EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS PROMETIDAS – CONSTATAÇÃO – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – MAUNTENÇÃO. RESTITUIÇÃO DO VALOR – RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE QUITADO – DETERMINAÇÃO NA SENTENÇA – AUSÊNCIA DE RECURSO DO COMPRADOR – MAJORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE. ABATIMENTO DO IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO – NÃO COMPROVAÇÃO DO DÉBITO. JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A RETITUIR – MOMENTO DE INCIDÊNCIA – CULPA DO VENDEDOR – RELAÇÃO CONTRATUAL – CITAÇÃO. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO – CONDENAÇÃO – MANUTENÇÃO

– Comprovado o atraso na entrega das obras de lazer prometidas, deve ser julgado procedente o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, com atribuição da culpa à vendedora.

– Ocorrendo a rescisão do contrato em razão da culpa exclusiva da vendedora, os valores quitados devem ser restituídos sem retenção de qualquer percentual; determinada na sentença a retenção, e não tendo o comprador se insurgido, o percentual fixado deve ser mantido, não sendo possível, porém, a majoração pretendida pela vendedora.

– Não havendo prova de que o comprador está em débito com o IPTU do imóvel e com a taxa do condomínio onde se encontra localizado o empreendimento, o não acolhimento do abatimento pretendido pela vendedora deve ser mantido.

– Em caso de a culpa pela rescisão ser atribuída à vendedora, os juros de mora sobre o montante a restituir para o comprador deverão incidir a partir da data da citação, em razão da relação contratual.

– Não há razão para afastar a incidência da cláusula penal compensatória estabelecida no contrato, agindo com acerto o juiz ao reduzi-la na hipótese em que estipulada em montante manifestamente excessivo.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.18.140107-6/004 – COMARCA DE MONTES CLAROS – APELANTE (S): BALLESTEROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – APELADO (A)(S): ARNON FELIPE OLIVEIRA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO.

DES. PEDRO BERNARDES

RELATOR.

DES. PEDRO BERNARDES (RELATOR)

V O T O

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores ajuizada por Arnon Felipe de Oliveira em face de Ballesteros Empreendimentos Imobiliários Ltda, na qual o MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros proferiu a sentença (documento de ordem 75), julgando procedentes os pedidos formulados na inicial.

Em suas razões recursais (documento de ordem 82) sustentou a empresa ré, ora apelante, em síntese, que deve ser apreciado o laudo pericial que ora apresenta, para comprovar os mesmos fatos narrados na inicial; que o trabalho se trata de documento novo, através do qual foi atestado que todas as obras de infraestrutura e de lazer do empreendimento foram entregues; que o apelado não carreou qualquer documento que pudesse comprovar que o empreendimento estava aos escombros; que toda a infraestrutura básica e toda a área de lazer estão prontas e acabadas, sendo que o empreendimento está cercado e monitorado por segurança própria; que o referido laudo deve ser admitido como prova emprestada, por se tratar de documento novo destinado a elucidar os fatos discutidos neste processo; que demonstrou que não existiu qualquer atraso que pudesse justificar o pedido de rescisão formulado na inicial; que conforme documentos carreados com a contestação, todas as obras de infraestrutura foram entregues conforme acordado; que em relação às obras de lazer, estas, para a implementação, dependiam de autorização da Municipalidade, sendo que somente em 17/05/2016 é que o alvará foi expedido, com a aprovação do projeto arquitetônico; que no termo de compromisso da obra há estipulação de que o atraso na entrega das obras decorrente de caso fortuito e força maior não caracteriza infração contratual; que também não se aplicam penalidades em desfavor da empresa caso o atraso na execução das obras decorra de fatos que dependam de órgãos da administração pública e concessionárias; que não há razão para a manutenção da rescisão contratual; que caso se entenda pela rescisão, esta deve ocorrer por culpa exclusiva do apelado, com retenção do percentual de 30% do valor quitado e condenação deste ao pagamento da multa; que o percentual de retenção, em todo caso, deve ser de 30% do montante quitado; que deve ser autorizado o abatimento do débito de IPTU e da taxa de associação, que não são danos hipotéticos, mas obrigações de fazer; que como não lhe pode ser atribuída culpa, não se pode admitir a ocorrência de mora; que o real pedido de rescisão foi porque o apelado não possuía mais interesse ou condições de efetuar o pagamento das prestações; que os juros de mora devem incidir a partir do momento em que se constituiu a obrigação do promitente vendedor de restituir os valores recebidos, o que ocorrerá a partir do trânsito em julgado. Destacou jurisprudência e, ao final, pugnou pelo provimento de seu recurso.

Preparo efetuado (documentos de ordens 83/84).

Contrarrazões apresentadas (documento de ordem 89), em evidente oposição à pretensão recursal.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso.

Inexistentes questões preliminares.

MÉRITO.

O MM. Juiz a quo julgou procedentes os pedidos formulados na inicial; inconformada, a ré interpôs o recurso de apelação.

Para melhor exame das questões devolvidas, passo a enfrentá-las por tópicos.

Rescisão do contrato – discussão acerca da culpa.

Sustentou a apelante que não agiu com acerto o MM. Juiz a quo ao lhe atribuir a culpa pela rescisão do contrato, na medida em que não descumpriu o que foi ajustado. Asseverou que caso se entenda pela rescisão, a culpa deve ser atribuída ao apelado, em razão do desinteresse deste no empreendimento ou da impossibilidade de este continuar a honrar com o pagamento das prestações.

Entre as partes foi firmado um contrato particular de compra e venda de bem imóvel (documento de ordem 06), através do qual o apelado adquiriu um lote localizado no empreendimento denominado “Pampulha Tennis Residence”, comprometendo-se a quitar a quantia de R$ 157.672,61, conforme condições ajustadas na cláusula terceira.

O apelado, em razão de o empreendimento não se encontrar em loteamento fechado e em razão das obras prometidas não terem sido concluídas no prazo de 30 (trinta) meses, requereu a rescisão contratual, com a atribuição de culpa à apelante, o que foi acolhido na sentença vergastada.

O artigo 475, do CC/2002, assim estabelece:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A ação foi ajuizada no dia 19/03/2018; o contrato foi firmado entre as partes no dia 28/08/2015. Inegável que quando do ajuizamento da ação o prazo de 30 (trinta) meses já havia transcorrido, seja considerando a assinatura do contrato, seja considerando os compromissos de obras assinados pela apelante.

O documento de ordem 50, carreado pela própria apelante, comprova que no dia 29/06/2018 o empreendimento foi inspecionado pelo MM. Juiz a quo, em outro processo, ocasião em que foi constatado o seguinte:

Documento de ordem 50 – (…) Quando da inspeção se constatou o seguinte: – o empreendimento possui acesso controlado, por duas portarias. Controle feito através de identificação (via documento pessoal) e anotação da placa veicular, pelo porteiro. Todavia, o acesso é livre a qualquer pessoa que queira ir a local, desde que se identifique; – que o empreendimento é todo fechado (parte por muro de alvenaria e parte por tela de arame, com concertina); que o empreendimento é dotado de infraestrutura básica (água e esgoto). Constatou-se ainda, que as obras não foram totalmente concluídas, tal qual o folder de divulgação e vendas do empreendimento. (…)

Foi requerida a juntada de uma prova emprestada, consistente no laudo pericial realizado em outra ação, que acerca do empreendimento em discussão assim concluiu sobre as características do empreendimento, encontradas em 29/07/2017:

(…) Não se trata de um condomínio conforme anunciado. Possui as características de um loteamento;

(…)

Acesso 01 entrada e saída através da Rodovia Júlio Garcia (…). Não possui portaria, hoje só uma corrente com cones fechando a entrada e uma guarita em construção;

(…) Área de lazer ainda não está concluída, com prazo de términno indefinido.

(…) A segurança do local é feita através muros com concertina, cercas na área verde, e rondas 24 h/d e não possui monitoramento eletrônico. (…)

Sustentou a apelante que nos compromissos de obras restou ajustado que não haveria a aplicação de penalidade por atraso caso este ocorresse em razão de caso fortuito, de força maior e de impedimentos causados pela Municipalidade.

