A convenção do condomínio edilício, é lei interna para reger as relações de convivência dos condôminos, das áreas exclusivas e comuns, bem como, condutas individuais dos moradores e direitos obrigacionais que todos ficam sujeitos.

A matéria é regulada no Código Civil, especialmente no art. 1.336, inciso III, descrevendo:

art. 1.336. São deveres do condômino: (…), III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Este dever é de extrema importância, eis que, sua violação pode gerar conflitos de interesses.

Entretanto, hoje em dia é comum nos condomínios edilícios, o fechamento da varanda com vidraças transparentes, espaço considerado charmoso e confortável.

As razões por optar em colocar vidraças na varanda, diz respeito a ruídos e chuvas, o que gera um certo desconforto no condômino. Conforme nosso colunista Palmiro Soares abordou, em grandes cidades, a incidência de ventos, sujeiras, poluição sonora, ou mesmo o desejo ampliar a sala de estar, vem sendo tendência por esta opção.

É evidente que resulta modificação se houver fechamento com vidros, perdendo o edifício a uniformidade de traços, já que aparecerão algumas sacadas abertas e outras fechadas, ocorrendo uma alteração do aspecto externo.

Como vimos o Art. 1.336, inciso III do CC veda alteração, ou modificação na forma externa da fachada, tais como pintura, janelas, luzes, modificações em parapeitos, terraços janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.

DESEJO FECHAR MINHA SACADA COM VIDROS. COMO DEVO PROCEDER?

O primeiro passo daqueles que desejam realizar a instalação de vidros na saca, é verificar junto a administração do condomínio a existência de alguma vedação na Convenção/Regimento Interno ou se a questão já foi apreciada anteriormente em alguma Assembleia.

Caso haja autorização expressa, o condômino deverá buscar informações junto ao condomínio sobre a padronização adotada por este, a fim de assegurar o padrão estético da edificação.

O condômino deverá buscar ainda um engenheiro especializado, que deverá indicar o projeto mais adequado, por questões de segurança quanto para não alterar excessivamente a fachada. Nesse sentido, o nosso colunista Palmiro Soares expôs:

A emissão da ART do sistema de Envidraçamento de Sacadas é obrigatória para todos os moradores com interesse em envidraçar suas sacadas, devendo para tanto, contratar um Engenheiro Civil que emitirá atestado técnico com parâmetros na  NBR 16259/2014 – Sistemas de envidraçamento de Sacada, estabelecendo os requisitos e os métodos de ensaio que asseguram o desempenho dos sistemas de envidraçamento de sacadas. Este sistema não exerce as funções de guarda-corpo ou de estanqueidade, pois seria apenas complementar à fachada original, sendo um sistema auxiliar do fechamento do vão.

Tal exigência tem embasamento legal na Lei Federal 6.496/77, que busca resguardar o cliente, com relação à responsabilização da qualidade técnica dos serviços prestados. Esse laudo assegura que a reforma está em conformidade com a lei e com as normas técnicas. Essa, entretanto, não é uma exclusividade do fechamento de sacadas. Até mesmo a troca de pisos e azulejos em edifícios necessita de ART, segundo normas da ABNT.

VERIFIQUEI A CONVENÇÃO, E NÃO CONSTA NADA A RESPEITO DO ENVIDRAÇAMENTO.

Em contrapartida, pode acontecer de haver omissão na convenção do condomínio, no que diz respeito do envidraçamento varanda. Caso aconteça, deverá ser convocada a Assembleia Geral para deliberação sobre a matéria do envidraçamento, constando expressamente na pauta.

O Código Civil é omisso sobre esse assunto, e principalmente quanto ao quorum para a sua autorização.

Em que pese à discussão sobre alteração de fachada, havendo decisões que exigem o quorum qualificado de 2/3 para autorizar o envidraçamento, certo é que, esteticamente – sujeito a perícia – além de possível sobrecarga estrutural a impedir a obra (CC, art. 1336, II), se o envidraçamento for considerado alteração de fachada, deverá contar com a aprovação da unanimidade dos condôminos, conforme dispõe o Art. 10, §2º da Lei 4.591/64, que contém a seguinte redação:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

• 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos

Embora formado de apartamentos autônomos como propriedade individual de cada condômino e sem perder esta qualidade, se apresenta como um todo ou como unidade externa inconfundível com outro, visando a manutenção da uniformidade.

