EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – AFASTAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO – ATRASO SIGNIFICATIVO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – UNIDADE SEM ACESSO À REDE ELÉTRICA – CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – PENALIDADE PELA INADIMPLENCIA – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO. I – Impõe-se ao magistrado, na condução do processo, observância aos princípios da ampla defesa e do contraditório, constitucionalmente assegurados no art. 5, LV da CR/88, sob pena de nulidade. Contudo, estes devem ser sopesados frente ao também constitucional direito à duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII), cabendo-lhe, portanto, a função de indeferir ou dispensar a realização de provas desnecessárias ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa. II – Aos contratos de compra e venda de imóvel realizados entre empresas empreendedoras/construtoras e particulares é aplicável a legislação consumerista. Comprovado nos autos o descumprimento contratual por parte da requerida, que deixou de entregar as obras de infraestrutura do empreendimento objeto do pacto celebrado entre as partes, no prazo estipulado, não viabilizando, sequer, o acesso da unidade adquirida à rede elétrica, mostra-se cabível o acolhimento do pleito de rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos (Sumula 543 do STJ) e a reintegração da vendedora na posse do imóvel. III – O inadimplemento do contrato pela construtora, que não havia concluído as obras essenciais para a utilização da unidade autônoma um ano e cinco meses após o previsto, sem qualquer justificativa, configura ofensa à honra ou à integridade dos adquirentes, devendo a construtora indenizar o adquirente do lote pelos danos morais sofridos, em valor suficiente e adequado à reparação dos prejuízos sofridos, sem importar enriquecimento sem causa.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0261.15.010976-5/001 – COMARCA DE FORMIGA – APELANTE (S): CLEIDER ROBSON DA SILVA – APELADO (A)(S): QUINTAS DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 18ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. JOÃO CANCIO

RELATOR.

DES. JOÃO CANCIO (RELATOR)

V O T O

Trata-se de Apelação Cível interposta por CLEIDER ROBSON DA SILVA contra a r. sentença proferida nos autos da “Ação Revisional, Juros Abusivos c/c Propaganda Enganosa, Danos Morais e Materiais c/c Anulação do Contrato de Compra e Venda” ajuizada pelo ora recorrente em face de QUINTAS DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões (fls.256/271), o recorrente suscita preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, pois, não foi invertido o ônus da prova, nem, sequer, mencionada a ata notarial juntada às fls.66/67, e, tampouco, foi-lhe oportunizado produzir todas a provas requeridas, pugnando para que o autos voltem à origem a fim de que seja colhida a prova testemunhal e depoimento pessoal das partes.

Aduzem que, apesar de prometido pela ré que em 24 meses as obras estariam prontas, e seriam entregues, o prazo venceu em 10/04/14, sendo que, até a propositura desta ação, em 16/09/15, a apelada não tinha terminado as obras, conforme ata notarial e fotos juntadas aos autos, asseverando que as fotos apresentadas pela ré se referem às obras concluídas em 2016, muito depois do prazo previsto, o que é capaz de motivar a rescisão do contrato.

Afirmam que os juros cobrados no contrato em questão são abusivos, já que os valores das parcelas de multiplicam mês após mês, sendo ilegal sua capitalização, pugnando pela anulação do contrato de compra e venda, bem como pela condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais e materiais e multa contratual.

Contrarrazões às fls.273/290.

É o Relatório.

Passo a decidir.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

PRELIMINAR

De cerceamento de defesa

Ao argumento de que a negativa de realização de prova testemunhal e colheita de depoimento pessoal do representante da ré acarretou-lhe cerceamento de defesa, requer a parte autora a cassação/nulidade da sentença.

Assegurados, no inciso LV, do art. 5º, da Constituição da República de 1988, a todos os litigantes em processo judicial ou administrativo, o direito ao contraditório e à ampla defesa, devem estes ser respeitados, pena de nulidade do julgamento.

O mesmo art. 5º garante, também, aos litigantes, a duração razoável do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação, nos termos do inciso LXXVIII.

