O condomínio, enquanto uma forma de propriedade coletiva, demanda uma estrutura de governança que permita a seus moradores a tomada de decisões de maneira organizada e justa. Nesse contexto, a fração ideal desempenha um papel fundamental no processo de votação em assembleias condominiais. O artigo 1.336, § 1º do Código Civil Brasileiro estabelece as diretrizes para essa votação, fundamentando a importância de se considerar a fração ideal que cada unidade representa.
Neste artigo, exploraremos como funciona esse sistema, suas implicações e a relevância da fração ideal na administração condominial, oferecendo uma análise detalhada do sistema de votos em condomínios e suas nuances jurídicas e práticas.
1.1 – O Que é a Fração Ideal?
A fração ideal é a medida que representa a participação de cada unidade autônoma em um condomínio. Essa fração é estabelecida no memorial de incorporação, cuja regras se encontram na convenção condominial e leva em conta fatores como a área privativa da unidade, a localização e o uso das áreas comuns. Em outras palavras, a fração ideal representa a parcela do bem que cada proprietário detém em relação à totalidade do condomínio, incluindo áreas comuns.
- Leia mais: A Fração Ideal é ideal para quem?
O cálculo da fração ideal é crucial, pois determina não apenas a contribuição de cada condômino para as despesas do condomínio, mas também seu poder de voto nas assembleias. Quanto maior a fração ideal, maior a responsabilidade financeira e, consequentemente, maior o poder de decisão do condômino nas deliberações do condomínio.
1.2 – Regulação pelo Código Civil
O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.336, inciso I, estabelece a obrigatoriedade dos condôminos de contribuir com as despesas do condomínio de acordo com a sua fração ideal. Além disso, essa mesma base é utilizada para calcular o peso do voto de cada proprietário nas deliberações coletivas. Dessa forma, o sistema de votação reflete o valor da fração ideal que cada unidade representa, garantindo uma forma de participação proporcional ao investimento realizado por cada condômino.
A legislação busca, assim, assegurar que as decisões sejam tomadas de maneira justa, onde cada unidade tem um peso que corresponde à sua relevância dentro do condomínio. Contudo, existem exceções previstas na lei ou na convenção do condomínio que podem estabelecer um sistema diferente de votação, como, por exemplo, um voto por unidade, independentemente da fração ideal. Isso geralmente ocorre em questões que afetam todos os moradores de maneira uniforme, como segurança ou manutenção básica.
2 – Funcionamento do Sistema de Votação e seus quóruns
O processo de votação nas assembleias condominiais é regulamentado pelo Código Civil, que estabelece que as deliberações podem ser tomadas com base na fração ideal das unidades. A seguir, analisaremos os diferentes tipos de votação e seus respectivos quóruns:
2.1 – Maioria Simples
A maioria simples é utilizada para decisões ordinárias, como a aprovação de contas e a escolha do síndico. Nesse caso, a aprovação se dá pela maioria dos votos das frações ideais presentes na assembleia. Isso significa que, se a maioria das frações ideais concorda com uma proposta, ela é aprovada, independentemente do número total de condôminos presentes.
Esse modelo visa simplificar o processo de decisão, garantindo agilidade em questões do dia a dia do condomínio, que não envolvem grandes impactos ou mudanças estruturais.
2.2 – Maioria Qualificada
Para decisões mais relevantes, como a alteração da convenção ou a realização de obras que impactem significativamente o condomínio, a legislação exige um quórum qualificado. Isso geralmente significa que a aprovação deve ser dada por uma porcentagem específica das frações ideais, garantindo que um número significativo de condôminos esteja de acordo com a mudança proposta.
A maioria qualificada busca proteger os interesses coletivos do condomínio, evitando que decisões importantes sejam tomadas por uma pequena parcela dos moradores. Assim, assegura-se que uma modificação significativa no condomínio, que pode ter impactos financeiros ou funcionais, seja devidamente discutida e aprovada pela maior parte dos condôminos.
2.3 – Unanimidade
Em casos excepcionais, como na alteração da destinação das áreas comuns do condomínio, a unanimidade é exigida. Isso significa que todos os condôminos devem concordar com a mudança, refletindo a necessidade de um consenso completo para decisões que podem impactar drasticamente o uso e a gestão das áreas comuns.
