Em época que a governança administrativa e o “compliance”, são ações administrativas que vem ganhando força no âmbito dos condomínios, vem à tona a auditoria jurídica nos condomínios.
As auditorias têm como função precípua de evitar erros, prevenir à ocorrência de fraudes, desvios e má utilização de recursos, e o fiel cumprimento das normas jurídicas dentro da gestão da copropriedade, para potencializar a governança administrativa, de forma que o síndico desenvolva a suas atividades com a chamada segurança jurídica e de uma certa forma, realizando um trabalho preventivo para evitar eventuais ações litigiosas.
Esse tipo de trabalho, necessariamente deverá ser executado por Advogado chamado de Auditor Jurídico.
Essa especialidade baseia-se sobretudo no conhecimento do direito constitucional, direito civil (imobiliário e condominial), trabalhista, tributário, ambiental, entre outros, além das normas internas do condomínio, como Convenção e Regimento Interno do imóvel compartilhado. A base legal desta atribuição esta insculpida com fulcro no artigo 3 do Estatuto da Advocacia, é ver:
“Art. 3º O exercício da atividade de advocacia no território brasileiro e a denominação de advogado são privativos dos inscritos na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB),
- 1º Exercem atividade de advocacia, sujeitando-se ao regime desta lei, além do regime próprio a que se subordinem, os integrantes da Advocacia-Geral da União, da Procuradoria da Fazenda Nacional, da Defensoria Pública e das Procuradorias e Consultorias Jurídicas dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e das respectivas entidades de administração indireta e fundacional. (Vide ADIN 4636) (Vide ADIN 6021)
- 2º O estagiário de advocacia, regularmente inscrito, pode praticar os atos previstos no art. 1º, na forma do regimento geral, em conjunto com advogado e sob responsabilidade deste.
Art. 3º-A. Os serviços profissionais de advogado são, por sua natureza, técnicos e singulares, quando comprovada sua notória especialização, nos termos da lei.
(Incluído pela Lei nº 14.039, de 2020)
Parágrafo único. Considera-se notória especialização o profissional ou a sociedade de advogados cujo conceito no campo de sua especialidade, decorrente de desempenho anterior, estudos, experiências, publicações, organização, aparelhamento, equipe técnica ou de outros requisitos relacionados com suas atividades, permita inferir que o seu trabalho é essencial e indiscutivelmente o mais adequado à plena satisfação do objeto do contrato.
(Incluído pela Lei nº 14.039, de 2020)”[1]
Inclusive, a respeito da auditória jurídica, foi proposta a pl. 6854/2006[2], que tinha por objeto alterar o artigo 1º da Lei no 8.906, de 04 de julho de 1994, para explicitar que o serviço de auditoria jurídica somente poderia ser exercido por advogado ou sociedade de advogados, regularmente inscrita nos quadros da Ordem dos Advogados do Brasil. Contudo o Projeto de Lei em questão foi arquivado.
A OAB/SP, através de seu Tribunal de Ética, manifestou sobre o tema, julgando em suma, a necessidade de se ter norma expressa destinando ao advogado a função de auditoria jurídica, contudo, entendeu o Tribunal que as atividades de auditagem jurídica, de forma implícita já estão incorporadas no serviço de assessoria e consultoria jurídica, não sendo necessária regulamentação para tanto, sendo clara a necessidade de que para execução de tal tarefa, necessariamente deveria ser exercida por um Advogado com as formalidades de inscrição na OAB, através do E-3.369/06[3]
A auditoria jurídica, deve ser executada em todas as áreas da gestão condominial, seja ela na administrativa, contábil, financeira e recursos humanos.
Esse tipo de investigação, tem o seu ponto inicial com a averiguação dos processos, procedimentos e atribuições, condutas e documentações de todos os setores que compõe a administração condominial. Neste processo, o que será verificado pelo auditor jurídico condominial é o comprimento da legislação vigente, no país, estado e município, sendo que o condomínio é muito afeto a legislação municipal.
Conceituação e linha histórica:
Conforme definição do sítio Wikipédia[4], a “Auditoria é um exame cuidadoso e sistemático das atividades desenvolvidas em determinada empresa, cujo objetivo é averiguar se elas estão de acordo com as planejadas e/ou estabelecidas previamente, se foram implementadas com eficácia e adequadas (em conformidade) à consecução dos objetivos.”
