Um dos piores erros que o síndico ou administração pode cometer durante a gestão de um condomínio, é a falta de convocação de um ou uns condôminos para determinada assembleia, ou seja, é a irregularidade em sua forma ou motivo para que o condômino não fique ciente da reunião.
Ressaltamos que não há apenas essas duas formas de irregularidades, e sim várias, colocamos como exemplo para melhor entender sobre o tema.
A irregularidade na forma podemos dar como exemplo que o síndico adote como forma de convocar os condôminos por carta protolocada via A.R, entretanto esse edital por via A.R não chegue a tempo para todos os condôminos ou que ele esqueça de enviar para algumas unidades.
O síndico comete também irregularidade em não convocar condômino por algum motivo, exemplo: os dois têm atritos e não se dão bem, sempre houve confusão nas assembleias anteriores, e para que isso não aconteça novamente, o síndico resolve não convocar este condômino para participar da assembleia.
Esses duas formas de irregularidades são motivos ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA, conforme prevê o art. 1.354, do Código Civil:
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Pois bem, se esta assembleia ainda continuar com suas deliberações pode qualquer condômino impugná-la no ato, requerendo a anulação por não ter respeitando o Código Civil.
E se, por conseguinte, o síndico ou a administradora não aceitar a impugnação e continuar a deliberação, poderá qualquer condômino requerer posteriormente ao Judiciário à anulação desta assembleia.
É de extrema importância que isso seja feito, pelo seguinte motivo, aquele que não foi convocado e não esta ciente do que foi debatido devera cumprir as determinações impostas pela assembleia, gerando obrigações e deveres. Exemplo: foi aprovado em uma assembleia irregular que salão de festas será remodelado com materiais mais caros para ficar bonito (obra voluptuária), e isso vai gerar grande gasto de despesas extraordinárias.
Aquele condômino que não foi convocado poderia fazer a diferença para reprovação da obra com seu voto, bem como ele de fato ficará obrigado a contribuir com as despesas extraordinárias.
Merece fazer destaque as seguintes decisões dos Tribunais:
RECURSO INOMINADO. AUSÊNCIA DE CONVOCAÇÃO DE CONDÔMINO PARA ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL. DELIBERAÇÕES QUE DEPENDEM DE CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. ART. 1354 DO CÓDIGO CIVIL. ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA. SENTENÇA MANTIDA. Diante da afirmação do autor de que não recebeu a convocação para assembléia condominial realizada em 01.10.2014 e, considerando a impossibilidade de exigir da demandante produção de prova negativa, competia ao condomínio demandado demonstrar que houve a regular comunicação ao autor, prova esta que não veio aos autos. Logo, deve ser mantida a sentença que reconheceu a nulidade do ato condominial realizado, ao deliberar sobre assuntos que dependiam de convocação de todos dos condôminos, a teor do art. 1.354 do Código Civil. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71007361595, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Ana Cláudia Cachapuz Silva Raabe, Julgado em 28/02/2018). (Grifo nosso).
(TJ-RS – Recurso Cível: 71007361595 RS, Relator: Ana Cláudia Cachapuz Silva Raabe, Data de Julgamento: 28/02/2018, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/03/2018).
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – APELO INTERPOSTO POR CARLOS RAFAEL DEMIAN GOMES DE CARVALHO E OUTROS – ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS – ART. 1.354, DO CC – DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO – NECESSIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL ESPECÍFICA – ART. 1.349, DO CC – NULIDADE – RECURSO DESPROVIDO – RECURSO ADESIVO INTERPOSTO POR ALBERTO DO SANTOS MARQUES – MAJORAÇÃO DO VALOR FIXADO A TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – APRECIAÇÃO EQUITATIVA – ART. 20, §§ 4º e 3º, DO CPC – RECURSO PROVIDO. A validade dos atos deliberados em assembleia geral extraordinária depende da convocação de todos os condôminos, sob pena de nulidade à exegese do artigo 1.354, do Código Civil. A destituição do síndico deve ser realizada em assembleia especialmente convocada para esse fim, nos termos do artigo 1.349, do Código Civil. Os honorários advocatícios devem ser fixados com base na apreciação equitativa do Julgador (art. 20, § 4º, CPC), considerando os requisitos do § 3º, do artigo 20, do CPC, devendo, pois, ser arbitrado em montante que não deprecie o trabalho profissional do advogado, sob pena de tornar a verba honorária ínfima diante do trabalho realizado pelo causídico e inviabilizar o exercício da advocacia, motivo pelo qual deve ser majorada. (Ap 42263/2013, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 23/10/2013, Publicado no DJE 05/11/2013) (Grifo nosso).
(TJ-MT – APL: 00242322920078110041 42263/2013, Relator: DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 23/10/2013, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/11/2013.
O mesmo caso pode ocorrer quando 1/4 dos próprios condôminos decidem convocar uma assembleia, aquele que tomou a iniciativa também deve respeitar a regular convocação de todos os condôminos, sob pena de anulação.
De outro lado, recomendamos que o síndico ou administrador guarde prova de que todos os condôminos foram devidamente convocados e apresente para assembleia, porque sempre há aquele que poderá questionar a validade da convocação dizendo que não estava ciente.
Portanto, conforme exemplificado, é importante que o síndico se atente para convocar todos os condôminos, bem como, caso haja alguma irregularidade na assembleia, é essencial que a pessoa prejudicada procure um advogado especialista nesta área, para tomar as providências cabíveis, uma vez que seus direitos foram violados.
