EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – DENUNCIA VAZIA – AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA OU DO CONSELHO CONSULTIVO DO CONDOMÍNIO – DESNECESSIDADE – COMPENSAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBÊNCIAIS – CRITÉRIOS – HONORÁRIOS SUCUMBÊNCIAIS – MAJORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – 1º RECURSO NÃO PROVIDO. 2º E 3º RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.-A rescisão de contrato de locação não residencial mediante denuncia vazia não pressupõe a necessidade de autorização do Conselho Consultivo ou da assembléia do condomínio, bastando para tanto a notificação determinada pelo art. 52 da Lei 8.245/91.-Inviável a compensação dos ônus sucumbênciais quando não houve sucumbência recíproca em decorrência do acolhimento de preliminar de ilegitimidade passiva e a consequente extinção do feito em relação à parte. -Inviável a majoração dos honorários sucumbênciais quando sua fixação foi de acordo com as circunstâncias do processo. -Recurso conhecido e não provido.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.07.570574-9/001 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – 1º APELANTE (S): COM CHOCOTEL LTDA – 2º APELANTE (S): GIL MAFRA – 3º APELANTE (S): PAULO MOACIR MARTINS LOPES – APELADO (A)(S): CONDOMÍNIO EDIFICIO MARIANA – RELATORA: EXMª. SRª. DESª. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR A PRELIMINAR. NO MÉRITO, NEGAR PROVIMENTO À PRIMEIRA APELAÇÃO E DAR PROVIMENTO PARCIAL À SEGUNDA E TERCEIRA APELAÇÕES.

Belo Horizonte, 19 de março de 2009.

DESª. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO – Relatora

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

A SRª. DESª. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO:

VOTO

Trata-se de ação de despejo que Condomínio Edifício Mariana ajuizou contra Com Chocotel Ltda e Gil Mafra e Paulo Moacir Martins Lopes, alegando: que locou uma loja a primeira ré por prazo indeterminado; que o valor do aluguel é de R$ 2.500,00; que não lhe convém a continuidade do contrato; que notificou a ré para que desocupasse o imóvel. Requereu a citação dos fiadores, a fixação de aluguel-pena em valor superior ao atual, que fosse determinada a apresentação da comprovação de quitação de todos os impostos taxas e encargos pela locatária, que lhe fossem deferidos os benefícios da gratuidade judiciária e que fosse julgado rescindido o contrato de locação.

Gil Mafra contestou (f. 42/43), arguindo preliminar de carência de ação sob a alegação de que não é o responsável por dívida da ré e nem é seu fiador. Quanto ao mérito, alegou: que figurou no contrato como representante da primeira ré e não como fiador; que não pode ser responsabilizado por aditamento contratual do qual não anuiu. Requereu fosse acolhida a preliminar extinguindo-se o processo sem julgamento do mérito e, eventualmente, fossem julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Paulo Moacir Martins Lopes contestou (f. 45/46), arguindo preliminar de carência de ação sob a alegação de que não responde pela dívida da ré e nem é seu fiador. Quanto ao mérito, alegou: que figurou no contrato como representante da primeira ré e não como fiador; que não pode ser responsabilizado por aditamento contratual do qual não anuiu. Requereu fosse acolhida a preliminar extinguindo-se o processo sem julgamento do mérito e, eventualmente, fossem julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Comercial Chocotel Ltda contestou (f. 47/50), arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva de Gil Mafra e Paulo Moacir Martins Lopes, sob a alegação de que eles não figuraram como fiadores seus e que não participaram do aditivo contratual de f. 27/28, e preliminar de vício de representação sob a alegação de que a procuração outorgada pelo autor não veio acompanhada da ata ou autorização do Conselho Consultivo ou do Condomínio autorizando o ajuizamento da ação de despejo. Quanto ao mérito, alegou: que em não se tratando de ação revisional de aluguel o valor deste não pode ser alterado; que os réus Gil Mafra e Paulo Moacir Martins Lopes figuraram no contrato apenas como representantes; que a presente ação não comporta o pedido de comprovação de pagamento de impostos, taxas e encargos; que a rescisão de contrato de locação de área comum de condomínio deve ser aprovada pela assembléia. Requereu fossem acolhidas as preliminares, extinguindo-se o processo sem julgamento do mérito e, quanto a este, que fossem julgados improcedentes os pedidos iniciais.

