Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 2ª Turma Cível

Processo N. AGRAVO DE INSTRUMENTO 0722562-58.2021.8.07.0000

AGRAVANTE (S) CONCEPT BOUTIQUE RESIDENCE

AGRAVADO (S) MARCELLE DOS ANJOS GOMES DA SILVA

Relator Desembargador JOAO EGMONT

Acórdão Nº 1381054

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA.

QUÓRUM QUALIFICADO. DESNECESSIDADE. VAGA DE GARAGEM. ÁREA

PRIVATIVA. RECURSO PROVIDO.

1. Agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto contra decisão, proferida em ação anulatória, que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência formulado pela autora para

determinar que o requerido se abstivesse de efetuar a cobrança e/ou de praticar qualquer ato em

desfavor da parte autora (ajuizamento de ação, inscrição do nome da requerente nos cadastros

negativos dos órgãos de proteção ao crédito, etc.), visando o recebimento de taxa condominial

extraordinária, R$ 3.771,46, a ser paga em 05 parcelas mensais e sucessivas no importe individual de

R$ 754,29, aprovada em assembleia geral extraordinária ocorrida em 10 de abril de 2021, sob pena de fixação de multa em seu desfavor. 1.1. Recurso aviado na busca pela revogação da liminar concedida e a determinação de manutenção da obrigação da agravada ao pagamento da taxa extraordinária.

2. A decisão agravada deferiu o pedido liminar para determinar que o requerido se abstivesse de efetuar a cobrança e/ou de praticar qualquer ato em desfavor da parte autora. 2.1. O magistrado entendeu

estarem presentes os requisitos para a concessão da medida liminar uma vez que, numa análise

perfunctória, a obra em questão possui natureza de benfeitoria útil. Porquanto. Tem por objetivo

facilitar/aumentar o uso da coisa comum. 2.2. No entanto, como bem salientou o recorrente, as vagas

de garagem em questão não se configuram como área comum a ensejar a aplicação do art. 1.342 do

Código Civil. 2.3. O contrato de promessa de compra e venda descreve a vaga de garagem nº 222 como unidade autônoma, com número de matrícula próprio e área real privativa de 12,00m². 2.4. A

convenção do condomínio também é clara quando define que as vagas de garagem são de uso

exclusivo. 2.5. O Superior Tribunal de Justiça entende que: “(…) Em condomínio edilício, a vaga de

garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe

caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii)

direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área

comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. (…)” (REsp 1152148/SE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 02/09/2013). 2.6. Nesse diapasão, há

plausibilidade jurídica na tese do agravante no sentido de que a vaga de garagem em questão não se

enquadra no conceito de área particular a ensejar a aplicação do quórum qualificado para a aprovação da obra.

3. Agravo de instrumento provido.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, JOAO EGMONT – Relator, SANDOVAL OLIVEIRA – 1º Vogal e HECTOR VALVERDE SANTANNA – 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador HECTOR

VALVERDE SANTANNA, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO. PROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 29 de Setembro de 2021

Desembargador JOAO EGMONT

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por CONCEPT

BOUTIQUE RESIDENCE contra decisão proferida na ação anulatória nº 0706963-19.2021.8.07.0020 ajuizada por MARCELLE DOS ANJOS GOMES DA SILVA.

A decisão agravada deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência formulado pela autora para

determinar que o requerido se abstivesse de efetuar a cobrança e/ou de praticar qualquer ato em

desfavor da parte autora (ajuizamento de ação, inscrição do nome da requerente nos cadastros

negativos dos órgãos de proteção ao crédito, etc.), visando o recebimento de taxa condominial

extraordinária, R$ 3.771,46, a ser paga em 05 parcelas mensais e sucessivas no importe individual de

R$ 754,29, aprovada em assembleia geral extraordinária ocorrida em 10 de abril de 2021, sob pena de fixação de multa em seu desfavor, nos seguintes termos:

“(…) Da leitura da ata de assembleia de ID 91441342, observa-se que, em assembleia condominial

ocorrida no dia 10 de abril de 2021, foi aprovado “o padrão de cobertura das vagas de garagens e

fixação de taxa extra de R$ 3.771,46” (ID 91441342, pág. 5) para o custeio dessa obra.

Na referida ata constou a informação de que essa proposta teria sido aprovada por apenas 11 (onze) votos, o que, por certo, não representa o número mínimo de 2/3 dos condôminos, tampouco a maioria absoluta das unidades que compõem o condomínio edilício em questão.

A obra em questão, ao menos numa análise perfunctória, possui natureza de benfeitoria útil, dado que tem por objetivo facilitar/aumentar o uso/utilidade da coisa comum.

O artigo 1.342 do Código Civil é expresso no sentido de que “a realização de obras, em partes

comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da

aprovação de dois terços dos votos dos condôminos”, o que, a meu sentir, se amolda à hipótese dos

autos, daí a probabilidade do alegado direito da parte autora (…)”.

Narra a peça recursal que os condôminos foram convocados para participarem da assembleia geral

ordinária na qual foi aprovada pela maioria dos votos presentes (11 a 3) a padronização das coberturas das vagas de garagem de todo o condomínio. No entanto, a agravada ajuizou ação anulatória para que o agravante se abstenha de efetuar a cobrança da taxa extra condominial extraordinária aprovada na

referida assembleia.

