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PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRATICA
REGISTRADO (A) SOB Nº
ACÓRDÃO i MUI uni uni um mu um mu mu mi iii
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação nº 992.07.028395-7, da Comarca de Americana,
em que é apelante SOELI GARVÃO ZAKRZESKI sendo
apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SOLAR DE OURO PRETO.
ACORDAM, em 30 Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.”, de
conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos
Desembargadores ANDRADE NETO (Presidente sem voto),
ORLANDO PISTORESI E LINO MACHADO.
São Paulo,03 de novembro de 2010.
ROSA
RELATOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
30 CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO SEM REVISÃO Nº 992.07.028395-7.
APELANTE: SOELI GARVÃO ZAKRZESKI.
APELADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SOLAR DE OURO PRETO.
COMARCA DE AMERICANA – 2 . VARA CÍVEL.
VOTO Nº 2.909.
COBRANÇA – COTA CONDOMINIAL – DESPESA QUITADA – PROVA DO PAGAMENTO -RECONHECIMENTO PELO CONDOMÍNIO -PEDIDO IMPROCEDENTE.
COBRANÇA – DESPESA EXTRAORDINÁRIA -INEXISTÊNCIA DE ASSEMBLÉIA REGULARMENTE CONVOCADA PARA
APROVAÇÃO – DELIBERAÇÃO DO CONSELHO CONSULTIVO QUE NÃO É SUFICIENTE PARA DAR SUPEDÂNEO À COBRANÇA – CONSELHO QUE NÃO POSSUI ATRIBUIÇÃO PARA TAL FINALIDADE – INEXIGIBILIDADE DA COBRANÇA – PEDIDO JULGADO PROCEDENTE -TÍTULO ANULADO.
“Despesa extraordinária só pode ser exigida se previamente aprovada em regular assembléia ordinária convocada para tal finalidade, sobretudo quando a própria convenção do condomínio assim o determina.”
Recurso provido.
Trata-se de tempestivo e preparado recurso de apelação
(fls. 164/169), interposto contra sentença que julgou procedente pedido de
cobrança condominial e improcedente pedido declaratório de nulidade dos
títulos emitidos para cobrança de taxa extra.
Inconformada, recorre a requerida. Alega, em suma,
que inexiste o débito apontado no pedido quanto a cota condominial
vencida no mês de agosto de 2006, em razão de pagamento aper
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antes mesmo do ajuizamento da ação. Afirma que a taxa extra não é devida, já que sua criação se deu em desconformidade com a convenção do condomínio. Aguarda o provimento do recurso.
O recurso foi respondido.
r
E o relatório.
Respeitada a convicção da ilustre Magistrada sentenciante, o recurso interposto está em caso de ser provido.
o tempo do ajuizamento da ação de cobrança pelo Condomínio, a taxa condominial vencida no mês de agosto de 2006, já estava quitada, conforme comprovante acostado na defesa (fls. 43). O pagamento, aliás, foi reconhecido pelo próprio Condomínio (fls. 69). Sua cobrança, portanto, não é devida.
A discussão que remanesce acesa nos autos diz respeito à chamada “taxa extra” que também acompanha o pedido de cobrança formulado. De um lado, o condomínio defende a cobrança da taxa extra sob a justificativa de que por conta de débito de energia elétrica havia iminente risco de suspensão do fornecimento, além da alta taxa de inadimplência dos condôminos com reflexos no saldo em conta.
A apelante, por sua vez, sustenta a inexigibilidade do débito em razão de vício formal, na medida em que a taxa extra não foi precedida de assembléia condominial regularmente convocada em obediência à convenção do condomínio.
No que se refere às despesas ordinárias, não há discussão acerca da obrigatoriedade do condômino pelo pagarííent©, conforme, aliás, está expressamente estatuído no artigo 1.336, inciso_X»_do-.
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Código Civil: “São deveres do condômino: I: contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
Já no que se refere à despesa extraordinária, como é o
caso dos autos, sobretudo porque foi criada em função de alta
inadimplência e para fazer frente à despesa de energia elétrica, a situação é
diferente.
