EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE EXIGIR CONTAS – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – CONVOCAÇÃO – REGULARIDADE – QUÓRUM PARA APROVAÇÃO DE DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES – PREVISÃO EM CONVENÇÃO – AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. Ainda que a convenção de condomínio contenha previsão diversa, a convocação mediante aviso posicionado em local visível do condomínio deve ser reputada válida quando demonstrado que esta tem sido a forma de convocação realizada ao longo dos anos e aceita pelos condôminos. Consoante art. 1.354 do Código Civil, para a deliberação em assembleia é necessária à convocação de todos os condôminos. Não sendo demonstrado nos autos que a Assembleia Geral, na qual houve prestação de contas do síndico, dentre outros assuntos, feriu eventual normal específica ou convencional, contando com a intimação de todos os condôminos, deve ser reputada como válida. Tendo sido alcançada a finalidade da norma inscrita na convenção de condomínio quanto à convocação e ciência de todos os condôminos a respeito da realização de assembleia extraordinária não é razoável se cogitar da anulação do ato. Evidenciada a ocorrência de deliberação e o respeito ao quórum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos estipulado pelo art. 1.351 do Código Civil, é regular a alteração da convenção de condomínio.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.21.067756-3/001 – COMARCA DE PEDRO LEOPOLDO – APELANTE (S): CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FLORIDA – APELADO (A)(S): THIAGO MOREIRA MACHADO

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. BAETA NEVES

RELATOR.

DES. BAETA NEVES (RELATOR)

V O T O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FLÓRIDA, contra a r. sentença de ordem nº 48, proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Pedro Leopoldo, que, nos autos da ação de exigir contas, movida em desfavor de THIAGO MOREIRA MACHADO, rejeitou as preliminares e julgou improcedente o pedido inicial, por entender que as contas foram apresentadas e aprovadas na AGE de 15.03.2020, tendo por boas as contas do requerido. Por fim, determinou que as custas e despesas processuais fiquem a cargo da parte requerente e fixou honorários de sucumbência em R$ 1.500,00 pois à causa foi atribuído valor excessivamente baixo, não havendo condenação líquida e nem benefício econômico imediato.

Em suas razões de inconformismo, (ordem nº 52), requer, preliminarmente seja reconhecida, de ofício (artigo 278, parágrafo único do CPC) a nulidade do Edital de Convocação e a Ata de Assembleia do Condomínio Residencial Florida, eis que eivada de vícios insanáveis. No mérito, sustenta o apelante que a r. sentença não pode prevalecer, batendo pela comprovação da necessidade e seu direito de exigir contas e do dever de prestar contas, com o que, seja julgado procedente o pedido inicial para condenar o apelado a prestar as contas de sua gestão no período de 15 de junho de 2018 ao dia 04 de dezembro de 2019, no prazo legal, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que o condomínio autor apresentar e, prestadas as contas e não sendo estas consideradas boas, seja o apelado condenado a restituir (ou indenizar) o apelante no montante apurado, constituindo-se o devido título judicial, nos termos do art. 552 do CPC.

Requer, ainda, a condenação da apelada, com exclusividade, nas custas processuais e honorários de sucumbência em 20% sobre o valor da condenação.

Preparo regular, ordem nº 53/54.

Contrarrazões à ordem nº 56, pelo desprovimento do recurso e manutenção do julgado.

Instadas as partes a eventual composição amigável, realizada audiência via CEJUSC, frustrada a tentativa.

É o relatório.

Passo ao voto.

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

De início, registro que a preliminar suscitada pelo apelante de decretação, de ofício, do Edital de Convocação e a Ata de Assembleia do Condomínio Residencial Florida confunde-se com o mérito, oportunidade em que será devidamente analisada.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que o autor, Condomínio, ajuizou a presente ação visando à nulidade das deliberações da Assembleia Geral, especificamente, a nulidade do Edital de Convocação (ID 651970177) e a Ata de Assembleia do Condomínio Residencial Florida (ID 651970170), eis que eivada de vícios insanáveis, bem como, condenar o apelado a prestar as contas de sua gestão no período de 15 de junho de 2018 ao dia 04 de dezembro de 2019, no prazo legal, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que o condomínio autor apresentar.

Pois bem.

