PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

31ª Câmara

Registro: 2017.0000877615

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 1069338-16.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARCOS VENDL, é apelado CONDOMÍNIO EDIFICIO YARA QUÂ.

ACORDAM, em 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores CARLOS NUNES (Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.

São Paulo, 14 de novembro de 2017.

ANTONIO RIGOLIN

RELATOR

Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO Nº 1069338-16.2015.8.26.0100

Comarca:SÃO PAULO 16ª Vara Cível

Juiz: Felipe Poyares Miranda

Apelante: Marcos Vendl

Apelado: Condomínio Edificio Yara Quâ

DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO. AÇÃO DEMOLITÓRIA. OBRAS EM ÁREA COMUM. ALEGAÇÃO DE RUÍDO EXCESSIVO NÃO

SUFICIENTEMENTE DEMONSTRADA.

NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA EM ASSEMBLEIA REGULARMENTE CONVOCADA, FATO QUE NÃO OCORREU. IRREGULARIDADE CONFIGURADA, A ENSEJAR A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. 1. A prova produzida não possibilita afirmar que, em virtude das obras realizadas na área comum, houve prejuízo ao autor, titular da unidade próxima do local, causando-lhe incômodo maior. 2. Entretanto, a realização da obra em área comum, na forma do artigo 1341 do Código Civil, só pode ser admitida após aprovação em assembleia geral devidamente convocada, o que não ocorreu. A irregularidade, assim configurada, enseja o acolhimento do pedido de restauração do estado anterior de coisas.

Voto nº 39.524

Visto.

1. Trata-se de ação demolitória MARCOS VENDL em

face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO YARA QUÂ.

A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou

improcedente o pedido, condenando o autor ao pagamento das

despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados

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em 10% sobre o valor da causa.

Inconformado, apela o vencido, pleiteando a inversão do julgado sob a alegação de que, pelo fato de ser o proprietário do apartamento no primeiro andar do edifício, não pode ser obrigado a suportar os problemas decorrentes do barulho constante e da fumaça que advém da área da churrasqueira. Sustenta que, no momento da aquisição do imóvel, a área era sossegada e havia um jardim fechado, que atualmente é acessado por todos os condôminos. Por fim, aduz que a reforma não foi aprovada pela assembleia de moradores e as assinaturas foram colhidas na portaria após a realização das obras, sem qualquer discussão a respeito.

Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente preparado e respondido.

É o relatório.

2. Segundo a petição inicial, o autor reside no imóvel localizado na Rua Cândido Espinheira, 372, apartamento 11, em São Paulo-SP. Ao adquirir o imóvel, considerou a privacidade, a segurança e o sossego do local, ressaltando que os dormitórios estavam voltados para os fundos do condomínio, acima de um jardim fechado à circulação de pessoas. Entretanto, passados quatro anos da aquisição, ocorreu uma reforma para impermeabilização do solo, em razão do que se retirou o gramado do jardim e se abriu a área para livre circulação de todos os moradores. Além disso, mesmo sem a devida aprovação em assembleia condominial, a churrasqueira foi modificada e, com isso,

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passaram a ocorrer ruídos e fumaça durante eventos realizados naquele espaço, o que compromete seu sossego e privacidade. Daí a propositura desta ação, que objetiva a condenação do réu a demolir a churrasqueira e fechar a área do jardim do condomínio.

O réu, ao se defender, sustentou que a obra não modificou a fachada do condomínio e, portanto, não era necessária aprovação em assembleia. A reforma era necessária à manutenção estrutural do condomínio, por se tratar de construção antiga. E o autor, ao adquirir unidade no primeiro andar, tinha ciência de que estaria sujeito a barulhos, odores, etc., ressaltando que a churrasqueira já existia e o espaço em frente aos dormitórios do apartamento sempre foi utilizado pelos convidados de festas ou eventos, até porque as normas condominiais sempre determinaram o uso integrado das áreas da churrasqueira e do salão de festas. Ademais, nunca existiu um jardim, mas apenas floreiras em área de livre acesso aos moradores. A churrasqueira foi deslocada um metro, para inibir que visitantes permanecessem na área da piscina do prédio.

