Apelação Nº 0014794-56.2009.8.24.0005/SC

RELATOR: Desembargador RAULINO JACÓ BRUNING

APELANTE: CONDOMÍNIO EDIFICIO PABLO PICASSO APELADO: MAGOFE DO BRASIL EQUIPAMENTOS HIDRAULICOS LTDA

RELATÓRIO

Adoto o relatório da r. sentença una (EVENTO 57, PROCJUDIC1, fls. 4/23) proferida na Comarca de Balneário Camboriú, atinente a este processo e ao de n. 0014794-56.2009.8.24.0005 (conexos), da lavra do Magistrado Eduardo Camargo, por refletir fielmente o contido no presente feito, in verbis:
Relatório autos nº 0014797-11.2009.8.24.0005
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PABLO PICASSO, devidamente qualificado, por procurador habilitado, ajuizou AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C RESSARCIMENTO DE DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em face de ESPÓLIO DE AUGUSTO ALVESGUERRA FILHO, DELZA DE ALMEIDA MARTINS E MAGOFE DO BRASIL EQUIPAMENTOS HIDRÁULICOS LTDA ME, também qualificados, alegando, em síntese, que:
1) os réus Augusto e Delza foram síndicos do condomínio durante o período de 27.1.2007 a 25.07.2009;
2) realizaram obras sem a prévia aprovação em assembleia, pelo quórum mínimo exigido pela lei;
3) o valor pago pelas obras são desproporcionais e extrapolam os valores normalmente cobrados pelos mesmos serviços;
4) a empresa contratada para realização das obras foi a terceira ré;
5) foram realizados reparos na caixa d’água, pelo valor de R$62.000,00;
6) reparos no terraço, pelo valor de R$ 118.000,00;
7) reparos nos apartamentos 2001, 2002 e 1901, pelo valor de R$234.000,00;
8) conserto das válvulas redutoras de pressão do apartamento1101, pelo valor de R$ 100.000,00;
9) realizada perícia técnica, constataram-se defeitos após a realização das obras;
10) a empresa contratada não possui capacidade técnica para realização das obras;
11) além das obras necessárias, foram realizadas benfeitorias voluptuárias, sem a aprovação do quórum mínimo em assembleia;
12) os contratos firmados com a empresa são nulos.
Requereu a procedência dos pedidos formulados na exordial para declarar a nulidade dos contratos firmados entre as partes e condená-los a pagamento de danos materiais, despesas processuais e honorários advocatícios.
Valorou a causa em R$ 10.000,00, posteriormente retificado para R$ 676.700,00, em razão de impugnação ao valor da causa, fls. 1242-1244.
Com a inicial, juntou os documentos de fls. 15-146.
Citados, fl. 176, os réus Augusto e Delza apresentaram contestação, fls. 177-215, alegando prefaciais e, no mérito, que:
1) há conexão entre a presente ação e os autos de n. 005.10.001559-4 e n. 005.09.018348-1;
2) o réu Augusto foi síndico do condomínio por aproximadamente 15 anos;
3) no período de 2007/2008 o réu foi subsíndico, enquanto a ré Delza atuou como subsíndica;
4) para o período de 2009/2010 a ré Delza foi eleita síndica do condomínio;
5) passaram por dificuldades em suas gestões, pois raramente atingia-se o quorum necessário para realização de assembleias;
6) o condomínio passava por problemas estruturais, elétricos e urgentes;
7) muitas das obras eram decididas pelo conselho fiscal e conselho de obras, com posterior prestação de contas em assembleia;
8) as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico;
9) quanto as obras realizadas pela empresa ré, foi convocada prévia assembleia para deliberação sobre o assunto;
10) a assembleia não atingiu o quórum necessário para deliberação;
11) as obras eram necessárias e foram realizadas com zelo e responsabilidade.
Requereram, por fim, o conhecimento das preliminares arguidas ou a improcedência dos pedidos formulados na inicial, condenando o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Com a contestação, juntaram documentos, fls. 216-376.
Manifestação à contestação, fls. 383-415, com juntada de documentos, fls. 416-1227.
Reconhecida a conexão e determinada a reunião dos processos de n. 005.09.013325-5, 005.09.014797-3, 005.09.017124-6, 005.09.019291-0,005.10.005088-8, 005.11.000608-3, 005.10.005091-8 e 005.09.014794-9, para julgamento conjunto perante esta Vara Cível, fls. 1320-1323.
Regularização do polo passivo para Espólio de Augusto Guerra Filho, fl. 1338.
Citada, fl. 1378, a ré Magofe apresentou contestação, fls.1381-1397, alegando prefaciais e, no mérito, que:
1) as obras realizadas configuram benfeitorias necessárias e por isso podem ser realizadas independentemente de autorização;
2) os síndicos eram pessoas capazes para contratar serviços em nome do condomínio;
3) detém capacidade técnica para executar os serviços, pois possui engenheiro responsável devidamente habilitado;
4) eventual declaração de nulidade dos contratos firmados causará enriquecimento ilícito ao autor;
5) não pode responder por eventuais irregularidades nas contas do condomínio;
6) o autor agiu com má-fé ao tentar modificar a realidade dos fatos alterando a ata da assembleia geral extraordinária realizada em 31.1.2009.
Requer, por fim, o acolhimento das preliminares arguidas ou a improcedência dos pedidos formulados na exordial, condenando o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Com a contestação, juntou os documentos de fls. 1398-1410.
Manifestação à contestação, fls. 1413-1424.
Os autos vieram-me conclusos.
Relatório autos nº 001494-56.2009.8.24.0005
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PABLO PICASSO, devidamente qualificado, por procurador habilitado, ajuizou AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO em face de MAGOFE DO BRASIL EQUIPAMENTOS HIDRÁULICOS LTDA ME, também qualificada, alegando, em síntese, que:
1) a ré foi contratada em 22.12.2008, pelos síndicos do condomínio, para realizar retirada das válvulas redutoras de pressão do apartamento 1102;
2) em 22.1.2009 foi contratada para realizar a recuperação dos apartamentos 2001, 2002 e 1901;
3) em 30.1.2009, para realizar instalação da nova rede hidráulica no apartamento 1101 e retirada das válvulas redutoras de pressão do interior do apartamento e outros serviços;
4) em 3.4.2009, para reformar a caixa d’água superior;
5) os serviços foram realizado sem a devida aprovação dos condôminos;
6) em 31.1.2009, foram realizadas benfeitorias voluptuárias, sem a aprovação dos condôminos;
7) as obras foram contratadas por valor excessivamente maior que os do mercado para o mesmo tipo de obra;
8) os síndicos não detinham capacidade para firmar os contratos, pois as obras não foram previamente aprovadas em assembleia;
9) a empresa contratada não possui capacidade técnica para realização das obras;
10) os contratos são nulos.
Requereu, por fim, a concessão da tutela antecipada para averbar a existência da ação perante o registro dos imóveis da ré. Pugnou, por fim, a procedência dos pedidos formulados na inicial para declarar nulos os contratos firmados entre as partes.
Valorou a causa em R$ 10.000,00, posteriormente retificado para R$ 697.448,74.
Com a inicial, juntou os documentos de fls. 12-145.
O pedido de antecipação dos efeitos da tutela foi indeferido, fl. 146.
Citada, fl. 152, a ré apresentou contestação, fls. 171-194, alegando prefaciais e, no mérito, que:
1) os síndicos eram pessoas capazes para contratar serviços em nome do condomínio;
2) as obras urgentes podem ser realizadas pelos síndicos independentemente da anuência dos condôminos;
3) detém capacidade técnica para executar os serviços, pois possui engenheiro responsável devidamente habilitado;
4) competia ao conselho consultivo do condomínio comunicar os condôminos as irregularidades havidas na gestão do síndico;
5) também competia ao conselho consultivo autorizar e dar parecer sobre a realização de despesas extraordinárias não previstas no orçamento;
6) as obras realizadas eram emergenciais;
7) as deliberações administrativas eram comunicadas aos condôminos, que tinham conhecimento dos contratos firmados;
8) houve omissão dos conselheiros e dos condôminos;
9) os valores das obras elevaram-se em razão do horário que podiam ser executadas, respeitando o horário de silêncio do condomínio;
10) os condôminos reconheceram a idoneidade da empresa;
11) não há qualquer nulidade nos contratos firmados.
Requer, por fim, o acolhimento da preliminar arguida ou a improcedência dos pedidos formulados na exordial, condenando o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Com a contestação, juntou os documentos de fls. 195-336.
Manifestação à contestação, fls. 341-353.
Reconhecida a conexão e determinada a reunião dos processos de n. 005.09.013325-5, 005.09.014797-3, 005.09.017124-6, 005.09.019291-0,005.10.005088-8, 005.11.000608-3, 005.10.005091-8 e 005.09.014794-9, para julgamento conjunto perante esta Vara Cível, fls. 394-397.
Manifestação da ré acerca dos documentos juntados às fls.156-170, fls. 405-410.
É o relatório
Acresço que o Juiz a quo afastou as preliminares suscitadas pelos réus, bem como a litigância de má-fé por eles arguida e, no mérito, entendeu pela improcedência dos pedidos iniciais de ambas as lides, sob os fundamentos de que (i) inexiste causa de nulidade dos contratos, (ii) as obras se faziam urgentes, dispensando a prévia autorização assemblear, (iii) não ficou comprovada a responsabilidade pessoal dos gestores, mormente porque providenciaram a contratação após consulta em três empresas especializadas, buscando o melhor custo-benefício, (iv) quanto às obras voluptuárias, não há danos ao condomínio e os valores pagos não discrepam da média do mercado, além de que sequer foram impugnadas em momento oportuno e (v) eventual ressarcimento, nestas condições, caracterizaria enriquecimento ilícito. Segue a parte dispositiva do decisum:
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados e condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2º, do CPC.
Inconformado, Condomínio Edifício Pablo Picasso apela, sustentando, de início, o cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide. No mais, alega que: a) a empresa Magofe não possuía autorização no CREA/SC para a concretização das obras reclamadas, logo, as avenças entabuladas com o Condomínio, assinadas pela síndica anterior, devem ser declaradas nulas; b) a convenção aprovada pelos condôminos institui que apenas proprietários podem ser eleitos como síndicos, contudo, a ré Delza escondera que o seu apartamento, em verdade, está registrado em nome de sua filha, configurando omissão dolosa; c) sem autorização em assembleia, os serviços não poderiam ter sido contratados, haja vista que a síndica não era agente capaz para tanto e nem se observara a forma prescrita em lei, o que só denota a nulidade dos negócios; d) constam dos autos as perícias contábil e técnica produzidas pelo autor/apelante, que sequer restaram impugnadas pelos apelados; e) as obras não foram concluídas e os profissionais não continham aptidão para o serviço; f) “a conclusão e refazimento das obras era medida que se impunha, pois se tratava de obras emergenciais, não havendo outra maneira, pois, se não consertadas, poderiam causar ainda mais danos à edificação, vez que foram executadas de forma imprópria com absoluta imperícia, negligência e imprudência por parte dos empregados da Apelada Magofe”; g) a aludida perícia técnica apurou, ainda, um superfaturamento de aproximadamente 312,05% em comparação à média do mercado; h) o Condomínio não detém qualquer responsabilidade pelo pagamento daquilo com o que não anuíra; i) se não se entender pela nulidade absoluta, deve ser reconhecido o erro substancial capaz de anular os ajustes, na medida em que se desconhecia a falta de capacidade técnica da empresa – o que também caracteriza omissão dolosa; j) as contas relativas ao exercício 2007-2009 quedaram desaprovadas em assembleia convocada posteriormente; e k) a má prestação dos serviços e os seus vários defeitos estão especificados e demonstrados no feito, de modo que se faz necessário o ressarcimento, pelos réus, dos danos causados ao recorrente. Por fim, pugna pela concessão do efeito suspensivo e prequestiona a matéria (EVENTO 47, PROCJUDIC4, fls. 114/132 – ação n. 0014794-56.2009.8.24.0005; EVENTO 57, PROCJUDIC1, fls. 30/49 – processo n. 0014797-11.2009.8.24.0005).
Contrarrazões da Magofe do Brasil Equipamentos Hidráulicos Ltda. ME no EVENTO 57, PROCJUDIC2, fls. 13/18 dos autos n. 0014797-11.2009.8.24.0005 (também apresentada no EVENTO 47, PROCJUDIC4, fls. 139/144, do feito conexo); e do Espólio de Augusto Alves Guerra Filho no EVENTO 57, PROCJUDIC2, fls. 20/34, na ação n. 0014797-11.2009.8.24.0005.
Nesta instância, os processos foram inicialmente distribuídos à Desa. Rosane Portella Wolff, que determinou a redistribuição a este Relator em decorrência da prevenção instaurada com o julgamento dos recursos interpostos nos autos de n. 0017124-26.2009.8.24.0005 e 0019291-16.2009.8.24.0005.

