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OS EFEITOS JURIDICOS NAS LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS FRENTE À PANDEMIA DO CORONAVÍRUS

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OS EFEITOS JURIDICOS NAS LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS FRENTE À PANDEMIA DO CORONAVÍRUS

VALÉRIA DE MATOS MELO

Curso de Especialização Latu Sensu – Direito Imobiliário – PUCSP

PROFA. DRA. CARLA MATUCK BORBA SERAPHIM

Departamento de Direito – Curso de Especialização em Direito Imobiliário – PUCSP

 

 

RESUMO:

 

O presente estudo científico examinará os efeitos jurídicos aplicáveis às locações não residenciais no período de pandemia pelo novo coronavírus (Covid-19), incluindo às liminares judiciais concedidas nas ações de despejo e desocupação de imóveis. Tem-se que a mencionada pandemia foi declarada oficialmente no dia 11 de março de 2020 pela Organização Mundial de Saúde, ocasionando o aumento de demandas no Poder Judiciário Brasileiro, o qual tem classificado como situação de força maior e onerosidade excessiva. Para tanto, a renegociação das cláusulas contratuais apresenta-se como solução mais eficaz no enfrentamento da pandemia. Nessa pesquisa, utilizou-se o método dedutivo de investigação científica, com base na doutrina e jurisprudência pertinentes ao tema proposto.

 

Palavras-chave: Contratos de locação imobiliária não residenciais. Pandemia pelo coronavírus. Medidas jurídica-processuais. Onerosidade excessiva.

 

 

1 INTRODUÇÃO

 

Os impactos trazidos pela pandemia do Covid-19 nas relações jurídicas foram inúmeras e geraram danos sensíveis às pessoas físicas e jurídicas, principalmente no tocante à inadimplência nos contratos de locação não residencial.

Isso porque os Estados e Municípios foram obrigados a fechar temporariamente os estabelecimentos comerciais e suspendeu as diversas atividades consideradas não essenciais, gerando efeito dominó na seara contratual, com redução de salários, demissão de empregados, atraso ou mora no pagamento das obrigações contratuais, dentre outras.

A Lei nº. 8.245/91 disciplina as relações contratuais da locação urbana e aponta que o contrato de locação é classificado como: bilateral, vez que envolve prestações recíprocas; oneroso, porque envolve prestação de obrigação de uma parte à outra; consensual, dependente da vontade de acordo das partes; cumulativo, pois não envolve risco e as prestações são certas e não aleatórias; não solene quanto à forma; e de trato sucessivo por se prolongar no tempo.

Como especificidade do conteúdo objeto desse artigo, o doutrinador Luiz Antônio Scavone Júnior[1] define contratos de locação não residenciais como aqueles que tem “por objeto um imóvel destinado à habitação, cujo locatário seja pessoa jurídica, empresário ou não”. E acrescenta na definição “as locações entre sociedades simples ou mesmo entre pessoas físicas, no caso de locação de imóveis que não se destinem à residência”, assim como “as locações que poderiam ser consideradas empresariais, mas não preenchem os requisitos da ação renovatória”.

Diante disso, tem-se de um lado os locatários, que ficaram impedidos de desenvolver normalmente suas atividades empresariais, e de outro lado estavam os locadores, que dependiam para sua subsistência dos valores percebidos por meio da locação de seu imóvel. Essa situação fática entre as partes gerou um imbróglio que, por vezes, somente teria resolução através da interpretação das Leis nº. 8.245/1991, 10.406/2002 e 14.010/2020, das decisões e posicionamentos dos nossos tribunais, dos estudos jurídicos publicados pelos doutrinadores brasileiros e da Lei nº. 14.216/2021, tudo em harmonia com a Constituição Federal.

 

 

2 DESENVOLVIMENTO

 

As relações contratuais sobre locação urbana estão disciplinadas na Lei nº. 8.245/91, que no caso das locações não residenciais estão previstas no artigo 51 e seguintes da mencionada legislação.

De pronto, percebe-se que o estado pandêmico, até quando durar, afeta fortemente as relações contratuais, na medida em que as cláusulas pactuadas no contrato poderão ser mitigadas, extrapolando o conteúdo da Lei de Inquilinato, e se aplicando subsidiariamente o Código Civil no tocante à teoria da imprevisão e à onerosidade excessiva.

Ocorre que o locador ficou impedido do exercício fluído da destinação do imóvel, nos termos do artigo 22, inciso I e II, da Lei nº. 8.245/91, e o locatário, por sua vez, ficou impossibilitado de arcar com as despesas do aluguel, haja vista não poder usufruir livremente do imóvel locado para exercício de sua atividade econômica.