A r. sentença julgou improcedente o pedido.

Primeiramente, é inegável que o direito ao sossego merece proteção e ninguém pode ficar indefinidamente à mercê de elevados níveis de ruído, especialmente durante o período destinado ao repouso noturno. É evidente que ruídos em excesso provocam danos, colocando em risco a saúde das pessoas. Porém, o conjunto probatório não permite identificar o alegado excesso no barulho após a realização da reforma.

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A prova produzida nos autos consistiu em documentos (fls. 13/19; 49/160) fotografias (fls. 4/7; 161/162 e 166/167) e laudo pericial (fls. 239/277).

O perito judicial verificou que foi realizada a reforma do sistema de impermeabilização da área externa do pavimento térreo do condomínio, com o deslocamento da churrasqueira e a retirada da floreira e do piso gramado lateral abaixo do apartamento do autor, sendo que a passagem nesse corredor era vedada e passou a ser de livre acesso aos demais residentes. Aduziu que a churrasqueira foi deslocada quatro metros, mas não é possível afirmar que o novo posicionamento tenha aumentado os ruídos que chegam ao apartamento do demandado. A utilização das áreas de lazer do condomínio expõe os moradores a níveis de pressão sonora superiores aos de uma “conversa normal, em tom agradável”. Apontou que o deslocamento melhorou a circulação de pessoas e inibiu o uso da piscina por convidados, uma vez que agora a churrasqueira e a piscina estão em níveis diferentes. Por fim, esclareceu que não se exige alvará de aprovação de reforma junto à Prefeitura para tais modificações, porém a convenção determina o consentimento de todos os moradores.

O trabalho pericial se apresenta muito bem fundamentado e as suas conclusões efetivamente permitem alcançar a formação do convencimento, não havendo motivo para desconsiderá-lo.

Ao contrário, o que se tem é plena segurança para adotá-lo como base de persuasão.

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As fotografias de fl. 258 demonstram que, embora a churrasqueira tenha sido instalada mais próxima às janelas da residência do autor, o deslocamento foi mínimo. O apartamento do autor sempre esteve sujeito aos ruídos provenientes das áreas de festa e lazer do condomínio, do que tinha ciência ao adquirir a unidade localizada no primeiro andar, voltada para a piscina e acima do salão de festas.

Nenhum elemento dos autos corroborou a afirmação de que o deslocamento da churrasqueira tenha elevado os níveis de barulho, aos quais está sujeito o autor.

De igual modo, quanto à abertura do corredor local, também não houve comprovação de qualquer dano ao demandante. Não há indícios de que a utilização do corredor tenha ensejado barulho excessivo ou incompatível com as normas condominiais, até porque certamente haveria reclamações dos demais vizinhos, o que não ocorreu.

Porém, existe a necessidade de se examinar a matéria sob outro aspecto, que é o da legalidade da realização das obras, que tem disciplina expressa no Código Civil:

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

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II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1 As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2 Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3 Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4 O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.”

Determina a lei, portanto, que a realização de obras úteis ou voluptuárias no condomínio deve ser precedida de aprovação dos condôminos, por maioria qualificada ou simples conforme a natureza, para o que se faz necessária a convocação de assembleia geral para deliberação.

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Comentando o dispositivo, ensina Francisco Eduardo Loureiro:

“Utiliza a lei a mesma classificação das benfeitorias da Parte Geral do Código Civil, dividindo-as em necessárias, úteis e voluptuárias. As categorias, porém, não são estanques, podendo uma obra ser voluptuária em determinadas circunstâncias, mas útil em outras.