Sua criação, ao contrário daquela despesa ordinária,
depende de prévia assembléia convocada para deliberação, conforme se
depreende da cláusula 30 da Convenção do Condomínio, assim redigida:
“São igualmente rateadas entre os condôminos as
despesas extraordinárias, dentro de quinze (15) dias a contar da data da
Assembléia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo
diferente ou seforem adicionadas à quota normal do condomínio.”
No caso dos autos, a “taxa extra”, a despeito da
relevância e da premente necessidade por que passava o Condomínio, às
voltas com o risco de ter a sua energia cortada em razão de débito pendente
e de saldo bancário negativo, conforme, aliás, se apurou pela prova oral
colhida em audiência de instrução e julgamento, não pode ser exigida, na
medida em que sua criação (em reunião informal do Conselho Consultivo e
Fiscal realizada em data não prevista na convenção e desacompanhada de
ata), não obedeceu ao que determina a Convenção do Condomínio.
Se a taxa extra que se pretende cobrar não foi
precedida de regular convocação de assembléia conforme determina a
própria convenção do Condomínio, de rigor a declaração de^sua
inexigibilidade. í /
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Aliás, relevante anotar que o Conselho Consultivo
sequer possui atribuição de deliberar sobre a criação de despesa
extraordinária, conforme cláusula 27 da convenção.
Já se decidiu que não é legal a cobrança de despesa
extraordinária não precedida de regular convocação de assembléia para sua
aprovação.
A propósito:
“CONDOMÍNIO. COBRANÇA. SALDO NEGATIVO DO CHEQUE ESPECIAL DO CONDOMÍNIO. RATEIO. DESPESA
EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA PARA DEVIDA APROVAÇÃO. ILEGALIDADE NA COBRANÇA. RECURSO
1MPROVIDO. O proprietário de imóvel em condomínio tem obrigação de participar do rateio das despesas ordinárias, assim como das extraordinárias. A
cobrança das despesas ordinárias é amparada na própria convenção do condomínio, ou em caso de ausência, na existência de fato da propriedade condominial. Todavia, as despesas extraordinárias ficam sujeitas a prévia aprovação dos condôminos em assembléia especialmente aprovada para esse fim, o que não ocorreu na hipótese vertente. (Apelação sem Revisão 1.111.641–0/6, 31 . Câmara de Direito Privado, Relator o E. Des. Adilson de Araújo).“
“CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE DESPESAS
EXTRAORDINÁRIAS. RATEIO AMPARADO NA ASSERTIVA DA
INADIMPLÊNCIA DE OUTRO CONDÔMINO. NECESSIDADE DE PRÉVIA DELIBERAÇÃO POR ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA, À FALTA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO. PROVIDÊNCIA NÃO ADOTADA. INEFICÁCIA DE SIMPLES RATIFICAÇÃO, POR ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA, DE DELIBERAÇÃO DO CONSELHO CONSULTIVO. COBRANÇA INDEVIDA. RECURSO IMPROVIDO. A cobrança extraordinária de valores, sob a assertiva de inadimplemento de outro condômino, porque não prevista na convenção condominial, deve pressupor a existência de deliberação por assembléia geral ordinária, regularmente convocada. Não ampara a cobrança uma simples deliberação do Conselho Consultivo, por lhe faltar competência para tanto. Nem é admissível simples ratificação pela Assembléia Geral Ordinária, por se tratar de matéria a ser discutida em assembléia geral extraordinária, regularmente convocada. (Apelação com revisão 992.06 046549-1, 31 . Câmara de Direito Privado, Relator o E. Des. Antônio Rigolin).”
Nessa conformidade, dadas as circunstâncias da
espécie, tem-se como inexigível a cobrança de taxa extra que não foi
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precedida de prévia aprovação em regular assembléia convocada para essa finalidade.
Dá-se provimento ao recurso interposto para julgar improcedente o pedido de cobrança e procedente o pedido de inexigibilidade da taxa extra, anuiando-se o título emitido para viabilizar a cobrança, invertidos os ônus da sucumbência.
ARDROSA
Relator