Outrossim, como cediço, a produção de provas tem por finalidade a formação da convicção do julgador, cabendo a ele indeferir aquelas que não forem úteis ao julgamento do processo, bem como determinar a produção daquelas que entender necessárias à instrução do feito e formação de sua convicção, conforme dicção do art. 370 do CPC/15, in verbis:

Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Nos dizeres de Moacyr Amaral Santos “a prova tem por finalidade convencer o juiz quanto à existência ou inexistência de fatos sobre os quais versa a lide”. (SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, 18. Ed., São Paulo: Saraiva, 1996)

Portanto, pelo sistema processual brasileiro, a questão do deferimento de uma determinada prova depende de avaliação do Juiz, dentro do quadro probatório existente e da necessidade da prova requerida. Assim, cabe ao Magistrado da causa analisar o cabimento de prova requerida e deferir ou não a sua produção.

O caso presente não indica afronta aos princípios supracitados, uma vez que o contrato celebrado pelas partes encontra-se nos autos e indica as obrigações pactuadas por cada uma delas, sendo ainda incontroverso que o motivo pelo qual pretendida a rescisão contratual é a não entrega das obras do empreendimento no prazo estabelecido e a suposta abusividade das cláusulas do contrato.

Vale dizer que a constatação do alegado inadimplemento e da suposta abusividade contratual se faz possível mediante análise da prova documental trazida aos autos, haja vista a juntada das cláusulas contratuais que estabeleciam as obrigações de cada uma das partes, bem como de ata notarial lavrada pela Oficiala de Notas do Distrito de Pontevilla, Município e Comarca de Formiga (fls.66/71), que permite inferir o estado do empreendimento no dia da lavratura, em 09.09.2015, ou seja, uma semana antes do ajuizamento da ação.

Decerto que, caso tenha havido descaso do juízo a quo em relação às informações constantes no referido documento, tal fato não configuraria cerceamento de defesa, mas, sim, erro na valoração das provas produzidas nos autos, o que atine ao mérito da lide, não se tratando de vício procedimental.

Dessa forma, mostra-se acertada a dispensa, pelo julgador, de prova desnecessária ao julgamento, uma vez que em nada contribuiria para a solução do litígio e, além disso, implicaria despesas inúteis às partes.

No mesmo sentido:

EMENTA: REVISIONAL DE CONTRATO – PERÍCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – JUROS BANCÁRIOS – LIMITAÇÃO A 12% AO ANO – CAPITALIZAÇÃO – PERIODICIDADE – COMISSÃO DE PERMANÊNCIA – COBRANÇA – LIMITAÇÃO – INDÉBITO – REPETIÇÃO EM DOBRO. 1. Sendo possível analisar as questões controvertidas com base nas disposições do contrato, não deve prosperar a alegação de cerceamento de defesa, em virtude da não realização de prova pericial. (…)”(APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0525.10.012111-6/002 – 18ª CÂMARA CÍVEL – RELATOR: DES. GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES – J. 13/12/2011).

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO BANCÁRIO – NECESSIDADE PERÍCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO VERIFICAÇÃO – CDC – APLICAÇÃO – TAXA DE JUROS REMUNERATÓRIOS FIXADOS NO CONTRATO – VALIDADE – LIMITE DE 12% A.A. – NÃO CABIMENTO – PRECEDENTE DO STF E STJ – CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS REMUNERATÓRIOS – LICITUDE PARA OS CONTRATOS QUE A PREVIRAM – MP 1.963-17/2000 – APLICAÇÃO DA TABELA PRICE – POSSIBILIDADE – CORREÇÃO MONETÁRIA – COM BASE NO IGPM – ADEQUADA – MULTA – LIMITE DE 2% – CABIMENTO. – O julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova pericial, não implica cerceamento de defesa quando esta não é necessária ao julgamento da lide. (…).” (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0035.09.166576-/001 – 17ª CÂMARA CÍVEL – Relator DES. EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA – j. 10/11/2011).

Assim, mostrando-se dispensável a oitiva de testemunhas e depoimento pessoal das partes para a solução da lide, bastando, para tanto, a análise dos demais elementos constantes dos autos, não há que se falar em cerceamento de defesa.

Rejeito, pois, a preliminar.

MÉRITO

Através da presente ação pretende o autor seja declarada a nulidade do contrato celebrado entre as partes; seja determinado que a requerida lhe restitua o valor de R$44.279,52 devidamente corrigido; seja a ré condenada ao pagamento da multa contratual de 20% do valor do contrato em razão do descumprimento do prazo para entrega das obras previstas, ou, que seja feita a revisão judicial do contrato, anulando as cláusulas relativas a juros e correções de forma ser cobrado juros sem capitalização, com a restituição dos valores cobrados indevidamente; seja a ré condenada ao pagamento de multa de 3 salários mínimos por cláusulas abusivas, com base no art. 22 do Decreto nº 2181 c/c art. 51 do CDC, bem como nas penas previstas na Lei nº 1.521/51, pugnando, ainda, pela condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais pelo atraso na entrega do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes.