Em verdade, a auditoria nasce no ramo contábil, portanto a prima face, torna-se difícil desatrelar a conceituação, contudo na prática verificamos que a auditoria jurídica tem alcance mais extenso, conforme amplamente alardeado em linhas volvidas.
O Auditor jurídico, em âmbito dos condomínios, avaliar contratos e contrações, aperfeiçoando cláusulas e mitigando riscos, auxiliar na implementação de procedimentos, auxiliar na atualização das normas e adequar os procedimentos a elas, tendo em vista as mudanças rápidas, implementação de programa que segue as diretrizes da Lei Geral de Proteção de Dados, entre outras medidas preventivas e proativas.
Ao longo do tempo, no Egito e na Grécia, houve a necessidade de se apurar e inspecionar, os impostos arrecadados e os funcionários públicos, sendo o primeiro registro histórico da figura do auditor. Na sequência, em Roma, os imperadores nomeavam funcionários para auditar as operações financeiras dos administradores das províncias.
Mais adiante, já no século XVIII, na conhecida revolução industrial, com o crescimento do capitalismo, na Inglaterra, Holanda e Estados Unidos, a auditoria se tornou fundamental para garantia da estabilidade econômica e financeira das empresas naquela época.
Contrato tipicamente celebrados condomínio e suas particularidades:
Naturalmente, que os condomínios precisam criar relações negociais, precisam de serviços contratados e ativos para a manutenção básica do bem-estar do coabitante da edificação, como terceirização de limpeza e conservação, assessoria para administração condominial, manutenções regulares, e a depender do porte do empreendimento assessoria de engenharia e/ou arquitetura, jardinagem, contrato de trabalho, entre outros necessários para a estrutura.
Cada negócio jurídico entabulado tem suas particularidades, e muitas das vezes, podem haver, por inexperiência do administrador ou malicia do prestador de serviços, cláusulas que podem expor ao condomínio a prejuízos futuros, ou tão somente a pactos com cláusulas obsoletas, nesse ponto mais uma vez faz necessário o técnico em auditoria jurídica, que fará uma inspeção nos contratos existentes, trazendo os esclarecimentos necessários para melhor proteger os interesses da coletividade, mitigando riscos para o administrador condominial.
A processo de auditagem jurídica pode iniciar desde o contrato de Incorporação Imobiliária, que é o momento em que irá se materializar a figura jurídica no campo material do Condomínio. Então, é este pacto negocial que irá respaldar os adquirentes das unidades, de seus direitos como consumidor inclusive, podendo o auditor jurídico relatar possível haver e afazer que foram passados desapercebidos.
Outro contrato que é obrigatório para os condomínios, que inclusive consta no rol de obrigações do síndico (artigo 1.348, inciso IX[5]), que é o contrato de Seguros. Este contrato deve satisfazer os requisitos do artigo 1.346[6] do Código Civil, o que entendermos ser pouco, tendo em vista a inúmeras situações inclusive cotidianas que ocorrem nas copropriedades, que seguramente o técnico em auditagem jurídica recomendará o seguro mais amplo possível.
Sequenciando, os contratos de Compra e Venda, não podemos negar que as edificações são grandes consumidores, inclusive possuem arrecadação maior que diversas cidade interioranas do Brasil. Tal contrato tem uma espinha dorsal, que está no artigo 481[7] do Código Civil, que seguramente referenciará o trabalho do colega auditor.
Uma modalidade de contrato mais usual em moradia compartilhada é o de Prestação de Serviço, que é utilizado para contratação de e empresas de terceirização, instalação de equipamentos em geral, limpeza da piscina, administradora de condomínio, assessoria jurídica, reparos, entre outros do gênero.
Nesta modalidade existem pontos sensível que podem ser verdadeiras armadilhas, mais uma oportunidade para que se manifeste a acuracidade no auditor jurídico, amoldando os termos entabulados de modo a dar a administração condominial posição privilegiada para melhor gerir o contrato e afastar de qualquer artimanha jurídica.
