Hodiernamente, o Brasil passa por um momento de grande instabilidade, oriunda das crises política, econômica e por que não dizer até moral que assolaram o país nos últimos anos. Basta assistirmos aos noticiários e lermos os jornais para que nos deparemos com escândalos diários de corrupção, com desvio de verbas, instituições que não atendem às suas finalidades, entre outras situações. Entretanto, essas práticas são visualizadas não somente em órgãos públicos, mas até mesmo nos condomínios.
No ambiente condominial, a corrupção pode ser praticada por síndicos, conselheiros, administradoras e inclusive funcionários. Dentre as práticas mais rotineiras, destacam-se:
1) “Comissão” de fornecedores: apesar de ser uma prática ilegal, ainda é algo que ocorre quando fornecedores que vendem serviços para os condomínios pagam uma “comissão” para quem o contratou ou indicou (síndico, zelador ou administradora) e na forma de dinheiro em espécie, serviço ou produto.
A respeito do tema, tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei n. 9.318/2017, do deputado Rafael Motta (PSB-RN), que criminaliza a exigência de comissão ou o recebimento de presentes em feituras de contratos por parte de síndicos de condomínios, com previsão de pena de detenção de um a três anos e multa.
No momento, o Projeto encontra-se Aguardando Designação de Relator na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC), na Câmara dos Deputados. Para saber mais do Projeto de Lei,
2) Compras para uso pessoal: em meio a tantas despesas com os quais os condomínios têm que arcar, sejam elas comuns ou extraordinárias, o síndico ou qualquer um que tenha acesso à conta do condomínio pode utilizá-la para benefício próprio, realizando compras para uso pessoal. A fim de evitar essa prática, faz-se necessária a disponibilização das notas fiscais para análise por parte dos moradores, além de um Conselho Fiscal que fiscalize os gastos (se houver a previsão do Conselho na Convenção de Condomínio).
3) Desvio de dinheiro: ocorre quando alguém que tenha acesso à conta do condomínio retira o dinheiro destinado às despesas mensais, seja por meio de cheque, saque ou transferência, para uso pessoal. A detecção da fraude torna-se viável quando se confronta o extrato da conta com as despesas e notas fiscais. Assim como no tópico anterior, um Conselho Fiscal atuante pode auxiliar de forma efetiva na fiscalização.
4) Isenção de taxas de condomínio sem autorização: é o típico caso de quando o síndico solicita para a administradora a isenção de sua taxa de condomínio ou de algum outro condômino sem autorização da assembleia. Nesse caso, a administradora tem que ser conivente. Por isso é importante que todos os documentos, como atas de assembleias, estejam com acesso disponível para todos os moradores.
5) Superfaturamento de Serviços: essa prática acontece quando uma obra possui um valor de mercado bem menor do que o contratado pelo síndico. Com a devida fiscalização dos condôminos e do Conselho Fiscal, evita-se que as obras, aquisições e serviços contratos estejam além dos valores praticados pelo mercado.
O combate à corrupção no ambiente condominial
No caso de suspeita de corrupção ou fraude na gestão, o condômino deve comunicar ao Conselho Fiscal e solicitar a convocação de assembleia específica para tratar do assunto (1/4 dos condôminos) e, se for o caso, destituir o Síndico, observando o quórum mínimo exigido em lei.
Essas práticas podem ser coibidas ainda com a existência harmônica no condomínio de um verdadeiro “tripé”: 1) moradores participativos, que acompanham a gestão e comparecem às assembleias; 2) Conselho Fiscal ativo, que saiba lidar com os números e conheça os balancetes do condomínio; e 3) gestão transparente, mantendo os condôminos sempre informados e deixando-os à vontade para questionar algum gasto ou solicitar a pasta do mês, por exemplo.
Ademais, outra forma que tem ganhado notoriedade nos últimos tempos, bem como tem sido bem aceita no combate à corrupção é a adoção do chamado Compliance, termo derivado do inglês “to comply”, que significa agir de acordo com uma regra, instrução interna, comando ou pedido.
Nas esferas institucional e corporativa, Compliance pode ser definido como “conjunto de disciplinas para fazer cumprir as normas legais e regulamentares, as políticas e as diretrizes estabelecidas para o negócio e para as atividades da instituição ou empresa, bem como evitar, detectar e tratar qualquer desvio ou inconformidade que possa ocorrer”[1].
Atuar em Compliance é, portanto, prevenir a ocorrência de iniciativas fraudulentas e o descumprimento de normas legais, como aquelas relacionadas a tributos, saúde, segurança, entre outros. Há, ainda, a distinção entre “Ser Compliance” e “Estar em Compliance”[2]:
“Ser Compliance é conhecer e adotar as diretrizes do condomínio que se administra; seguir os procedimentos aprovados em assembleia; agir em conformidade com as determinações legais na contratação de funcionários, prestadores de serviços, no atendimento a demandas de órgãos públicos e privados; atuar pensando no coletivo com ética, idoneidade e transparência.
Estar em Compliance é a gestão atuar no condomínio de acordo com as normas legais da Constituição Federal, Código Civil, Lei 4.591/64, trabalhistas (CLT, CCT da Categoria); atender as diretrizes definidas pela Convenção e Regulamento Interno bem como aprovadas em assembleias; garantir ações para evitar desvios financeiros, de má conduta em questões do dia a dia quanto às contratações e atender a regulamentação de órgãos: Prefeitura, Receita Federal, Corpo de Bombeiros, ABNT, entre outras”.
Com isso, observa-se que novos conceitos surgem para incentivar a cultura da honestidade e aperfeiçoar a qualidade na gestão administrativa também dos condomínios, mas é necessário que haja o esforço conjunto de todos aqueles que convivem no ambiente condominial.