VOTO

O recurso é tempestivo e está munido de preparo.
De início, anota-se que, como bem elucidado na sentença impugnada:
Não obstante o pedido dos autos nº 0014797-11.2009.8.24.0005 e nº 001494-56.2009.8.24.0005 sejam diversos, porque enquanto num se objetiva a declaração da nulidade dos contratos de prestação de serviços, no outro se busca a indenização pelos danos sofridos em razão dos contratos firmados, a causa de pedir de ambos cinge-se aos contratos de prestação de serviços pactuados entre as partes.
Passa-se, pois, à análise da insurgência, anotando-se que, muito embora os votos sejam lavrados em um único documento, será feita alguma diferenciação entre os processos no decorrer do acórdão, a fim de permitir melhor compreensão.
1. Do pedido de efeito suspensivo
O requerimento de efeito suspensivo ao presente reclamo resta prejudicado em virtude de seu julgamento de mérito. Mesmo que assim não fosse, vale dizer, o pleito sequer mereceria conhecimento, uma vez que o caso em tela se enquadra na regra geral prevista no caput do art. 1.012 do Código de Processo Civil (“A apelação terá efeito suspensivo”).
2. Da inovação recursal
No reclamo, assevera o Condomínio autor:
Ou seja, o Código civil salvaguarda ao Condomínio o direito de eleger como síndico somente quem possuir a titularidade de ao menos uma unidade autônoma, ou seja, elege como síndico quem tenha os predicados que melhor lhe aprouver.
Por assim permitir a Lei, o apelante houve por bem fazer constar em sua Convenção Condominial, ao tratar acerca da forma de representação e administração de seus interesses, cláusula expressa vedando o exercício da função de síndico por não condômino, determinando claramente que o síndico DEVE ser condômino.
Por ocasião de diligência junto ao 2º Oficio de Registro de Imóveis desta Comarca, o Apelante, no intuito de colher a certidão de matrícula do apartamento n. 202 para instruir ação de cobrança de débito condominial, surpreendeu-se ao verificar que a Apelada Delza de Almeida Martins – cuja assinatura vem firmada nos contratos – NÃO ERA A PROPRIETÁRIA DA REFERIDA UNIDADE DEVEDORA, nela residindo apenas por ato de mera liberalidade dos reais titulares, Sr. Luciano Marcelo de Melo e Sra. Aline Martins de Melo.
O Apelante quer através de seus condôminos, quer através de assembleia, jamais teve conhecimento do fato de que a apelada Delza de Almeida Martins não era proprietária de qualquer unidade do condomínio, pois, caso soubessem, não a teriam eleito síndica, ante a vedação prevista na Convenção.
O que de fato ocorrera foi que o Apelante fora engodado por dolo da Apelada Delza de Almeida Martins, que sempre exclamava aos quatro ventos que o apartamento de nº. 202 lhe pertencia.
(Evento 57, PROCJUDIC1, fl. 38 – processo n. 0014797-11.2009.8.24.0005).
Entretanto, insta consignar que a tese não merece conhecimento, tendo em vista que não foi veiculada na inicial e nem na réplica, restando preclusa. Conquanto tenha sido referida posteriormente nos autos, não se enquadra no conceito de questão nova e nem restou submetida ao contraditório e ampla defesa, além de não haver manifestação sobre o assunto pelo Juízo a quo.
Outrossim, trata-se de argumento que se objetiva acrescer à causa de pedir, o que se mostra inviável neste momento processual.
A doutrina ensina:
Proibição de inovar. Por inovação entende-se todo elemento que pode servir de base para a decisão do tribunal, que não foi arguido ou discutido no processo, no procedimento de primeiro grau de jurisdição (Fasching. ZPR, n. 1721, p. 872). Não se pode inovar no juízo de apelação, sendo defeso às partes modificar a causa de pedir ou o pedido (nova demanda). Todavia, a norma comentada permite que sejam alegadas questões novas, de fato, desde que se comprove que não foram levantadas no primeiro grau por motivo de força maior. Pela proibição do ius novorum prestigia-se a atividade do juízo de primeiro grau (Holzhammer, ZPR, p. 322; Barbosa Moreira. Coment. n. 249, pp 453/454) (NERY Jr., Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil comentado e legislação extravagante. 11ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 210, p. 898, grifo acrescido).
De mais a mais, conforme se verá, a questão não tem o condão de modificar as conclusões deste aresto.
3. Do processo n. 0014794-56.2009.8.24.0005
Sob este número, tramita a ação em que o Condomínio Edifício Pablo Picasso, situado na Avenida Atlântica, n. 3.238, em Balneário Camboriú/SC, litiga apenas contra a empresa Magofe do Brasil Equipamentos Hidráulicos Ltda. ME, desde outubro de 2009, visando ao reconhecimento da nulidade dos cinco contratos firmados entre as partes – de dezembro de 2008 até abril de 2009.
O objeto dos negócios cingia-se a: 1º) reparos no terraço (R$118.000,00); 2º) reparos nos apartamentos 2.001, 2.002 e 1.901 (R$234.000,00); 3º) conserto nas válvulas redutoras de pressão no apartamento 1.102 (R$162.000,00) ; 4º) conserto nas válvulas redutoras de pressão no apartamento 1.101 (R$100.000,00); 5º) reparos na caixa d’água (R$62.000,00), acostados no EVENTO 47, PROCJUDIC1, fls. 56/59, 62/64, 69/71, 73/74, 75/77.
Da exordial, colhe-se os seguintes fundamentos: (i) várias benfeitorias voluptuárias foram realizadas sem o quórum mínimo exigido em lei; (ii) a contratação de obras sem a devida aprovação assemblear acarreta na responsabilidade pessoal e exclusiva do síndico contratante; (iii) o preço convencionado fora excessivamente maior do que a média do mercado; (iv) as obras restaram executadas com absoluta imperícia, negligência e imprudência; (v.a) a capacidade do síndico só subsiste com a prévia aprovação do ajuste em assembleia, logo, como assim não acontecera, falta ao contrato agente capaz (art. 104, I, do CC/02); (v.b) pelo mesmo motivo, não se cumprira o requisito a respeito da “forma prescrita em lei” (art. 104, III, do CC/02); (v.c) por essas duas razões, não há falar em validade do negócio jurídico; (vi) considerando-se que o registro no Conselho Regional competente é imprescindível para a prática dos serviços de engenharia – e que a prestadora ré não o tinha -, conclui-se que são nulos de pleno direito os instrumentos pactuados.
Sentenciando o feito, no dia 18/12/2017, assim entendeu o Magistrado (EVENTO 47, PROCJUDIC4, fls. 102/103):
O pleito de anulação dos contratos, com fundamento na ausência de registro da ré Magofe perante o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, não merece acolhimento.
A ausência de registro da pessoa jurídica perante o órgão de classe competente configura mera irregularidade. Ainda que a empresa ré não fosse registrada perante o CREA, possuía responsável técnico pela execução da obra devidamente registrado (fls.1399-1406).
A alegação de nulidade dos contratos entabulados entre as partes, ante a ausência de prévia aprovação em assembleia, não merece prosperar!
Conforme dicção do art. 1.348 do Código Civil “compete ao síndico:(…) II- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;(…)”.
Eventual necessidade de realização de prévia assembleia geral para aprovação da mencionada contratação por parte do condomínio, não configura motivo de nulidade do contrato, porquanto firmado por condomínio devidamente representado pelo síndico, com terceiro de boa-fé.
Nesse sentido, os contratos firmados entre as partes são válidos e não padecem de qualquer mácula ou vício, haja vista que assinados pelos síndicos, ora réus, que à época das contratações detinham poderes para representar o condomínio.
Colhe-se da jurisprudência:
Execução – Embargos – Contrato de prestação de serviços – Condomínio que insiste na alegação de ausência de aprovação por assembleia condominial- Não cabimento – Pacto entabulado por síndico que, à época dos fatos, detinha poderes de representação – Validade da contratação – Recurso improvido. (TJSP – Apelação 1012332-45.2015.8.26.0005;Relator (a): Souza Lopes; Órgão Julgador: 17ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional V – São Miguel Paulista – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/06/2017; Data de Registro: 28/06/2017) E:RECURSO APELAÇÃO PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AÇÃO DE COBRANÇA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOSMORAIS – COBRANÇA. 1. Contrato de prestação de serviços entabulado por síndico que, comprovadamente, à época dos fatos, detinha poderes de representação do condomínio. Validade.(…) (TJSP – Apelação 0006033-27.2010.8.26.0011; Relator (a): Marcondes D’Angelo; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI – Pinheiros – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/05/2014; Data de Registro: 02/06/2014).
Não obstante, verifica-se que a razão para realização das obras foi a ocorrência de vários vazamentos e infiltrações, que estavam prejudicando diversos apartamentos, conforme se depara da ata da assembleia geral extraordinária realizada em 30.1.2009 (fls.37-45).
Pois bem.
3.1. Do agravo retido
Lê-se do termo de audiência colacionado no EVENTO 47, PROCJUDIC4, fl. 35:
Aberta a audiência, presentes as partes acima indicadas e seus procuradores. […] Proposta a conciliação, restou inexitosa. A seguir a Mma. Juiza proferiu o seguinte despacho: “Entendo que o feito comporta julgamento conforme seu estado e, portanto, determino a conclusão do mesmo para prolação de sentença em gabinete. O Dr. Procurador do condomínio insistiu em requerer a produção de prova testemunhal e pericial para fins de comprovar as irregularidades da obra, o que a Mma. Juíza reiterou despacho anterior.
Irresignado, o Condomínio interpôs agravo retido, insistindo na instrução probatória (EVENTO 47, PROCJUDIC4, fls. 39/52).
Porém, não só o recurso é extemporâneo (TJSC, Apelação Cível n. 0019291-16.2009.8.24.0005, de Balneário Camboriú, de minha relatoria, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 10-10-2019), como ausente pedido expresso para a apreciação do agravo retido, atraindo a incidência do art. 523, § 1º, do Diploma Processual Civil de 1973, vigente à época:” não se conhecerá do agravo se a parte não requerer expressamente, nas razões ou na resposta da apelação, sua apreciação pelo Tribunal “.
Assim, não se conhece do agravo retido.
3.2. Do cerceamento de defesa
No que tange a este processo, a preliminar não prospera.
Cediço que ao Magistrado cabe a liberdade para determinar a produção probatória que achar conveniente. Compete-lhe apreciar e valorar objetivamente os elementos de prova e, à luz do princípio do livre convencimento motivado, também conhecido como princípio da persuasão racional, formar o seu entendimento.
Neste contexto, dispõe o art. 370 do Código de Processo Civil de 2015 (art. 130 do Codex revogado), in verbis:
Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.
Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Desta forma, pode o Togado indeferir dada diligência por entender ser inútil ou protelatória, sob pena de alongar-se a demanda para produção probatória desnecessária. Ademais, poderá julgar antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando entender não haver necessidade de produção de outras provas (art. 355, I, do atual Diploma).
Sobre o tema, colhe-se da doutrina:
Não havendo necessidade de se produzirem provas, o juiz deve proferir sentença desde logo. Nesse diapasão, recorde-se que” O simples requerimento de provas não torna imperativo o seu conhecimento, sendo certo que o juiz pode, diante do cenário dos autos dispensá-las, se evidenciada a desnecessidade de sua produção “(STJ, REsp 50.020-PR, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito). Em outros termos, inocorre cerceamento de defesa se não atendido pedido expresso de produção de prova (PEREIRA, Hélio do Valle. Manual de direito processual civil. Florianópolis: Conceito Editorial, 2008. p. 459).
O entendimento deste Tribunal não discrepa:
No momento em que o Magistrado constatar que a prova documental acostada aos autos é suficiente para motivar o seu convencimento, sentindo-se apto a oferecer a tutela jurisdicional, deve julgar o feito, sem que isso configure cerceamento de defesa, na exata medida em que o mérito envolve questão de fato e de direito que independem da produção de provas em audiência (TJSC, Apelação Cível n. 2010.074190-1, de Blumenau, rel. Des. Joel Figueira Júnior, j. 07-11-2013).
Na espécie, estando-se diante de ação declaratória de nulidade com ampla produção de prova documental, infere-se que a celeuma versa preponderantemente sobre matéria de direito e quanto ao contexto fático as os documentos juntados mostram-se suficientes.
Logo, possível o julgamento antecipado.
É que, frise-se, a resolução deste processo perpassa pelo exame dos requisitos de existência e validade dos negócios jurídicos outrora entabulados entre as partes, com base nos elementos já fornecidos no caderno processual.
Nesse viés, afasta-se a preliminar arguida.
3.3. Do mérito
Adianta-se, a sentença afigura-se intocável.
Vale consignar, de antemão, que o pedido inicial do Condomínio nesta demanda consubstancia-se na nulidade dos contratos elencados. Ou seja, não se fala em rescisão, revisão ou mesmo ressarcimento/indenização por eventuais danos causados (objeto do feito conexo – autos n. 0014797-11.2009.8.24.0005).
Partindo-se dessa premissa, é evidente que as assertivas de que as obras foram mal executadas ou que apresentam preço superfaturado não têm o condão de ocasionar a nulidade da avença. Por isso, serão elas melhor abordadas quando do exame da ação indenizatória.
Seguindo-se à análise das teses veiculadas pelo autor/apelante, depara-se com a alegada incapacidade dos síndicos à época (réus no processo conexo). Isso porque, muito embora corretamente eleitos pelos demais condôminos, as obras contratadas não teriam sido deliberadas e devidamente aprovadas em assembleia designada para tal finalidade, nem respeitaram o quórum mínimo.
Sobre o tema, há de se esclarecer que, perante terceiros, é o síndico quem representa o Condomínio, consoante o art. 1.348 do Código Civil, veja-se:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
(Grifou-se).
Em que pese seja incumbência do prestador de serviço atuar diligentemente na hora da contratação – averiguando a higidez das informações fornecidas por aquele que se autodenomina síndico do Condomínio -, não se pode exigir que analise detidamente todas as atas assembleares e faça extensa comparação entre os serviços autorizados (com os quóruns respectivos) e aqueles negociados.
Ora,” a prova da representação regular do condomínio é a cópia da ata que elegeu o síndico “(FARIAS, Cristiano Chaves de. Manual de Direito Civil – Volume único. 5. ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2020, p. 1106, grifou-se).
Salvo demonstrado algum conluio/fraude/má-fé na assunção das obrigações pela empresa (o que sequer restou alegado na petição inicial), eventual discrepância entre a vontade real dos condôminos e aquela manifestada pelo síndico a terceiros deve ser resolvida dentro da relação entre os dois primeiros. Até porque, conforme será explanado posteriormente, cabível ao administrador eleito a tomada de decisões de caráter emergencial, entre outras.
A propósito, extrai-se da doutrina de Arnaldo Rizzardo:
A responsabilidade do síndico está diretamente ligada ao exercício de suas funções. Se desatender as obrigações que lhe são atribuídas pela lei ou pela convenção, arcará com as decorrências negativas ou prejudiciais que lhe são atribuídas pela lei ou pela convenção, arcará com as decorrências negativas ou prejudiciais que resultarem. Não comparecendo nos atos em que é chamado o condomínio, ou na omissão de estar presente quando o condomínio é réu, como em ações judiciais, ou na desídia de seus deveres de administração, terá que reembolsar os prejuízos que advierem. Na contratação de serviçais incompetentes, ou aceitando pessoas sem averiguar os antecedentes, ou simplesmente desleixando de exercer certa vigilância sobre as suas condutas internas, resta-lhe ressarcir os danos que forem causados (Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 195, destacou-se).
Da jurisprudência catarinense, mudando o que deve ser mudado:
APELAÇÃO CÍVEL – EXECUÇÃO LASTREADA EM CHEQUES – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS FORMULADOS NOS EMBARGOS DO DEVEDOR – RECURSO DO EMBARGANTE/EXECUTADO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO REGRAMENTO PROCESSUAL DE 1973. LEGITIMIDADE PASSIVA” AD CAUSAM “DO EMBARGANTE – ALEGAÇÃO DE QUE A SÍNDICA SUBSCRITORA DAS CÁRTULAS NÃO DETINHA PODERES PARA TANTO, PORQUANTO QUESTIONADA A NULIDADE DE SUA ELEIÇÃO EM OUTRA DEMANDA – INSUBSISTÊNCIA – PREVISÃO LEGAL (CC, ART. 1.348, II) E CONDOMINIAL DE REPRESENTAÇÃO DO CONJUNTO RESIDENCIAL – INEXISTÊNCIA DE DEBATE DE QUE A DÍVIDA ESTAMPADA NOS TÍTULOS FORA CONVERTIDA EM PROL DO CONDOMÍNIO – IMPOSSIBILIDADE, ADEMAIS, DE PREJUDICAR TERCEIRO DE BOA-FÉ – PRELIMINAR AFASTADA. O Código Civil disciplina, em seu art. 1.348, II, que compete ao síndico”representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.”In casu”, não há falar em ilegitimidade passiva do condomínio para responder por valores inadimplidos constantes de cheques assinados por sua síndica à época, especialmente diante da ausência de discussão de que a dívida estampada nas cártulas fora de fato contraída em prol do conjunto residencial. Para mais, inviável que terceiros de boa-fé suportem prejuízos em virtude da pretensa irregularidade na eleição da síndica, devendo eventuais ressarcimentos serem pleiteados, pelo condomínio, em demanda própria. […] (TJSC, Apelação n. 0002942-98.2010.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Robson Luz Varella, Segunda Câmara de Direito Comercial, j. 16-08-2016, grifos acrescidos).
Ademais, in casu, infere-se do processado que o engenheiro responsável pelas obras da empresa ré fora contratado para vistoria e chegou, inclusive, a participar de uma assembleia para esclarecer as obras aos condôminos que ali estavam presentes, sob os olhares da síndica e sem que a representação desta tenha sido colocada em dúvida perante o profissional (EVENTO 47, PROCJUDIC1, fl. 47). Antes disso, ainda em janeiro de 2009 (pouco depois do primeiro contrato), informou-se em assembleia a urgência das obras e a tomada de decisões no mês anterior, com o resultado do laudo do engenheiro e a consequente contratação da Magofe – após duas assembleias em 2008 não terem sido realizadas por falta de quórum (EVENTO 47, PROCJUDIC1, fls. 43/44).
Ao que tudo indica, então, os negócios estavam cobertos de regularidade (ao menos quanto à capacidade das partes). Isso afasta, igualmente, os argumentos quanto à feitura de algumas benfeitorias tidas por voluptuárias (eventual dissenso entre administrador/condôminos não minimiza a aparente representação/capacidade perante a empresa).
Concorda-se, por corolário, com as razões de decidir expostas na sentença impugnada, no sentido de que” Eventual necessidade de realização de prévia assembleia geral para aprovação da mencionada contratação por parte do condomínio não configura motivo de nulidade do contrato, porquanto firmado por condomínio devidamente representado pelo síndico, com terceiro de boa-fé. Nesse sentido, os contratos firmados entre as partes são válidos e não padecem de qualquer mácula ou vicio, haja vista assinados pelos síndicos, ora réus, que à época das contratações detinham poderes para representar o condomínio “.
Chega-se ao segundo ponto que, aduz o apelante, enseja a nulidade do contrato, qual seja, a inexistência de registro da pessoa jurídica no CREA/SC para a espécie de trabalho contratado. Porém, com acerto o Sentenciante ao elencar a questão como irregularidade administrativa.
Descabido se posicionar no sentido de que o contrato é nulo quando se percebe que fora parcialmente cumprido pela empresa (e aproveitado pelos condôminos). Mais uma vez, salienta-se que o pedido nesta ação não é de rescisão ou indenização (o que, em verdade, pode fazer com que a competência e regularidade técnica da empresa influa na resolução da lide), mas de nulidade.
Além do mais, logrou êxito a apelada em comprovar que, conforme dito em contestação,” A falta do registro da Demandada no CREA é estancada pelo registro do engenheiro responsável no órgão de classe (Engenheiro Alex Pressi CREA-SC 075707-0), mesmo porque, tal irregularidade não poderia culminar com o não pagamento dos serviços prestados “e” Sabe-se que o registro foi solicitado, contudo, não foi levado adiante visto à desnecessidade quando se tem um profissional da área contratado, aquele registro somente acarretaria aumento da tributação “(EVENTO 47, PROCJUDIC2, fls. 81 e 84).
Aliás, o engenheiro Alex Pressi tem permissão do órgão competente para trabalhar na seara da engenharia civil (EVENTO 47, PROCJUDIC3, fl. 93) e é ele quem fora inicialmente contratado para vistoria dos problemas detectados e que, depois, seguiu com o acompanhamento das obras realizadas pela Magofe do Brasil Equipamentos Hidráulicos Ltda. ME – que com ele tem relação empregatícia.
Portanto, ainda que a empresa, por si só, não detenha o registro (atitude irregular), não se pode dizer que houve desamparo técnico a ponto de levar à nulidade da avença ou de descaracterizar a existência da pessoa jurídica – que está há anos em pleno funcionamento e realiza vários serviços naquela localidade (contrato social no EVENTO 47, PROCJUDIC3, fls. 53/60; declarações de empresas certificando a idoneidade e relação de trabalhos de mesma natureza em Condomínios diversos também no EVENTO 47, PROCJUDIC3, às fls. 62/70).
Nesse pensar:
APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO. COBRANÇA. MUNICÍPIO DE ILHOTA. FORNECIMENTO DE MACADAME. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DECRETO DE CALAMIDADE EM VISTA DAS FORTES CHUVAS DE 2008. CELEBRAÇÃO DE NEGÓCIO VERBAL EM CONTEXTO DE EMERGÊNCIA. PROVA DOS AUTOS SEGURA A RESPEITO DO FORNECIMENTO DO MATERIAL. BOA-FÉ DA EMPRESA EVIDENCIADA. CONTRAPRESTAÇÃO DEVIDA. IRREGULARIDADES ADMINISTRATIVAS QUE NÃO AFASTAM A RESPONSABILIDADE DA FAZENDA PÚBLICA, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. PRECEDENTES. ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS EM VISTA DO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO TEMA 810/STF. MODULAÇÃO AFASTADA. APLICAÇÃO DO IPCA-E. HONORÁRIOS. VALOR EXCESSIVO. FAZENDA PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO EQUITATIVA. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO E REEXAME PROVIDOS EM PARTE. (TJSC, Apelação / Remessa Necessária n. 0001132-23.2013.8.24.0025, de Gaspar, rel. Vilson Fontana, Quinta Câmara de Direito Público, j. 18-08-2020).
Nem se fale em erro substancial. A uma, a tese central do Condomínio circunda sobre a ausência de manifestação de vontade, tornando contraditória a afirmativa de que emanou a concordância sob a premissa falsa de que a empresa detinha registro do CREA. A duas, tendo em vista a intensa participação do engenheiro responsável, carece o feito de evidências/indícios de que a empresa não teria sido contratada caso o autor estivesse ciente dessa irregularidade (nem parece ter sido a informação omitida propositalmente).
Tanto é assim que, na assembleia de junho de 2009, quando se reclamava da qualidade técnica da empresa,” O Sr. Michael Aboud (102), disse que conhece a idoneidade do Sr. Luiz proprietário da empresa Magofe, responsável pelas obras do condomínio, mas que tem muitas obras e os valores estão muito altos “, o que corrobora que o problema maior era o custo das obras – o que não conduz à nulidade dos contratos (EVENTO 47, PROCJUDIC1, fl. 48).
Sendo assim, finalizando a quaestio, a improcedência dos pedidos da ação n. 0014794-56.2009.8.24.0005 deve ser mantida, mantendo-se a condenação do Condomínio recorrente aos ônus sucumbenciais ali fixados.
3.4. Dos honorários recursais
Destaca-se, por fim, que o novo Código de Processo Civil inovou substancialmente ao criar o instituto da sucumbência recursal, nos termos do art. 85, §§ 1º e 11, da novel legislação.
Colhe-se da doutrina:
Em outra inovação, o CPC/2015 passa a permitir, expressamente, a fixação de honorários em grau recursal: ao julgar recurso, o tribunal deve majorar os honorários anteriormente fixados (a lei utiliza o verbo majorar no imperativo, tratando-se, pois, de uma obrigatoriedade, e não de mera faculdade), levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, à luz dos critérios já referidos, ficando limitada essa majoração, porém, ao” teto “fixado para os honorários da fase de conhecimento (máximo de 20%) (CABRAL, Antonio do Passo; CRAMER, Ronaldo. Comentários ao novo Código de Processo Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2015. p. 153).
De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para o arbitramento de honorários advocatícios recursais, imprescindível o preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos:
1. Direito Intertemporal: deve haver incidência imediata, ao processo em curso, da norma do art. 85, § 11, do CPC de 2015, observada a data em que o ato processual de recorrer tem seu nascedouro, ou seja, a publicação da decisão recorrida, nos termos do Enunciado 7 do Plenário do STJ:”Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo CPC“;2. o não conhecimento integral ou o improvimento do recurso pelo Relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado competente; 3. a verba honorária sucumbencial deve ser devida desde a origem no feito em que interposto o recurso; 4. não haverá majoração de honorários no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração oferecidos pela parte que teve seu recurso não conhecido integralmente ou não provido; 5. não terem sido atingidos na origem os limites previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015, para cada fase do processo; 6. não é exigível a comprovação de trabalho adicional do advogado do recorrido no grau recursal, tratando-se apenas de critério de quantificação da verba (STJ, Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Recurso Especial n. 1357561/MG, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4-4-2017, DJe 19-4-2017).
Assim, uma vez que se encontram preenchidos os pressupostos citados, entende-se adequado majorar os honorários, em favor do causídico da parte ré (Magofe), em 2% sobre o valor atualizado da causa nesta demanda, com base no art. 85, §§ 1º e 11, da nova lei processual civil. Tal montante mostra-se razoável para recompensar a atuação do profissional em segunda instância, consideradas as particularidades do presente caso.
4. Do processo n. 0014797-11.2009.8.24.0005
A situação, nestes autos, é mais abrangente.
Trata-se de ação em que o Condomínio Edifício Pablo Picasso defende a responsabilidade civil dos ex-síndicos Augusto Alves Guerra Filho e Delza de Almeida Martins e da empresa Magofe do Brasil Equipamentos Hidráulicos Ltda. ME. Pleiteia, em síntese, o ressarcimento do montante devido a título de pagamento dos contratos realizados com a Magofe supostamente não aprovados em assembleia, – e anteriores (durante a gestão 2007-2009) -, bem como a condenação dos réus à indenização dos danos apurados em razão da má gestão dos antigos administradores e da imperícia da pessoa jurídica na persecução dos trabalhos concretizados.
