Inteiro Teor
Apelação Cível n. 0059164-61.2012.8.24.0023, da Capital
Relatora: Desembargadora Cláudia Lambert de Faria
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. COTAS E MULTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
RECURSO DO CONDOMÍNIO AUTOR
MULTA CONDOMINIAL PELO USO INDEVIDO, POR LOCATÁRIO DOS REQUERIDOS, DE VAGA DO ESTACIONAMENTO ROTATIVO DO CONDOMÍNIO. REGIMENTO INTERNO QUE PREVÊ QUE O ESTACIONAMENTO É DE USO EXCLUSIVO DOS CONDÔMINOS PROPRIETÁRIOS, CÔNJUGES E FILHOS RESIDENTES NO IMÓVEL. INOBSERVÂNCIA DO DEVIDO PROCESSO LEGAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, QUE APLICOU A REFERIDA MULTA AO LOCATÁRIO, DESAMPARADA DE QUALQUER PROVA DE SEU RECEBIMENTO E/OU CIÊNCIA PELO MORADOR.
EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE 50% DO VEÍCULO, ENTRE O LOCATÁRIO E A FILHA DE OUTRO TITULAR DE UNIDADE CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO QUE ALEGA QUE O PACTO NÃO POSSUI VALIDADE JURÍDICA EM RAZÃO DE O VEÍCULO NÃO ESTAR REGISTRADO NO NOME DA COMPRADORA. PROPRIEDADE DE COISA MÓVEL QUE SE PERFECTIBILIZA COM A TRADIÇÃO. EXEGESE DO ART. 1.267 DO CÓDIGO CIVIL. IRRELEVÂNCIA DE O VEÍCULO ESTAR EM NOME DO LOCATÁRIO, NO DETRAN, SE UTILIZADO TAMBÉM PELA COMPRADORA.
ADEMAIS, MULTA APLICADA, EXCLUSIVAMENTE, PELO SÍNDICO. PREVISÃO, NO REGIMENTO INTERNO, DE QUE O CONSELHO CONSULTIVO DEVE APROVAR O SANCIONAMENTO. INEXISTÊNCIA DE PROVAS NESSE SENTIDO. PENALIDADE INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.
HONORÁRIOS RECURSAIS. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. CABIMENTO.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0059164-61.2012.8.24.0023, da comarca da Capital 3ª Vara Cível em que é Apelante Condomínio Habitacional Lauro Linhares e Apelado Vanir Joel Rosa e outro.
A Quinta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Luiz Cézar Medeiros e dele participou, com voto, o Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo Fontes.
Florianópolis, 2 de julho de 2019.
Desembargadora Cláudia Lambert de Faria
Relatora
2
RELATÓRIO
Condomínio Habitacional Lauro Linhares ajuizou ação de cobrança de cotas e multas condominiais combinada com obrigação de fazer em face de Vanir Joel Rosa e Nela de Souza Rosa, narrando, em síntese, que os requeridos são proprietários do apartamento n. 101 do Bloco Leste, contudo, o condomínio, representado por seu síndico, não identificou a propriedade do veículo Peugeot, placa EAN 2621, que se encontrava na garagem da unidade dos demandados, razão pela qual notificou o locatário, Sr. Roberto Marinho, para demonstrar sua titularidade.
Não tendo logrado êxito com a notificação extrajudicial, foi aplicada a multa prevista no art. 21 da convenção do condomínio. Entretanto, inexitosa a tentativa de cobrança dessa e também da taxa condominial em aberto, postulou a condenação dos réus ao pagamento da quantia de R$ 1.360,03.
Citados, os réus apresentaram contestação às fls. 126/130, aduzindo, inicialmente, que as notificações extrajudiciais juntadas à exordial não foram assinadas pelo síndico, pessoa legítima a representar o condomínio; bem como que inexiste qualquer demonstração da efetiva aplicação da multa. No mais, defenderam que a convenção do condomínio prevê o direito de todos os moradores de utilizarem o estacionamento, de modo que o Sr. Roberto Marinho, à época dos fatos, cumpria tal requisito, na medida em que era locatário do imóvel. Ainda, defenderam a validade do contrato de promessa de compra e venda do veículo, apresentada pelo Sr. Roberto Marinho. Postularam, ao final, a improcedência dos pedidos iniciais.
Réplica às fls. 180/185.
Na sequência, foi prolatada a sentença de fls. 187/191, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 1.500,00.
Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação cível (fls.