Informou o autor que, em 10/04/12, firmou contrato particular de compromisso de compra e venda junto à requerida, referente à compra do lote 32 da quadra 23, de 480m2, no bairro Residencial Furnas Iate Clube I, com nome fantasia Vitoria Náutico Residence, pagando uma pequena entrada, e com prestações no valor de até R$520,00.

Afirmou que o vendedor lhes disse que “… os valores avençados continuariam em patamares balizados na contratação, podendo eventualmente acrescentar a prestação em pequena monta de juros do valor pactuado”(fls. 04), tendo, ainda, garantido aos autores, por escrito, que as obras estariam finalizadas em até 24 meses, com”infraestrutura completa, com rede de água, rede de energia, sistema de drenagem pluvial, asfaltamento de ruas, fechamento do empreendimento (muros), portaria com controle de acesso, pista exclusiva de boliche, espaço gourmet, quadra de tênis, brinquedoteca, espaço zen, espaço fitness, helioporto, píer, revitalização do clube (piscinas, bar panorâmico, salão de jogos, quadras de vôlei e peteca, campos de futebol gramado e de areia e são de jogos)” (fl.3).

Alegou que as prestações, contudo, aumentaram significativamente após o segundo mês da contratação, o que o deixou em dificuldades financeiras, havendo cláusulas abusivas no contrato, como a cobrança excessiva de juros, tendo a ré, por sua vez, descumprido o contrato em razão do atraso na conclusão das obras, que somente foram finalizadas após 40 meses.

O D. Sentenciante reconheceu a ilegitimidade ativa da segunda autora, a Sra. Cilene Heloise de Carvalho Silva, esposa do primeiro autor, e, considerando satisfatoriamente cumpridas as obras assumidas pela ré, e concluindo pela inexistência de capitalização de juros e de descumprimento contratual por parte da ré, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes últimos fixados em R$1.200,00, suspendendo, entretanto, a exigibilidade de tais verbas por estarem os vencidos litigando sob o pálio da gratuidade de justiça.

Inconformado, o autor recorre, nos termos já relatados.

Eis os contornos da lide.

Primeiramente cabe deixar consignado que não houve qualquer insurgência quanto ao reconhecimento da ilegitimidade ativa da segunda autora, esposa do primeiro autor, a Sra. Cilene Heloise de Carvalho, diante do que, deve-se considerar excluída da lide, conforme requerido e esclarecido à fl.305.

Inicialmente, no que concerne à incidência da legislação consumerista ao caso em apreço, não pairam duvidas sobre seu acerto, pois evidente a relação de consumo havida entre as partes, na qual os autores figuram como adquirentes do imóvel comercializado pela ré, nos estritos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Verifica-se que o pedido autoral de “anulação” diz respeito ao alegado descumprimento contratual pela parte ré.

Conforme cediço, o negócio jurídico possui elementos que o constituem (existência), requisitos para que seja considerado válido (validade) e fatores que concorrem para que possa produzir efeitos no mundo jurídico (eficácia).

Segundo lecionam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, são elementos necessários à existência do negócio jurídico a qualidade de sujeito do agente (personalidade e capacidade de direito), a efetiva manifestação da vontade, capacidade de consentir e de dar função ao negócio, manifestando o seu querer (dar causa ao negócio) em si mesmo, sendo que o negócio “existe quando, potencialmente, tem aptidão para produzir os efeitos decorrentes de sua função jurídica, delineada segundo a sua essência.” (in Código Civil Comentado, 9ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p.380)

Nos termos dos artigos 138 e 171 do Código Civil, os negócios jurídicos podem ser anuláveis nas seguintes hipóteses:

“Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.”

“Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

I – por incapacidade relativa do agente

II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”

No caso sub judice, não alegou nem comprovou o autor qualquer vício capaz de anular o negócio celebrado entre as partes, sendo certo que o mero descumprimento contratual não gera, por si só, a anulação do pacto, mas, sim, o direito de cobrar, da parte inadimplente, seu cumprimento e/ou os encargos contratuais previstos, bem como perdas e danos por eventuais prejuízos sofridos pela outra parte.

Por outro lado, a relação jurídica entabulada entre as partes é incontroversa e consubstanciada pelo “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel” trazido aos autos (fls. 38/43); conquanto não conste no corpo do instrumento o prazo para conclusão das obras, constata-se que a promitente vendedora, por meio do mesmo procurador que assinou o contrato e na mesma data da assinatura do instrumento – 02.04.2012 – firmou o “Termo de Compromisso de Obras” de fls. 44, por meio do qual se obrigou a entregar as obras de infraestrutura ali listadas, no prazo e 24 meses – ou seja, até 10 de abril de 2014.

E nem se cogite a invalidade do aludido termo por ausência de assinatura dos promitentes compradores, eis que o documento estabelece apenas obrigações da promitente vendedora, que firmou regularmente o instrumento na mesma data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda em questão, sendo, portanto, parte integrante daquele.

Nessa esteira, não há duvidas de que o prazo da ré, para entrega das obras de infraestrutura do loteamento enumeradas às fls. 44, findou-se em 10/04/2014, sendo que, em 09/09/2015, a tabeliã do Distrito de Pontevilla, dotada de fé-pública, constatou que as obras não estavam totalmente concluídas, sendo que, especificamente na quadra onde se encontrava o lote dos autores (quadra 23), não havia ainda rede de energia elétrica (“posteamentos”). (fls.66/71),

Destaque-se que a inadimplência da ré, na condição de promissária vendedora, por si só, daria causa à rescisão do contrato (art. 475 do Código Civil), independentemente de inexistir previsão expressa no contrato nesse sentido. Confira-se:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No caso, em que pese o esforço da ré, tem-se que o conjunto probatório produzido no feito revela, de forma satisfatória, que a entrega das obras de infraestrutura essenciais do imóvel (rede elétrica), com a consequente possibilidade de uso do lote, não havia se efetivado um ano e cinco meses após o prazo máximo fixado, sem qualquer justificativa por parte da ré, o que justifica a rescisão do contrato, conforme requerido pelo autor/consumidor, devendo a empreendedora suportar os ônus dela decorrentes.

Construtoras e incorporadoras ao lançarem seus empreendimentos no mercado devem antever todos os riscos para execução de seus projetos, não podendo inverter esse ônus ao consumidor, parte hipossuficiente da relação, impondo-lhe aceitação de prazos dilatórios em função de mau planejamento ou execução da obra.

E nem se diga ser o caso de aplicação da teoria do adimplemento substancial, uma vez que o atraso na conclusão de obra de infraestrutura essencial à utilização do bem – no caso, instalação da rede elétrica, que em setembro de 2015 inexistia na quadra em que se localiza o lote objeto do contrato em discussão -, somado ao atraso das demais obras de infraestrutura relatado na ata notarial, inviabilizou o uso do bem pelo autor da forma como prometida, até o momento da propositura da ação, não sendo irrelevante o inadimplemento da construtora.

Nesse cenário, e à míngua de notícia de inadimplemento por parte do autor/adquirente, entendo que este faz jus à rescisão do contrato, por culpa exclusiva da ré, que deve ser reintegrada na posse da unidade, devendo a vendedora restituir ao apelante a integralidade das importâncias já pagas, atualizadas a partir de cada desembolso e acrescidas de juros de mora contados da citação (art. 240 do CPC), sem qualquer retenção, nos exatos moldes da Sumula 543 do STJ:

Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Registro inexistir amparo à pretensão de restituição em dobro dos valores pagos, formulado na inicial, por se tratar de quantia que, até a rescisão do negócio, ora declarada, e durante a vigência das disposições contratuais, mostrava-se devida pelos adquirentes, não havendo falar-se em má-fé por parte da requerida.

Bem assim, diante da restituição integral dos valores pagos aos adquirentes em função da rescisão do negócio, não há falar-se em compensação dos autores por suposta valorização da unidade adquirida, como pretendido na inicial, por se mostrar tal pleito incompatível com o desfazimento do negócio e o consequente retorno das partes ao “status quo ante”.

Sobre a sanção contratual (multa) pelo inadimplemento da ré, entendo ser plenamente aplicável, devendo ser proporcional à penalidade prevista na cláusula 10 do pacto celebrado entre as partes, que impõe à parte inadimplente o pagamento de multa de 20% sobre o valor total da avença, corrigido desde a data da assinatura do pacto até o efetivo pagamento (fls. 43).

