Todos os dias o site Síndico Legal recebe as mais variadas dúvidas sobre a gestão e a vivência condominial.
Sem dúvida, a vida em condomínio não é nada fácil. Sempre vai haver uma situação pequena, que vai se prolongando, prolongando, até virar uma bola de neve de problemas que, obviamente, sempre vão cair nas costas do síndico.
Essa semana um dos nossos leitores fez a seguinte indagação: “O meu condomínio possui vagas para visitantes delimitadas, porém, um dos condôminos estacionou o seu carro em uma dessas vagas há mais de duas semanas e nunca mais o retirou. O que fazer?”
O primeiro passo sempre é informar a situação para o Síndico, ou, se houver no condomínio uma ata de registros, informar o ocorrido nessa ata com a finalidade de formalizar a reclamação.
Com a informação em mãos, é recomendável que, primeiramente, o Síndico entre em contato com o condômino proprietário do veículo para que ele retire-o da vaga destinada à visitantes.
Vale ressaltar que segundo o DETRAN, carros abandonados só podem ser recolhidos se estiverem cometendo infrações de trânsito. Em casos de risco à saúde ou segurança pública, competem as administrações regionais a remoção que segundo os órgãos, são feitas durante as Operações Sucatas.
Lembrando que o Código Civil deixa para a coletividade condominial impor suas regras, tanto na Convenção quanto no Regimento Interno.
Portanto, essa situação deve ser resolvida analisando o Regimento Interno de cada condomínio, tendo em vista que é aí que deverá constar como será utilizada a vaga para visitantes.
Ela será exclusiva para os visitantes? Quanto tempo um carro pode ficar estacionado nessas vagas? O condômino pode estacionar seu carro nessa vaga? As possibilidades de regulamentação em Regimento Interno são imensas.
Esbarramos aqui, mais uma vez, no conflito entre direito de propriedade e direito da coletividade.
Ok, o condômino tem o direito de utilizar a vaga de garagem, afinal, ela é área comum de uso de todos.
Todavia, deve ser observado os princípios da vizinhança, qual seja, sossega, saúde, segurança e bons costumes, bem como o direito da coletividade (dever imposto no art. 1.336, IV, do Código Civil), afinal, esse carro está atrapalhando que visitantes de outros condôminos possam parar nesta vaga.
Atualmente nossos Tribunais vêm utilizando a “Teoria da Pluralidade dos Direitos Limitados”.
Esta teoria diz que, em função das múltiplas propriedades dentro do condomínio, existe limite entre o exercício do direito de propriedade individual e o interesse coletivo.
Sobre o assunto, Caio Mario da Silva Pereira, com propriedade, assim se pronuncia: “O proprietário do apartamento é condômino por cota ideal do terreno e das partes comuns do edifício. E ut condomínios, tem direito de usar a coisa comum, desde que não exclua os demais da mesma utilização. (…) Sendo o proprietário de apartamento um comunheiro das partes do edifício não constitutivas de propriedade exclusiva de cada um, por mais que dure a ocupação exclusiva jamais se converterá em domínio daquela que dela se assenhoreou a parte comum do edifício.”
Ou seja, existindo conflito entre o direito individual (direito de utilizar a propriedade como bem entender), e o direito coletivo (direito de vizinhança que limita o direito de propriedade), prevalece o direito coletivo, o que, no caso, evidencia o esbulho da posse, tendo em vista que o condômino invadiu a posse da coletividade.
Vejamos o que diz a jurisprudência:
“APELAÇÃO CÍVEL. POSSE. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONDOMÍNIO. ÁREA COMUM. PRESSUPOSTOS PREENCHIDOS. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. REEMBOLSO RECONHECIDO PELO JUÍZO A QUO. IMPOSSIBILIDADE DE REFORMATIO IN PEJUS. Preenchidos os requisitos do art. 561 do CPC/15, é de ser ordenada a reintegração de posse. Uso indevido de área comum da garagem pelos réus, considerando os documentos trazidos e a prova testemunhal colhida. Ato praticado pelos demandados que evidencia a ocorrência de esbulho. Confirmada a sentença de procedência da possessória. Dano material, consubstanciado em honorários contratuais ao advogado do autor, reconhecidos pelo juízo a quo. Ausência de recurso dos réus quanto a este ponto da decisão. Impossibilidade de reformatio in pejus. Não-fixação de honorários recursais, ante a ausência de fixação de honorários sucumbenciais na origem. NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS. UNANIME. (Apelação Cível Nº 70074914649, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marlene Marlei de Souza, Julgado em 06/06/2018). “(TJ-RS – AC: 70074914649 RS, Relator: Marlene Marlei de Souza, Data de Julgamento: 06/06/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 08/06/2018).
Vemos, portanto, que o condômino abusou do seu direito de propriedade, haja vista ao exercê-lo, feriu o direito de vizinhança e o da coletividade, devendo estes prevalecer sobre aquele.
Por fim, concluímos que para evitar os pequenos transtornos, objetos desse artigo, é ideal que o sindico, junto aos condôminos determine as regras de utilização de garagem, tanto na Convenção quanto no Regimento Interno, só assim poderá ser aplicada as sanções nela exaras, podendo o condômino, ora infrator, ser enquadrado como antissocial.