3
Gabinete Desembargadora Cláudia Lambert de Faria
196/202), aduzindo, em suma, que o condomínio Lauro Linhares possui 60 unidades autônomas e apenas 30 vagas de estacionamento, de modo que, quem adquire a propriedade de uma unidade não adquire a respectiva vaga de garagem, podendo, entretanto, utilizar uma das 30 vagas rotativas. Nesse passo, assevera que o art. 16, a, da Convenção do Condomínio, claramente prevê que apenas os proprietários das unidades é que podem utilizar as vagas de estacionamento, até porque o art. 19 do Regimento Interno proíbe a locação ou disposição das referidas vagas.
Com as contrarrazões de fls. 209/215, os autos vieram conclusos para julgamento.
VOTO
Inicialmente, diante da entrada em vigor, a partir de 18-03-2016, do novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105, de 16-03-2015), faz-se necessário definir se a nova lei será aplicável ao presente recurso.
Com relação aos requisitos de admissibilidade recursal, consoante Enunciado administrativo n. 3 do Superior Tribunal de Justiça (aprovado em sessão do Pleno do dia 16-03-16), aquela Corte decidiu que “Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC“.
No caso em apreço, a sentença foi prolatada já na vigência do novo CPC, portanto, devem ser observados os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, os quais se encontram presentes na espécie.
Por seu turno, a análise do pleito recursal também deve obedecer aos dispositivos do novo código.
O condomínio edilício, como se sabe, é regido por sua convenção de condomínio e por seu regimento interno. Sobre as duas modalidades, oportuno citar a lição doutrinária de Marco Aurelio S. Viana:
A Convenc¸a~ode Condomi´nio e´ ato constitutivo normativo da copropriedade, enquanto o regimento interno e´ato de simples administrac¸a~odo edifi´cio,contendo a disciplina da conduta interna na comunidade. E´a interna corporis que rege o uso e funcionamento do edifi´cio.Na comparac¸a~oentre a Convenc¸a~o de Condomi´nioe o regimento interno e´possi´veldizer que o alcance e´diferente. Aquele da Convenc¸a~ode Condomi´nioe´mais amplo e gene´rico, envolvendo os direitos subjetivos dos condo^minos, enquanto o regimento interno e´o resumo ou condensac¸a~opra´ticadas disposic¸o~escontidas na convenc¸a~ono que “entendem com o uso das coisas comuns, a paz e o sossego dos moradores”. ( Manual do condomi´nio edili´cio: (arts. 1.331 a 1.358 do Co´digoCivil) – Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 36)
Artigo 16 – Cada condômino, atendidas as limitações, tem direitos e deveres como segue:
a) Dispor da unidade autônoma de que é titular, em plena propriedade, compreendendo as partes de uso privativo e as de uso comum, bem como o estacionamento desde que seja morador do Conjunto Habitacional Lauro Linhares.
O Regimento Interno, por sua vez, disciplina a utilização das vagas
rotativas do estacionamento (fls. 31/45):
Art. 19. O uso do estacionamento é exclusivo dos condôminos proprietários, cônjuge e filhos residentes no imóvel. Caso haja troca de veículos deverá ser comunicado ao Síndico e/ou zelador. Se houver qualquer dano, este ocorrerá por conta do proprietário condômino.
Parágrafo único. As vagas do estacionamento não poderão ser locadas e nem cedidas em hipótese alguma a terceiros convidados etc., e somente poderá ser usado um veículo por apartamento.
Invocando a literalidade dos mencionados artigos, o condomínio
autor/apelante defende a legalidade da multa arbitrada em desfavor do antigo
locatário dos réus/apelados, Sr. Roberto Marinho.
Compulsando os autos, verifica-se que, em 10 de janeiro de 2012,
foi expedida uma notificação endereçada ao Sr. Roberto Marinho, nos seguintes
termos:
DO USO DO ESTACIONAMENTO
Artigo – 19. O uso do estacionamento é exclusivo dos condôminos proprietários, cônjuge e filhos residentes no imóvel. Caso haja troca de veículos deverá ser comunicado ao Síndico e/ou zelador. Se houver qualquer dano, este ocorrerá por conta do proprietário condômino.
Parágrafo único – As vagas do estacionamento não poderão ser locadas e nem cedidas em hipótese alguma a terceiros convidados etc., e somente poderá ser usado um veículo por apartamento.
Face o acima exposto Vsa. está infringindo o Regimento Interno deste Condomínio usando uma vaga do estacionamento com o veículo Peugeot Placa EAN 2621 – Florianópolis sem a devida autorização deste Condomínio.
Solicitamos a comprovação de propriedade do veículo de qual proprietário pertence, já que Vsa. é inquilino de imóvel alugado sem o referido direito de uso.
Outrossim, informamos que o Sr. Erculis Neves (síndico) e o Sr. Luiz Carlos Ribeiro (zelador) a mais de 60 (sessenta) dias vem solicitando tais
6
comprovações e sem sucesso.
Artigo 21 – O condômino ou inquilino que não cumprir quaisquer deveres estabelecidos nesta Convenção, pagará a multa prevista de até 5 (cinco) vezes o valor de sua contribuição condominial mensal, independentemente das perdas e danos que se apurem… Artigo 1336, § 2º, do Código Civil.
Assim sendo, Vsa. terá 10 dias a partir desta para efetuar tais comprovações da propriedade do veículo em pauta ou retirar o veículo para evitar constrangimentos de aplicação da devida multa.
Sem mais para o momento.
Às fls. 52/53, consta outra notificação, datada de 16 de janeiro de
2012, endereçada ao Sr. Roberto Marinho, com o seguinte teor:
EMENTA:
CONDOMÍNIO LAURO LINHARES
ROBERTO MARINHO
APARTAMENTO 101 – BLOCO LESTE
VAGA DE ESTACIONAMENTO – USO EXCLUSIVO DE PROPRIETÁRIOS, CÔNJUGE E FILHOS RESIDENTES NO IMÓVEL
ARTIGO 19 – REGIMENTO INTERNO
USO DE VAGA DE GARAGEM SEM A DEVIDA COMPROVAÇÃO DE PROPRIEDADE
NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO
PRAZO – 48 HORAS
DESCUMPRIMENTO – MULTA PREVISTA – 05 VEZES O VALOR DA CONTRIBUIÇÃO
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Prezado Condômino
Vimos à presença de Vossa Senhora, na qualidade de procurador do CONDOMÍNIO LAURO LINHARES, NOTIFICAR , para que no prazo improrrogável de 48 (quarenta e oito) horas, comprove a propriedade do veículo marca Peugeot, placas EAN 2621, sob pena de lhe ser aplicada multa equivalente a 05 (cinco) vezes o valor da contribuição, conforme artigo 1336 do Código Civil Brasileiro. Estabelece o artigo 19 do Regimento Interno – O uso do estacionamento é exclusivo dos condôminos proprietários, cônjuge e filhos residentes no imóvel. Parágrafo único – As vagas do estacionamento não poderão ser locadas e nem cedidas em hipótese alguma a terceiros convidados etc., e somente poderá ser usado um veículo por apartamento. A necessidade de comprovação é essencial para a segurança do condomínio e seus moradores. Não havendo comprovação no prazo estipulado, lhe será aplicado multas cabíveis à espécie sem prejuízo de ação judicial.
Sem mais para o presente momento, protestos de elevada estima e consideração. (com grifo no original).
7
O demandante acostou, ainda, um contrato de compra e venda de
50% do veículo Peugeot 206 1.4 Presence FX, placa EAN 2621, datado de 13 de
janeiro de 2013, segundo o qual o Sr. Roberto Marinho alienou referido
percentual à Sra. Natália Durigon Zucchi (fl. 55).
Conta, ainda, outra notificação extrajudicial, datada de 28 de março
de 2012, endereçada ao Sr. Roberto Marinho, nos seguintes termos (fls. 56/57):
CONDOMÍNIO LAURO LINHARES
ROBERTO MARINHO
APARTAMENTO 101 – BLOCO LESTE
VAGA DE ESTACIONAMENTO – USO EXCLUSIVO DE PROPRIETÁRIOS, CÔNJUGE E FILHOS RESIDENTES NO IMÓVEL
ARTIGO 19 – REGIMENTO INTERNO
USO DE VAGA DE GARAGEM SEM A DEVIDA COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL – INSTRUMENTO PARTICULAR
NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO NO DETRAN
VEÍCULO EM NOME DE ROBERTO MARINHO – INQUILINO
DESCUMPRIMENTO – MULTA PREVISTA – 05 VEZES O VALOR DA CONTRIBUIÇÃO
R$ 1.000,00 (BOLETO BANCÁRIO) – MULTA APLICADA A UNIDADE HABITACIONAL
Prezados Senhores,
O instrumento particular de contrato de compra e venda de veículo datado de 13/01/2012, na qual é vendedor Roberto Marinho e compradora de 50% de cota a Sra Natália Durigon Zucchi, não possui validade jurídica, haja vista não estar o veículo no DETRAN em nome desta. O Artigo 19 do Regimento Interno é cristalino ao informar que “o uso do estacionamento é exclusivo dos condôminos proprietários, cônjuge e filhos residentes no imóvel. Parágrafo único – As vagas do estacionamento não poderão ser locadas e nem cedidas em hipótese alguma a terceiros convidados etc., e somente poderá ser usado um veículo por apartamento.” Tendo em vista que o veículo encontra-se em seu nome do infrator (Roberto Marinho) em documento oficial (DETRAN), o contrato particular não tem efeito jurídico por confrontar com referido artigo. Necessário que Vossa Senhora transfira o referido bem a Sra. NATALIA ZUCCHI, pois somente assim o veículo poderá usufruir do estacionamento.