O MM. Juiz determinou que as partes especificassem as provas que pretendiam produzir, justificando-as (f. 54).

Os réus se manifestaram (f. 55 e 57), requerendo a oitiva de testemunhas, do representante legal do autor e prova documental.

O autor se manifestou (f. 58), requerendo o julgamento antecipado da lide.

Em audiência (f. 65), não foi obtida a conciliação.

Os réus desistiram da prova testemunhal (f. 93 v.) e o MM. Juiz homologou a desistência (f. 94).

O MM. Juiz, conforme sentença de f. 116/123, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“Ex positis, diante do que o direito dispõe, pelo livre convencimento formado dos elementos de fato provados e com fulcro no amplo poder de apreciação das provas, com fincas no art. 93, IX, da CF c/c art. 131 do CPC, e por tudo mais que dos autos consta, com fulcro no art. 267, VI, e § 3º, do CPC, c/c art. 819, do CCB/2002, julgo o autor carecedor de ação, em face dos alegados fiadores Gil Mafra e Paulo Moacir Martins Lopes, face à patente ilegitimidade passiva ad causam, e, via de conseqüência, extingo o presente feito sem a resolução do mérito em relação a eles.

Outrossim, com fincas no art. 93, IX da CF c/c art. 131 do CPC, com relação à locatária Comercial Chocotel Ltda., ante o art. 269, I do CPC, julgo a resolução do mérito para reconhecer a parcial procedência dos pedidos aforados na presente ação de despejo, proposta por Condomínio do Edifício Mariana, em face de Comercial Chocotel Ltda., ambos alhures representados e, via de conseqüência, decreto o despejo da ré, que deverá efetivar4-se em (quinze) dias, sob pena de faze-lo compulsoriamente, declarando, também, rescindido o contrato de locação.

Arcará o autor com 50 % das custas processuais e honorários advocatícios, em favor dos patronos dos requeridos Gil Mafra e Paulo Moacir Martins Lopes, que ante as regras contidas no art. 20, § 4º, do CPC fixo no valor de R$ , na proporção de 50% para cada parte, que deverá(um mil reais) ser corrigido monetáriamente desde a propositura da ação, em obediência ao art. 1º, § 2º da Lei 6.899/81 c/c a Súmula 14 do STJ, acrescidos de juros legais de 1,0% ao mês.

Arcará, a ré locatária, com o pagamento dos 50% restantes das custas processuais e honorários advocatícios, em favor dos patronos do autor, que ante as regras contidas no art. 20, § 4º, do CPC, fixo no valor de R$(um mil reais), devendo, da mesma forma, ser corrigido desde a propositura da ação, e acrescidos de juros de mora de 1,0% ao mês, nos mesmos termos supra.

Faculto as partes a possibilidade de compensação, cf. art. 368 do CCB e Súmula 306 do STJ.

No mais, com fulcro nos arts. 63, § 1º e 64, da Lei 8.245/97, fixo, para efeitos de execução provisória, o valor da caução em 12 (doze) meses de aluguel, atualizados até a data do depósito da caução.”

O réu Paulo Moacir Martins Lopes opôs embargos declaratórios (f. 124/126) alegando contradição no acórdão ao permitir a compensação dos honorários sucumbências. Sustenta que não existe a possibilidade de compensação vez que o MM. Juiz reconheceu, na sentença, que ele não é sócio da ré desde 1995, e que por ser parte ilegítima para figurar no pólo passivo da ação não sucumbiu em relação ao autor.