Em relação às obras voluptuárias, exige a lei aprovação pela maioria qualificada de ‘dois terços dos condôminos’. Comporta a regra algumas observações. A maioria qualificada a que alude a lei é para aprovação da obra e não o quorum para instalação da assembleia. Os dois terços se contam sobre o universo daqueles aptos a votar, não somente dos presentes, excluídos, portanto, os inadimplentes. Caso contrário, causaria o impedimento efeito contrário ao que almeja a lei, prejudicando duplamente os demais condôminos pontuais. Embora se refira a condôminos, na verdade, a contagem dos votos se faz na forma prevista no parágrafo único do art. 1.352 do Código Civil, adiante comentado, ou seja, com a força das frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa na convenção. A matéria a ser deliberada deverá constar obrigatoriamente da convocação da assembleia. Em relação às obras úteis, exige a lei aprovação por maioria absoluta, estendendo-se, no mais, o que já se disse sobre as obras voluptuárias”. 1

No caso em exame, não houve convocação de assembleia geral para deliberar sobre a aprovação das obras, 1 – “Código civil comentado”, coord. Cezar Peluso, artigo 1341, p. 1372, 4ª Ed., Manole.

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notando-se que a matéria foi objeto de discussão em mais de uma assembleia, inclusive com a presença do autor. Discutiu-se e aprovou-se a proposta de contratação de um profissional para elaborar o projeto de mapeamento da obra de impermeabilização na parte térrea do edifício (fl. 117); de igual modo, deliberou-se a redução da taxa de utilização do salão de festas, como forma de incentivar os condôminos a dele fazerem uso concomitantemente com o da churrasqueira, como forma de possibilitar maior utilização do espaço para confraternizações familiares com o uso dessas dependências (fl. 118).

Há, também, evidência de que os condôminos foram cientificados quanto ao andamento das obras, embora sem a especificação dos itens da reforma, matéria que foi objeto de diversas deliberações em assembleia (fls. 117/113).

Consta, ainda, que os condôminos em grande maioria (apenas quatro omissões) firmaram documento de aprovação da entrega da obra de impermeabilização, autorizando a “liquidação do contrato” (fls. 158). Nota-se, ainda, que o condômino titular da unidade 152, aprovou “com ressalvas”.

Ora, a norma do artigo 1341 do Código Civil é cogente; assim, não existe possibilidade de admitir a superação da falta de aprovação formal dos condôminos, deliberada em assembleia geral regularmente convocada. Não basta a simples autorização mediante o lançamento de assinaturas em documento, pois a lei tem por preocupação assegurar que haja adequada discussão da matéria. A “autorização”, portanto, não supre a falta da

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aprovação formal após discussão em assembleia regularmente convocada para a aprovação.

Por outro lado, nota-se que não é suficiente a aprovação “tácita”, assim inferida diante da constatação de que houve aprovação de orçamentos e trabalhos relacionados à obra de impermeabilização. O conteúdo dos documentos não permite identificar que a efetiva a abertura de oportunidade para a discussão a respeito da alteração da forma de utilização da área comum.

É inegável, portanto, que a realização da obra deixou de atender ao disposto no artigo 1.341 do Código Civil. No contexto dos fatos, existe até mesmo a possibilidade de a obra vir a ser caracterizada como útil, pois voltada a assegurar melhor utilização do espaço já existente e destinado ao uso comum dos condôminos, o que justificaria eventualmente o reconhecimento da possibilidade de a matéria ser objeto de deliberação por maioria simples. A verdade, porém, é que nenhuma aprovação em assembleia, com plena obediência à forma legal foi emitida.

A realização da obra, portanto, em evidente desconformidade com a lei, feriu o direito do autor, o que respalda o acolhimento do pedido.

Diante dessa constatação, impõe-se acolher o pleito recursal para a finalidade de se julgar procedente o pedido com a determinação para que o réu, no prazo de noventa dias a contar da respectiva intimação, em fase de cumprimento de sentença (CPC, artigos 536 e 537), efetue a demolição ou restabelecimento do

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estado anterior à reforma, sob pena de incidência da multa diária de R$ 1.000,00.

Desse resultado advém a condenação do autor ao pagamento das despesas do processo e da verba honorária de 15% sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, §§ 2º e 11, do CPC.

3. Ante o exposto, e nesses termos, dou provimento ao recurso.

ANTONIO RIGOLIN

Relator