A alteração da fachada deve ser deliberada em assembleia e possui como quórum específico a unanimidade dos condôminos, conforme entendeu o STJ no julgamento do REsp 1.483.733-RJ:

DIREITO CIVIL. ALTERAÇÃO DE FACHADA SEM AUTORIZAÇÃO DA TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS.

O condômino não pode, sem a anuência de todos os condôminos, alterar a cor das esquadrias externas de seu apartamento para padrão distinto do empregado no restante da fachada do edifício, ainda que a modificação esteja posicionada em recuo, não acarrete prejuízo direto ao valor dos demais imóveis e não possa ser vista do térreo, mas apenas de andares correspondentes de prédios vizinhos. Destaca-se que o legislador, tanto no Código Civil como na Lei 4.591/1964, faz referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas ao dispor, respectivamente, que “São deveres do condômino: […] não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” (inciso III do art. 1.336) e que “É defeso a qualquer condômino: […] decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação” (inciso II do art. 10), ressalvando-se a possibilidade de sua modificação quando autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei 4.591/1946). A consideração de que a alteração seria possível porque pouco visível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio fere a literalidade da norma, pois é indiscutível que houve alteração na fachada do prédio. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise. De igual modo, poderia ensejar a descaracterização do padrão arquitetônico da obra, ainda que a alteração da fachada seja avistável apenas dos prédios vizinhos em andares correspondentes, visto posicionar-se em área recuada. Há de se considerar que recuos são recursos arquitetônicos comuns e que, se localizados na face externa da edificação, não deixam de compor a fachada. De fato, fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo. Assim, isoladamente, a alteração pode não afetar diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promover sua personalização, empregando cores de esquadrias que entender mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio. Registre-se, por fim, que não se ignoram as discussões doutrinárias e jurisprudenciais a respeito da alteração de fachada, mais especificamente acerca de fechamento de varandas com vidros incolores, instalação de redes de segurança e até substituição de esquadrias com material diverso do original quando este não se encontra mais disponível no mercado. Entretanto, na hipótese em apreço, foi utilizada esquadria de cor diversa do conjunto arquitetônico, alteração jamais admitida e em flagrante violação do texto legal. REsp 1.483.733-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/8/2015, DJe 1º/9/2015.

Uma vez aprovado, conforme tratamos no tópico anterior, o condômino deverá tomar conhecimento do padrão arquitetônico aprovado, e buscar o auxílio técnico de um profissional especializado.

Caso ocorra desrespeito as regras de edificação por parte de algum condômino, o condomínio poderá adotar as medidas judiciais cabíveis. Os autores Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald aduzem que:

“A inovação ou edificação de obra que implique modificação de fachada gera legitimidade ativa ao síndico ou qualquer condômino para impedi-la (nunciação de obra nova) ou se já concluída, ingressar com a ação demolitória, cumulada com pedido reparatório”. (Curso de Direito Civil – Direito Reais, Volume 5, 10ª edição, 2014, pág. 645).

Portanto, cumpre a coletividade de condôminos preservar e mantar a forma exterior do prédio, correspondendo a limitação estética ao interesse da comunidade.

JURISPRUDÊNCIA:

Multa ao condômino pela alteração da fachada do prédio, em desrespeito ao padrão de cores e materiais para o envidraçamento da sacada da unidade condominial e desequilíbrio com o projeto arquitetônico do edifício. Mudança não autorizada pela assembleia geral, cuja vontade do corpo diretivo representante da coletividade prevalece sobre a vontade pessoal do condômino, conforme previsto em sua convenção e regulamento interno, que a todos sujeita. Artigo 1336, III, do Código Civil. Sentença de procedência mantida. Apelo improvido.  (TJSP;  Apelação 1001847-40.2016.8.26.0008; Relator (a): Soares Levada; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII – Tatuapé – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/06/2018; Data de Registro: 11/06/2018)

 APELAÇÃO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – Alteração de fachada em prédio em condomínio – Envidraçamento da fachada do dormitório em apartamento duplex – Violação à deliberação tomada em assembleia de condôminos – Fechamento da sacada que importou em alteração do projeto inicial – Procedência mantida – Recurso desprovido. (TJSP;  Apelação 1006046-62.2017.8.26.0011; Relator (a): Claudio Hamilton; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI – Pinheiros – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/03/2018; Data de Registro: 28/03/2018)