Sem mais para o momento, protesto de estima e consideração.
Em que pese inexistir controvérsia sobre a efetiva utilização, pelo
veículo Peugeot 207, placa EAN 2621, de uma das 30 vagas de estacionamento
8
rotativo do Condomínio Lauro Linhares, razão não assiste ao demandante.
Veja-se que as notificações extrajudiciais, citadas acima, além de não possuírem comprovante de entrega ao locatário do imóvel, Sr. Roberto Marinho, e, assim, inexistir demonstração de sua ciência inequívoca sobre seu teor, são extremamente genéricas, apenas indicando a suposta infração ao artigo 19 do regimento interno do condomínio.
Ainda que o autor tenha acostado o instrumento particular de compra e venda de fl. 55, dando a entender que constitui resposta do locatário à notificação de fls. 52/53, a última notificação, datada de 28 de março de 2012 não possui qualquer indicação de ciência de seu teor por seu destinatário, o que constitui óbice à aplicação da multa aqui cobrada.
Isso porque, dessa forma, não se observou o devido processo legal, aplicável também às relações privadas, de modo a garantir a defesa do condômino em relação à imputação que lhe estava sendo feita.
Sobre o tema, cita-se Fredie Didier Jr.:
O devido processo legal aplica-se, também, às relações jurídicas privadas. Na verdade, qualquer direito fundamental pode aplicar-se ao âmbito das relações jurídicas privadas, e o devido processo legal é um deles. A palavra “processo”, aqui, deve ser compreendida em seu sentido amplo, conforme já visto: qualquer modo de produção de nomas jurídicas (jurisdicional, administrativo, legislativo ou negocial).
[…]
Na fase executiva, deve-se ver, por exemplo, que a imposição de sanção convencional deve atender os requisitos estabelecidos no negócio e/ou na lei abstrata, bem assim observar o direito de defesa do infrator (ex. Imputação de multa por conduta antissocial de condômino – art. 1.337, caput, e parágrafo único, do Código Civil), não podendo ultrapassar os limites da razoabilidade/proporcionalidade (devido processo legal substancial). ( Curso de direito processual civil: introdução ao direito processual civil, parte geral processo de conhecimento. v. 1.17ª ed. Salvador: Jus Podivm, 2015, p. 82-84)
Roberto Marinho e a Sra. Natália Durigon Zucchi, ao informar que “não possui validade jurídica, haja vista não estar o veículo no DETRAN em nome desta”. Contudo, a propriedade de coisas móveis, como é o caso de automóveis, transfere-se por tradição, consoante o teor do art. 1.267 do Código Civil, in verbis:
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Desse modo, considerando que a adquirente Natália é filha de proprietários de outra unidade condominial, conforme asseverado em réplica (fl. 183), diversamente do que alega o autor, não havia necessidade de que o veículo estivesse no nome dela para que fosse possível utilizar as vagas de estacionamento, já que o regimento interno prevê que filhos de proprietários podem utilizar as vagas rotativas.
Não bastasse, a multa cobrada também é inexigível em razão da inobservância do próprio regimento interno para sua cominação ao locatário do apartamento de propriedade dos requeridos/apelados.
Com efeito, apesar de seu art. 79 mencionar que a “a multa será expedida apenas pelo (a) Sindíco (a) do condomínio e este tem poder para fazê-lo em qualquer ocasião que envolva infração deste”, necessário se fazia que houvesse aprovação pelo conselho consultivo, de acordo com o exposto no art. 82, in verbis:
Art. 82. As multas serão arbitradas pelo (a) Síndico (a), de acordo com os limites estabelecidos pela Convenção do Condomínio e pelo presente Regimento, com a aprovação do Conselho Consultivo.
