Inteiro Teor
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA – TAXA CONDOMINIAL – ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – QUÓRUM DELIBERATIVO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL.
– Para alteração da convenção de condomínio, necessário o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil de 2002), em assembleia extraordinária.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0105.16.020937-2/001 – COMARCA DE GOVERNADOR VALADARES – APELANTE (S): EMPRESARIAL FABÍOLA RODRIGUES COELHO – APELADO (A)(S): GIULIANA LUCCIOLA TOLEDO E OUTRO (A)(S), A & R RESTAURANTE LTDA – ME
A C Ó R D Ã O
Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.
DES. PEDRO ALEIXO
RELATOR.
DES. PEDRO ALEIXO (RELATOR)
V O T O
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por EMPRESARIAL FABÍOLA RODRIGUES COELHO contra a r. sentença de fls.141/144, proferida nos autos da AÇÃO COMINATÓRIA, em que contende com GIULIANA LUCCIOLA TOLEDO E OUTRO, que julgou procedente o pedido para determinar que o réu cumpra o artigo 33 da Convenção de Condomínio do Edifício Empresarial Fabíola Rodrigues Coelho, retroativamente às despesas originárias e fundo de reserva de janeiro de 2016 em diante, antes da vigência do artigo 35, que havia sido objeto de rerratificação na convenção de condomínio do réu.
Condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.
Inconformado com a r. sentença, o réu, ora apelante, interpôs o presente recurso de apelação e, em suas razões recursais de fls. 148/161, sustenta, em síntese, que a Convenção de Condomínio vigente e acostada às fls. 93/105 foi feita e registrada pela própria construtora MAVIE LTDA.
Afirma que não haviam proprietários até a regularização do imóvel, que se deu em 2016, portanto, somente a construtora poderia deliberar sobre a convenção.
Alega que somente em dezembro de 2016 a autora adquiriu os imóveis e antes esta tinha apenas a posse precária do bem e sequer poderia ser reconhecida como parte integrante do condomínio.
Aduz que os requeridos não provaram que não foram atingidos os 2/3 dos futuros proprietários quando votaram para a alteração da forma de rateio do condomínio.
Defende que o pagamento da taxa condominial dá-se de acordo com o tamanho da área de cada unidade, adotando-se um valor fixo para multiplicar pela fração ideal para os grupos de lojas, garagens, salas e mezaninos.
Argumenta que é impossível fazer o rateio de despesas em decorrência do tempo, da situação que se consolidou e considerando que os demais condôminos já arcaram com o pagamento, o que geraria um caos total ao condomínio.
Preparo recursal às fls. 149.
Contrarrazões às fls. 171/174.
É o relatório. Decido.
Conheço do recurso, vez que presentes os pressupostos para a sua admissibilidade.
Analisando os documentos juntados aos autos, entendo que razão não assiste à apelante.
Isso porque, o Código Civil, ao tratar do condomínio, preceitua em seu artigo 1.351:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Nesse sentido, para se alterar a Convenção Condominial (fls. 29/31), mais precisamente no que tange ao rateio do condomínio, seria necessária a aprovação por 2/3 dos condôminos em assembleia, o que não ocorreu.
Analisando os autos, vislumbrei que a Convenção Condominial, em seu artigo 33, prevê que a receita mensal será rateada em partes iguais entre os condôminos, constituindo assim a contribuição mensal devida por cada condômino.
A assembleia que alterou a forma de rateio do condomínio foi realizada em janeiro de 2016, conforme ata de fls. 53.
O que corrobora com tal afirmação é o fato de que os autores juntaram aos autos cobranças de taxas condominiais de dois meses distintos, sendo demonstrada a cobrança em dezembro de 2015, de R$669,87 (seiscentos e sessenta e nova reais e oitenta e sete centavos), e em fevereiro de 2016, de R$1.034,35 (mil e trinta e quatro reais e trinta e cinco centavos).
Contudo, na lista de presença da ata da assembleia em que foi votada a mudança no valor das taxas condominiais não consta a assinatura de 2/3 dos condôminos, vez que o condomínio é composto por 169 unidades e na ata constam, claramente, poucas assinaturas.
Entendo que, nesse caso, competiria ao réu juntar aos autos a comprovação de que a mudança foi realizada regularmente, a partir da aprovação por 2/3 dos condôminos, a teor do disposto no artigo 373, II do CPC, o que não ocorreu. Vejamos:
Art. 373. O ônus da prova incumbe:
I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;
II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
Sobre o tema, já me manifestei anteriormente:
EMENTA: < APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PREVISÃO DE PAGAMENTO PELA CONSTRUTORA DE APENAS 30% DA TAXA CONDOMINIAL PARA AS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO ATRAVÉS DO SÍNDICO. RECURSO NÃO PROVIDO
Para alteração da convenção de condomínio, necessário o quórum qualificado de 2/3, (art. 1.351 do Código Civil de 2002), não cabendo ao síndico sem a aprovação em assembléia extraordinária, alteração da convenção. > (TJMG – Apelação Cível 1.0024.12.269664-4/001, Relator (a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/05/2014, publicação da sumula em 11/06/2014)
Também entendo que não há que se falar em posse precária pela autora à época da alteração da Convenção, uma vez que ainda no ano de 2015 esta recebeu o boleto referente à taxa de condomínio, o que demonstra que esta já era condômina e legitimada para participar das deliberações referentes ao condomínio.
Nesse sentido, tenho que deve ser mantida a sentença que julgou procedente o pedido inicial para determinar que o réu cumpra o artigo 33 da Convenção de Condomínio do Edifício Empresarial Fabíola Rodrigues Coelho, retroativamente às despesas originárias e fundo de reserva de janeiro de 2016 em diante.
Por todo o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo íntegra a r. sentença por seus próprios fundamentos.
Custas recursais e honorários advocatícios pelo apelante que, em atendimento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, ora majoro em 2% (dois por cento) do valor atualizado da causa.
DES. RAMOM TÁCIO – De acordo com o (a) Relator (a).
DES. MARCOS HENRIQUE CALDEIRA BRANT – De acordo com o (a) Relator (a).
SÚMULA: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.”
