Muitas pessoas, ao adquirirem suas unidades em edifícios, conjunto de casas ou quaisquer outras formas de condomínio, geralmente já se deparam com um condomínio constituído, com a Convenção devidamente registrada e, juntamente com o respectivo Regimento Interno, regulando as relações entre os condôminos. Entretanto, alguns desses indivíduos não têm o conhecimento da forma com que se dá o nascimento de um condomínio, momento este tão crucial para a vida condominial.
Se acabou de haver pela construtora a entrega das chaves do empreendimento, ainda há muito o que se fazer para que este seja considerado um condomínio (seja ele comercial ou residencial). O primeiro passo é a realização de uma Assembleia para a sua instalação propriamente dita, uma vez que, até a realização da Assembleia, o condomínio se sujeita às regras da legislação comum, e não àquela que dispõe sobre Condomínios Edilícios.
Entretanto, o processo de constituição do condomínio não se inicia com a realização da Assembleia, mas sim previamente, com a convocação de todos os titulares de direitos aquisitivos para comparecimento, no prazo previsto pelo Convenção, sob pena de nulidade da Assembleia. Se a Convenção for silente, recomenda-se pela praxe a convocação com antecedência de 10 (dez) dias.
Devidamente convocados, na data e no local designados se realiza a Assembleia Geral de Instalação (AGI), também conhecida como Assembleia de Constituição do Condomínio, momento a partir do qual o condomínio passa a ter vida e a devidamente existir no mundo jurídico. Nesse momento substancial, são tomadas diversas decisões que impactarão diretamente no condomínio e na relação entre os condôminos, como a Eleição do Síndico e do Corpo Diretivo (Subsíndico e Conselho Fiscal), se houver a previsão desta última figura na Convenção.
Outra medida a ser empregada na instalação é a aprovação da previsão orçamentária, que constitui num prospecto de como deverá ser gasto o dinheiro em caixa ao longo do ano. Embora seja meramente uma previsão, é primordial a deliberação acerca do tema até mesmo para que já sejam definidas as taxas condominiais a serem pagas pelos condôminos. Isso se faz necessário para que o condomínio, desde logo, tenha condições de arcar com a sua manutenção (pagamento de energia, realização do seguro predial, contratação de administradoras, funcionários, entre outras despesas).
Realizada a eleição, é importante que o Síndico, portando o memorial do local, realize a checagem das áreas comuns, a fim de verificar o cumprimento do disposto na incorporação imobiliária por parte da construtora. Exemplificativamente: se pintou corretamente as paredes, se obedeceu a legislação e ofereceu condições de estacionamento a todas as vagas da garagem, se equipou as áreas comuns (caso haja previsão contratual), como playground, área gourmet, etc.
Após a realização da AGI, deverá ocorrer a devida assinatura da ata condominial pelo presidente e secretário estabelecidos, momento a partir do qual o condomínio estará constituído e, se as unidades houverem sido entregues, poderá ser cobrada a cota condominial dos condôminos (segundo o STJ).
Ademais, tão logo seja constituído o condomínio e eleito o Síndico, este gestor deve se preocupar em requerer o número de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), o que possibilitará a contratação de funcionários, abertura de contas bancárias, entre outras medidas.
Como se vê, diante da complexidade do processo de constituição de um condomínio, é essencial que os atos sejam realizados com a devida Assessoria Jurídica, por Advogados especializados em Direito Condominial, a fim de se analisar se os atos foram realizados em conformidade com a legislação, além de poder auxiliar também nos demais processos.