Cediço que incumbe ao síndico realizar a convocação dos condôminos na forma prevista na convenção, bem como que a assembleia não pode realizar deliberações sem que todos os condôminos tenham sido convocados, conforme previsto nos arts. 1.350 e 1.354 do Código Civil, a propósito:

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”

Ainda, de início destaca-se que o Superior Tribunal de Justiça em sede do REsp 1177591/RJ entendeu que:

“a convenção de condomínio é o ato-regra, de natureza institucional, que disciplina as relações internas entre os coproprietários, estipulando os direitos e deveres de uns para com os outros, e cuja força cogente alcança não apenas os que a subscrevera, mas também todos aqueles que futuramente ingressem no condomínio, quer na condição de adquirente ou promissário comprador, quer na de locatário, impondo restrições à liberdade de ação de cada um em benefício da coletividade; e estabelece regras proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam, inclusive a própria Assembléia, salvo a esta a faculdade de alterar o mencionado estatuto regularmente, ou seja, pelo quorum de 2/3 dos condôminos presentes (art. 1.351 do CC). […] Às convenções de condomínio anteriores à vigência do Código Civil de 2002 são aplicadas imediatamente as normas deste diploma legal, haja vista que não são elas simples contratos, mas atos-regras geradores de direito estatutário”(STJ, REsp 1177591/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/05/2015, DJe 25/05/2015).”

Diante desse cenário, importa verificar se houve o regular chamamento dos condôminos ao ato assemblear.

Ora, analisando detidamente os documentos acostados e as razões de ambas as partes, não há qualquer irregularidade. Esse, inclusive, é o ônus que lhe impõe o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Dessa forma, para que as deliberações em Assembleia Geral – Ordinária ou Extra – tenham validade, torna-se indispensável à observância da legislação cível aplicável a espécie, bem como por ser a convenção de condomínio o ato que cria direitos e deveres e regula as dinâmicas das relações condominiais, devem ser observadas suas disposições.

No caso em comento, a convenção de condomínio estabelece a possibilidade de convocação de assembleia por condôminos que representem 1/3 do condomínio e que serão realizadas no próprio condomínio, o que ocorreu no caso em tela. Aliás, houve 2/3 de assinaturas, sendo que 1/3 corresponde a 21,33 condôminos.

A impugnação entende que deveriam ser 22 condôminos. Então, atendeu ao número de condôminos para a validade da convocação.

Ora, a Convenção exige 2/3 na primeira chamada e qualquer número na segunda chamada.

Novamente, verifica-se que na segunda chamada estavam presentes 14 condôminos conforme ID 651970170 e ata de aprovação de contas em ID 651970170.

A bem da verdade, restou incontroverso que a convocação em questão deu-se de forma como constante da convenção de condomínio.

Diante desse cenário, resta evidente que a finalidade na norma inscrita da convenção de condomínio foi atingida, sendo inequívoca a ciência dos condôminos a respeito da convocação.

De modo que a irresignação do apelante com a realização dos tatos assembleares, com o fito claro de desnaturar eventuais prestações de contas por parte do síndico, não é suficiente para gerar sua invalidação, conforme pretendido, sendo certo que sua opinião poderia ter sido considerada caso tivesse comparecido à assembleia extraordinária, o que deixou de fazer.

Diante de todo o exposto, não merece reparos a sentença quanto a improcedência dos pedidos formulados na inicial.

Portanto, sendo observadas as disposições do Código Civil de 2002, no sentido de que todos os condôminos devem ser convocados para que a assembleia possa deliberar, tampouco as previsões constantes da convenção de condomínio, que inclusive estabelece a forma e o período de antecedência em que devem ocorrer as convocações, não há de se reconhecer a alegada nulidade das deliberações da Assembleia Geral do Condomínio em foco.

A propósito:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – CONVOCAÇÃO – REGULARIDADE – QUÓRUM PARA APROVAÇÃO DE DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES – PREVISÃO EM CONVENÇÃO – AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO – MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFASTAMENTO.

– Ainda que a convenção de condomínio contenha previsão diversa, a convocação mediante aviso posicionado em local visível do condomínio deve ser reputada válida quando demonstrado que esta tem sido a forma de convocação realizada ao longo dos anos e aceita pelos condôminos.

– Tendo sido alcançada a finalidade da norma inscrita na convenção de condomínio quanto à convocação e ciência de todos os condôminos a respeito da realização de assembleia extraordinária não é razoável se cogitar da anulação do ato.

– Evidenciada a ocorrência de deliberação e o respeito ao quórum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos estipulado pelo art. 1.351 do Código Civil, é regular a alteração da convenção de condomínio.

– A má-fé não se presume, devendo haver prova de atuação dolosa da parte em alguma das condutas previstas em rol não taxativo do art. 80 do Código de Processo Civil para condenação.

– Recurso ao qual se dá parcial provimento. (TJMG – Apelação Cível 1.0223.13.016861-8/001, Relator (a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/03/2021, publicação da sumula em 13/04/2021)”.

Desta feita, aprovadas as contas da gestão, não há que se exigir novas contas, sendo juridicamente impossível afastar a decisão da AGE.

Com essas considerações, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, para manter a r. sentença.

Condeno o apelante ao pagamento das custas recursais e honorários advocatícios que majoro para fixo em R$2.000,00 (dois mil reais), já incluídos os recursais.

DES. EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA – De acordo com o (a) Relator (a).

DESA. APARECIDA GROSSI – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA:”NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO”