Que alterou o art. 1.351, do código civil, pertinente a mudança da destinação do edifício ou da unidade autônoma
No dia 12 de julho de 2022, foi sancionada a Lei n. 14.405, que alterou a disposição do art. 1.351, do Código Civil, que versa sobre o quórum qualificado para alteração da Convenção e a mudança da destinação do condomínio edilício ou da unidade autônoma. Segue transcrição do texto revogado e do atual.
Redação anterior: Art. 1.351 – Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Nova redação: Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
A nova redação do art. 1.351, do Código Civil, em relação ao quórum para deliberação sobre a mudança da Convenção de um condomínio edilício, não existe qualquer apontamento a ser feito, pois continua com o mesmo quórum qualificado, apregoado no texto anterior, mas no tocante a mudança da destinação do edifício ou da unidade autônoma, ataca diretamente a Constituição Federal de 1988, no que diz respeito ao Direito Fundamental de propriedade.
O Direito Fundamental de propriedade está condicionado ao cumprimento da função social, que caso não seja observado, poderá sofrer limitações nos termos da lei, como apregoa o art. 5º, incisos XXII, XXIII e XXIV, da Carta Outubrina de 1988. Disposição Constitucional abaixo:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[…];
XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;
XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição; […].
Diante da disposição Constitucional sobre o Direito Fundamental de propriedade, deve-se observar que o cumprimento da função social foi elencado também na Carta Política de 1988, no artigo 182, § 2º, para o âmbito urbano e para o meio rural no art. 186. Dispositivos Constitucionais citados a seguir:
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. (Regulamento) (Vide Lei nº 13.311, de 11 de julho de 2016)
[…];
- 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. […].
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I – aproveitamento racional e adequado;
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
Salientado, que tal direito não é absoluto, podendo sofrer limitações como ocorre com todos os Direitos Fundamentais elencados na Carta Outubrina de 1988. Assim, sobre as restrições do Direito Fundamental de propriedade Predo Lenza (2014, p. 1096/1097, grifo nosso) atenta que:
Esse direito não é absoluto, visto que a propriedade poderá ser desapropriada por necessidade ou utilidade pública e, desde que esteja cumprindo a sua função social, será paga justa e prévia indenização em dinheiro (art. 5.º, XXIV). Por outro lado, caso a propriedade não esteja atendendo a sua função social, poderá haver a chamada desapropriação-sanção pelo Município com pagamento em títulos da dívida pública (art. 182, § 4º, III) ou com títulos da dívida agrária, pela União Federal, para fins de reforma agrária (art. 184), não abrangendo, nesta última hipótese de desapropriação para fins de reforma agrária, a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, e não tendo o seu proprietário outra, e a propriedade produtiva (art. 185, I e II).
No tocante à propriedade urbana, a desapropriação-sanção é a última medida, já que, primeiro, procede-se ao parcelamento ou edificação compulsória e, em seguida, à imposição de IPTU progressivo no tempo, para só então passar-se à desapropriação-sanção. […].
Vale ressaltar, que em relação a desapropriação-sanção no perímetro urbano, suscitada pelo professor Pedro Lenza em sua obra literária, a Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001, regulamentou o mote, sendo o parcelamento ou edificação compulsória elencados nos artigos 5º e 6º, o Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo no art. 7º e a desapropriação com pagamento em títulos no art. 8º.
Destarte, verificando que o escopo do estudo é o meio urbano, quando uma pessoa adquire uma unidade autônoma em um condomínio edilício residência, comercial ou mista, cada empreendimento vai cumprir uma função social de acordo com a finalidade de sua instituição, em outras palavras, o adquirente de uma propriedade residencial, comercial ou mista de um edifício, irá cumprir a função social, conforme as determinações estabelecidas no plano diretor para o qual o condomínio edilício foi estabelecido, nos termos dos artigos 39 e 40, ambos da Lei n. 10.257/01, em consonância com o art. 1.332, do Código Civil.
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Portanto, quando o proprietário está cumprindo a função social de uma unidade autônoma ou do condomínio edilício residencial em harmonia com a Constituição Federal e os dispositivos infraconstitucionais acima mencionados, o próprio não pode ser compelido a vivenciar uma outra realidade, da qual não tem interesse, como por exemplo, ter como vizinhos estabelecimentos comerciais, pelo simples fato de uma Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária que foi convocada para deliberar sobre a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária e aprovou a transformação, por meio do quórum qualificado de dois terços dos condôminos, conforme a nova redação da Lei n. 14.405/22, dado que a situação apresentada, afronta diretamente os artigos 5º, incisos XXII e XXIII e 182, § 2º, da Constituição Federal de 1988, ou seja, a possibilidade da mudança de destinação do edifício ou da unidade autônoma, tendo como sustentáculo legal a Lei n. 14.405/22, é inconstitucional.
Urge enfatizar, que a redação anterior do art. 1.351, do Código Civil, estava em plena harmonia com a Carta Magna de 1988, pois para a mudança da destinação do edifício ou da unidade autônoma era necessário a aprovação através da unanimidade dos condôminos em uma Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária devidamente convocada para tanto, ficando então a critério de toda a massa condominial a destacada mutação e não somente para uma parte dos condôminos.
À vista disso, fica evidente a inconstitucionalidade da Lei 14.405/22, que poderá ser combatida em uma possível Ação Direta de Inconstitucionalidade, nos termos do art. 103, da Carta Política de 1988, combinado com a Lei n. 9.868/99, sendo que um dos titulares para propor uma ADI perante o Supremo Tribunal Federal, é o Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil, que não precisa demonstrar a pertinência temática da instituição com o pedido da ação direta proposta.
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