De se ressaltar que, diante do acolhimento do pedido de rescisão do contrato e da determinação de restituição integral dos valores pagos pelo autor, fica prejudicada a análise das alegadas abusividades contratuais concernentes à forma de correção das parcelas, que compõem o pedido subsidiário do apelo.

Noutro giro, conforme cediço, ao dever de indenizar impõe-se ocorrência de ato ilícito, nexo causal e dano, nos termos em que estatuídos nos arts. 927, 186 e 187 do CC/02, verbis:

“Art. 927 – Aquele que, por ato ilícito (art. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.”.

Da lege lata, extrai-se, portanto, que ao direito à reparação exige-se ocorrência de ato ilícito, nexo causal e dano.

Sabe-se, ademais, que o dever de reparar por danos causados na prestação defeituosa de serviços dispensa a prova da culpa do prestador, bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade, ex vi do art. 14, caput do CDC, verbis:

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Acerca do dano moral, sabe-se que, na lição de YUSSEF SAID CAHALI (Dano Moral, Editora Revista dos Tribunais, 2ª edição, São Paulo, 1998), pode ser conceituado como “…a privação ou diminuição daqueles bens que têm um valor precípuo na vida do homem e que são a paz, a tranquilidade de espírito, a liberdade individual, a integridade individual, a integridade física, a honra e os demais sagrados afetos, classificando-se desse modo, em dano que afeta a parte social do patrimônio moral (honra, reputação, etc.) e dano que molesta a parte afetiva do patrimônio moral (dor, tristeza, saudade, etc.), dano moral que provoca direta ou indiretamente dano patrimonial (cicatriz deformante, etc.) e dano moral puro (dor, tristeza, etc.)”

Ao julgador impõe-se cuidado na análise de sua configuração, pois meros aborrecimentos e insatisfações cotidianos, por se tratarem de fatos corriqueiros e atinentes à vida em sociedade, não se deve atribuir indenização.

Diz a doutrina:

Para evitar excessos e abusos, recomenda Sérgio Cavalieri, com razão que só se deve reputar como dano moral ‘a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exarcerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso diaadia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo”. (Responsabilidade Civil, Carlos Roberto Gonçalves, Editora Saraiva, 8ª edição, São Paulo).

RUI STOCO in”Tratado de responsabilidade civil: responsabilidade civil e sua interpretação doutrinária e jurisprudencial”, 5ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2.001, p. 1395 adverte:

O Brasil corre o risco de o instituto da responsabilidade civil por dano moral, tal como ocorre aliunde, balalizar-se e desmoralizar-se, por força dos desvios de enfoque, do desregramento específico e do abandono aos princípios e preceitos de superdireito, estabelecidos na nossa Lei de Introdução ao Código Civil.

Extrai-se dos autos que, o prazo final de entrega do imóvel era o dia 10/04/2014, sendo que, até a data da lavratura da ata notarial (09/09/2015), as obras de infraestrutura essenciais à utilização da unidade autônoma adquirida não haviam sido entregues ao autor.

A meu ver, a situação experimentada pelo autor, que vinha pagando regularmente as prestações do lote adquirido desde a aquisição, em abril de 2012, e quase um ano e meio após o fim do prazo de conclusão previsto, não tinha sequer acesso à rede elétrica na unidade adquirida, merece reparação pecuniária a título de danos morais, pois a angústia e a frustração experimentadas não se limitam a meros contratempos cotidianos.

Em casos semelhantes, assim já decidiu este E. Tribunal de justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – SENTENÇA EXTRA PETITA – MULTA CONTRATUAL- AUSÊNCIA DE PEDIDO – DECOTE DO EXCESSO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTEGRANTE DE LOTEAMENTO – ATRASO NA REALIZAÇÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – INOCORRÊNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM – REDUÇÃO – POSSIBILIDADE. (…) omissis. Fatores externos como entraves na obtenção de licença por parte das autoridades competentes não se prestam para afastar a responsabilidade da construtora em caso de atraso na entrega de obras de infraestrutura de loteamento, pois dizem respeito ao risco do empreendimento, que não pode ser dividido com os consumidores. Há sofrimento moral, passível de ser indenizado, do comprador de imóvel que, em data ajustada para a entrega do loteamento, constata que as obras de infraestrutura não foram concluídas. A indenização deve ser arbitrada segundo o prudente arbítrio do julgador, sempre com moderação, observando-se as peculiaridades do caso concreto e os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, de modo que o quantum arbitrado se preste a atender ao caráter punitivo da medida e de recomposição dos prejuízos, sem importar, contudo, enriquecimento sem causa da vítima. (1.0134.14.012418-8/001, Relator (a): Des.(a) Alberto Henrique, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/12/2018, publicação da sumula em 19/12/2018)