Num momento de caso fortuito e/ou força maior da magnitude da pandemia pelo Covid-19, a aplicabilidade dos dispositivos legais contratuais insertos no Código Civil, e que versam sobre a possibilidade de resolução ou de revisão contratual em hipóteses de excepcionalidades, foram consideradas válidas mesmo estando os contratos de locação regidos pela Lei de Inquilinato.

No entanto, o manejo dessa normativa fica adstrita ao momento da excepcionalidade, qual seja caso fortuito e/ou força maior, com cláusula de temporalidade bem definida, enquanto durar a necessidade, sendo primordial a composição do nexo de causalidade entre a excepcionalidade e o descumprimento das obrigações contratuais.

A maioria das decisões judiciais favoráveis ao locatário no momento de pandemia diz respeito à onerosidade excessiva prevista no artigo 478 do Código Civil[2], in verbis:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

 

Na relação jurídica da locação de imóvel não residencial, depreende-se que o locatário, em função da situação imprevisível que tenha tornado excessivamente oneroso o pagamento do aluguel acordado, poderia pleitear a revisão do contrato, embasando-se nas teorias que fundamentam as alterações contratuais, como é o caso do caso fortuito e/ou força maior, da imprevisibilidade e quebra antecipada do contrato, com fulcro no Código Civil.

Por outro lado, o locador poderia propor ação de despejo cumulada com cobranças de alugueres e acessórios utilizando-se das prerrogativas legais para extinção contratual contidas no artigo 59, incisos I e XI, da Lei nº. 8.245/91.

Sob o prisma das decisões jurisprudenciais em sede de ações locatícias, tem-se majoritariamente aquelas que versam sobre caso fortuito, força maior e desequilíbrio contratual, culminando na suspensão total das obrigações locatícias e, até mesmo, redução no valor locativo.

Entretanto, na ação revisional há condição específica para sua aplicabilidade que é a necessidade do decurso do prazo de três anos desde o início do contrato de locação, prazo este que vem sendo mitigado devido à pandemia, aceitando-se apenas a comprovação da imprevisão do evento superveniente causador do desequilíbrio.

O eminente Tribunal de Justiça de Santa Catarina fora emissor de umas das primeiras decisões (Agravo de Instrumento n. 5016749-66.2020.8.24.0000)[3] favoráveis à tese envolta da pandemia, concedendo para a locatária o direito à tutela antecipada de redução parcial do valor locativo em 30% (trinta por cento), durante seis meses, haja vista queda brusca de sua receita.

Contudo, dada à complexidade trazida pelo período pandêmico, a negociação das cláusulas contratuais proposta por aquele que se sente prejudicado é a melhor solução, pois a tutela jurisdicional não revela certeza de satisfação do resultado almejado.

 

 

3 CONSIDERAÇÕES FINAIS

 

Nesse contexto de mudanças procedimentais devido ao estado pandêmico vivenciado nos últimos meses, os contratos de locação não residenciais protagonizaram discussões judiciais acerca da possibilidade de exoneração das obrigações contratuais por parte dos locatários, que passavam por grande arrocho financeiro devido às decisões governamentais de controle da doença.

O problema é que algumas decisões trazem consigo insegurança jurídica, que ocasionam danos irreparáveis. Algumas delas estavam respaldadas no artigo 9º da Lei nº. 14.010/2020 [4] que proibiu a concessão de liminares para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo.

A posteriori, ainda como forma de proteger xxxx, fora editada a Lei nº. 14.216/21[5] que prorrogou até 31 de dezembro de 2021 os efeitos dos atos ou decisões judiciais no tocante à desocupação ou remoção forçada coletiva de imóvel urbano privado ou público em sede liminar.

Diante desse cenário nebuloso, verifica-se que a providência mais acertada tem sido a resolução amigável entre as partes, a autocomposição, haja vista a possibilidade de exposição clara e realista das condições financeiras, podendo o consenso reduzir os valores dos alugueres e evitar a intervenção judicial nas demandas.

Por derradeiro, conclui-se que a melhor solução está na negociação extrajudicial entre as partes, pautadas no bom senso e na boa-fé, preservando-se a autonomia contratual.