O réu Gil Mafra também opôs embargos declaratórios sustentando contradição na sentença sob o mesmo fundamento dos embargos do Sr. Paulo Moacir Martins Lopes.

O MM. Juiz determinou fosse aberta vista dos autos ao autor (f. 130).

O autor se manifestou (f. 131/132), alegando: que não há contradição no julgado; que não fora informado da alteração contratual da ré; que já havia se manifestado, requerendo a alteração das qualificações das partes em caso de alteração contratual. Requereu fosse negado provimento aos embargos.

O MM. Juiz, conforme decisão de f. 134/136, negou provimento aos embargos por entender não estarem presentes os requisitos para sua interposição.

A ré Comercial Chocotel Ltda apelou (f. 139/145), alegando: que não foi questionado se o Sr. Jairo Camargos era o representante legal do autor, mas sim se ele tinha poderes outorgados pela Assembléia para ajuizar a ação de despejo; que a Convenção de Condomínio não autoriza o síndico a ajuizar ação de despejo; que para ajuizar a ação de despejo o síndico precisava da autorização do Conselho Consultivo; que sem a referida autorização o síndico não possui legitimidade para propor a ação. Requereu fosse reconhecida a ilegitimidade ativa do autor e extinto o processo sem julgamento do mérito.

O réu Gil Mafra apelou (f. 147/153), alegando: que foi reconhecida sua ilegitimidade passiva; que a sentença reconheceu que não se confunde com a pessoa jurídica representada; que somente podem ser compensadas dívidas recíprocas; que a independência entre a pessoa física e a pessoa jurídica desautoriza a compensação; se inexiste obrigações recíprocas os honorários não podem ser compensados; que os honorários sucumbênciais fixados na sentença não retratam o trabalho realizado nos autos. Requereu fosse reformada a sentença para afastar a compensação e majorar os honorários sucumbênciais.

O Réu Paulo Moacir Martins Lopes apelou (f. 155/159), alegando: que o processo foi extinto em relação a sua pessoa; que não é sócio da empresa não há se falar em sucumbência recíproca; que o feito foi extinto em relação a sua pessoa; que não há se falar em sucumbência de sua parte; que a compensação de honorários somente se opera quando duas pessoas são credora e devedora ao mesmo tempo; que os honorários sucumbênciais arbitrados não remuneram o trabalho realizado nos autos. Requereu fosse reformada a sentença para afastar a compensação e majorar os honorários sucumbênciais.

É o relatório.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE:

Conheço do recurso da primeira ré porque próprio, tempestivo e por ter contado com preparo regular (f. 146).

Conheço do recurso do segundo réu porque próprio, tempestivo e por ter contado com preparo regular (f. 154).

Conheço do recurso do autor porque próprio, tempestivo e por ter contado com preparo regular (f. 160).

PRELIMINAR:

ILEGITIMIDADE ATIVA

A primeira apelante arguiu preliminar de ilegitimidade ativa do autor, sob a alegação de que este não possui autorização do Conselho Consultivo ou da assembléia para ajuizar a ação de despejo.

Entretanto, tal tema é de mérito e com ele será analisado.

É que, conforme o art. 12, IX do CPC, o síndico sempre representará o condomínio em juízo e não há vedação para o ajuizamento da ação de despejo.

A questão da necessidade ou não autorização da assembléia ou do conselho é tema de mérito.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO:

1ª APELAÇÃO – 1ª RÉ

A primeira ré recorreu da sentença na qual o MM. Juiz julgou parcialmente procedente a ação de despejo contra ela ajuizada.

A tese da apelante é a de que a Convenção de Condomínio não autoriza o síndico a ajuizar ação de despejo; que para ajuizar a ação de despejo o síndico precisava da autorização do Conselho Consultivo ou da assembléia de condôminos; que sem a referida autorização o síndico não possui legitimidade para propor a ação.

Examinando tudo o que dos autos consta, tenho que não assiste razão à apelante. Vejamos.

Trata-se de ação de despejo por denúncia vazia de imóvel não residencial localizado em condomínio.