 AGRAVO RETIDO REITERADO NAS RAZÕES DE APELAÇÃO – CONHECIMENTO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – NÃO RECONHECIMENTO – RECURSO NÃO PROVIDO. Considerando que os agravantes são proprietários de unidade condominial na qual foi instalada aparelhagem de fechamento de sacada, tema objeto da ação, sendo irrelevante ser ele “duplex”, de rigor o reconhecimento de sua legitimidade passiva. CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – ALTERAÇÃO DE FACHADA – ENVIDRAÇAMENTO DA SACADA – PROIBIÇÃO EXPRESSA EM CONVENÇÃO E POSTERIOR ASSEMBLEIA – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO BEM RECONHECIDA – RECURSOS DOS RÉUS NÃO PROVIDOS. Evidente que deve ser respeitada a decisão da maioria dos condôminos constatada em Assembleia que proibiu expressamente o fechamento da sacada, não se podendo admitir que o direito de propriedade da parte ré, no caso de natureza individual, prevaleça em face da comunhão de interesses da coletividade. Procedência do pedido inicial bem reconhecida. (TJSP;  Apelação 1002620-47.2014.8.26.0011; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI – Pinheiros – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/03/2018; Data de Registro: 20/03/2018)

 PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO, OBRIGAÇÃO DE FAZER. FECHAMENTO DE SACADA. DESFAZIMENTO DE OBRA. TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DO PERIGO DE DANO OU DE RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. IRREVERSIBILIDADE DOS EFEITOS DA MEDIDA ANTECIPATÓRIA. PREJUÍZO IRREPARÁVEL AO AGRAVANTE. 1. O instituto da tutela de urgência de natureza antecipada, estabelecida no artigo 300 do Código de Processo Civil, permite ao Poder Judiciário efetivar, de modo célere e eficaz, a proteção dos direitos em vias de serem molestados. 2. A concessão deve estar baseada na plausibilidade do direito substancial invocado, desde que presentes elementos que evidenciem a verossimilhança do alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, bem como, a depender do caso concreto, a possibilidade de reversibilidade dos efeitos da medida antecipatória concedida. 3. Tratando-se de ordem de desfazimento de obra em unidade imobiliária, tem-se que o cumprimento da tutela antecipada poderá gerar danos irreparáveis ao agravante no caso de improcedência do pedido autoral. 4. Recurso conhecido e provido.   (Acórdão n.1000719, 07023473720168070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 08/03/2017, Publicado no DJE: 15/03/2017. Pág.:  Sem Página Cadastrada.)