Como principais fundamentos: a) os síndicos contrataram obras das mais variadas em desrespeito ao ordenamento jurídico (art. 1.341, CC) e à Convenção do Condomínio, devendo ser por elas responsabilizados (danos materiais e quitação do preço); b) não se observara o quórum mínimo quanto às benfeitorias voluptuárias e, tecnicamente,” a totalidade das obras foram realizadas sem aprovação em assembleia “(EVENTO 50, PROCJUDIC1, fl. 5); c)”no exercício 2007-2009 não houve sequer assembleia para deliberação e aprovação das obras referidas, sendo estas somente comunicadas em outra assembleia, como se observa da ata da assembleia do dia 31.01.2009″(fl. 5); d) dentre os serviços irregulares, consta todos aqueles que foram pactuados com a empresa Magofe, em cinco avenças formalizadas; e) os aludidos instrumentos quantificaram o preço de forma demasiadamente alta, bastante superior à media do mercado (superfaturados), donde se infere o flagrante prejuízo do Condomínio; f) foram várias as deficiências técnicas nos serviços, realizados por pessoa jurídica sem registro no CREA/SC; e g) as contas da gestão dos administradores requeridos não foram aprovadas pelo Condomínio.
Atinente a estes pedidos, decidiu o Sentenciante, em julgamento antecipado do mérito (Evento 57, PROCJUDIC1, fls. 16/22):
[…] verifica-se que a razão para realização das obras foi a ocorrência de vários vazamentos e infiltrações, que estavam prejudicando diversos apartamentos, conforme se depara da ata da assembleia geral extraordinária realizada em 30.1.2009 (fls. 37-45).
Por oportuno, colaciona-se fragmento da ata da assembleia, com o fim de fornecer maior compreensão sobre os problemas à época existentes no condomínio:
“(…) As infiltrações provenientes do terraço, atingiram as sacadas, salas, dormitórios e demais dependências dos aptos 2001 e 2002, e também o POÇO DOS ELEVADORES, em grande escala (…), sendo que foi tomado como providência emergencial os reparos de nova impermeabilização no terraço, pois o caso era grave e de EXTREMA URGÊNCIA, até mesmo pelo fato de haver comprometido parte da fiação elétrica que estava emitindo choques. As lajes dos aptos 2001 e 2002 apresentam fissuras visíveis (…). As infiltrações oriundas do TERRAÇO, além dos fatos citados acima, danificaram através do tempo, as ferragens e pintura dos aptos citados (2001 e 2002), por serem as unidades habitacionais mais suscetíveis a este tipo de evento, pois são os que estão diretamente localizados abaixo do terraço e assim por sua vez, em contato direto como problema das infiltrações”(fl.42).
Em 27.3.2009, o condomínio autor foi autuado pelo Departamento de Vigilância Sanitária, em razão da irregularidade no reservatório superior de água potável da edificação, com rachaduras, infiltrações e excesso de sujidades, comprometendo a qualidade da água para o consumo dos condôminos.
Em razão das irregularidades, foi concedido ao condomínio o prazo de 5 (cinco) dias para realizar os devidos reparos (fl.348).
É inequívoca a urgência na realização das obras no condomínio autor, para consertar a caixa d’água e estancar vazamentos e infiltrações na edificação, com o fim de cumprir a determinação da Vigilância Sanitária, além de cessar o risco à integridade física de todos os condôminos.
Sobre o tema, a jurisprudência:
CONDENATÓRIA – Pleito ajuizado por condomínio em face de ex-síndica – Autor que alega que a ré efetuou obras no condomínio sem autorização da Assembleia – Ré que alega obras necessárias e urgentes – Sentença procedente – Inconformismo da ré – Infiltração na portaria do condomínio. Obra necessária e urgente – Recurso provido. (TJSP – Apelação 9178933-27.2009.8.26.0000; Relator (a): Sebastião Carlos Garcia ; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Amparo – 2ª. Vara Judicial; Data do Julgamento:22/09/2011; Data de Registro: 29/09/2011)
E:
TAXA EXTRA CONDOMINIAL INSTITUÍDA PARA MUDANÇA DE REVESTIMENTO DE FACHADA.OBRA NECESSÁRIA E URGENTE PARA EVITAR INFILTRAÇÕES. ART. 1.341, § 1º, DO CC. QUORUM COMPLETO DE CONDÔMINOS NÃO EXIGIDO. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. PROCEDÊNCIA.APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Ata de assembleia é documento hábil para proposição de ação de cobrança; 2. A necessidade e urgência da realização dos serviços no prédio autorizam o síndico a providenciar a solução do problema, independentemente de autorização, sob pena de, no caso, comprometer a habitabilidade nas unidades condominiais, inteligência do Art. 1.341, §§ 1º e 2º, do CC; 3. Quorum completo inexigível; 4. Desnecessidade de pericia Técnica; 5. Decisão Unânime. Recurso Improvido. (TJPE- Apelação 238909-30046454-41.2010.8.17.0001, Rel. Stênio José de Sousa Neiva Coêlho, 5ª Câmara Cível, julgado em 30/01/2013, DJe05/02/2013)
É certo que”as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”(art. 1.341, § 1º, do CC).
Haja vista as obras realizadas no condomínio se caracterizarem como necessárias e urgentes, dispensavam a prévia autorização dos condôminos em assembleia condominial.
Assim, resta afastada qualquer possibilidade de nulidade dos contratos entabulados entre as partes.
Nesse sentido, também resta afastada a responsabilidade pessoal dos réus Delza e Espólio de Augusto pela realização de obras necessárias sem a anuência dos condôminos, porquanto agiram no estrito cumprimento de seus deveres ao providenciar a pronta solução dos problemas urgentes evidenciados na edificação.
Colhe-se da jurisprudência:
Apelação. Condomínio. Apuração da responsabilidade do síndico pela execução de obras. Sentença de improcedência. Inconformismo do réu. Discussão que se estabeleceu por conta da natureza das obras. Natureza necessária e urgente demonstrada em perícia técnica, razão pela qual o síndico estaria autorizado legalmente a promovera sua realização independentemente de prévia autorização da Assembleia dos condôminos ou do Conselho Consultivo, nos termos do art. 1.341, § 1º, do Código Civil. Assembleia Extraordinária, que, ao final foi convocada. Convalidação das iniciativas tomadas. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Recurso improvido.(TJSP –Apelação 0026376-24.2011.8.26.0071; Relator (a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru – 4ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 19/08/2015; Data de Registro: 19/08/2015)
E:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA DE TAXAS EXTRAORDINÁRIAS. CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS SEM A PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DOS CONDÔMINOS. OBRA NECESSÁRIA E URGENTE. DESPESA SIGNIFICATIVA. AGIR DO SÍNDICO AMPARADO NO ART. 1.341, § 1º, DO CPC E ART. 8º, § 4º, DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. REDUÇÃODA CONDENAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.CONFIGURADA A EXCESSIVIDADE. 1. A necessidade e urgência da realização dos serviços no prédio autorizam o síndico a providenciar na pronta solução do problema, independentemente de autorização, sob pena de, no caso, comprometer a habitabilidade nas unidades condominiais. Art. 1.341, §§ 1º e 2º, do CPC e art. 8º, § 4º, da Convenção Condominial. 2. Reduzidos os honorários advocatícios, ante as especificidades do caso concreto. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE.(TJRS- Apelação Cível Nº 70036911907, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 08/08/2012).
Requereu a parte autora a condenação dos réus Delza e Espolio de Augusto pelos danos causados ao condomínio autor, ante a contratação de empresa, supostamente, por valores muito acima daqueles ofertados pelo mercado, para a realização das obras necessárias e pela má prestação dos serviços pela empresa contratada.
Requereu, ainda, a condenação dos réus ao pagamento de danos materiais em razão da realização de obras voluptuárias sem a devida anuência dos condôminos, como: iluminação da piscina, retirada de floreiras que dividiam a piscina com o salão de festas, colocação de piso cerâmico nos corredores que circundam o salão de festas e o apartamento do zelador, colocação de portas de blindex, entre outras benfeitorias.
A responsabilidade civil dos síndicos do condomínio é subjetiva, ou seja, exige a demonstração da conduta dolosa ou culposa dos réus, na condição de síndicos, e a ocorrência de dano ou prejuízo ao condomínio autor.
Acerca dos pressupostos para caracterização da responsabilidade civil subjetiva, explicitou o Des. Sebastião César Evangelista (TJSC – Apelação Cível n. 0301237-44.2014.8.24.0007, de Biguaçu, j. 19-10-2017) cuidando-se de” ação de indenização fundada na responsabilidade civil subjetiva compete à parte autora o ônus de provar o fato culposo ou doloso (art. 333, I, CPC/1973), o dano experimentado e o nexo causal entre o atuar do réu e a consequência danosa (…) “.
In casu, a contratação da empresa Magofe para a realização das obras, foi realizada após consulta de orçamentos. A empresa ré, dentre três empresas consultadas para a realização da obra de impermeabilização da caixa d’água, foi quem apresentou o melhor custo benefício, conforme se depara dos orçamentos juntados, pp. 356-359, ou seja, a alegação de que a empresa Magofe foi contratada por valores muito superiores à média do mercado não prospera.
Os réus, à época da contratação, se cercaram das cautelas necessárias ao efetuar prévia consulta de preços, realizando a contratação da empresa que ofereceu o menor custo pelo serviço.
Ademais, não se pode imputar aos réus a responsabilidade pelos danos decorrentes da má prestação dos serviços.
Colhe-se da jurisprudência:
APELAÇÃO AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS ILEGITIMIDADEPASSIVA RECONHECIMENTO. A administradora responde perante o condomínio, na condição de síndica, pelos atos praticados durante sua gestão. Nada obstante, aprovada a contratação da terceirizada pela assembleia, e ausente prova de dolo ou culpa, não pode a ré ser responsabilizada pelos defeitos na prestação de serviços imputados àquela empresa. Medida que deveria ter sido perseguida em face do real causador do dano. Ilegitimidade passiva reconhecida e mantida. RECURSO DESPROVIDO.(TJSP- Apelação0106494-60.2012.8.26.0100; Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 25ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/04/2014; Data de Registro: 30/04/2014).
Do corpo do acórdão, extrai-se:
“À evidência, não se pode confundir a responsabilidade afeta à prestação defeituosa dos serviços pela empresa terceirizada com a responsabilidade do síndico na execução de seu múnus. É dizer, o fato de os serviços da empresa contratada pela administradora não terem sido realizados a contento, não implica, por si só, a responsabilidade da síndica”.
Nesse sentido, resta afastada a responsabilidade dos síndicos por eventual dano causado ao condomínio, porquanto não verificada a existência de dolo ou culpa por parte destes, que realizaram todas as diligências prévias necessárias à contratação da empresa ré.
Quanto às obras voluptuárias executadas pelo réu Augusto, enquanto síndico, não se infere qualquer dano causado ao condomínio. Isso porque, mesmo realizadas sem a prévia aprovação em assembleia, não há demonstração de que os valores pagos discrepam da média praticada no mercado ou de locupletamento ilícito de valores por parte dele.
Ainda que tenham sido trazidos aos autos apontamentos feitos em auditoria e documentos referentes aos gastos da gestão do referido réu, a verdade é que o conjunto probatório é frágil para se concluir que faltas graves foram cometidas com o intuito de lesar o condomínio.
As obras de iluminação da piscina, retirada das floreiras que dividiam a piscina com o salão de festas, colocação de vidros laminados e temperados, colocação de piso cerâmico, foram realizadas em benefício dos condôminos. É certo que a obras como essas valorizaram o condomínio, de modo que não há falar em dano.
Ademais, se o condomínio e os condôminos foram beneficiados com as obras e intervenções executadas pelo réu Augusto, ainda que sem prévia aprovação em assembleia geral ordinária ou extraordinária, a condenação dele a ressarcir implicaria, na verdade, em enriquecimento injustificado dos demais condôminos.
Nesse sentido:
Responsabilidade civil de ex-síndica de condomínio. Alegação do condomínio de que foram cometidas irregularidades em sua gestão. Manutenção da sentença de improcedência. Ausência de prova de dano ao autor. Gastos justificáveis e decorrentes do próprio poder atribuído pelo condomínio à ré. Falta de comprovação da rejeição das contas e de sinal de má-fé ou enriquecimento indevido, de modo que não há como concluir pela responsabilidade da ex-síndica. Recurso não provido”(TJSP – Ap. 0103772-63.2006.8.26.0003, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Enio Zuliani, j. 07/04/11).
É preciso ressaltar que as obras e serviços contratados poderiam ter sido impugnados e impedidos no momento oportuno, com a devida convocação de assembleias dos condôminos, o que não se deu na hipótese e reforça o entendimento pela inocorrência de dano.
Não caracterizada a responsabilidade civil dos ex-síndicos, resta afastado o dever de indenizar.
4.1. Considerações iniciais
Em primeiro lugar, mister asseverar que, a despeito de terem sido tecidas algumas linhas a respeito da nulidade dos contratos também aqui nos autos n. 0014797-11.2009.8.24.0005, a questão já restou apreciada na demanda n. 0014794-56.2009.8.24.0005, nos tópicos antecedentes.