 

 

REFERÊNCIAS

 

ALCÂNTARA, Alice Dias; RESENDE, Ana Letícia de Faria; MENDES, Ana Vitória da Silva; NOGUEIRA, Camila Stephany; OLIVEIRA, Isadora Cristina Júlio. Contratos de Locação em tempos de pandemia. Disponível em: file:///C:/Users/MATOSM~1/AppData/Local/Temp/291-Texto%20do%20artigo-883-1-10-20210628.pdf . Acesso em 08 de dezembro de 2021.

 

Lei nº. 10.406/2002. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em 11 de dezembro de 2021.

 

Lei nº. 14.10/2020. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm . Acesso em 11 de dezembro de 2021.

 

Lei nº. 14.216/2021. Disponível em https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/lei-n-14.216-de-7-de-outubro-de-2021-351591984. Acesso em 11 de dezembro de 2021.

 

LEITE, Gisele. Impacto da pandemia nas locações brasileiras. Disponível em: https://letrasjuridicas.com.br/autor/gisele-leite-articulista/artigo/impacto-da-pandemia-nas-locacoes-brasileiras . Acesso em 08 de dezembro de 2021.

NEGRÃO, Theotônio; GOUVEIA, José Roberto F.; BONDOLI, Luiz Guilherme A.; FONSECA, João Francisco N. da. Código Civil e legislação em vigor. São Paulo: Sariava educação, 2020. 38. ed.

 

ROCHA, Débora Cristina de Castro da; ROCHA, Edilson Santos da. A negociação nos contratos de locação comercial em tempos de Covid-19. Disponível em https://www.anoreg.org.br/site/2020/07/21/artigo-migalhas-a-negociacao-nos-contratos-de-locacao-comercial-e-a-in-aplicabilidade-da-teoria-da-imprevisao-em-tempos-de-covid-19/. Acesso em 13/09/2021.

 

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário teoria e prática. 16. Rio de Janeiro: Forense, 2020. 1 recurso online. ISBN 9788530992576.

 

SOUZA JÚNIOR, Jayme Marques de; AMARO, Andersond e Souza. OS IMPACTOS DA PANDEMIA DA COVID-19 NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/338466/os-impactos-da-pandemia-da-covid-19-nos-contratos-de-locacao-imobiliaria. Acesso em 10 de dezembro de 2021

[1] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário teoria e prática. p. 1265.

 

[2] Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm.

[3] AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. EFEITOS DA PANDEMIA COVID-19.INTERLOCUTÓRIO QUECONCEDEU A TUTELA ANTECIPADA PLEITEADA E DEFERIU A REDUÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ALUGUEL PELA AUTORA AOSRÉUS NA PROPORÇÃO DE 30% (TRINTA POR CENTO) DURANTE6 (SEIS) MESES. RECURSO DA RÉ. ALEGADA A INEXISTÊNCIA DE REDUÇÃO DE FATURAMENTO DA AGRAVADA PARA JUSTIFICAR A REVISÃO DO CONTRATO. TESE DE QUE HOUVEAUMENTO DA DEMANDA DA AGRAVADA DURANTE A PANDEMIA. INSUBSISTÊNCIA. DEMONSTRADA ADELICADA SITUAÇÃO FINANCEIRA ENFRENTADA PELA AGRAVADA POR CONTA DA CRISE OCASIONADA PELO CORONA VÍRUS. VERIFICADA A QUEDA VERTIGINOSA NO FATURAMENTO E O AUMENTO DA INADIMPLÊNCIA. DEFENDIDA AINAPLICABILIDADE DAS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO CIVIL. TESE AFASTADA.POSSIBILIDADE DE CORREÇÃO DO VALOR DA PRESTAÇÃO DEVIDA. SUPERVENIÊNCIA DE DESPROPORÇÃO POR MOTIVOS IMPREVISÍVEIS E DE FORÇA MAIOR. EXEGESE DOS ARTIGOS317, 393, 479 E 480 DO REFERIDO DIPLOMA LEGAL. SUSTENTADA A IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DE RELAÇÃO CONTRATUAL PARITÁRIA FORMULADA ENTRE PARTICULARES. REJEIÇÃO.TEORIA DA IMPREVISÃO (REBUS SIC STANTIBUS) QUE CONSTITUI UMA EXCEÇÃO À REGRA DA IMUTABILIDADE DOS PACTOS (PACTA SUNT SERVANDA). INTERLOCUTÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. Agravo de Instrumento n. 5016749-66.2020.8.24.0000.Terceira Câmara de Direito Civil. Relator: Marcus Tulio Sartorato. Florianópolis, 13 de outubro de 2020.

[4] Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm .

[5] Disponível em https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/lei-n-14.216-de-7-de-outubro-de-2021-351591984 .

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