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITAR – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – OCORRÊNCIA DE INFRAÇÃO AMBIENTAL – CULPA DA VENDEDORA – PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO RESCISÓRIA – RETORNO DAS PARTES AO” STATUS QUO ANTE “- RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS PELA COMPRADORA – MULTA RESCISÓRIA DEVIDA – PERTINÊNCIA DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO IMPROVIDO. (…) omissis. – Caracterizado o inadimplemento contratual pela vendedora, há de ser mantida a procedência da pretensão rescisória demandada pela compradora, nos termos do artigo 475 do Código Civil, com o consequente restabelecimento das partes ao”status quo ante”, fazendo jus a autora à restituição dos valores despendidos com o Contrato, e ao recebimento da multa rescisória. – Deve ser mantida a indenização por danos morais, ante a constatação de atraso na entrega do empreendimento pelo prazo de dez meses, não se tratando de um mero atraso tolerável, posto que este se deu em decorrência de infração ambiental, por culpa da vendedora. – A indenização por danos morais deve ter caráter reparatório, sem ensejar enriquecimento sem causa, representando, ao ofendido, uma compensação justa pelo sofrimento experimentado, e, ao ofensor, um desestímulo à reiteração do ato lesivo. (1.0180.16.006477-0/001, Relator (a): Des.(a) Mota e Silva , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/11/2018, publicação da sumula em 08/11/2018)

Ademais, sob o enfoque da repressão à conduta da ré, reforça-se que o consumidor não pode ser exposto a esse tipo de situação, sem qualquer justificativa plausível, de modo que a indenização deve ser em cifra suficiente a coibir a reiteração da prática.

À falta de critérios objetivos, deve o juiz, ao fixar o valor da indenização, agir com prudência, atendendo às peculiaridades do caso sob julgamento e à repercussão econômica da condenação, de modo que não crie uma fonte de enriquecimento, nem menospreze os prejuízos sofridos pela vítima do ilícito.

No caso, na fixação do quantum indenizatório deve ser também levado em consideração que não se trata de atraso de entrega de um imóvel residencial, mas de obras de infraestrutura e lazer, sendo que o atraso na finalização dos demais itens prometidos com a exceção da rede elétrica (helioponto, asfalto na rua do clube, brinquedoteca, marina), não afetaram diretamente o uso do bem, não tendo o autor demonstrado que esse atraso lhe tenha prejudicado significativamente, tendo restado constatado pela oficiala que um mínimo de infraestrutura e espaços de lazer já estavam prontos. (fls.66/67)

Assim, entendo que o valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se adequado à efetiva reparação do dano sofrido, sendo capaz de inibir a reiteração da conduta negligente por parte da requerida, sem, contudo, promover o enriquecimento sem justa causa do autor.

CONCLUSÃO

Por todo o exposto, REJEITO A PRELIMINAR E DOU PROVIMENTO AO RECURSO, para, reformando a sentença: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fls. 38/43, por culpa da promitente vendedora, reintegrando-a na posse da unidade objeto do negócio; (ii) condenar a requerida a proceder à devolução integral dos valores pagos pelo autor, devidamente corrigidos a partir de cada desembolso pelos índices da Corregedoria de Justiça de Minas Gerais e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês contados da citação; (iii) condenar a requerida ao pagamento da multa prevista na cláusula 10 do contato, correspondente a 20% do valor total do negócio, devidamente corrigida a contar da celebração da avença (10.04.2012) até o efetivo desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; (iv) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente desde a fixação e acrescido de juros de mora de 1% desde a citação.

Deve a requerida suportar o pagamento das custas processuais e recursais, bem como dos honorários de sucumbência que ora fixo em 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

DES. SÉRGIO ANDRÉ DA FONSECA XAVIER – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. VASCONCELOS LINS – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA:”REJEITARAM A PRELIMINAR E DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.”