Em segundo lugar, malgrado tenha se utilizado da alegação de que as benfeitorias voluptuárias enumeradas na ata assemblear de 31/1/2009 (Evento 50, PROCJUDIC1, fl. 39) não podem ser consideradas como aprovadas, porquanto não preenchido o quórum mínimo de dois terços da universalidade da entidade edilícia (art. 1.341, I, do Código Civil), importa mencionar:
– tido como fato incontroverso quando do ajuizamento da ação em outubro de 2009, posteriormente o Condomínio, em assembleia efetuada no dia 31.10.2009 (EVENTO 50, PROCJUDIC4, fls. 32/41), deliberou pela anulação de parte daquela ata, excluindo o trecho das benfeitorias, sob a justificativa de que teriam sido “dolosamente encartadas”, não correspondendo com a vontade real manifestada pelos condôminos na reunião;
– a circunstância deu origem à ação n. 0018348-96.2009.8.24.0005, em que os ex-síndicos (aqui réus) sustentam a ilegalidade da denominada retificação;
– ao tempo em que sentenciada a presente lide, ainda não havia se encerrado a última demanda; contudo, depois disso, em 13/2/2020, o Togado competente (4ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú), decidiu pela improcedência da actio, “porque as decisões tomadas em assembleia condominial são consideradas soberanas e por isso os condôminos deverão respeitá-la”.
– não obstante tenha sido considerada perfeita a referida convenção, isso de modo algum significa que o documento é apto ao reconhecimento de conduta criminosa ou ilícita pelos ex-síndicos, que sequer presidiram a assembleia em que, no entender do apelante, houve aposição indevida de itens. Apenas reflete que não pode ser objeto de anulação pelos condôminos descontentes;
– por outro viés, tais peculiaridades mostram uma certa alteração da causa de pedir neste processo (primeiro, fora dito que as benfeitorias contratadas extrapolaram as elencadas e, depois, que na verdade nada daquilo havia sido decidido); todavia, de um jeito ou de outro, não modificam, por ora, a conclusão que sucederá adiante.
Em terceiro lugar, em que pese se intente o reconhecimento da responsabilidade tanto dos antigos gestores como da empresa, os temas jurídicos em debate divergem quanto aos demandados. Dessa maneira, novamente se privilegiando a assimilação do assunto pelos jurisdicionados, iniciar-se-á o julgamento em relação aos antigos administradores, analisando-se conjuntamente a preliminar de cerceamento de defesa com o mérito, pois se confundem.
4.2. Do recurso
Sabe-se que é plenamente possível a responsabilização pessoal dos síndicos na atuação do mister para os quais foram eleitos, se presentes os pressupostos da responsabilidade civil. Breves linhas acerca do tema já foram traçadas acima – item 3.3.
Entende o Superior Tribunal de Justiça:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO. RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO POR ATOS LESIVOS AOS CONDÔMINOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO SÍNDICO.1. É vedada a esta Corte apreciar violação a dispositivos constitucionais, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal.2. A falta de prequestionamento em relação aos arts. 22, § 1º, letra f, da Lei n. 4.591/64; e 245 do CPC, impede o conhecimento do recurso especial. Incidência da súmula 211/STJ.3. Responde o síndico, pessoalmente, por atos ilícitos praticados contra o condomínio.4. Recurso especial não conhecido.(STJ, REsp 402.026/ES, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/12/2009, DJe 14/12/2009).
Segundo a Lei n. 4.591/64, sobre o condomínio em edificações:
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
(Grifou-se).
No que tange à contratação de serviços para realização de obras, dispõe o art. 1.341 do Código Civil:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Assim, cediço que, via de regra, caso não represente o Condomínio conforme a norma – contratando serviços sem a respectiva aprovação -, exsurge patente o direito do Condomínio de cobrança/indenização pelos prejuízos advindos. Salvo, é claro, as hipóteses em que se verifica a natureza urgente do serviço, consoante permissivo dos §§ 1º e 2º do supratranscrito art. 1.341.
Na espécie, ficou demonstrado que as obras se iniciaram ante a gravidade dos problemas apresentados – e desídia dos condôminos na tomada de providências. Desde 2007 eram relatadas avarias nas assembleias designadas e a falta de reparos ensejara, inclusive, notificações administrativas direcionadas ao autor. Revolve-se, novamente, as palavras do Juiz a quo:
Por oportuno, colaciona-se fragmento da ata da assembleia, com o fim de fornecer maior compreensão sobre os problemas à época existentes no condomínio:
“(…) As infiltrações provenientes do terraço, atingiram as sacadas, salas, dormitórios e demais dependências dos aptos 2001 e 2002, e também o POÇO DOS ELEVADORES, em grande escala (…), sendo que foi tomado como providência emergencial os reparos de nova impermeabilização no terraço, pois o caso era grave e de EXTREMA URGÊNCIA, até mesmo pelo fato de haver comprometido parte da fiação elétrica que estava emitindo choques. As lajes dos aptos 2001 e 2002 apresentam fissuras visíveis (…). As infiltrações oriundas do TERRAÇO, além dos fatos citados acima, danificaram através do tempo, as ferragens e pintura dos aptos citados (2001 e 2002), por serem as unidades habitacionais mais suscetíveis a este tipo de evento, pois são os que estão diretamente localizados abaixo do terraço e assim por sua vez, em contato direto como problema das infiltrações”(fl.42).
Em 27.3.2009, o condomínio autor foi autuado pelo Departamento de Vigilância Sanitária, em razão da irregularidade no reservatório superior de água potável da edificação, com rachaduras, infiltrações e excesso de sujidades, comprometendo a qualidade da água para o consumo dos condôminos.
Em razão das irregularidades, foi concedido ao condomínio o prazo de 5 (cinco) dias para realizar os devidos reparos (fl.348).
Em janeiro de 2007, por ocasião da eleição do réu Augusto Alves Guerra Filho, já se mencionava transtornos com válvulas de pressão, pastilhamento de sacadas, pintura do Edifício, problemas hidráulicos… Em março do mesmo ano, o síndico indicara que o edifício necessitava de várias reformas, “o que está ocasionando problemas com infiltração”, informando que a ampliação das sacadas pelos condôminos ensejava cuidados com o peso. Ainda que não houvesse quórum suficiente, todos concordaram com a continuidade da assembleia para discussão dos projetos, dentre eles o administrador do Condomínio responsável pelo ajuizamento das demandas. Em abril, decidiu-se pela empresa Hidrojap, pelo melhor custo-benefício; houve aprovação e, quanto a esta empresa, a tese de responsabilização dos síndicos pelo preço ali definido cai por terra (Evento 50, PROCJUDIC1, fls. 30-36).
Em janeiro de 2008, convocou-se assembleia para discutir prestação e aprovação das contas de 2007, previsão orçamentária de 2008, revisão dos trabalhos da Hidrojap, impermeabilização do terraço da piscina, substituição de pisos, entre outros. Contudo, não havendo quórum, seguiu-se como uma reunião informal entre os presentes (Evento 50, PROCJUDIC1, fl. 37). A assembleia foi repetida em março/2008, acrescentando-se outros assuntos como impermeabilização do apartamento do zelador, do Edifício Rio dos Cedros e do salão de festas. Mais uma vez, sem quórum. Mesmo assim, diante da urgência da impermeabilização, deliberou-se (fl. 38, grifo acrescido):
Aos vinte e dois dias do mês de março de dois mil e oito, por convocação Sindico Sr. Augusto Alves Guerra Filho, reuniram-se em Assembleia Geral Ordinária, em segunda chamada às 17:30 horas, na sala G1 do próprio Condomínio, os condôminos do Condomínio Edifício Pablo Picasso, sito a Avenida Atlântica, n. 3238- Centro na Cidade de Balneário Camboriú SC, que assinaram o livro de presenças folha 14v, representando 20 (vinte) unidades, para deliberar sobre a seguinte ordem do dia: 1) Prestação e Aprovação de Contas do Exercício 2007; 2) Aprovação da Previsão Orçamentária 2008; 3) Apresentação de Orçamentos para Impermeabilização do Terraço das Piscinas, do Edifício Rio dos Cedros, do Apartamento do Zelador e do Salão de Festas, com Substituição das Pedras São Tomé; 4) Venda dos dois Box de Garagens do Condomínio; 5) Assuntos Gerais. Como não houve a presença de quórum mínimo exigido por lei para colocar os temas em discussão e realizar as deliberações, o Sr. Síndico decidiu suspender a Assembleia Geral Ordinária, na qual será convocada em outra oportunidade para dar continuidade a discussão e aprovação dos temas propostos. Neste momento o Sr. Ernande (1201 e 1301) se retirou da sala. O Sr. Gilberto sugeriu que aproveitando a presença dos condôminos ali reunidos, discutissem o assunto referente ao item 3 da ordem do dia, segundo ele, este assunto é de suma importância, pois caso não solucionado, poderia causar grandes prejuízos aos condôminos, inclusive quanto a sua segurança. Após debates sobre este assunto, os presentes concordaram na realização destas reformas. Não havendo nada mais a ser discutido, o Sr. Síndico encerrou a presente assembleia e para constar eu Jaqueline Schwerz, lavrei a presente ata, que vai assinada por mim e pelo Sindico Sr. Augusto Alves Guerra Filho. Balneário Camboriú, vinte e dois de março de dois mil e oito.
Prossegue-se com a última assembleia realizada pelo réu Augusto Alves Guerra Filho, em janeiro de 2009, com a seguinte “ordem do dia”: “1) Leitura do relatório das Obras Executadas no Edifício nos anos de 2007 e 2008; 2) Prestação e Aprovação de Contas dos Exercícios 2007 e 2008; 3) Aprovação da Previsão Orçamentária 2009; 4) Eleição de Síndico, Subsíndico e Conselho Fiscal, gestão 2009/2010; 5) Assuntos Gerais”. Transcreve-se trechos importantes da ata:
Os condôminos questionaram se havia quórum para a realização da assembleia, apesar de não ter quórum de 2/3 a Sra. Presidenta deu continuidade nos trabalhos, por haver itens na ordem do dia que poderiam ser deliberados sem a presença de 2/3 de condôminos. Em continuidade aos trabalhos a Sra. Presidenta efetuou leitura de relatório das obras executadas no Edifício nos anos de 2007 2008, o qual segue na integra, […]
Ainda que tenha ocorrido certa insatisfação dos condôminos com a enumeração das obras e a feitura daquelas que não se mostravam urgentes, leia-se, porém:
A Sra. Presidenta disse que o Sr. Augusto Alves Guerra Filho (1901) convocou duas reuniões em 2008 e as mesmas não foram realizadas por falta de quórum, então do que adianta convocar reunião se os condôminos não aparecem. O Sr. Augusto Alves Guerra Filho (1901) disse que nunca foi gasto dinheiro sem a autorização dos membros do conselho de obras, e que em sua gestão, realizou reuniões periódicas com o conselho fiscal e o conselho de obras. O Sr. Augusto (1901) efetuou leitura da ata de uma reunião de condôminos do Pablo Picasso, lavrada pelo Sr. Gerson Carlos Santos (1701), a qual segue na integra […]
O Sr. Gilberto disse ainda que os condôminos foram coniventes com todas as obras realizadas no edifício, pois se não estavam contentes deveriam ter se reunido e afastado o síndico, mas nada fizeram. Após várias discussões sobre as obras realizadas no edifício, foi colocada em votação e aprovada por unanimidade a realização de auditoria na contas do condomínio referente aos anos de 2007 e 2008.
4) Eleição de Síndico, Subsíndico e Conselho Fiscal, gestão 2009/2010: A Sra. Presidenta perguntou aos presentes se havia algum candidato ao cargo de síndico. O Sr. Werner Adelmann (1902) indicou o Sr. Ernande Ricardo Dobrachinski (1201 e 1301), e a Sra. Presidenta, na qualidade de representante do apartamento 1001, indicou a Sra. Delza Almeida Martins (202), que a princípio não aceitou afirmando que outros condôminos presentes poderiam ser o síndico, então o Sr. Werner se levantou e indicou o nome do Sr. Gerson Carlos Santos (1701), neste momento houve um alvoroço propondo que Sra. Delza seria a síndica, mesmo assim ela relutou em não aceitar, porém por insistência dos presentes ela disse que aceitaria. Restaram como candidatos a Sra. Delza e o Sr. Ernande. Neste momento a Sra. Delza convidou o Sr. Ernande para ir à frente, e, de mãos dadas prometeram que trabalhariam em conjunto de qualquer forma, para que houvesse um trabalho harmonioso e transparente. A pedido da maioria dos presentes foi procedida votação secreta. Após apuração dos votos, os quais foram auditados pelo Sr. Heitor C. Purim (301), foi eleita ao cargo de síndica a Sra. Delza de Almeida Martins (202), com 16 votos, contra 12 votos para o Sr. Ernande Ricardo Dobrachinski (1201 e 1301). Os condôminos aceitaram que a Sra. Delza, síndica eleita, poderia escolher o subsíndico. Foi quando a Sra. Delza já eleita síndica, convidou o Sr. Ernande para o cargo de subsíndico, ele, porém se manifestou alegando que não poderia aceitar por problemas físicos e de saúde, diante da recusa do Sr. Ernande, a Sra. Delza convidou então os seguintes condôminos: Sra. Cleópatra Rosana Silva (1601), Sra. Meire Fátima Coletti (801), Sra. Maria Grazia Driussi (1001), Sr. Paulo José Cardoso (1102), nenhum deles aceitou o convite, pois alegaram motivos de residir em outra cidade, e a Sra Meire afirmou que não queria mais assumir nenhuma função no Condomínio por motivos pessoais. A Sra. Delza perguntou a todos se alguém gostaria de assumir o cargo de subsíndico, ninguém se manifestou. A Sra. Delza insistiu junto ao Dr. Heitor C. Purim (301) para que aceitasse a função de subsíndico, ele respondeu que em função da distancia não poderia aceitar, mas ajudaria no que a síndica tivesse dificuldade para resolver, ele se faria presente para ajudar e, ao mesmo tempo indicou o Sr. Augusto Alves Guerra Filho (1901), que a princípio não aceitou, mas como ninguém se manifestou, e por insistência dos presentes. ele aceitou, sendo eleito como Subsíndico o Sr. Augusto Alves Guerra Filho (1901).
