Inteiro Teor
Em suas razões recursais (mov. 143.1), o apelante alegou, em síntese, que: a) a sentença de primeiro grau ofendeu o artigo 489, IV do CPC, eis que deixou de apreciar, enfrentar e se pronunciar a respeito de todos os argumentos deduzidos no processo, capaz em tese, de modifica a conclusão do magistrado; b) segundo consta do Laudo, a perícia fora realizada no dia 15/04/2015, portanto, cinco anos após o Apelado ter efetuado os reparos na prumada que pertence ao Apelado, sendo deste a responsabilidade de manutenção, haja vista que trata-se de parte comum do Edifício Apelado; c) a perícia afirmou, no item 02, pág. 259, que estima o perito que o Edifício Apelado tenha sido concluído há cerca de 45 (quarenta e cinco) anos, sendo que as prumadas de abastecimento de água, ainda são as originais em aço galvanizado; d) o Apelante já afirmara que o rompimento da tubulação se dera na conexão em “TE”, também chamada tripla, cujo local pertence a área comum do Apelado, eis que, se fosse em local pertencente ao próprio Apelante, bastaria que o mesmo fechasse o registro de gaveta; e) são de responsabilidade do próprio Apelante, a manutenção dos encanamentos que se encontram instalados após o registro da água, ou seja, registro de gaveta, ao passo que todas as tubulações que se encontram anteriormente ao registro de gaveta pertencem ao condomínio; f) o perito ressaltou que há duas prumadas de água fria que atendem ao apartamento do autor (804) e do vizinho (803): uma delas que abastece os banheiros dessas duas unidades, e outra, hoje desativada, que alimentava um aquecedor a gás existente nas áreas de serviço dos apartamentos vizinhos; g) no presente caso, o que se está a discutir era a necessidade da reforma da primeira prumada, ou seja, aquela que abastece os banheiros das duas unidades, e não a prumada que está desativada; h) o Apelado apresentou toda sua defesa baseada nesta segunda prumada que estava desativada, afirmando que o Apelante havia contrariado e desrespeitado decisão condominial tomada em assembleia; i) constou no laudo pericial que em 2015 o condomínio estava procedendo a reforma completa da prumada do banheiro das unidades condominiais de final 3 e 4, com a substituição dos seus tubos e conexões metálicas originais por novos de PPR; j) o apartamento 1204 também de propriedade do Apelante, foi tomado como parâmetro pelo Perito, para ilustrar a perícia realizada no apartamento 804, haja vista que o ap. 1204 encontra-se até a presente data, com a tubulação exposta, aguardando que o Apelado se digne em realizar a troca da prumada; k) outro fato não observado pela sentença de primeiro grau foi
quanto a necessidade de se quebrar os apartamentos, não somente o 804 de propriedade do Apelante, mas também, os AP 904 acima, 704 abaixo, 803 ao lado do Apelante e o ap. 703, ao lado do 704; l) conforme ata de assembleia extraordinária (fls. 11/12, mov. 1.3), datada de 20.11.2018, na qual o autor estava presente, foi decidido que, para a resolução de alguns vazamentos, seria colocado T na tubulação de água fria, que ainda estava “boa”, sendo que o pagamento para a colocação seria de responsabilidade do condomínio réu, por se tratar de tubulação central; m) ressalvou-se que a troca de toda a tubulação do prédio teria um custo aproximado de R$ 200.000,00, a qual seria oportunamente realizada e que
o condomínio ofertou aos condôminos a necessária reparação e colocação de peça (“TE”); n) no caso dos autos, a prumada que estava ativa foi a que se rompeu, obrigando o Apelante a proceder aos reparos em caráter de urgência e necessidade, tendo em vista que jorrava água sem parar; o) a valoração jurídica da prova se coaduna com o dever do juiz ou tribunal fundamentar as suas decisões, não bastando escolher ao seu livre arbítrio uma delas e não aceitar outras sem a devida fundamentação; p) requer seja reformada a sentença para o fim de reconhecer a procedência da ação, bem como condenar a Apelada no pedido inicial.Foram apresentadas contrarrazões (mov. 148.1).É o relatório.