E que no caso em comento o atraso foi decorrente de ato da própria municipalidade, que somente concedeu o alvará para a construção da área de lazer em 17/05/2016.

Entretanto, não há prova de quando o pedido de concessão do alvará foi formulado pela apelante junto à Municipalidade, o que impede de se concluir que a demora deve ser imputada única e exclusivamente a esta.

Ademais, computando-se o prazo de 30 meses a partir do dia 18/05/2016, tem-se que a apelante teria até o dia 17/10/2018 para concluir as obras; porém, não há prova de que todo o prometido no folder foi cumprido antes de 17/10/2018, ônus que competia à apelante.

A prova pericial carreada pela apelante com o recurso de apelação, produzida em outra ação, não comprova que todas as obras de lazer prometidas no documento de ordem 11 se encontram finalizadas. No referido trabalho foi afirmado o seguinte acerca da área de lazer:

(…) A infraestrutura de lazer do empreendimento se encontra finalizada considerando o Espaço Fitness, Espaço gourmet, quadras, piscinas, Sauna, Espaço de Descanso em área verdade, playground e circulação interna de pedestres nas áreas verdes (…)

Não existem informações, por exemplo, acerca do Pet Place, da pista de bicross e dos espaços Zen, Kids e Teens. Embora afirmada a existência de quadras, não há identificação nas fotografias carreadas acerca da quadra de tênis.

Ademais, o laudo foi produzido em fevereiro de 2020, não havendo nele afirmação de que antes de 17/10/2018 o empreendimento já estava totalmente finalizado quanto aos itens prometidos no documento de ordem 11.

Assim, pelo quadro probatório contido nos autos, conclui-se que agiu com acerto o MM. Juiz a quo ao julgar procedente o pedido de rescisão contratual, com atribuição da culpa à apelante.

Restituição do montante pago – retenção de 30%, da taxa condominial e do IPTU do imóvel.

Sustentou a apelante que caso se entenda pela manutenção da sentença no tocante à rescisão, do montante a ser devolvido para o apelado deverá ser abatido o percentual de 30%.

Ademais, sustentou que devem ser abatidos os valores devidos pelo apelado a título de IPTU e de taxa condominial, devida para a associação do Residencial Pampulha Tennis Residence.

Como no presente caso a rescisão ocorreu em razão de culpa da apelante, comungo do entendimento de que nenhum percentual do valor pago deve ser retido; aliás:

EMENTA: APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – JULGAMENTO EXTRAPETITA – NÃO CONFIGURAÇÃO – COMPRA E VENDA DE LOTE – ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE LAZER – PROMESSA DE LOTEAMENTO FECHADO – NÃO COMPROVAÇÃO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – AUSÊNCIA – COBRANÇA DE JUROS REMUNERATÓRIOS – BIS IN IDEM. (…) Ocorrendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do comprador, não há que se falar em retenção de valor a ser restituído, sendo devida a devolução integral dos valores pagos. (…) (TJMG – Apelação Cível 1.0000.20.042772-2/001, Relator (a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/08/2020, publicação da sumula em 19/08/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA IMÓVEL – ATRASO NA OBRA – INOVAÇÃO RECURSAL – INOCORRÊNCIA – CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PRESCRIÇÃO TRIENAL AFASTADA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA PELA RESCISÃO DO CONTRATO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE TODOS OS VALORES PAGOS – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA PREVISTA EXCLUSIVAMENTE EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – POSSIBILIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – MANUTENÇÃO – LITIGANCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA. (…) Constatada a culpa exclusiva da Construtora pela rescisão do contrato, deverão todos os valores pagos ser integralmente restituídos, incluindo a comissão de corretagem, a fim de que as partes retornem ao status quo ante. (…) (TJMG – Apelação Cível 1.0000.18.129727-6/001, Relator (a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/07/2020, publicação da sumula em 14/07/2020)

Entretanto, como na sentença foi determinada a retenção, e não houve insurgência do apelado, deve ser mantida a retenção no percentual estabelecido, não sendo possível, em decorrência, a majoração pretendida.