A Sra. Delza disse que diante da ocorrência de vários vazamentos que estavam prejudicando muitos apartamentos, a administração contratou a empresa Magofe do Brasil Engenharia e Hidráulica para a realização de um laudo para verificar toda a parte hidráulica do Condomínio. O laudo constatou que o sistema de abastecimento alto, que alimenta do 11º andar à cobertura, está dentro dos procedimentos e pressão adequados para um bom funcionamento do sistema, ou seja, igual ou abaixo de 40 mca nos apartamentos 1 e 2. No sistema abaixo, que alimenta do 10º ao 1º andar, ocorrem duas situações distintas, nos apartamentos final 1 e 2: a) A tubulação de alimentação de aparelhos secundários está com 42 mca, portanto 2kg acima do máximo permitido. Neste caso é sugerido pelo engenheiro a introdução de mais um sistema de VRPS para adequar o sistema às pressões máximas permitidas; b) A alimentação e aquecedores a gás de passagem, que neste ponto passam a fazer parte da rede de água quente, está com pressão de 60 mca, portanto 50% acima da pressão máxima permitida pela ABNT, ocasionando barulho na tubulação, o Golpe de Aríete e rompimento de tubo e conexões no interior dos apartamentos. Nesta situação o engenheiro sugere que sejam introduzidas válvulas redutoras de pressão para que haja um equilíbrio nas pressões e elimine, assim, as patologias neste item descrito. Estas válvulas redutoras de pressão deverão estar no mesmo pavimento onde já foram originalmente instaladas as VRP’s que constam no projeto existente, ou seja, 11º andar. O engenheiro sugere que deverão ser tomadas providências imediatas. Diante da gravidade apresentada no laudo, a administração, juntamente com o conselho fiscal, tomou a decisão de realizar a obra sugerida no laudo. As válvulas redutoras de pressão, instaladas no apartamento 1102 serão retiradas e instaladas em outro local fora do apartamento. O custo desta obra é de R$ 162.000,00. O Sr. Gilberto Krause (1002), na qualidade de engenheiro, explicou o laudo e apresentou fotografias que comprovam a urgente necessidade da correção deste problema; b) Outro problema grave exposto pela Sra. Delza foram as infiltrações ocorridas nos apartamentos 2001 e 2002. Diante da gravidade, a administração, contratou o engenheiro Sr. Alex Press para fazer um laudo técnico de vistoria em edificação residencial, com a finalidade de verificar e constatar as infiltrações ocorridas nos dois últimos pavimentos da edificação, não deixando de verificar outros problemas existentes. Segue trecho do laudo “… Em vistoria à edificação em questão, deparei-me com uma situação lastimável, a dos aptos 2001, e 2002, respectivamente sendo ambos localizados no último pavimento TIPO, os mesmos encontravam-se em precário estado, apresentando dezenas de infiltrações oriundas do terraço (acima), e também da laje de cobertura das sacadas, sendo que o apto. 2002 não apresentava sequer condições necessárias à habitação, pela situação em que se encontrava e até mesmo pelos odores de umidade e bolor (mofo) muito fortes. O piso do apto 2001 desprendeu-se do contrapiso, na sala e no quarto, documentado através de fotografias, o qual terá que ser recuperado o contrapiso e posterior colocação de novo piso cerâmico. Como tivemos nessa região um período bastante prolongado de chuvas em (aproximadamente 6 (seis) meses) com pouquíssimos espaços alternados entre sol e chuvas, destacando-se a intensidade das chuvas, as infiltrações provenientes do terraço danificaram ENORMEMENTE os aptos 2001 e 2002, não apenas falando estruturalmente, mas também nos móveis e objetos, sendo até mesmo atingido o apto 1901, localizado abaixo do 2001, como pode ser verificado em fotografias anexas, comprometendo e ocasionado manchas de bolor (mofo), devido à grande quantidade de água infiltrada no apto 2001. O apto 2002 que há pouco tempo foi totalmente reformado (cerca de 06 (seis) meses), foi reparado após as infiltrações, pois os proprietários não tinham condições de habitá-lo sem que as devidas reparações fossem efetuadas, reparações estas, que foram realizadas com recursos próprios dos mesmos. As infiltrações provenientes do terraço atingiram as sacadas, salas, Dormitórios e demais dependências dos aptos 2001 e 2002, e também o POÇO DOS ELEVADORES, em grande escala, como pode ser constatado pelas fotos anexas, sendo que foi tomada como providência emergencial os reparos de nova impermeabilização no terraço, pois o caso era grave e de EXTREMA URGÊNCIA, até mesmo pelo fato de haver comprometido parte da fiação elétrica que estava emitindo choques. As lajes dos aptos 2001 e 2002 apresentavam fissuras visíveis documentadas em fotografias anexas. As infiltrações oriundas do TERRAÇO, além dos fatos citados acima, danificaram através do tempo, as ferragens e a pintura dos aptos citados (2001 e 2002), por serem as unidades habitacionais mais suscetíveis a este tipo de evento, pois são os que estão diretamente localizados abaixo do terraço e assim por sua vez, em contato direto com o problema ocasionado pelas infiltrações”. Em virtude da urgência dos reparos dos apartamentos 2001, 2002, 1901 e 1902 foram iniciados imediatamente os reparos, pois os proprietários não puderam nem sequer habitar seus apartamentos (2001 e 2002), sendo que nos apartamentos 1901 e 1902 serão realizados reparos de pequeno porte. O custo para a reforma do terraço é de R$ 118.000,00 e o custo para a reforma dos apartamentos é de R$ 234.700,00, perfazendo um total de R$ 352.700,00; e) A Sra. Delza disse que em decorrência do alto custo para realizar todas as reformas descritas nos laudos periciais, a administração contatou o perito da seguradora do condomínio, para uma vistoria, após a vistoria foi juntada uma série de documentos, fotos, laudos, orçamentos e demais documentos do condomínio, inclusive danos causados no elevador, para serem enviados à seguradora para possível indenização. Caso a seguradora indenizar o Condomínio, todas estas obras serão pagas com este recurso. Porém se a seguradora não indenizar, o valor gasto será rateado entre os condôminos; d) O Sr. Michael Aboud (102) reclamou que na suíte do casal de seu apartamento estourou encanamento da prumada e que em 20 dias após a execução dos reparos estourou novamente em consequência da alta pressão da água conforme laudos já apresentados. Sendo que este vazamento causou danos no salão de festas e garagens. Foram danificadas no apartamento 102, peças de mármore, espelhos, pisos de madeiras, entre outros. Houve também um terceiro vazamento na suíte dos fundos. Por estas avarias, a administração chegou a conclusão de que estes vazamentos não eram normais, e que fez com que a administração tomasse as devidas providências chamando engenheiros e peritos para dar uma resposta a todos estes problemas;
(Evento 50, PROCJUDIC2, fls. 1/8, grifos acrescidos)
Da leitura da ata, percebe-se que o problema do quórum ia muito mais além: os condôminos não se mostravam proativos e pareciam negligenciar a situação precária para a qual o Condomínio estava caminhando. Prova disso é que, não obstante tenham impugnado as contas da gestão do anterior síndico (réu Augusto), optaram (até insistiram) pela continuidade da sua gestão como subsíndico. Não diferente agiram com a síndica, que somente aceitara o encargo por sugestão e depois persistência daqueles que ali estavam presentes.
Chama atenção, outrossim, que muitas das obras e reformas executadas eram visíveis aos condôminos – além de estarem devidamente incluídas no rateio -, sem que estes nada fizessem/reclamassem em tempo e modo oportunos. Sequer para comparecerem nas assembleias seguintes.
Em junho de 2008 (fls. 9/13), nova assembleia fora marcada, oportunidade na qual a ré Delza explicou a necessidade das obras, – com ajuda do engenheiro Alex Pressi -, relatando até a notificação pela Vigilância Sanitária. Houve reconhecimento da urgência de algumas obras, como da caixa d’água, em que pese questionamentos quanto aos orçamentos e, ainda, contestação quanto à qualificação técnica e os preços praticados pela Magofe, decidindo-se pela realização de auditorias, sobrestamento das obras e ajuizamento de demandas contra a seguradora. Na ocasião, um dos condôminos fez a entrega da auditoria extrajudicial que embasa o pedido inicial, com o fim de demonstrar as imperfeições técnicas e o superfaturamento praticado pela empresa Magofe (Evento 50, PROCJUDIC2, fls. 40/41; PROCJUDIC3; PROCJUDIC4, fls. 1/7).
Em julho, mais reclamações foram efetuadas na assembleia, a síndica Delza comunicou seu afastamento, aconteceu a destituição do subsíndico (Augusto) e expôs-se o parecer consultivo fiscal com os supostos danos financeiros decorrentes da má administração perpetrada pelos requeridos (fls. 13/16).
Percebe-se, neste ínterim, que, sentindo-se lesados, os condôminos passaram a participar mais ativamente das reuniões do Condomínio. Todavia, até então, deixavam o tempo passar e ignoravam a realização das obras no local, mesmo sendo cobrados por elas – e mesmo existindo notificação das autoridades. A conduta não foi um ato isolado no passado, na medida em que, no EVENTO 56, PROCJUDIC1, fl. 11, consta da ata da assembleia feita em 24/7/2010 que “Deliberou-se, ainda, que o Síndico junto com o Conselho Fiscal, terão poderes para aprovar o que for melhor para o condomínio e outorgando a presente assembleia, poderes para orçar, contratar, decidir sobre o valor da chamada de capital, quantidade e vencimento das parcelas e tudo que se referir às obras discutidas constantes no Edital de Convocação da presente Assembleia” (importa rememorar que é um edifício de considerável padrão em Município de veraneio, destinado a pessoas com boas condições financeiras e que, muitas vezes, residem em outras cidades mais distantes).
Entretanto, voltando ao raciocínio do julgamento, frise-se que o art. 1.341, § 1º, do Código Civil autoriza que as obras urgentes sejam realizadas pelo síndico sem a prévia aprovação em assembleia.
Ademais, no próprio laudo juntado com a réplica, infere-se que o profissional concorda que muitas das obras eram recomendadas e que protelá-las levava a um preço maior no futuro – apesar de enquadrá-las como não urgentes, pois incapazes de colocar em risco a integridade física dos moradores.
Porém, pergunta-se, deveria a necessidade de reparos ser solenemente ignorada, mormente se consideradas as reclamações rotineiras dos condôminos afetados pelas infiltrações, a existência de um Conselho de apoio aos administradores e a falta de interesse dos demais condôminos?
Assim, a princípio, denota-se que a situação dos autos é deveras peculiar: os administradores foram instados judicialmente pela tomada de providências, sem que lhe fossem imputados qualquer enriquecimento ilícito, fraude ou outro motivo obscuro, e, sim, por conta da desconfiança de que o preço é demasiadamente oneroso. No entanto, esses mesmos gestores assumiram o encargo por insistência dos proprietários, eram frequentemente provocados para agir e não conseguiam quórum nas assembleias marcadas.
Logo, a despeito de algumas das obras não se conceituarem tecnicamente como emergenciais a ponto de colocarem em absoluto risco a estrutura do Edifício, tudo indica que tais circunstâncias devem ser levadas em conta na resolução da quaestio, principalmente porque uma má escolha de empresa não enseja, necessariamente, a responsabilidade pessoal do administrador. Lembre-se que, em casos desse jaez, esta é subjetiva e se faz mister provar o ilícito.
Veja-se:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. DECISÃO DE ORIGEM QUE INDEFERIU O PEDIDO DE DENUNCIAÇÃO À LIDE DO SÍNDICO DO CONDOMÍNIO RÉU. INSURGÊNCIA DESTE. ALEGAÇÃO DE QUE O SÍNDICO, NA QUALIDADE DE MANDATÁRIO DO CONDOMÍNIO, FOI O CULPADO PELO EVENTO QUE CULMINOU NA PROPOSITURA DA LIDE. SITUAÇÃO QUE NÃO SE ENQUADRA DENTRE AS HIPÓTESES DO ART. 70, DO CPC/1973, VIGENTE À ÉPOCA. AUSÊNCIA DE DEVER LEGAL OU CONTRATUAL DE RESSARCIMENTO AUTOMÁTICO. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DE EVENTUAL RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO. MODALIDADE DE INTERVENÇÃO QUE, ADEMAIS, NÃO SERVE PARA O FIM DE TRANSFERIR A CULPA A TERCEIRO. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4006266-96.2017.8.24.0000, de São José, rel. Helio David Vieira Figueira dos Santos, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 23-05-2019).
E mais: verifica-se que os síndicos buscaram orçamentos e mesmo obras há muito superadas foram objetos de auditoria pelo Condomínio, a despeito de sequer terem sido mencionadas como pendentes de aprovação assemblear.
Outros fundamentos jurídicos socorrem os ex-síndicos, consubstanciados nos brocardos tu quoque e venire contra factum proprium, “segundo a qual a ninguém é lícito fazer valer um direito em contradição com a sua conduta anterior ou posterior interpretada objetivamente, segundo a lei, os bons costumes e a boa-fé” (Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, REsp 1192678/PR) […] (TJSC, Apelação Cível n. 0500120-73.2011.8.24.0125, de Itapema, rel. Jorge Luis Costa Beber, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 14-02-2019). Ora, os condôminos sempre demonstraram aquiescência (ou, no mínimo, omissão) com a forma com que as coisas funcionavam no Condomínio e somente tomaram providências quando sentiram um potencial prejuízo, aproveitando-se de normas legais até então desrespeitadas, tais como as atinentes a quóruns, sem relevantes insurgências durante a gestão.
