Airbnb x condomínios: O impacto do novo adiamento no STJ e os riscos de proibições arbitrárias
O debate jurídico acerca da locação por temporada via plataformas digitais em condomínios edilícios acaba de ganhar um novo capítulo de espera. No último dia 5/2/26, a 2ª seção do STJ adiou o julgamento que visa pacificar a controvérsia sobre a legalidade das restrições impostas pelas convenções condominiais a essa modalidade de fruição da propriedade. Sob a presidência do ministro Moura Ribeiro, a sessão foi suspensa em razão da ausência dos ministros João Otávio de Noronha e Marco Buzzi, impossibilitando o quorum necessário para a análise de uma matéria que toca o âmago do direito de propriedade e a soberania das decisões assembleares nos condomínios.
Enquanto o Tribunal da Cidadania não profere sua palavra final unificadora, o mercado imobiliário e os operadores do Direito Condominial orbitam em torno de quatro precedentes fundamentais que, embora tenham balizado as decisões até aqui, revelam nuances que merecem ser revisitadas para compreendermos o atual “estado da arte” deste tema.
1. REsp 1.819.075/RS: A inauguração do termo ‘hospedagem atípica’
No TJ/RS, prevaleceu inicialmente o entendimento de que a atividade era permitida como locação por temporada. O condomínio recorreu, sustentando que a proprietária havia desvirtuado a unidade ao oferecer serviços e alta rotatividade, transformando o imóvel em uma espécie de “pensão”, construindo mais cômodos no apartamento e alugando para famílias diferentes.
A 4ª turma do STJ deu provimento ao recurso do condomínio, consolidando o entendimento de que a oferta de serviços (Wi-Fi, limpeza, lavanderia) e o fracionamento do imóvel configuram hospedagem atípica. Com isso, decidiu-se que o condomínio pode proibir a prática se ela ferir a destinação residencial prevista na convenção e que, para permitir esse tipo de atipicidade, seria necessário alterar a convenção mediante o quórum legal de dois terços dos condôminos.
2. REsp 1.884.483/PR – A “soberania” das Assembleias
No TJ/PR, manteve-se a validade de uma decisão assemblear que proibia locações inferiores a 90 dias em um edifício residencial. O proprietário insurgiu-se contra essa deliberação, alegando violação ao seu direito de livre disposição do bem.
A 3ª turma do STJ acompanhou o entendimento do TJ/PR, reforçando que o direito de propriedade não é absoluto e deve harmonizar-se com os direitos de vizinhança. O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva destacou que a assembleia possui autonomia para restringir o uso das plataformas digitais, caso entenda que a alta rotatividade compromete a segurança e o sossego da coletividade.
3. REsp 1.954.824/MG: A mudança de entendimento
No TJ/MG, havia prevalecido o entendimento de que qualquer proibição da locação por temporada por plataformas digitais exigiria a alteração da convenção por unanimidade, sob o fundamento de que a restrição atingiria o cerne do direito de propriedade do condômino.
Ao apreciar o recurso, a 4ª turma do STJ reformou o acórdão em parte (ainda não publicado), mantendo a decisão do TJ/MG, mas modificando-a quanto ao quórum. O colegiado entendeu que não há necessidade de unanimidade, bastando o quórum qualificado de dois terços dos condôminos para alteração da convenção.
Esse entendimento diverge do que a própria 4ª turma havia decidido no REsp 1.819.075/RS, ocasião em que se reconheceu a possibilidade da locação por temporada por plataformas digitais em condomínio, e que, para proibi-la, seria necessário alterar a convenção com o quórum de dois terços.
4. AREsp 2.900.690/GO – A “nova” hermenêutica de 2025
No TJ/GO, prevaleceu a linha restritiva anterior, mantendo-se a proibição imposta pelo condomínio sob a premissa de que a alta rotatividade, por si só, gerava risco presumido à coletividade.
Ao apreciar o recurso, a 3ª turma do STJ, sob relatoria da ministra Daniela Teixeira, promoveu uma guinada importante ao introduzir uma distinção fundamental. O Tribunal estabeleceu que, se a locação envolver apenas o imóvel, sem a oferta de serviços típicos de hotelaria, ela deve ser tratada como locação por temporada, nos termos da legislação vigente.
Com isso, firmou-se o entendimento de que não se pode proibir a prática de forma abstrata ou genérica. O condomínio, para legitimar a restrição, deve comprovar prejuízo real e concreto ao sossego, à saúde ou à segurança dos moradores.