Afirma que a vaga de garagem detém natureza de área comum ou privativa, tendo, inclusive, número

de matrícula próprio, sendo inaplicável o quórum qualificado para aprovação de sua cobertura.

Assim, requer seja deferida tutela de urgência para revogar a liminar concedida e determinar a

manutenção da obrigação da agravada ao pagamento da taxa extraordinária. No mérito, a confirmação da medida liminar.

Foi proferida decisão por esta Relatoria que deferiu a tutela de urgência (ID 27342804).

Contrarrazões da autora (ID 27951363).

É o relatório.

Peço dia.

VOTOS

O Senhor Desembargador JOAO EGMONT – Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A decisão agravada deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência formulado pela autora para

determinar que o requerido se abstivesse de efetuar a cobrança e/ou de praticar qualquer ato em

desfavor da parte autora (ajuizamento de ação, inscrição do nome da requerente nos cadastros

negativos dos órgãos de proteção ao crédito, etc.), visando o recebimento de taxa condominial

extraordinária, R$ 3.771,46, a ser paga em 05 parcelas mensais e sucessivas no importe individual de R$ 754,29, aprovada em assembleia geral extraordinária ocorrida em 10 de abril de 2021, sob pena de fixação de multa em seu desfavor, nos seguintes termos:

“(…) Da leitura da ata de assembleia de ID 91441342, observa-se que, em assembleia condominial

ocorrida no dia 10 de abril de 2021, foi aprovado “o padrão de cobertura das vagas de garagens e

fixação de taxa extra de R$ 3.771,46” (ID 91441342, pág. 5) para o custeio dessa obra.

Na referida ata constou a informação de que essa proposta teria sido aprovada por apenas 11 (onze) votos, o que, por certo, não representa o número mínimo de 2/3 dos condôminos, tampouco a maioria absoluta das unidades que compõem o condomínio edilício em questão.

A obra em questão, ao menos numa análise perfunctória, possui natureza de benfeitoria útil, dado

que tem por objetivo facilitar/aumentar o uso/utilidade da coisa comum.

O artigo 1.342 do Código Civil é expresso no sentido de que “a realização de obras, em partes

comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da

aprovação de dois terços dos votos dos condôminos”, o que, a meu sentir, se amolda à hipótese dos

autos, daí a probabilidade do alegado direito da parte autora (…)”.

Nesta sede recursal o agravante narra que os condôminos foram convocados para participarem da

assembleia geral ordinária na qual foi aprovada pela maioria dos votos presentes (11 a 3) a

padronização das coberturas das vagas de garagem de todo o condomínio. No entanto, a agravada

ajuizou ação anulatória para que o agravante se abstenha de efetuar a cobrança da taxa extra

condominial extraordinária aprovada na referida assembleia.

Afirma que a vaga de garagem detém natureza de área comum ou privativa, tendo, inclusive, número de matrícula próprio, sendo inaplicável o quórum qualificado para aprovação de sua cobertura. Assim, requer seja deferida tutela de urgência para revogar a liminar concedida e determinar a manutenção da obrigação da agravada ao pagamento da taxa extraordinária. No mérito, a confirmação da medida

liminar.

O feito de origem refere-se a ação de conhecimento com o objetivo de declaração de nulidade da

instituição de cobrança de taxa condominial extraordinária para o custeio de obras para a cobertura de garagens do condomínio agravante, sob o argumento de que sua aprovação deveria observar o quórum especial de 2/3.

A decisão agravada deferiu o pedido liminar para determinar que o requerido se abstivesse de efetuar a cobrança e/ou de praticar qualquer ato em desfavor da parte autora.

O magistrado entendeu estarem presentes os requisitos para a concessão da medida liminar uma vez

que, numa análise perfunctória, a obra em questão possui natureza de benfeitoria útil, já que tem por objetivo facilitar/aumentar o uso da coisa comum.

No entanto, como bem salientou o recorrente, as vagas de garagem em questão não se configuram

como área comum a ensejar a aplicação do art. 1.342 do Código Civil.

O contrato de promessa de compra e venda descreve a vaga de garagem nº 222 como unidade

autônoma, com número de matrícula próprio (326207) e área real privativa de 12,00m². Dados

compatíveis com a certidão de ônus de ID nº 27290615.

“(…) c) UNIDADES AUTÔNOMAS – São as áreas imobiliárias privativas de propriedade exclusiva de cada Condômino, constituídas por unidades residenciais com serviço e vagas de garagem, com

suas instalações internas, até a interseção com os respectivos troncos (…)” (ID nº 27290612.

O Superior Tribunal de Justiça entende que:

“(…) Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos

indistintamente. (…)” (REsp 1152148/SE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe

02/09/2013).

Nesse diapasão, há plausibilidade jurídica na tese do agravante no sentido de que a vaga de garagem em questão não se enquadra no conceito de área particular a ensejar a aplicação do quórum

qualificado para a aprovação da obra.

Dentro deste particular, DOU PROVIMENTO ao recurso para revogar a liminar concedida e

determinar a manutenção da obrigação da agravada ao pagamento da taxa extraordinária, até decisão final do colegiado.

É como voto.

O Senhor Desembargador SANDOVAL OLIVEIRA – 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador HECTOR VALVERDE SANTANNA – 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECIDO. PROVIDO. UNÂNIME.