Só que, como visto, houve o julgamento antecipado da lide e, realmente, falta aos autos subsídios importantes para o julgamento derradeiro da ação. Se, por um lado, cabe aos síndicos decidir sobre soluções/obras urgentes para preservação do Condomínio – e, in casu, até mesmo as benfeitorias úteis podem ser tidas como regulares (ante as peculiaridades já citadas) -, é certo que as voluptuárias não devem ter igual tratamento. Do contrário, estar-se-ia extraindo dos condôminos o direito de decidir e deliberar sobre os assuntos do Condomínio e, não bastasse, estar-se-ia desrespeitando (por liberalidade) as disposições legais sobre o tema, que exigem a presença de 2/3 daqueles em assembleia (art. 1.341, CC).
Portanto, por meio de prova técnica a ser produzida na origem (como adiante será melhor abordado), deve ser confirmado se houve a construção/alteração de benfeitorias/obras voluptuárias no Condomínio, quais e quando foram, se estavam ou não aprovadas e, ainda, o valor dessas (se superfaturado ou não). Pode ser, por exemplo, que somente aquilo que extrapole o valor de mercado seja imputado aos réus, sob pena de enriquecimento sem causa (preocupação do Sentenciante).
Em suma, há de existir um dano e uma ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência que viole direito (ato ilícito – art. 186, CC):
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO ANULATÓRIA. NULIDADE DE ASSEMBLEIA. APROVAÇÃO DE OBRA EM ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. QUORUM NECESSÁRIO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DECLAROU A NULIDADE DE VOTOS DE DETERMINADAS UNIDADES E JULGOU EXTINTO O FEITO NOS TERMOS DO ARTIGO 487, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO DAS PARTES. AUTORES. SUPOSTA INOBSERVÂNCIA DE QUORUM DE 2/3 PARA APROVAÇÃO DA OBRA E CHAMADA DE CAPITAL. VÍCIOS NO ENVIO DE CARTA DE CONVOCAÇÃO, NA COMPUTAÇÃO DOS VOTOS E NAS PROCURAÇÕES DOS CONDÔMINOS. INSUBSISTÊNCIA. CONSTRUÇÃO DE SALÃO DE FESTAS EM CONDOMÍNIO DE ALTO PADRÃO QUE SE AFIGURA COMO BENFEITORIA ÚTIL. QUORUM DE VOTAÇÃO ORDINÁRIO. DESNECESSIDADE DO QUORUM ESPECIAL PARA APROVAÇÃO DE BENFEITORIAS OU OBRAS ÚTEIS. EVENTUAL IRREGULARIDADE NA CONVOCAÇÃO DE CONDÔMINO, SEM A PROVA EFETIVA DE PREJUÍZO OU QUE O SEU VOTO PODE DETERMINAR A MODIFICAÇÃO DA DECISÃO DA MAIORIA, NÃO CONFIGURA RAZÃO PARA DECRETAR A ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA. “A ausência de convocação de condômina sem que esteja configurado qualquer prejuízo a mesma, além da impossibilidade de seu voto modificar a decisão tomada por maioria, não constitui motivo para a anulação de assembleia”. (TJRES/AC nº 598334589, Relator Rubem Duarte, 20ª Câmara Cível, j. 30.03.99). (TJSC, Apelação Cível n. 0305102-13.2016.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 14-11-2019).
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – RESPONSABILIDADE CIVIL – ABUSO DE PODER NA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS MOVIDA POR CONDÔMINA CONTRA SÍNDICO E CONSELHEIRO FISCAL – IMPROCEDÊNCIA EM 1º GRAU – RECURSO DA CONDÔMINA AUTORA – 1. PLEITO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA FORMULADO EM CONTRARRAZÕES – INACOLHIMENTO DO PLEITO – AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO NA PRIMEIRA OPORTUNIDADE (CONTESTAÇÃO) – GRATUIDADE REQUERIDA NA INICIAL E DEFERIDA INITIO LITIS – PRECLUSÃO CONFIGURADA – 2. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES – CAUSA DE PEDIR EMBASA EM ABUSO DE PODER E PERSEGUIÇÃO PERPETRADOS POR SÍNDICO E CONSELHEIRO – IMPUTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE PESSOAL – LEGITIMIDADE CONFIGURADA – 3. DEVER DE INDENIZAR – ALEGADO ABUSO DE PODER E PERSEGUIÇÃO – INACOLHIMENTO – QUESTÃO CENTRAL QUE ENVOLVE APLICAÇÃO DE MULTAS POR LOCAÇÃO DE GARAGEM A TERCEIRO NÃO MORADOR – DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL E SUBSEQUENTE NOTIFICAÇÃO DOS CONDÔMINOS ACERCA DA APROVAÇÃO PARA APLICAÇÃO DA NOVA LEI N.12.607/12, COM ADVERTÊNCIA E MULTA – CUMPRIMENTO DA DETERMINAÇÃO PELO SÍNDICO E SEU AUXILIAR CONSELHEIRO – CONTRATO DE LOCAÇÃO ANTERIOR À LEI – IRRELEVÂNCIA – IMPERATIVA DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA PARA CESSAR AS LOCAÇÕES – EXISTÊNCIA DE ANTIGA DETERMINAÇÃO EM ASSEMBLEIA NO MESMO SENTIDO – ATO ILÍCITO INCONFIGURADO – INDENIZAÇÃO INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO.1. À míngua de fatos supervenientes, é inviável a tardia impugnação, em contrarrazões, de impugnação à justiça gratuita anteriormente deferida.2. Ocorrendo imputação de responsabilidade pessoal do síndico e conselheiro por abuso ou excesso de poder na administração do condomínio, resta configurada sua legitimidade passiva ad causam.3. Indemonstrada a prática de atos com abuso ou excesso de poder por síndico ou integrante da administração condominial, improcede o pleito indenizatório formulado por condômino. (TJSC, Apelação n. 0300880-53.2015.8.24.0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 17-12-2020).
Aproveitando este gancho é que se defronta com a situação da empresa Magofe do Brasil Equipamentos Hidráulicos Ltda. ME.
Sem embargo do reconhecimento acerca da ausência de nulidade na formação das avenças sub judice, há indícios de que os contratos foram superfaturados, incluindo-se serviços/peças não prestados e outras supostas irregularidades na execução dos serviços nas dependências do apelante.
A propósito, apenas para exemplificar o tema (há outros documentos com semelhante teor), colhe-se do laudo elaborado pelo engenheiro civil José Piccoli, contratado por um dos condôminos – que, posteriormente, veio a ser eleito o síndico da prédio (EVENTO 50, PROCJUDIC4, fls. 4/5):
O que se procurou estabelecer neste trabalho foram as irregularidades encontradas nos serviços executados pela empresa MAGOFE DO BRASIL EQUIPAMENTOS HIDRÁULICOS LTDA, além das irregularidades documentais, e financeiras geradas por elas.
Após analisar a coisa feita, ou seja, os serviços objeto do contrato, conclui-se que alguns itens colocados pelo contratado não aparecem no contrato, como as soleiras de granito sobre os sóculos das lajes em balanço e o refazimento do piso interno da Churrasqueira na faixa onde a impermeabilização adentra as portas de acesso ao interior deste salão.
Não obstante estes fatores, este perito auditor, com base nos orçamentos apresentados por empresas idôneas e devidamente registradas no CREA / SC, na documentação fornecida pelo seu contratante, conclui que:
1. Os serviços contratados pelo condomínio com a MAGOFE foram executados em desacordo com as normas de assentamento de pisos cerâmicos, pois não existem juntas elásticas a cada pano de 18,00 m².
2. Embora os desníveis no assentamento dos pisos do terraço sejam visíveis, não foram capazes de impedir o empoçamento de água em alguns pontos deste piso, ficando alguns deles muito próximos das grelhas da vala de drenagem.
3. Os serviços contratados foram executados em desobediência ao Art. 6º da Lei 5.194/66, isto é, exercício ilegal da profissão de engenheiro e, ou, arquiteto, ainda que tenha sido emitida ART de Assessoria e Consultoria, pelo engenheiro ALEX PRESSI e, bem por isso, se trata de uma obra ilegal.
4. O valor do contrato celebrado entre a MAGOFE e o PABLO PICASSO é R$92.512,00 (Noventa e Dois Mil e Quinhentos e Doze Reais) a mais que a média obtida dos 3 (três) orçamentos anexados.
5. Considerando que as empresas devidamente registradas no CREA / SC, pagando suas taxas e demais emolumentos, projetam um B.D.I. (Beneficio e Despesas Indiretas) da ordem de 30 a 50 %, os valores que extrapolarem estes índices usuais em concorrências diversas de serviços de engenharia, podem ser considerados abusivos.
6. A diferença entre o valor de mercado dos serviços orçados e contratados pelo condomínio é 464% mais caro percentual este que indica que o valor contratado pelo condomínio para a execução dos serviços executados é quase 5 vezes maior que a média das propostas anexadas a este trabalho, caracterizando, desta forma, um super faturamento em relação aos preços de mercado para serviços semelhantes.
O documento foi, sim, impugnado em contestação. Contudo, não se rebateu a contento e detidamente as conclusões do profissional contratado. A despeito disso, não se oportunizou a instrução probatória do feito e se entendeu pela falta de provas acerca dos fatos constitutivos do direito do autor.
Aí, portanto, pode-se concluir pelo cerceamento de defesa.
Ora, na situação em tela, a realização de perícia judicial, confrontando os documentos juntados no feito com a realidade técnica e contábil da época (e do edifício, no que for possível a verificação in loco), mostra-se necessária para dirimir as questões. Assim, imperioso o retorno dos autos para completa instrução e nova sentença.
Com isso, busca-se aclarar se houve superfaturamento dos preços (e em que medida); quais os serviços concretizados (considerando-se o sobrestamento das obras); quais se faziam efetivamente necessários e quais eram de natureza voluptuária; a ocorrência de danos ao Edifício (serviço mal prestado); prejuízos financeiros ao Condomínio (e o quanto isso se deve à imprudência da empresa Magofe pela execução abaixo do nível esperado e pelo refazimento das obras – olhar técnico e não contábil); se existiu transparência e se as exigências técnicas e administrativas foram respeitadas (perante os órgãos competentes – e qual a praxe no ramo, ou seja, se é comum a inobservância de regras administrativas); dentre outros esclarecimentos que o perito entenda necessários ou tenham sido elencados pelas partes antes da produção da prova (desde que não ultrapassem o objetivo do labor).
De um lado, não se pode simplesmente aceitar os documentos trazidos pelo autor, a exemplo do laudo supratranscrito e daquele amealhado no EVENTO 55, PROCJUDIC1, fl. 8 e seguintes – porque unilaterais e o próprio engenheiro civil contratado para o trabalho também apresentou orçamentos para continuidade das obras as quais reputa temerárias. Por outro, o laudo do engenheiro Alex Pressi, que dera início aos negócios impugnados, também é hábil de contestação pela parte contrária (EVENTO 51, PROCJUDIC2, fl. 38 e seguintes).
Por essas razões, um expert, a ser designado pelo Juiz a quo, é quem terá plenas condições de confirmar a veracidade das conclusões exaradas por ambos (e o complemento com os outros documentos amealhados ao caderno processual), através de provas diretas e indiretas, pesquisa de preços, comparação de danos, análise de fotografias, etc. Ou, se o transcurso do tempo impedir um exame exato, ao menos se terá uma estimativa aproximada.
O que importa é saber se houve lesão ao Condomínio por parte da ré Magofe – e se esta vinha executando seus serviços de maneira a acarretar ainda mais danos (e custos) ao Edifício, o que atrairá sua responsabilidade pelo pagamento (quantias pagas indevidamente e indenização pelos prejuízos advindos).
Nesse passo, porque necessária a realização de prova pericial (e, porventura de outras provas) para apuração das questões acima enumeradas (salientando-se a necessidade de aferir as obras voluptuárias também), acolhe-se o cerceamento de defesa, a fim de cassar a sentença e determinar que o processo retorne à origem para a sua completa instrução.
5. Do prequestionamento: requisito satisfeito
A fim de viabilizar eventual interposição de recurso às Cortes Superiores, consideram-se desde já satisfatoriamente questionadas todas as matérias infraconstitucionais e constitucionais levantadas pelas partes. Salienta-se, ainda, ser desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido debatida e decidida por esse Tribunal de Justiça. No mesmo sentido: STJ, Agravo Regimental no Recurso Especial n. 1258645, rel. Min. Marco Buzzi, j. 18-5-2017.
Ademais:
O que é certo é que se, para a Súmula nº 211 do Superior Tribunal de Justiça, prequestionamento parece ser o conteúdo da decisão da qual se recorre, para a Súmula nº 356 do Supremo Tribunal Federal, prequestionamento pretende ser mais material impugnado (ou questionado) pelo recorrente (daí a referência aos embargos de declaração) do que, propriamente, o que foi efetivamente decidido pela decisão recorrida. Para o enunciado do Superior Tribunal de Justiça é indiferente a iniciativa do recorrente quanto à tentativa de fazer com que a instância a quo decida sobre uma questão por ele levantada. Indispensável, para ele, não a iniciativa da parte, mas o que efetivamente foi decidido e, nestas condições, está apto para ser contrastado pela Corte Superior.Se assim é, ao contrário do que usualmente se verifica no foro, nem sempre os embargos de declaração são necessários para acesso ao Superior Tribunal de Justiça. Suficiente, para tanto, a análise do conteúdo da decisão da qual se recorre, dado objetivo e que afasta qualquer outra preocupação relativa à configuração do prequestionamento (BUENO, Cássio Scarpinella. Quem tem medo de prequestionamento?. Revista dialética de direito processual, vol. 1. São Paulo: Dialética, 2003, p. 28-29).
Diz-se isto para evidenciar a desnecessidade de interposição de embargos de declaração com fins meramente prequestionatórios.
CONCLUSÃO
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso interposto nos autos n. 0014794-56.2009.8.24.0005, mantendo a sentença de improcedência e majorando os honorários sucumbenciais fixados na primeira instância, consoante esclarecido no corpo do aresto; e, atinente ao apelo interposto na ação n. 0014797-11.2009.8.24.0005, acolher o cerceamento de defesa, cassando a sentença, nos termos da fundamentação.