Em que pese o síndico possuir legitimidade para aplicação das multas por infração ao regimento interno do condomínio, é necessário que haja aprovação pelo conselho consultivo e, no presente caso, inexiste qualquer prova de que referido conselho acatou a decisão do síndico. Ressalta-se que referida prova era de ônus da parte autora, a teor do art. 373, I, do CPC, e poderia ser
10
Gabinete Desembargadora Cláudia Lambert de Faria
facilmente demonstrada, juntamente com a petição inicial, pela ata de reunião do
referido conselho. Assim, também por este motivo não se mostra possível a
cobrança da referida multa.
Para corroborar, citam-se os seguintes julgados:
CONDOMÍNIO – Ação de cobrança de multa por infração aos deveres estabelecidos em convenção de condomínio – Procedência do pedido para afastar a multa imposta aos requeridos – Cerceamento de Defesa – Inocorrência – A prova testemunhal pretendida não ilide a necessária observância ao disposto em convenção para aplicação de multa aos condôminos – Necessária consulta prévia ao conselho consultivo não demonstrada – Multa aplicada exclusivamente pela síndica – Notificação não entregue pessoalmente aos requeridos – A comunicação ao zelador da unidade multada não pressupõe, de fato, o recebimento pelos condôminos – Verba honorária – Redução – Descabimento – Sentença mantida – Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 0051025-98.2012.8.26.0562; Relator (a): Carlos von Adamek; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos – 9ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 06/07/2016 – grifei)
RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APLICAÇÃO DE MULTAS AO CONDÔMINO INFRATOR. EXTINÇÃO DA DEMANDA PELA PERDA DO OBJETO. DOCUMENTO SEM VALOR PROBANTE. PRETENSÃO JAMAIS DEDUZIDA PELAS PARTES. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. CAUSA MADURA. APLICAÇÃO DO ART. 1.013, § 3º, DO CPC. EXAME DO MÉRITO. UTILIZAÇÃO DE ESPAÇO DE ESTACIONAMENTO DE VEÍCULO PARA ALIMENTAÇÃO DE ANIMAIS DE RUA. CONDUTA SEM VEDAÇÃO EXPRESSA NOS DISPOSITIVOS INTERNOS DO CONDOMÍNIO. DESRESPEITO AO PROCEDIMENTO PARA IMPOSIÇÃO DA SANÇÃO. OITIVA PRÉVIA DO CONSELHO CONSULTIVO E APRECIAÇÃO DA IRRESIGNAÇÃO DO INFRATOR PELA ASSEMBLÉIA GERAL. AUSÊNCIA DE DELIBERAÇÃO PARA IMPOSIÇÃO DE MULTA COMO PREVISTO NO ART. 1.336, § 2º, DO CCB. RESTITUIÇÃO DA MULTA PAGA. DESCONSTITUIÇÃO DAQUELA REFERENTE À REINCIDÊNCIA. RECURSO PROVIDO PARA DESCONSTITUIR A SENTENÇA. NO MÉRITO, PEDIDO AUTORAL PROCEDENTE E CONTRAPEDIDO IMPROCEDENTE. 1 Inviável ao julgador considerar a perda do objeto da demanda quando as partes não ventilaram, em momento algum, a solução das pretensões na via extrajudicial. O documento trazido aos autos, apócrifo e impugnado pela parte, não possui o condão de produzir efeito satisfativo. Impositiva a apreciação judicial das pretensões, para adequada solução do feito. 2- Caso de desconstituição da decisão que extinguiu o processo, sem exame de mérito, passando-se ao julgamento do pedido e contrapedido. Causa madura. Incidência da hipótese do art. 1.013, § 3º, inciso I, do CPC. 3 Cabia ao condomínio a observância do
11
regimento interno e da convenção condominial, no que tange a imposição da multa. Necessidade de oitiva prévia do conselho consultivo e de apreciação da irresignação do multado pela assembléia geral. Inobservância de procedimento que impõe a desconstituição das multas. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. (TJRS, Recurso Cível Nº 71007453962, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: José Ricardo de Bem Sanhudo, Julgado em 27/03/2018 – grifei)
Diante disso, não merece reparos a sentença que julgou improcedente o pedido exordial.
Por fim, em relação aos honorários recursais, considerando que a sentença foi prolatada já na vigência do novo Código de Processo Civil, fixam-se honorários em sede de recurso em favor dos patronos dos recorridos em R$ 100,00, cumulativamente, perfazendo um total de R$ 1.600,00, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11 do CPC/2015.
Em decorrência, voto no sentido de conhecer do recurso e negarlhe provimento, majorando os honorários advocatícios, em favor dos advogados dos apelados, nos termos da fundamentação supra.
