Tribunal de Justiça do Ceará TJ-CE – Apelação Cível : AC 0901882-39.2014.8.06.0001 CE 0901882-39.2014.8.06.0001

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ESTADO DO CEARÁ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

GABINETE DESEMBARGADORA MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES

NÚMERO ÚNICO 0901882-39.2014.8.06.0001

TIPO DE PROCESSO: APELAÇÃO EM AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

ORIGEM: 33ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA

APELANTE/AUTORA: GLAUBER MARIA ALEXANDRE LIMA

APELADO/PROMOVIDO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FARROUPILHA

ÓRGÃO JULGADOR: TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RELATOR (A): DESA. MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO EM AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. HALL DE ENTRADA DO CONDOMÍNIO UTILIZADO DESDE A INAUGURAÇÃO COMO SALÃO DE FESTAS. PREVISÃO EXPRESSA NO REGIMENTO INTERNO. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL, COM O QUÓRUM DE 80% (OITENTA POR CENTO) DOS PRESENTES, EM SEGUNDA CONVOCAÇÃO, PARA A REFORMA DO ESPAÇO. CONSTRUÇÃO ANTIGA. REFORMAS NECESSÁRIAS. QUÓRUM DE APROVAÇÃO OBEDECIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU MANTIDA.

1. Em síntese retrospectiva, verifica-se que a autora ingressou

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com a presente AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA, visando a paralisação da construção de um salão de festas no condomínio EDIFÍCIO FARROUPILHA, no qual a mesma reside, por considerar que houve afronta aos arts. 251, 1.333, 1.334, 1.336 e 1.342, todos do CC, bem como nos arts. 934, II e 936 a 938, do CPC, “tendo em vista que a assembleia geral, realizada em 28 de maio de 2014, pela maioria dos ali presentes, autorizou a construção da aludida obra de natureza voluptuária [conforme determina o art. 96, § 1º, do Código Civil Brasileiro], desrespeitando, portanto, o quórum mínimo exigido pelos arts. 1.341, I e 1.342, do CC, bem como pela Cláusula Segunda da Convenção Condominial, que, no caso aventado deveria ter sido pela unanimidade dos condôminos, qual seja, doze [12]..

2. De início, registra-se que, de fato, a convenção do condomínio é lei do mesmo, tornando-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, em conformidade com o art. 1.333, do CC.

3. Na análise do caso concreto, verifica-se que a convenção do condomínio, em sua cláusula segunda, estabelece que “somente por acordo unânime dos condôminos, tomado em

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Assembleia Geral, poderão ser feitos inovações nas áreas comuns ou alterados os respectivos destinos”.

4. Defende a autora/apelante, durante todo o curso do processo, que A CONSTRUÇÃO do espaço salão de festas dependia da aprovação de todas as 12 unidades, em conformidade com legislação civil e a convenção do condomínio, já citadas. Contudo, após acurada análise dos autos, verifica-se que não é o caso de construção e sim de reforma do espaço.

5. O regimento interno do condomínio promovido/apelado, datado de 12/03/1981, estabelece no § 5º do art. 32 que “o uso privativo do “hall” de entrada para recepções deverá ser comunicado, por escrito, ao Administrador do Condomínio, com antecedência de 72 horas, sem que, nos casos de coincidência, o condômino terá prioridade em relação ao inquilino. Os condôminos resolverão, amigavelmente, os casos coincidentes”.

6. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos a Apelação Cível de nº 0901882-39.2014.8.06.0001, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, CONHEÇO DA APELAÇÃO CÍVEL PARA LHE NEGAR PROVIMENTO , mantendo in totum o decisum combatido, nos termos do voto da relatora.

MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por GLAUBER MARIA ALEXANDRE LIMA, em desfavor do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FARROUPILHA, nos autos da AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA, objurgando sentença de fls. 179-181, proferida pelo juízo da 33ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou improcedentes os pleitos autorais, nos seguintes termos:

Isto posto, com amparo no art. 487, I do CPC/2015 c/c os arts. 1.341, II e 1.353, ambos do CCB, julgo IMPROCEDENTES os pedidos da parte autora, e por consequência, revogo a tutela antecipada outrora concedida às fls. 70/72.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e

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honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, por força do art. 85 do CPC/2015, mas suspendo a exigibilidade de tais encargos com amparo no art. 98, parágrafo 3o. do mesmo diploma legal.

Irresignado, a promovente interpôs recurso de apelação inserto às fls. 184-197, arguindo, em síntese, que ingressou com a demanda com o objetivo de paralisar a obra de construção de um salão de festar em área comum do condomínio, em virtude da assembleia geral ter desrespeitado o quórum mínimo exigido pelos arts. 1.341, I, e 1.342, do CC, bem como a cláusula segunda da Convenção Condominial. Ao final, requereu o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da decisão de primeiro grau.

Contrarrazões recursais às fls. 201-208, na qual o condomínio requer a manutenção da decisão de primeiro grau.

Parecer da Procuradoria-Geral de Justiça às fls. 219-222, opinando pelo conhecimento do recurso.

É em síntese o relatório. Passo a decidir.

VOTO

Presentes os pressupostos que autorizam a admissibilidade do apelo, recebo-o e passo a apreciá-lo nos termos em que estabelece o art. 1.010 e seguintes do CPC/2015.

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Em síntese retrospectiva, verifica-se que a autora ingressou com a presente AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA, visando a paralisação da construção de um salão de festas no condomínio EDIFÍCIO FARROUPILHA, no qual a mesma reside, por considerar que houve afronta aos arts. 251, 1.333, 1.334, 1.336 e 1.342, todos do CC, bem como nos arts. 934, II e 936 a 938, do CPC, “tendo em vista que a assembleia geral, realizada em 28 de maio de 2014, pela maioria dos ali presentes, autorizou a construção da aludida obra de natureza voluptuária [conforme determina o art. 96, § 1º, do Código Civil Brasileiro], desrespeitando, portanto, o quórum mínimo exigido pelos arts. 1.341, I e 1.342, do CC, bem como pela Cláusula Segunda da Convenção Condominial, que, no caso aventado deveria ter sido pela unanimidade dos condôminos, qual seja, doze [12].”