II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.Em resumo, depreende-se da petição inicial que o autor narra que em setembro de 2009 foi obrigado “a quebrar parte da parede onde se situa a plumada de água fria, parte da plumada de água quente e parte da parede onde há os canos de seu apartamento”.Afirma que constatou visivelmente que as prumadas estavam com umidade excessiva e que os canos estavam molhados.Assevera que chamou a representante do condomínio (síndica) e outras pessoas para lhes mostrar a situação e que a síndica disse que não poderia fazer nada, pois a situação não era de responsabilidade do condomínio e que estava sem dinheiro no caixa para fazer a reforma.Relata que, “sabedor da iminência do rompimento da plumada, no mesmo dia que a síndica disse que não realizaria o conserto, inicial o pedido de autorizações de quebra de paredes das unidades 704, 704, 803 e 904”, esta (904) não sendo possível porque o proprietário estava em Portugal.Descreve que em 24.10.2009 teve notícia de que havia vazamento em seu apartamento, razão pela qual se direcionou até o mesmo para verificar o que estava acontecendo.Diz que entrou em contato com empresa especializada que se deslocou até a unidade para verificar a situação, quando “descobriu-se que o rompimento se deu na plumada de água fria, especificamente na saída da plumada central”, que, segundo especialistas, é o cano central de distribuição de água do edifício que pertence à estrutura do prédio.Ressaltou que decidiu reformar as prumadas por contra própria, pois o apartamento estava impossibilitado para uso e que trocou também a prumada de água quente pois estava gotejando em setembro de 2009 da mesma forma que a de água fria.Ajuizou a presente demanda visando o ressarcimento dos valores gastos com a reforma, bem como a condenação por lucros cessantes pela impossibilidade de locação do imóvel no período de agosto de 2009 a janeiro de 2010.Foi realizada perícia (mov. 1.11), juntada prova documental pelo condomínio (mov. 26) e inquiridas as testemunhas arroladas pelo autor (mov. 67.2 a 67.4) e pelo réu (mov. 67.5 e mov. 67.6). Na sentença, os pedidos foram julgados improcedentes ante o entendimento de que as obras realizadas tiveram um custo excessivo e foram realizadas sem aprovação em assembleia, assim ponderando o magistrado (mov. 133.1):“(…) Importante destacar que as obras realizadas tiveram custo excessivo, sem aprovação em assembleia e sem que fosse feito prévio reparo às expensas do condomínio no que tange à troca da prumada de água fria. Consoante se denota dos recibos e notas fiscais (mov. 1.1, fls. 26/48), o custo das obras realizadas no apartamento do requerente se estendeu a outras unidades residenciais, ultrapassando a quantia de R$ 17.000,00, excessivas para um imóvel avaliado em R$ 35.000,00 (mov. 1.1, fls. 18/20). Aliás, conforme a perícia realizada, o valor para conserto seria muito inferior ao indicado. Vejamos: (…) Assim, não pode ser a reforma das tubulações da unidade pertencente ao autor priorizada, em detrimento dos demais condôminos e em completa desatenção ao decidido em assembleia, isto é, sem a utilização prévia da solução paliativa, para oportuna troca das tubulações, não sendo, de igual forma, o caso de urgência. Frise-se que, o edifício vem realizando a troca das tubulações conforma necessidade, como narrou o expert (mov. 1.11, fl. 17). Além disso, o requerente se recusou a receber circular (mov. 1.3, fl. 16) e a troca da prumada, pelo que se evidencia a animosidade existente para resolução dos conflitos entre as partes. Desta forma, uma vez não comprovada a urgência e necessidade das obras em questão, não pode ser imposto ao condomínio, (ao coletivo), a obrigação de reembolsar o autor por obras desnecessárias, que não foram previamente aprovadas em assembleia.(…)”Contra essa decisão se insurge o apelante, alegando que a sentença ofendeu o artigo 489, IV do CPC, eis que deixou de apreciar, enfrentar e se pronunciar a respeito de todos os argumentos deduzidos no processo, capaz em tese, de modifica a conclusão do magistrado.Afirma que a demanda se refere à troca da primeira prumada que abastece as duas unidades e não da segunda prumada que está desativada e que foi objeto de deliberação da assembleia.Todavia, os argumentos não são capazes de modificar a conclusão do juízo a quo. Explico.Inicialmente, cumpre registrar que o julgador, em qualquer grau de jurisdição, não é obrigado a enfrentar todos os argumentos formulados pelas partes, mas somente aqueles capazes de infirmar a sua conclusão, conforme texto expresso do art. 489, IV do CPC).Deve, contudo, enfrentar as questões relevantes para formar seu convencimento e que sejam imprescindíveis à resolução da demanda. Nesse sentido é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça:“ADMINISTRATIVO. VERBAS SALARIAIS. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INCIDÊNCIA DE PERCENTUAL SOBRE GRATIFICAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. INTERPRETAÇÃO DA SENTENÇA EXEQUENDA PELO JUÍZO DA EXECUÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.I – O recurso especial tem origem no agravo de instrumento interposto pelos ora recorrentes contra a decisão que indeferiu o pedido de inclusão da GAM na base de cálculo da “sexta-parte”. O Tribunal a quo negou provimento ao recurso.II – Não se conhece da alegação de violação de dispositivos constitucionais em recurso especial, posto que seu exame é de competência exclusiva do Supremo Tribunal Federal, conforme dispõe o art. 102, III, do permissivo constitucional.III – Não cabe ao STJ, a pretexto de analisar alegação de violação do art. 535 do CPC/1973 ou do art. 1.022 do CPC/2015, examinar a omissão da Corte a quo quanto à análise de dispositivos constitucionais, tendo em vista que a Constituição Federal reservou tal competência ao STF, no âmbito do recurso extraordinário.IV – Conforme entendimento pacífico desta Corte “o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão”. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 confirma a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, “sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida”. (EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3ª Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016.) (…) IX – Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp 1531886/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 12/02/2021, grifei)
No caso, verifica-se que o juízo a quo, após a oitiva das testemunhas e análise dos demais elementos contidos nos autos, concluiu que não restou comprovada a urgência e necessidade das obras em questão, de modo não poderia ser imposto ao condomínio, (ao coletivo), a obrigação de reembolsar o autor por obras desnecessárias, que não foram previamente aprovadas em assembleia.Portanto, não há de se falar em ofensa ao art. 489 do CPC, vez que a sentença foi proferida com base nos elementos contidos nos autos e fundamentou de forma suficiente e adequada as razões de direito que levaram ao seu convencimento.A respeito das conclusões da sentença, verifica-se que, de fato, o autor não demonstrou que deu ciência à assembleia ou comunicou formalmente o condomínio sobre o alegado vazamento em sua unidade residencial. Nota-se que foi veiculado Aviso pelo condomínio esclarecendo que para execução de qualquer obra envolvendo prumadas, seria necessária a aprovação do conselho e síndica do condomínio (pág. 17, mov. 1.3):Da análise dos autos, tem-se que não existe qualquer demonstração de que o condômino tenha dado ciência à assembleia sobre eventual troca da “primeira prumada”, como afirma o apelante.Embora o autor alegue que a obra foi realizada em caráter urgente, ainda assim a situação deveria ter sido levada à assembleia, a ser convocada imediatamente, nos termos do § 2º do art. 1.341 do Código Civil, in verbis:“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:(…)§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.”
A respeito das obras necessárias e urgentes realizadas por condômino e da convocação de assembleia, cita-se a lição de Francisco Eduardo Loureiro:“(…) As obras de custo excessivo podem ser urgentes ou não. Caso sejam urgentes, podem e devem ser feitas pelo o síndico ou, em sua omissão ou impossibilidade, por qualquer condômino, submetidas ao posterior placet da assembleia, por maioria simples, que deve ser convocada imediatamente. Pode a assembleia deixar de chancelar a obra já realizada, quer entendendo não ser ela necessária, quer não urgente, quer rejeitando o custo de sua realização. Como consequência, deve determinar ao síndico a devolução da quantia gasta, ou negar o reembolso das despesas já feitas, levando em conta, sempre, o efetivo benefício auferido pelo condomínio, para evitar o enriquecimento sem causa.Caso as obras necessárias sejam de custo excessivo e não urgentes, impõe-se a aprovação prévia em assembleia, por maioria simples, valendo o que foi dito, quanto à convocação e à contagem e a contagem de votos, para as obras voluptuárias.Com o objetivo de impedir que um condômino realize isoladamente por sua conta própria as obras que entender cabíveis e após pretenda ratear seu custo com os demais condôminos, restringe a lei, no § 4º do artigo em exame, o reembolso das obras necessárias. (…)” (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 12. Ed., reve. e atual. Barueri: Manole, 2018, págs. 1312/1313, grifei) Tem-se, portanto, que era imprescindível a deliberação em assembleia, seja previamente, em caso de não urgência, seja imediatamente depois, em caso de urgência, o que não ocorreu no presente caso.Ademais, cumpre registrar que na Circular 01/2009 o condomínio informou expressamente que não haveria ressarcimento de obras para sanar os problemas de vazamento caso fossem realizadas de modo diverso do votado e aprovado em assembleia, reiterando a necessidade de que as obras referentes às prumadas fossem submetidas à aprovação dos conselheiros e da síndica (mov. 1.3, pág. 15):Assim, não merece acolhimento a pretensão do apelante de ser indenizado pelas reformas realizadas por conta própria, vez que era imprescindível a deliberação em assembleia para que fosse possível eventual reembolso, o que não restou demonstrado.Ante o exposto, impõe-se o desprovimento do recurso, mantendo-se integralmente a sentença de improcedência.Em razão do desprovimento do recurso de apelação, majoro os honorários advocatícios fixados em sentença, conforme o disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa. Pelo exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso.