A denuncia vazia está regulada no art. 57 da Lei 8.245/91:

“Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

Sobre o tema leciona Sylvio Capanema de Souza:

Decorridos trinta dias após extinto o prazo contratual, e permanecendo inerte o locador, a locação se prorroga, por tempo indeterminado, mantidas as mesmas cláusulas e condições, procedendo-se, apenas, às correções do aluguel, na periodicidade, pelos índices pactuados.

Isto, entretanto, não inibe a denúncia, e nem confere maior proteção ao inquilino, já que, a qualquer momento, poderá o locador resilir o contrato, bastando apenas que o notifique, concedendo-lhe prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, findo o qual, permanecendo o locatário no imóvel, poderá ser ajuizada a ação de despejo. (…)

A ação de despejo não poderá ser ajuizada antes de decorrido o trintídeo, sob pena de ser o autor julgado carecedor de ação. Após o decurso do prazo, pode ainda o locador aguardar algum tempo para distribuir ação, sem que isto torne ineficaz a notificação, à qual não se aplica a regra do artigo 806 do Código de Processo Civil. (Da ação de despejo. 3. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2001, p. 347).

Verifica-se da lei e da convenção de condomínio que não há exigência de autorização do Conselho Consultivo ou de assembléia para o ajuizamento da ação de despejo.

Da mesma forma, não se verifica a existência de tal exigência na Lei de Condomínio nº 4.591/64 e nem mesmo na convenção do condomínio, de f. 07/19.

Das cláusulas 10ª e 12ª da convenção não foi atribuída competência à assembléia para deliberar quanto a despejo (f. 15v. e 16), nem também foi atribuída tal competência aos conselhos fiscal e consultivo nas cláusulas 22ª e 23ª (f. 17).

Portanto, para a rescisão do contrato basta a simples notificação nos termos do art. 52 da Lei 8.245/91, neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NOTIFICAÇÃO. REGULARIDADE DA DENÚNCIA. INDENIZAÇÃO. ALUGUEL. ALTERAÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. (…) – Findo o prazo estabelecido no contrato e sendo prorrogado por prazo indeterminado, o mesmo poderá ser encerrado, mediante simples notificação. (…).” (AC 1.0106.08.031603-2/001, 17ª CaCív/TJMG, rel. Des. Irmar Ferreira Campos, p. 10/02/2009).

“AÇÃO DE DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL – ILEGITIMIDADE ATIVA – NOTIFICAÇÃO – ENDEREÇO DO LOCATÁRIO – VALIDADE – DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR – PROCEDÊNCIA – BENFEITORIAS – RENÚNCIA EXPRESSA. (…) O pedido de retomada de imóvel por” denúncia vazia “prescinde de qualquer fundamentação e a sua iniciativa depende tão-somente da vontade do locador em não continuar com a locação, eis que se trata de um direito potestativo, ficando a defesa do réu limitada aos aspectos formais que, se forem cumpridos, conduzem à procedência do pedido. (…)” (AC 1.0672.07.264360-0/001, 12ª CaCív/TJMG, rel. Des. Alvimar de Ávila, p. 19/07/2008).

“DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – EMBARGOS À EXECUÇÃO PROVISÓRIA – APELAÇÃO PRINCIPAL – JUSTIÇA GRATUITA – IMPUGNAÇÃO – INADEQUAÇÃO DO MEIO UTILIZADO – EXECUÇÃO DEFINITIVA – PROSSEGUIMENTO QUE SE IMPÕE. APELAÇÃO ADESIVA – PRELIMINARES DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA E IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO AFASTADAS – ILIQUIDEZ DA SENTENÇA – INOCORRÊNCIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – OBEDIÊNCIA À DETERMINAÇÃO DA SENTENÇA – ACOLHIMENTO PARCIAL. (…) Inocorre irregularidade de representação processual se a parte, condomínio de apartamentos, comparece em juízo representada por seu síndico, regularmente eleito em Assembléia Geral de Condôminos. (AC 2.0000.00.350856-3/000, 17ª CaCív/TJMG, rel. Des. Luciano Pinto, p. 14/04/2007).

