselho Consultivo, formado por 8 membros, a competência para definir a base de cálculo para o rateio de despesas, interpretando a Convenção que, no seu artigo 6º determina o rateio com base na área total das unidades.
Diz que a unidade 191, contendo 232,9931m2, por ser de cobertura, dispõe do uso exclusivo do terraço de cobertura e a mesma contém 154,24m2, resta concluir que a sua área total para efeitos de rateio é de 387,2331m2.
Ao final pede a extinção do feito sem julgamento do mérito ou então provimento do recurso.
Recebido o recurso a autora em contra razões de fls. 82/86 requer o improvimento do recurso e aplicação de multa por litigância de má fé.
Vieram os autos a esta Corte.
É O RELATÓRIO.
II – VOTO:
As matérias devolvidas a esta corte são:
APELAÇÃO
Preliminar
Carência de ação, por ilegitimidade ativa.
Mérito
Uso exclusivo do terraço pelo condômino;
Validade da deliberação do Conselho Consultivo.
CONTRA RAZÕES
Litigância de má fé.
A ação deve ser julgada extinta sem julgamento do mérito.
Vejamos.
APELAÇÃO
Preliminar
CARÊNCIA DE AÇÃO. ILEGITIMIDADE DE PARTE.
Não tem razão o condomínio apelante, porque a autora é parte legítima para propor a presente ação.
Restou demonstrado que a autora é a proprietária do imóvel.. Embora ela não seja titular do domínio, o próprio condomínio demonstra reconhecer ser ela proprietária do apartamento em discussão, ao afirmar, na própria contestação, que propôs ação de nunciação de obra nova contra o marido da aqui autora. O documento de fls. 10 (carta de boas vindas) demonstra esse reconhecimento. A sentença bem apreciou essa questão às fls. 67 e deve ser mantida.
Assim sendo meu voto, neste aspecto é de afastar a preliminar.
Mérito
USO EXCLUSIVO DO TERRAÇO PELO CONDÔMINO. VALIDADE DA DELIBERAÇÃO DO CONSELHO CONSULTIVO.
Neste aspecto porém, a sentença deve ser reformada. A cota-parte das despesas do condomínio, em relação à autora, está sendo bem aplicada. A autora deve pagar sua cota-parte em proporção da área de 387,23 m2 e não 232,993m2 como pretende.
Ocorre que para fins de rateio das despesas de condomínio residencial, a cota parte de cada unidade será determinada não somente pela área interna do apartamento, mas também pela área que usa com exclusividade.
A lei 4591 de 16 de dezembro de 1964 (que regula os condomínios residenciais) transfere para a convenção condominial o rateio das despesas. Assim é que a Convenção do Condomínio, (fls. 12 verso, na parte que especifica cada unidade 7a e 8a linha): “O terraço de cobertura do prédio será de uso exclusivo dos apartamentos ns. 191 e 191 do 19o andar”. A convenção afirma aí, expressamente, que a autora tem exclusividade de uso não só sobre a área interna de seu apartamento, mas também sobre o terraço, pois esse apartamento é de cobertura. Ora, tendo uso exclusivo sobre esse terraço, deve contribuir com as despesas do condomínio sobre toda essa área, pois se não pagar sobre a parte do terraço, os demais condôminos, que não podem usar tal parte, serão onerados injustamente, o que fará com que a autora tenha um enriquecimento sem causa.
Por isso, fica bem demonstrado que a atitude do Conselho Consultivo foi regular. Na verdade esse órgão da Administração do Condomínio agiu dentro de suas atribuições, tendo em vista que não alterou a Convenção, mas simplesmente aplicou o dispositivo acima descrito, determinando a forma de rateio das despesas.
Veja-se que o artigo 6o letra f da Convenção (fls. 13) assim determina: “As despesas acima serão previstas em orçamento elaborado pelo síndico, cujo montante será dividido pelos apartamentos, em função de suas respectivas áreas totais”.
Assim é que, se a convenção do condomínio determina que o montante das despesas será dividido pelos apartamentos em função de suas respectivas áreas totais, sabendo-se também que o terraço de cobertura do prédio é de uso exclusivo do respectivo apartamento, a área deste, para fins de rateio das despesas, compreenderá, não só a área interna mas também a área do respectivo terraço, porque é área útil e exclusiva da autora.
Por isso, não houve qualquer irregularidade no rateio.
DA ALEGADA MÁ-FÉ DO CONDOMÍNIO
Fica prejudicada essa questão de litigância de má-fé do condomínio, alegada pela autora, tendo em vista que a razão, como visto, está com o condomínio.
Meu voto é pelo afastamento da preliminar e pelo provimento da apelação, com inversão dos ônus da sucumbência.
ACORDAM os Juízes integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em AFASTAR A PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO, COM PROVIMENTO DA APELAÇÃO, nos termos do voto.
Participaram do julgamento os Senhores Juízes RONALD SCHULMAN, Presidente, sem voto, LEONEL CUNHA e SÁ RAVAGNANI.
Curitiba, 31 de agosto de 2004
MARCOS DE LUCA FANCHIN – Relator