5. Responsabilidade civil do condomínio: O risco das proibições arbitrárias
Diante da evolução do “estado da arte” jurídico, especialmente devido à guinada das últimas decisões do STJ, síndicos e advogados devem agir com cautela redobrada. A proibição arbitrária da locação por temporada, quando desprovida de fundamentação técnica ou suporte na convenção, pode configurar abuso de direito (art. 187 do CC), transmutando o condomínio de “credor de ordem” em “devedor de indenizações”.
6. Pontos de atenção para evitar passivos judiciais
A evolução jurisprudencial recente evidencia que síndicos e advogados devem atuar com prudência e técnica ao lidar com restrições à locação por temporada em condomínios. A adoção de medidas arbitrárias, sem respaldo legal ou probatório, pode transformar o condomínio em sujeito passivo de indenizações relevantes.
Um dos principais riscos é a condenação por lucros cessantes, conforme o art. 402 do CC. Se o condomínio impedir injustificadamente a locação e o proprietário comprovar que deixou de auferir renda – por meio de reservas canceladas ou histórico de rendimentos em plataformas digitais – poderá ser condenado a reparar o prejuízo. A jurisprudência tem reconhecido que o cerceamento do direito de fruição da propriedade gera dano material líquido e certo, impondo ao condomínio a obrigação de indenizar.
Outro ponto sensível refere-se aos danos morais, previstos nos arts. 186 e 927 do CC. Situações vexatórias, como impedir de forma ríspida a entrada de hóspedes na portaria ou expor o proprietário perante a comunidade sem o devido processo legal administrativo, podem ensejar indenizações. O STJ tem reiterado que a conduta do síndico que extrapola os limites da convenção e atinge a honra ou a dignidade do condômino é passível de reparação.
Por fim, destaca-se o princípio da causalidade e o ônus da prova, reafirmado no recente AREsp 2.900.690/GO. Não basta alegar genericamente insegurança ou perturbação para justificar a proibição da locação por temporada. O condomínio deve apresentar provas concretas de violação aos deveres do condômino previstos no art. 1.336, IV, do CC, como o comprometimento do sossego, da saúde ou da segurança. A ausência de comprovação torna a restrição passível de anulação judicial, com a consequente condenação do condomínio em honorários sucumbenciais e perdas e danos.
7. Recomendações para uma gestão condominial segura
Antes de qualquer medida restritiva relacionada à locação por temporada, é imperativo que o condomínio observe alguns cuidados jurídicos e administrativos, sob pena de ver suas decisões anuladas e de assumir passivos indenizatórios.
O primeiro passo consiste em promover a atualização da convenção condominial, respeitando o quórum qualificado de dois terços dos condôminos, conforme dispõe o art. 1.351 do CC. Somente por meio da alteração formal da convenção é possível legitimar restrições que atinjam diretamente o exercício do direito de propriedade, evitando nulidades futuras.
Em seguida, é essencial que o condomínio documente rigorosamente eventuais infrações cometidas pelos usuários das plataformas digitais de locação. Relatórios, notificações formais e registros de ocorrências constituem provas indispensáveis para demonstrar que a restrição não decorre de mera presunção, mas de fatos concretos que comprometem o sossego, a saúde ou a segurança da coletividade.
Por fim, antes de impedir o acesso de hóspedes ou adotar medidas mais severas, o condomínio deve adotar notificações prévias, garantindo o contraditório e a ampla defesa. Essa prática reforça a legitimidade da decisão administrativa e afasta a possibilidade de condenações por danos morais, já que assegura o devido processo legal no âmbito interno da vida condominial.
8. O equilíbrio necessário
O adiamento da sessão na 2ª seção do STJ prolonga o estado de incerteza, mas também oferece aos operadores um tempo valioso para reflexão. O que observamos é uma transição: saímos de uma fase de proibição quase automática (2021) para um ‘depende do caso concreto’, com uma análise mais pautada na natureza do contrato e no dever de vizinhança (2024-2026).
O que está em jogo não é apenas o modelo de negócios de uma plataforma, mas a própria redefinição do conceito de propriedade na era digital. Como temos defendido, a solução reside na aplicação das sanções condominiais aos infratores e não na proibição cega baseada em presunções ou porque alguém não gosta desse tipo de locação. A expectativa agora recai sobre o novo quorum do STJ para, enfim, pacificar este tema tão sensível à vida em sociedade.
Leia o artigo original do Doutor Márcio Luís Spimpolo:
https://www.migalhas.com.br/depeso/449528/airbnb-x-condominios-decisao-adiada
Advogado Especialista em Direito Imobiliário; Professor e Coordenador do curso de pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP/SP; Presidente da ANACON.