Outro ponto em específico nos contratos dessa natureza é com relação ao recolhimento de ISS, o imposto Municipal, muitos condomínios são eleitos como substituintes tributários, o que eleva a carga de responsabilidade tributária das copropriedades.
Nas obras em condomínio, um dos tipos mais adequados de contrato é o de Empreitada, seja ele mista (total) ou somente parcial (mão de obra), que vai variar de acordo com a necessidade da contratação.
De um modo geral, a especificidade deste contrato garante a entrega e obrigação de fim, ou seja, a obra possui garantia que será adequada e gera responsabilidade ao construtor caso este não entregue nas devidas condições, podendo o síndico ainda, enjeitar a obra caso esteja inadequada, mais uma possibilidade de atuação do auditor jurídico.
Um exemplo de contrato que precisa da atenção dos auditores condominiais, é o de Antecipação de Receita, que em alguns casos, de algumas empresas em particular, podem levar responsabilização fiscal ao condomínio.
Lembramos também dos Contratos de Trabalho regido pela CLT, em verdade os condomínios são grande contratantes, muitas vezes optam por contratação direta ao invés de terceirizar sua mão de obra, nesses casos é importante que se verifique a convenções coletivas das categoria e seus por menores, existem casos reais de síndicos que se apropriam dos impostos devidos pelo condomínio que tem como fato gerador o contrato de seus trabalhadores, que foram apenados tanto o síndico por apropriação indébita como o condomínio por multa contidas na CLT pelo não recolhimento dos impostos, além do acompanhamento nas rotinas empregas pelos responsáveis dos Recursos Humanos, como por exemplo nos necessários exames admissionais e demissionais, entre outras rotinas do gênero.
São outros diversos contratos que verificamos na rotina dos condomínios, exemplo do de Locação, tanto de unidades e seus efeitos para administração condominial e porque não dizer, Locação dos Espaços de Área Comum entre outros, que sob o olhar clínico de um auditor jurídico, serão mais bem geridos pela gestão condominial.
Afinal, porque ter um serviço de auditoria jurídica em meu condomínio:
Foram apresentadas inúmeras vantagem para a administração condominial no que se refere a esse ponto, reforçamos as responsabilizações cível e criminal do síndico, além da mitigação de riscos para a coletividade, e possivelmente a implementação de processos e procedimentos que podem, sem duvida algumas garantir uma gestão com segurança jurídica e “compliance”, alinhada com os princípios da governança e do dever de profissionalização da administração da copropriedade.
Eu advogado, como me apresentar para esse nicho de mercado?
Por obvio o conhecimento técnico é primordial para manejar qualquer área do Direito de um modo geral, mas para esse ramo de atividade, entendemos que o profissional deve se esmerar seus conhecimentos nas searas do Direito Civil (Imobiliário e Condominial), Direito Tributário, Direito Trabalhista, Direito Ambiental, Constitucional e outras áreas afetas a esse ramo de Prestação de Serviço.
Existe um ditado antigo, muito popular que diz: “quem não é visto não é lembrado”, através da sabedoria popularesca que acabamos de mencionar reside a resposta do questionamento trazido no título deste tópico.
Melhor dizendo, a prospecção de clientes para auditoria jurídica deve ser feita através das redes sociais do advogado, produzindo caráter de cunho informativo, onde poderá levar ao conhecimento do síndico a importância e os benefícios da auditagem jurídica.
Conclusão:
Verificamos que os gestores condominiais orgânicos ou profissionais, tem buscado cada vez mais pautar suas atuações pelos princípios da governança administrativa e o “compliance”, inclusive, pelo fato de gerir recursos dos outros condôminos.
Outro ponto importante, é as responsabilizações do síndico, tanto no âmbito civil (artigo 186 e 187 do Código Civil), e criminal (artigo 168 Código Penal), exigem do síndico um comportamento profissional e diligente.
Então, a auditoria jurídica nos condomínios, seguramente, poderá trazer mais lisura, tanto para a gestão, quando para os demais coproprietários, além de abrir mais um campo de atuação para os advogados.
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[1] Lei 8906/94 [2] Acessado em 13/01/2022 – (Link) [3] Acessado em 13/01/2022 – (Link) [4] Acesso em 12/01/2022 – (Link ) [5] Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
IX – realijzar o seguro da edificação. [6] Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. [7] Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
