Introdução
A administração de condomínios no Brasil é uma questão complexa e multifacetada, envolvendo direitos e deveres de proprietários, condôminos e administradores. A figura do síndico, prevista na Lei 4.591/64 e ratificada pelo Código Civil Brasileiro, é responsável pela gestão dos condomínios.
Código Civil Brasileiro:
Art. 1.347. “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. “
No entanto, em outros países, incluindo a Europa e a Argentina, a administração de condomínios é realizada por condômino ou um profissional denominado “administrador”. Este artigo visa discutir a pertinência da nomenclatura “síndico” no contexto brasileiro e questionar a necessidade de mudança para “administrador”.
Código Civil Português:
Artigo 1430.º
Órgãos administrativos
1 – A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2 – Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.
Código Civil Argentino:
CAPITULO – 7
Administrador
ARTICULO 2065.
Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
ARTICULO 2066.
Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
Desenvolvimento
A legislação brasileira estabelece que o síndico é o responsável pela administração do condomínio, exercendo funções como a gestão financeira, a manutenção do patrimônio comum e a representação do condomínio em juízo. No entanto, ao analisar a legislação estrangeira, percebe-se que a figura do administrador é a mais comum. Tanto em Portugal como na Argentina, por exemplo, denomina se o administrador do condomínio como “administrador”, e não “síndico”.
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Recentemente, alguns especialistas brasileiros têm defendido a regulamentação da “profissão de síndico”. No entanto, considerando que a profissão de administrador já existe e é regulamentada no Brasil, questiona-se a coerência de criar uma nova profissão com uma nomenclatura diferente. Além disso, o síndico exerce funções típicas de um administrador, respondendo civil e criminalmente por suas ações.
Conclusão
Em face das considerações apresentadas, é pertinente questionar a necessidade de mudança da nomenclatura “síndico” para “administrador” no Código Civil Brasileiro. A adoção da nomenclatura “administrador” poderia trazer mais clareza e coerência ao sistema jurídico brasileiro, além de evitar a duplicação de profissões com funções semelhantes.
Espera-se que este artigo contribua para uma reflexão e enriqueça o debate sobre a administração de condomínios no Brasil.
“O direito e a Advocacia Condominial é a nossa bandeira, estamos pedindo passagem !!!”