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Apelação Nº 0014794-56.2009.8.24.0005/SC

RELATOR: Desembargador RAULINO JACÓ BRUNING

APELANTE: CONDOMÍNIO EDIFICIO PABLO PICASSO APELADO: MAGOFE DO BRASIL EQUIPAMENTOS HIDRAULICOS LTDA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATOS PROPOSTA PELO CONDOMÍNIO CONTRA A EMPRESA EXECUTORA E AÇÃO DE INDENIZAÇÃO/RESSARCIMENTO AJUIZADA EM FACE DA CONSTRUTORA E DOS SÍNDICOS RESPONSÁVEIS À ÉPOCA. ALEGADOS DEFEITOS/VÍCIOS NO NEGÓCIO E DANOS DECORRENTES DO PREÇO SUPERFATURADO E DA MÁ EXECUÇÃO DAS OBRAS. SENTENÇA UNA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. 1. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO. 2. SUSTENTADA A OMISSÃO DOLOSA PELA EX-SÍNDICA A RESPEITO DA CIRCUNSTÂNCIA DE NÃO SER PROPRIETÁRIA DO APARTAMENTO EM QUE RESIDE, EM INOBSERVÂNCIA À CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. TEMA NÃO VEICULADO EM MOMENTO OPORTUNO. NÃO CONHECIMENTO. 3. DO PROCESSO N. 0014794-56.2009.8.24.0005. 3.1. AGRAVO RETIDO. NÃO CONHECIMENTO. AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO EXPRESSO DE ANÁLISE (ART. 523, § 1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973, VIGENTE À ÉPOCA DA INTERPOSIÇÃO DO RECLAMO). 3.2. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. 3.3. MÉRITO. 3.3.1. ALEGAÇÃO DE QUE AS OBRAS NÃO ESTAVAM DEVIDAMENTE APROVADAS EM ASSEMBLEIA ANTERIOR. CIRCUNSTÂNCIAS QUE, NO CASO CONCRETO, AFASTAM EVENTUAL NULIDADE. SÍNDICOS REGULARMENTE ELEITOS PARA O ENCARGO. REPRESENTAÇÃO PERANTE TERCEIROS. EXEGESE DO ART. 1.348, II, DO CÓDIGO CIVIL. ADEMAIS, APARENTE URGÊNCIA DE MUITOS DOS REPAROS CONTRATADOS. 3.3.2. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA EMPRESA NO CREA/SC. IRREGULARIDADE ADMINISTRATIVA QUE NÃO TEM O CONDÃO DE TORNAR NULO O NEGÓCIO. ACOMPANHAMENTO POR ENGENHEIRO CIVIL RESPONSÁVEL, DEVIDAMENTE INSCRITO NO ÓRGÃO DE CLASSE. QUESTÕES QUE NÃO REFLETEM VÍCIOS CAPAZES DE ANULAR A AVENÇA, MAS, SIM, CONFIGURAM POSSÍVEIS RAZÕES PARA RESCISÃO/REVISÃO/INDENIZAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 3.3.3. HONORÁRIOS RECURSAIS. CABIMENTO. 4. DO PROCESSO N. 0014797-11.2009.8.24.0005. 4.1. RESPONSABILIDADE CIVIL DOS ANTIGOS ADMINISTRADORES. ATUAÇÃO QUE DEVE SE DAR NOS LIMITES DA LEI E DA CONVENÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 22, § 1º, A, DA LEI N. 4.591/64. CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS CONSIDERADOS URGENTES. CABIMENTO. PERMISSIVO DO ART. 1.341, §§ 1º E 2º, DO DIPLOMA CIVILISTA. MATÉRIAS AVENTADAS EM ASSEMBLEIAS QUE NUNCA ALCANÇAVAM QUÓRUM. ILÍCITO NÃO CONFIGURADO NO PONTO. CONDOMÍNIO DE VERANEIO. PROPRIETÁRIOS QUE SE MOSTRAVAM DESINTERESSADOS NA RESOLUÇÃO DOS PROBLEMAS QUE SE ACUMULAVAM E ENSEJARAM, INCLUSIVE, NOTIFICAÇÃO DOS ÓRGÃOS ADMINISTRATIVOS. OBRAS QUE FORAM EXECUTADAS E COBRADAS POR MESES, VISUALIZADAS E NÃO IMPUGNADAS. INOBSERVÂNCIA CORRIQUEIRA DO PROCEDIMENTO LEGAL. TU QUOQUE E VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. TODAVIA, BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS QUE SE SUBMETEM À ANÁLISE PRÉVIA EM ASSEMBLEIA, COM 2/3 DE APROVAÇÃO. POSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO NESTE TOCANTE. NECESSIDADE DE AFERIMENTO A RESPEITO DE CADA TIPO DE OBRA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. RELAÇÃO DOS SERVIÇOS COM NATUREZA VOLUPTUÁRIA NÃO ATESTADA EM PERÍCIA. PROVA TÉCNICA QUE SE FAZ MISTER, PARA MELHOR AFERIR OS REQUISITOS DO ART. 186 DO REFERIDO CODEX. CONJUNTO PROBATÓRIO INSUFICIENTE. 4.2. RESPONSABILIDADE CIVIL DA EMPRESA MAGOFE. SUSTENTADO O SUPERFATURAMENTO DE PREÇOS E IMPRUDÊNCIA NA FEITURA DOS SERVIÇOS, OCASIONANDO AINDA MAIS DANOS AO CONDOMÍNIO. FATOS PENDENTES DE AVERIGUAÇÃO. PERÍCIAS EXTRAJUDICIAIS COLACIONADAS PELO DEMANDANTE QUE NÃO PODEM SER CONSIDERADAS DE FORMA ABSOLUTA. UNILATERALIDADE. POR OUTRO LADO, VEROSSÍMIL A TESE DE PREJUÍZO. LAUDO JUDICIAL QUE, APÓS REALIZADO, SERÁ HÁBIL A ESCLARECER ALGUNS PONTOS CONTRADITÓRIOS E PERMITIRÁ A RESOLUÇÃO DA QUAESTIO. ESCLARECIMENTOS DO EXPERT IMPRESCINDÍVEIS. 5. RECURSO DESPROVIDO QUANTO AOS AUTOS N. 0014797-11.2009.8.24.0005. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO NO FEITO N. 0014797-11.2009.8.24.0005. SENTENÇA QUE MERECE SER CASSADA, DETERMINANDO-SE O ENCAMINHAMENTO DO PROCESSO À COMARCA DE ORIGEM PARA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL E, SÓ ENTÃO, PROFERIR-SE NOVA DECISÃO EM PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 1ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso interposto nos autos n. 0014794-56.2009.8.24.0005, mantendo a sentença de improcedência e majorando os honorários sucumbenciais fixados na primeira instância, consoante esclarecido no corpo do aresto; e, atinente ao apelo interposto na ação n. 0014797-11.2009.8.24.0005, acolher o cerceamento de defesa sustentado pelo autor/recorrente, caçando a sentença, nos termos da fundamentação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 18 de novembro de 2021.

Documento eletrônico assinado por RAULINO JACO BRUNING, Desembargador Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 1365153v6 e do código CRC 932d8981.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): RAULINO JACO BRUNINGData e Hora: 19/11/2021, às 17:29:11

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO Ordinária por Videoconferência DE 18/11/2021

Apelação Nº 0014794-56.2009.8.24.0005/SC

RELATOR: Desembargador RAULINO JACÓ BRUNING

PRESIDENTE: Desembargador GERSON CHEREM II

PROCURADOR (A): DURVAL DA SILVA AMORIM
SUSTENTAÇÃO ORAL POR VIDEOCONFERÊNCIA: RUBENS ADRIANO ZAPPELINI por CONDOMÍNIO EDIFICIO PABLO PICASSO
APELANTE: CONDOMÍNIO EDIFICIO PABLO PICASSO ADVOGADO: RUBENS ADRIANO ZAPPELINI (OAB SC007938) APELADO: MAGOFE DO BRASIL EQUIPAMENTOS HIDRAULICOS LTDA ADVOGADO: TATIANE HELOISA MARTINS CAVALCANTI (OAB SC011834) ADVOGADO: ALDREY LUIZ PEREIRA (OAB SC038074) ADVOGADO: DANILO AUGUSTO DE PAULA SOUZA (OAB SP200592) ADVOGADO: LUCAS ZENATTI (OAB SC033196)
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária por Videoconferência do dia 18/11/2021, na sequência 6, disponibilizada no DJe de 01/11/2021.
Certifico que o (a) 1ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 1ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO NOS AUTOS N. 0014794-56.2009.8.24.0005, MANTENDO A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA E MAJORANDO OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS NA PRIMEIRA INSTÂNCIA, CONSOANTE ESCLARECIDO NO CORPO DO ARESTO; E, ATINENTE AO APELO INTERPOSTO NA AÇÃO N. 0014797-11.2009.8.24.0005, ACOLHER O CERCEAMENTO DE DEFESA SUSTENTADO PELO AUTOR/RECORRENTE, CAÇANDO A SENTENÇA, NOS TERMOS DA FUNDAMENTAÇÃO.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador RAULINO JACÓ BRUNING
Votante: Desembargador RAULINO JACÓ BRUNINGVotante: Desembargador GERSON CHEREM IIVotante: Desembargador FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM
NATIELE HEIL BARNISecretário