De início, registra-se que, de fato, a convenção do condomínio é lei do mesmo, tornando-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, em conformidade com o art. 1.333, do CC, in verbis:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Neste sentido, colhe-se o enunciado nº 260 da Súmula do STJ, que dispõe que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. (SUMULA 260, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/11/2001, DJ 06/02/2002, p. 189)”

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Em razão disso, o Código Civil, no inciso III do art. 1.334, determina que a

convenção determinará “a competência das assembleias, forma de sua convocação

e quórum exigido para as deliberações”.

Na análise do caso concreto, verifica-se que a convenção do condomínio,

em sua cláusula segunda, estabelece que “ somente por acordo unânime dos

condôminos, tomado em Assembleia Geral, poderão ser feitos inovações nas

áreas comuns ou alterados os respectivos destinos ” (negritei e grifei).

Na Assembleia Geral realizada no dia 28/05/2014, ata acostada às fls.

42-43, com a presença de 05 (cinco) unidades (prédio de 06 pavimentos, com 02

unidades por andar) foi deliberada a aprovação do projeto de reforma do prédio,

sendo vencida apenas a unidade da autora (102) que “manifestou-se contrária

apenas quanto ao salão de festas, previsto nas plantas aprovadas.”. Vejamos:

“Condomínio Edifício Farropilha, CNPJ 03.255.823/0001-56, realizada no dia 28 de maio de 2014 em segunda convocação com a presença dos condôminos dos apartamentos 102,201, 401, 402 e 502, quando foram tratados os temas do aviso de convocação desta assembleia, a saber: a) apresentação das melhorias gerais no edifício do condomínio; […]

Então a síndica Salete Salomani e o subsíndico John Aguiar expuseram as novas plantas do projeto com as modificações sugeridas em exposição anterior, sendo em consequência aprovado o projeto com as modificações na forma como constam nas plantas, por unanimidade dos condôminos presentes, exceto quanto ao acesso ao jardim que será feito de um lado por escada e do outro por rampa e quanto à lixeira que permanecerá no local em que se encontra atualmente, fazendo-se registro porém a pedido da condômina do apartamento 102, que manifestou-se contrária apenas quanto ao salão de festas, previsto nas plantas aprovadas. “

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Defende a autora/apelante, durante todo o curso do processo, que A CONSTRUÇÃO do espaço salão de festas dependia da aprovação de todas as 12 unidades, em conformidade com legislação civil e a convenção do condomínio, já citadas. Contudo, após acurada análise dos autos, verifica-se que não é o caso de construção e sim de reforma do espaço . Explico.

O regimento interno do condomínio promovido/apelado, datado de 12/03/1981 , estabelece no § 5º do art. 32 que “ o uso privativo do “hall” de entrada para recepções deverá ser comunicado, por escrito, ao Administrador do Condomínio, com antecedência de 72 horas, sem que, nos casos de coincidência, o condômino terá prioridade em relação ao inquilino. Os condôminos resolverão, amigavelmente, os casos coincidentes ”.

Desta feita, observa-se que desde o ano de 1981 , quando da inauguração do condomínio, o hall de entrada já era utilizado para recepções (fl. 116) , inclusive com a possibilidade de utilização privativa, razão pela qual a argumentação da autora/apelante não se sustenta, uma vez que não se está diante da construção do espaço e sim de uma reforma, conforme projeto devidamente aprovado pelo quórum exigido em segunda convocação (Assembleia Geral realizada no dia 28/05/2014).

Pelas fotos acostadas às fls. 111-130, verifica-se que o condomínio é bem antigo, precisando, de fato, de reformas necessárias para a sua conservação, visto que possui rachaduras, áreas com aparentes infiltrações, colunas danificadas,

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dentre outros, sendo de praxe da administração do condomínio propor melhorias,

repita-se, necessárias, para a boa preservação do espaço.

Neste sentido, colaciona-se entendimento jurisprudencial:

Condomínio edilício. Ação de anulação de assembleia geral extraordinária convocada para autorizar a realização de reformas pela construtora em razão de vícios na construção. Sentença de procedência, sob o fundamento de que não foi respeitado o quórum necessário para aprovação das obras. Inexistência de irregularidades ou nulidades na assembleia que aprovou a realização da obra. Reformas que não se enquadram no conceito de benfeitorias voluptuárias ou úteis. Necessidade de quórum especial afastada. Ação improcedente. Recurso provido. (TJ-SP –AC: 10013709320208260196 SP 1001370-93.2020.8.26.0196,

Relator: Pedro Baccarat, Data de Julgamento: 30/03/2021, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/03/2021)

Ademais, a irresignação da autora, que mora no primeiro andar do prédio,

acima do salão de festas, com relação a ruídos, deve ser discutida de forma

autônoma, e não em uma ação de nunciação de obra nova, havendo no regimento

interno do condomínio a indicação de horários destinados para silêncio, a fim de

preservar o sossego de todos.

Diante do exposto, pelos fundamentos acima delineados, hei por bem

CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo in totum

o decisum combatido.

Em atenção ao § 11 do art. 85, majoro os honorários sucumbenciais para

12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantendo a

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suspensividade ante o deferimento da gratuidade judiciária.

É como voto.

Fortaleza, data e hora da assinatura digital.

MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES

Desembargadora Relatora

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TERMO ASSOCIATIVO
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