ADMINISTRATIVO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO ADMINISTRATIVO. INSTALAÇÃO DE CORTINA DE VIDRO NA VARANDA. ALEGAÇÃO DE INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO DETERMINANDO O DESFAZIMENTO DA OBRA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARA DECLARAR SEM EFEITO O PROCESSO ADMINISTRATIVO INSTAURADO CONTRA O AUTOR, OBSTANDO O RÉU DE ADOTAR MEDIDA QUE TENHA POR ESCOPO INTIMAR, AUTUAR, PENALIZAR OU INSCREVÊ-LO EM DÍVIDA ATIVA, EM RAZÃO DA INSTALAÇÃO DO SISTEMA DE CORTINA DE VIDRO RETRÁTIL NO IMÓVEL OBJETO DA LIDE. APELO DO RÉU. 1. Cinge-se a controvérsia em apreciar a possibilidade de colocação de cortina de vidro retrátil na varanda do apartamento do autor. 2. Art. 1.336, III do CC/02, que estabelece ser dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas e, neste mesmo sentido, o art. 1.299 determina que o proprietário de imóvel pode construir desde que respeite o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. 3. Decreto Municipal nº 7.336/88, item 2.1.4.1.E, que dispõe que as varandas não poderão ser fechadas do chão ao teto, sendo que a Lei Complementar Municipal nº 145/14, apesar de liberar o fechamento de varandas na cidade do Rio de Janeiro, veda tal possibilidade na zona sul da edilidade. 4. Hipótese sub judice que não se trata de obra, construção ou fechamento definitivo da varanda, porquanto o envidraçamento retrátil permite a abertura total ou fechamento dos painéis de vidro, funcionando como cortina ou toldo, conforme fotografias juntadas. De igual forma, não houve alteração da fachada do imóvel e tampouco da arquitetura do prédio. Precedente: 0120364-47.2010.8.19.0001 – APELAÇÃO – Des(a). CLAUDIA PIRES DOS SANTOS FERREIRA – Julgamento: 25/10/2017 – 6ª CÂMARA CÍVEL. 0467984-06.2015.8.19.0001 – APELAÇÃO – Des(a). LINDOLPHO MORAIS MARINHO – Julgamento: 01/08/2017 – 16ª CÂMARA CÍVEL. 5. Embora a Lei Complementar Municipal nº 145/14 vede o fechamento de varandas na zona sul, deve-se interpretar o conteúdo da norma com outras da mesma municipalidade, bem como com o Ordenamento Constitucional vigente, na medida em que há permissão para o fechamento com sistemas retráteis em material incolor e translúcido nas demais regiões da cidade. 6. A cortina de vidro funciona como proteção temporária, sendo transparente e retrátil, não importando aumento da área útil do apartamento, ao contrário, ameniza a poluição sonora e os efeitos do clima e do tempo sobre o imóvel, inexistindo violação à legislação do Município do Rio de Janeiro. 7. A instalação da vidraça nos moldes em análise não configura obra, não podendo ser aplicado o Decreto Estadual n.º 8.427/89 e tampouco os Decretos nº 322/76, nº 3.046/81 e nº 7.336/08, porquanto o fechamento não implicou aumento da área construída, não alterando a destinação do uso da varanda como tal. 8. Não se desconhece a competência municipal para legislar e regulamentar a política urbana e o planejamento municipal, consoante o disposto no Estatuto das Cidades, na Lei Orgânica do Município e no Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, todavia, o § 9º, do art. 114, do Decreto nº 322/76, extrapola o poder regulamentar do Município indo de encontro à Lei nº 4.591/64. Precedente: Apelação Cível nº 0097279-95.2011.8.19.0001. Data de Julgamento: 21/01/2016. Rel. Des. ADOLPHO ANDRADE MELLO – 9ª Câmara Cível. 9. Condicionar a instalação da cortina de vidro a prévio licenciamento do Poder Público Municipal viola o direito de propriedade do apelado, porquanto a questão tratada nos autos não se enquadra em nenhuma das vedações legais apontadas pelo apelante. 10. Considerando que a Assembleia Geral que aprovou a instalação do sistema retrátil de envidraçamento ocorreu no dia 29/11/13 e que o processo administrativo teve início no dia 16/10/14, verifica-se que a instalação da cortina de vidro, na unidade imobiliária em questão é anterior à Lei Complementar nº 145/2014, publicada no dia 06/10/14, razão pela qual não se pode reconhecer a incidência de lei posterior que agrave a situação do apelado. 11. Não há que se falar em ausência de autorização unânime dos condôminos para a alteração da convenção condominial no sentido de permitir a instalação de cortinas de vidro, uma vez que, inexistindo alteração da fachada, afasta-se a aplicação da regra do art. 1.336, III do CC/02, sendo legítima a assembleia que autorizou a instalação. 12. O art. 1.343 do Código Civil disciplina que a aprovação unânime é necessária, apenas, quando se tratar de construção de outro pavimento ou edifício, não havendo vedação para realização de obras nas partes próprias de cada condômino submetidas a aprovação pelo condomínio. 13. Declaração incidental de inconstitucionalidade do art. 85 do CPC/2015 que se afigura descabida, inexistindo violação aos princípios constitucionais do devido processo legal e do acesso à justiça reconhecidos, de ofício, na sentença. Dispositivo legal hígido em face da Constituição. Error in judicando. Reforma que se impõe. 14. Recurso desprovido. Reforma da sentença, de ofício, para afastar a declaração incidental de inconstitucionalidade do art. 85 do CPC/2015, condenando o réu ao pagamento dos honorários advocatícios, que fixo em 11% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11 do CPC/2015.(TJ-RJ. Data de julgamento: 31/01/2018 Data de publicação: 01/02/2018 (ACÓRDÃO 0502963-28.2014.8.19.0001 – APELAÇÃO Ementa MARIANNA FUX – VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR)