Inteiro Teor
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS – OBSERVÂNCIA DA PREVISÃO CONTIDA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – NECESSIDADE – QUORUM PARA ALTERAÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.
– O artigo 1.336, I do Código Civil, prevê que as taxas condominiais serão rateadas na proporção das frações ideais, salvo previsão na Convenção de Condomínio.
– A cláusula décima sexta da Convenção prevê que os encargos condominiais, inclusive a taxa condominial, deverão ser suportados por todos os condôminos igualmente, independentemente das frações ideais.
– Até que se alcance o quórum devido para a alteração do rateio das despesas do condomínio, deve prevalecer a disposição contida na Convenção de Condomínio.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0223.14.029033-7/001 – COMARCA DE DIVINÓPOLIS – APELANTE (S): ANA VILMA DA SILVA, INEZ MARIA DA SILVA E OUTRO (A)(S) – APELADO (A)(S): CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL E COMERCIAL FERREIRA
A C Ó R D Ã O
Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.
DES. PEDRO ALEIXO
RELATOR.
DES. PEDRO ALEIXO (RELATOR)
V O T O
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por ANA VILMA DA SILVA e outros contra a r. sentença de fls. 204/213, proferida nos autos da AÇÃO DE REVISÃO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO, em que contende com CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL E COMERCIAL FERREIRA, que julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, acrescidos de correção monetária e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado. Suspensa a exigibilidade, por litigar sob o pálio da justiça gratuita.
Inconformados com a r. sentença, os autores, ora apelantes, interpuseram o presente recurso de apelação e, em suas razões recursais de fls. 215/220 sustentam, em síntese, que nos termos do artigo 12, § 1º da Lei 4.591, cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio na quota parte que couber em rateio.
Afirma que restou demonstrado que houve assembleia extraordinária em que 12 dos 13 condôminos presentes votaram pelo cálculo das taxas condominiais em razão da fração ideal em 20/05/2014, o que não foi impugnado pelo recorrido.
Alega que se a própria convenção estabelece que apenas por voto de 2/3 dos condôminos é possível a modificação dos termos da convenção, é certo que em relação ao total de condôminos presentes, foi atingido o quórum necessário para aprovação.
Ausente o preparo recursal, por litigar sob o pálio da justiça gratuita.
Contrarrazões às fls. 221/223.
É o relatório. Decido.
Conheço do recurso, vez que presentes os pressupostos de admissibilidade.
Cinge-se a controvérsia em analisar se houve, de fato, a aprovação válida da modificação da forma de rateio das despesas condominiais.
O apelante sustenta que, embora a Convenção Condominial preveja que o rateio das despesas deve se dar de forma igualitária para todos os condôminos, foi realizada assembleia extraordinária no dia 20/05/2014, data em que restou decidido por 12 dos 13 condôminos presentes que o cálculo das taxas condominiais se daria na proporção da fração ideal.
Pois bem.
O artigo 1.336 do Código Civil prevê:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Passo, portanto, à análise da convenção de condomínio juntada às fls. 35/49 dos autos.
A cláusula décima sexta da referida convenção prevê que os encargos condominiais, inclusive a taxa condominial, deverão ser suportados por todos os condôminos igualmente, independentemente das frações ideais.
Não obstante, há previsão na cláusula vigésima da mesma convenção de que qualquer alteração das disposições ali previstas somente poderia ocorrer mediamente voto de 2/3 (dois terços) do total de votos, no mínimo, em consonância com o disposto no artigo 1.351 do Código Civil:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Sobre o quórum, também dispõe o artigo 1.352 do Código Civil:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Em que pese a alegação da parte autora de que houve votação em assembleia extraordinária em que restou votado por mais de 2/3 (dois terços) dos condôminos a respeito do rateio da taxa condominial, entendo que não há qualquer comprovação nesse sentido nos autos.
Isto porque não foi juntada ata da referida assembleia, com a assinatura de todos os condôminos presentes e daqueles que votaram pela alteração da assembleia, ou seja, não há qualquer documento nos autos que evidencie que houve aprovação por 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia, conforme determina o artigo 1.351 do Código Civil.
Desse modo, não há nem como se auferir se houve aprovação da alteração por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Sobre a necessidade de observância dos termos da Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas condominiais, já restou decidido por esta Colenda Câmara:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEITADA – COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS POR FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA – POSSIBILIDADE – EXPRESSA PREVISÃO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL.
– A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que a mera circunstância de consistir o apelo em cópia do conteúdo da exordial ou da contestação, por si só, não configura violação do princípio da dialeticidade, desde que, pelas razões apresentadas, possa-se verificar o interesse na reforma da decisão.
– A forma de rateio das despesas condominiais previstas na Convenção de Condomínio deve ser respeitada, nos termos do previsto no art. 1.336, I, do Código Civil. (TJMG – Apelação Cível 1.0024.12.037420-2/001, Relator (a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/02/2018, publicação da sumula em 02/03/2018)
Sobre a alteração da Convenção de Condomínio e o quórum necessário para a sua alteração, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RESPEITO AO QUORUM LEGAL. RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL.
1. É legítima a escolha por 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia da forma de rateio de despesas condominiais na proporção da fração ideal, conforme assegurado pelo art. 1.336, I, do Código Civil.
2. Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, não há falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito (REsp n. 1.447.223/RS).
3. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
(REsp 1458404/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 13/09/2016)
Destarte, até que se alcance o quórum devido para a alteração do rateio das despesas do condomínio, deve prevalecer a disposição contida na Convenção de Condomínio.
Por todo o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo íntegra a r. sentença por seus próprios fundamentos.
Custas recursais, bem como honorários, pela parte apelante que, em atendimento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, ora majoro para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.
DES. RAMOM TÁCIO – De acordo com o (a) Relator (a).
DES. MARCOS HENRIQUE CALDEIRA BRANT – De acordo com o (a) Relator (a).
SÚMULA: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.”
