Para que haja harmonia e bem estar em uma sociedade condominial, há uma série de deveres a serem seguidos, os quais estão elencados no Código Civil, especialmente no art. 1.336, bem como na convenção e regimento interno.
Dentre desses deveres, um dos principais, é a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, contido no art. 1.336, inciso I, do Código Civil.
O objetivo desta contribuição não é exclusivamente ao condômino, mas sim para todos, sendo determinada pela convenção. É uma obrigação indispensável para o proprietário, vez que, as áreas comuns estarão à disposição para uso e proveito.
Após o estabelecimento de custeios na convenção, os condôminos ficam advertidos no caso do inadimplemento das obrigações perante o condomínio.
O fato de ocorrer à inadimplência de um ou uns condôminos (prolongado por anos) pode gerar um caos entre a sociedade. Os encargos, em razão do atraso, necessitam de uma solução.
O doutrinador José Fernando Lutz Coelho, apresenta em sua obra a seguinte saída “em caso de atraso das taxas condominiais, deverá ser procedido um rateio entre os condôminos pontuais, ou ate a utilização do fundo de reserva do condomínio, para ser suprida a inadimplência dos outros condôminos, que mesmo em atraso, continuam usufruindo de todas as utilidades do prédio (…)”.
Para que haja uma sanção punitiva a esses devedores, o Código Civil, em seu art. 1.336, § 1º, estabelece que:
- 1oO condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Tal dispositivo nos leva a discorrer sobre dois pontos essenciais para o entendimento.
1 – JUROS MORATÓRIOS ESTABELECIDOS NA CONVENÇÃO
Entende-se por juros moratórios como, a compensação do atraso no cumprimento da obrigação que é devida.
Da primeira parte do parágrafo acima, o legislador entendeu por bem dar liberdade ao condomínio para fixar os juros moratórios na convenção.
Poderia então, o condomínio edilício fixar os juros moratórios acima do teto legal? (um por cento ao mês). Tanto no meio jurídico quanto social, o tema é bastante discutido sobre o percentual fixado a ser aplicado nas cobranças das cotas em atraso.
Respondendo a pergunta, o Superior Tribunal de Justiça entende como legal a aplicação da taxa acima de um por cento ao mês, fixado na convenção. Para esclarecer melhor o entendimento:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JULGADOR MONOCRÁTICO PARA RECONSIDERAR DECISÃO PROFERIDA PELA PRESIDÊNCIA DO STJ. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. VERIFICAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. REDUÇÃO DOS JUROS MORATÓRIOS PREVISTOS PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL MEDIANTE A APLICAÇÃO DA LEI DE USURA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O relator do agravo interno pode reconsiderar a decisão monocrática agravada proferida pela Presidência do STJ em razão da redistribuição do processo observando as regras de competência interna e de ser-lhe permitido decidir o recurso quando amparado em jurisprudência dominante (Súmula 568/STJ). Ainda que assim não fosse, eventual mácula constante na decisão monocrática fica superada, mediante a apreciação da matéria pelo órgão colegiado no âmbito do agravo interno. 2. O prequestionamento é configurado pela análise da matéria relativa à redução dos juros moratórios estabelecidos pela convenção condominial pelo Tribunal de origem. 3. O reexame fático-probatório é dispensável quando constante do acórdão recorrido todos os elementos necessários para a decisão. 4. Após art. 1.336, § 1º, do CC/2002, é possível à convenção de condomínio a fixação de juros moratórios acima de 1% ao mês, em caso de inadimplemento das obrigações condominiais, sendo impossível a redução de tais juros com base na lei de usura, regulatória dos contratos de mútuo e inaplicável à convenção que possui a natureza de estatuto normativo ou institucional, e não de contrato. (Grifo nosso).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. PROVIMENTO NEGADO. 1. Segundo entendimento desta Corte, “Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais” (REsp 1.002.525/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2010, DJe de 22/09/2010). 2. Agravo interno ao qual se nega provimento. (AgRg no REsp 1.445.949/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 07/02/2017, DJe 16/02/2017). (Grifo nosso).
Logo, a incidência acima do teto legal é perfeitamente possível, visando combater a eventual inadimplência causada por má-fé do condômino.
Entretanto, há casos em que pode se caracterizar juros abusivos. Para tentar mensurar abusividade, devemos partir do princípio da razoabilidade e proporcionalidade, circunstâncias que, o fato tem que estar dentro da normalidade padrão.
Neste sentido, é o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal:
CIVIL – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – JUROS DE MORA – 10% – FIXAÇÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – ABUSIVIDADE. 1. O ART. 1.336, § 1º DO CÓDIGO CIVIL PREVÊ A POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE JUROS DE MORA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, PARA O CASO DE INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL, TODAVIA, ESTES DEVEM OBEDECER AOS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. A FIXAÇÃO DOS JUROS DE MORA EM 10% É ABUSIVA. 2. NEGOU-SE PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR. (Grifo nosso).
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF – Apelação Cível: APL 93458520098070007 DF 0009345- 85.2009.807.0007.
Sendo assim, se o condômino entender que há abusividade na cobrança de juros, recomenda-se, consultar um especialista para dar seu parecer a respeito da convenção, no que tange aos juros moratórios.
2 – NÃO SENDO PREVISTOS, OS DE UM POR CENTO AO MÊS E MULTA DE ATÉ DOIS POR CENTO SOBRE O DÉBITO.
Nesta segunda parte do parágrafo, extraem-se da norma legal os juros moratórios (um por cento ao mês) e cláusula penal moratória (até dois por cento sobre o débito).
É necessário fazer a distinção entre os dois institutos jurídicos acima, a título de conhecimento.
Os juros moratórios, como foi exposto, é a compensação correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio, em razão do atraso no cumprimento da prestação.
Já a cláusula penal moratória, entende-se ser uma multa, no sentindo de evitar que o condômino descumpra a obrigação imposta, devendo pagar com acréscimo de até dois por cento sobre o débito.
DA INCIDÊNCIA DO ART. 1.337, CAPUT, CONJUGADO COM ART. 1.336, § 1º, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL.
Diz o art. 1.337, caput, do Código Civil:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Aquele que descumpre reiteradamente com seus deveres previstos na lei e na convenção, deverá pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. Para isso, será convocada uma assembleia extraordinária, e, pelo quórum qualificado de três quartos dos condôminos, será constrangido de acordo com a reiteração das faltas.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu sobre o tema abordado:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
- O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.
- A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.
- A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. 5. Recurso especial não provido. (Grifo nosso).
REsp 1247020 / DF.
Esta é mais uma forma de punição ao devedor contumaz, podendo ser aplicado em conjunto com o art. 1.336, § 1º, onerando-o ainda mais. Sobre este tema, foi mais bem exposto em artigo anterior, recomenda-se a leitura.
Portanto, conclui-se que, na instituição da convenção deve prevalecer a razoabilidade e proporcionalidade na fixação dos juros moratórios, objetivando sempre informar os condôminos sobre a ocorrência da inadimplência e os riscos que podem gerar para sociedade condominial.