Logo, o apelo não merece provimento.

2ª E 3ª APELAÇÕES – 2º E 3º RÉUS

Passo ao julgamento simultâneo da segunda e terceira apelações vez que atacam os mesmos pontos da sentença e com os mesmos argumentos.

Alegam os réus: que a sentença reconheceu sua ilegitimidade passiva para a causa e em nada foram condenados; que a compensação de honorários só é possível quando duas pessoas são credora e devedora ao mesmo tempo; que os honorários sucumbênciais fixados na sentença também estão aquém do trabalho realizado nos autos.

Tenho que os apelantes têm parcial razão.

O instituto da compensação dos honorários é 21 do CPC:

“Art. 21. Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas.

Quanto ao art. 21 do CPC e compensação de honorários, leciona Humberto Theodoro Júnior:

“Nesses casos,”serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas”(art. 21).

Para tanto, ter-se-á que calcular o total dos gastos do processo e rateá-lo entre os litigantes na proporção em que sucumbiram. Se a derrota for igual (50%), a verba de um anulará a do outro, de modo que não haverá honorários e as custas só serão reembolsadas se algum deles antecipou mais que o outro. Se a sucumbência for maior para uma parte, esta terá que arcar com maior parcela de despesa. O cálculo, para ser justo, deverá ser sempre total, para que depois de apuradas as parcelas de um e outro possa efetuar-se a recíproca compensação.” (in Curso de Direito Processual Civil, Vol. I, 44ª ed., Forense, Rio de Janeiro – RJ, 2006, p. 103).

No presente caso, verifica-se que ao reconhecer a ilegitimidade passiva dos apelantes a sentença os excluiu da lide sem que lhes fossem impostos quaisquer ônus sucumbênciais.

Portanto, os apelantes não são devedores do condomínio apelado, mas credores dos ônus sucumbênciais fixados na sentença, o que afasta a possibilidade de compensação de valores.

Já em relação ao pedido de majoração dos honorários sucumbênciais, tenho que não assiste razão aos apelantes.

Isto porque tal fixação deve ser feita com base no disposto no § 4º do art. 20 do CPC:

“Art. 20. A sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou e os honorários advocatícios. Esta verba honorária será devida, também, nos casos em que o advogado funcionar em causa própria.

…

§ 4º. Nas causas de pequeno valor, nas de valor inestimável, naquelas em que não houver condenação ou for vencida a Fazenda Pública, e nas execuções, embargadas ou não, os honorários serão fixados consoante apreciação eqüitativa do juiz, atendidas as normas das alíneas a, b e c do parágrafo anterior.”

A presente causa é de baixa complexidade e não exigiu grande esforço por parte dos nobres causídicos, da mesma forma o trâmite do processo não foi complexo e de certa forma foi célere.

Portanto, tenho que os honorários sucumbêncis fixados pelo MM. Juiz atendeu muito bem as circunstâncias do caso, não devendo ser alterados.

DISPOSITIVO:

Isso posto, rejeito a preliminar, nego provimento ao primeiro recurso e dou parcial provimento ao segundo e terceiro recursos, tão-somente para afastar a possibilidade de compensação dos ônus sucumbênciais entre autor e 2º e 3º réus.

Custas do primeiro recurso, pela apelante e custas do segundo e terceiro recurso, 50% pelos apelantes e 50% pelo apelado.

Votaram de acordo com o (a) Relator (a) os Desembargador (es): EDUARDO MARINÉ DA CUNHA e IRMAR FERREIRA CAMPOS.

SÚMULA : REJEITARAM A PRELIMINAR. NO MÉRITO, NEGARAM PROVIMENTO À PRIMEIRA APELAÇÃO E DERAM PROVIMENTO PARCIAL À SEGUNDA E TERCEIRA APELAÇÕES.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.07.570574-9/001