No que diz respeito ao IPTU e a taxa de associação, não há prova do débito do apelado, ônus que competia à apelante; em decorrência, também não é possível prover o recurso no tocante a esta discussão, na medida em que haveria condenação condicional, o que não pode ser admitido.

Portanto, quanto a estas discussões, ao apelo deve ser negado provimento. Juros de mora sobre o valor a ser restituído.

Acerca da incidência dos juros de mora, a apelante asseverou que deve ocorrer a partir do trânsito em julgado da sentença.

Data vênia, a incidência dos juros de mora, em se tratando de relação contratual, cuja rescisão se deu por culpa da vendedora, deve ocorrer a partir da data da citação; neste sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA IMÓVEL – ATRASO NA OBRA – INOVAÇÃO RECURSAL – INOCORRÊNCIA – CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PRESCRIÇÃO TRIENAL AFASTADA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA PELA RESCISÃO DO CONTRATO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE TODOS OS VALORES PAGOS – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA PREVISTA EXCLUSIVAMENTE EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – POSSIBILIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – MANUTENÇÃO – LITIGANCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA. (…) Em se tratando de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a data da citação, entendimento analogicamente aplicado em caso de restituição de parcelas pagas ante a rescisão do ajuste. (…) (TJMG – Apelação Cível 1.0000.18.129727-6/001, Relator (a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/07/2020, publicação da sumula em 14/07/2020)

Deste modo, como na sentença foi determinada a incidência dos juros de mora a partir da citação, não há razão para acolher a pretensão recursal.

Portanto, também em relação a esta pretensão ao apelo deve ser negado provimento.

Multa contratual.

No contrato em discussão foi estabelecida a seguinte cláusula:

(…) As partes estabelecem que em caso de inadimplemento de quaisquer das cláusulas e/ou condições desse contrato, sujeitar-se-á o contratante inadimplente ao pagamento à parte inocente de multa no montante equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor total da presente negociação, corrigidos deste a presente data e até a efetivação do pagamento, sem prejuízo da possibilidade de opção por qualquer das partes pelo cumprimento compulsório do presente ajuste. (…)

Conforme já examinado, a culpa pela rescisão do contrato foi da apelante; logo, não há razão para afastar a sua condenação ao pagamento da multa convencionada.

Quanto ao percentual, o convencionado é manifestamente superior ao limite admitido pela jurisprudência, de modo que agiu com acerto o MM. Juiz a quo ao reduzi-lo, conforme possibilita o artigo 413 do Código Civil, que assim estabelece:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Importante destacar que a redução imposta pelo art. 413 do Código Civil deve ser procedida de ofício pelo juiz, conforme reitera a jurisprudência:

“O controle judicial da cláusula penal abusiva exsurgiu, portanto, como norma de ordem pública, objetivando a concretização do princípio da equidade – mediante a preservação da equivalência material do pacto – e a imposição do paradigma da eticidade aos negócios jurídicos.

Nessa perspectiva, uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da pena contratada, deverá o magistrado, independentemente de requerimento do devedor, proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance um montante razoável, o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa. Por sua vez, na hipótese de cumprimento parcial da obrigação, deverá o juiz, de ofício e à luz do princípio da equidade, verificar se o caso reclamará ou não a redução da cláusula penal fixada.

Assim, figurando a redução da cláusula penal como norma de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, ante sua relevância social decorrente dos escopos de preservação do equilíbrio material dos contratos e de repressão ao enriquecimento sem causa, não há falar em inobservância ao princípio da adstrição (o chamado vício de julgamento extra petita), em preclusão consumativa ou em desrespeito aos limites devolutivos da apelação” (STJ, REsp 1447247/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 04/06/2018).

Deste modo, ao apelo deve ser negado provimento, na medida em que não é possível afastar a incidência da multa, tendo o MM. Juiz a quo agido corretamente ao reduzi-la e fixá-la no percentual de 10%.

Com estas considerações, NEGO PROVIMENTO ao apelo.

Custas recursais pela apelante.

Nos termos do § 11, do artigo 85, do CPC/2015, majoro o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença em 5%.

É como voto.

DES. LUIZ ARTUR HILÁRIO – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA: “NEGARAM PROVIMENTO AO APELO.”