A exigência de unanimidade tem o objetivo de proteger o interesse de todos os condôminos, uma vez que qualquer alteração na destinação das áreas comuns pode ter impactos diretos na convivência e no valor patrimonial das unidades.
3 – Implicações Práticas do Sistema de Votação
O sistema de votação baseado na fração ideal tem várias implicações práticas que devem ser compreendidas pelos condôminos e gestores de condomínios:
3.1 – Equidade nas Decisões
Esse sistema assegura que as decisões reflitam os interesses dos condôminos de forma mais equitativa. Condôminos com frações ideais maiores, embora tenham maior peso nas votações, devem considerar que suas decisões impactam diretamente os demais moradores. A fração ideal busca, assim, criar um equilíbrio, onde aqueles que possuem maior investimento no condomínio têm um peso proporcional, mas ainda devem levar em conta os interesses coletivos.
3.2 – Potencial para Conflitos
Por outro lado, a disparidade entre as frações ideais pode gerar tensões. Condôminos com frações menores podem se sentir desvalorizados em assembleias, especialmente em decisões que favorecem os interesses dos condôminos com frações ideais maiores. Essa sensação de desigualdade pode resultar em conflitos internos e até mesmo em disputas judiciais. Portanto, a comunicação clara e a transparência nas assembleias são essenciais para minimizar tais tensões e promover um ambiente de colaboração.
3.3 – Importância da Informação
É fundamental que todos os condôminos estejam cientes de suas frações ideais e das implicações que elas têm nas votações. A falta de entendimento sobre esse conceito pode levar a descontentamentos e conflitos desnecessários. Assim, promover reuniões informativas e fornecer materiais de apoio são boas práticas para assegurar que todos os moradores compreendam seu papel nas decisões do condomínio.
3.4 – Benefícios e Desafios do Sistema de Votação pela Fração Ideal
3.4.1 – Benefícios
Representatividade Proporcional: A fração ideal assegura que as decisões sejam proporcionais ao investimento e ao tamanho da unidade de cada condômino. Isso é particularmente importante para decisões financeiras, onde aqueles que têm maior contribuição também têm maior peso na tomada de decisões.
Gestão Financeira Mais Equitativa: O uso da fração ideal para o rateio de despesas permite que os custos sejam distribuídos de forma justa, considerando o tamanho e a relevância de cada unidade dentro do condomínio.
3.4.2 – Desafios
Conflitos de Interesse: Proprietários de unidades menores podem sentir que têm pouca influência nas decisões, o que pode gerar frustração e conflitos. O síndico e a administração precisam atuar de maneira mediadora, buscando equilibrar os interesses dos diferentes condôminos.
Complexidade nas Deliberações: Em alguns casos, a necessidade de quóruns qualificados pode tornar o processo de deliberação mais complexo e demorado, especialmente em condomínios com grande número de unidades.
3.4.3 – Entendimento Jurisprudencial sobre a temática
No caso concreto, a aplicação do fracionamento ideal pode gerar conflitos, que em muitas das vezes são submetidos ao estado-juiz para que aplique a jurisdição, dada a natureza conflituosa, em especial no que tange ao rateio das despesas, que por obvio, pesará sobre detentor do maior porte fracionário, o maior dever de pagar.
A título de enriquecimento do estudo, colacionamos alguns julgados de diversos tribunais que apresentaram entendimento sobre o tema:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE. VALIDADE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. 1. Sentença que julgou improcedente o pedido para que o rateio das despesas condominiais fosse feito por unidade, igualitariamente, e não mais por fração ideal como estipulado em lei e na convenção do condomínio. 2. Apelação da parte autora que não merece provimento, pois a regra legal é que o condômino deve arcar com o valor proporcional à fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Inteligência dos art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64, e art. 1.036, I, do Código Civil. 3. Possibilidade de que a convenção de condomínio adote critério diverso para rateio das despesas, desde que obtenha a concordância da maioria qualificada dos condôminos, com o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. 4. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele adotado como regra geral pela legislação. 5. Recursos conhecido e não provido.
(TJ-RJ – APELAÇÃO: 0801556-46.2022.8.19.0028 202400127127, Relator: Des(a). RICARDO ALBERTO PEREIRA, Data de Julgamento: 02/05/2024, DECIMA QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 20)
O entendimento do Tribunal carioca é seguido por outros excelsos pretórios Brasil a fora:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CONDENATÓRIA – PRELIMINAR – AGRAVO RETIDO – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – TERRAÇO – INTEGRAÇÃO À UNIDADE AUTÔNOMA – PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO – DESPESAS COMUNS – RATEIO IGUALITÁRIO – DESCABIMENTO – COBRANÇA MAIOR EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS UNIDADES – DECISÃO POR 2/3 DOS CONDÔMINOS – LEGITIMIDADE. I- Se a prova pericial pretendida pela parte em nada contribuirá para o deslinde do feito, sendo ela, por isso, inócua, impõe-se seu indeferimento, não havendo, assim, que se falar em cerceamento de defesa. II- Conforme disposto no art. 12, § 1º da Lei 4.591/64 e no art. 1.336, I do Código Civil, as despesas condominiais não têm, necessariamente, que ser rateadas na proporção da fração ideal das unidades do edifício, quando a convenção condominial prevê situação diferente. III- Havendo previsão expressa na convenção de que o terraço está integrado a alguma unidade, não pode ser a referida área considerada comum, devendo ser levada em consideração no cálculo da divisão das despesas condominiais devidas. IV- Não há como acolher o pedido autoral de divisão igualitária das despesas condominiais entre as unidades se à sua está integrada a área do terraço, tendo restado convencionado em Assembleia Geral Extraordinária, realizada com a presença de mais de 2/3 dos condôminos, que haveria a cobrança da taxa de condomínio a maior em relação ao seu apartamento.
(TJ-MG – AC: 25971335620118130024, Relator: Des.(a) João Cancio, Data de Julgamento: 06/12/2022, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/12/2022)
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0044719-06.2018.8.17.2001 ÓRGÃO JULGADOR: 1ª Câmara Cível RELATOR: Desembargador Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima JUIZ PROLATOR: Jose Gilmar Da Silva – 28ª Vara Cível da Capital – Seção B APELANTE: Jose Luciano Ferreira Filho APELADO: Condomínio Do Edificio Praca Do Mar EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL. PREVISÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE RATEIO PREVISTO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE. 1. Não há que se falar em inovação recursal quando o argumento trazido na apelação apenas exemplifica – e não inova – o fundamento trazido na exordial. 2. As despesas condominiais serão rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil). 3. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (Súmula 260, STJ). 4. Afigura-se legítimo o critério de rateio da taxa condominial com base na proporção das respectivas frações ideais quando previsto na convenção do condomínio. 5. Apelação improvida. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0044719-06.2018.8.17.2001, acordam os Desembargadores da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, na conformidade dos votos, notas taquigráficas e demais peças processuais que integram este julgado, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do voto do Relator Desembargador Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima. Recife, Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima Desembargador Relator
(TJ-PE – AC: 00447190620188172001, Relator: BARTOLOMEU BUENO DE FREITAS MORAIS, Data de Julgamento: 28/02/2023, Gabinete do Des. Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima (1ª CC))
E serenando qualquer divergência sobre o tema, através do entendimento do celebre relator ministro Moura Ribeiro, seguindo o entendimento no mesmo sentido do Superior Tribunal de Justiça acerca do caso em voga.
CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. RATEIO DE DESPESAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA DE EDIFÍCIO. ASSEMBLEIA QUE NÃO OBTÉM VOTOS PARA ALTERAÇÃO DE CRITÉRIO LEGAL DA FRAÇÃO IDEAL (ARTIGO 1336, I, DO CC). AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE OFENSA AO ART. 1022, DO NCPC. DIREITO DE PROVA. VIOLAÇÃO NÃO OBSERVADA. MATÉRIA DE DIREITO. REVOLVIMENTO DO MATERIAL DE CONHECIMENTO. ÓBICE DA SÚMULA Nº 7/STJ. MANUTENÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL PARA RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO OU INOBSERVÂNCIA DO DEVER DE BOA-FÉ NO EXERCÍCIO DE DIREITO QUE NÃO SE VERIFICAM PELA MERA ALEGAÇÃO DE INJUSTIÇA DO CRITÉRIO. PRECEDENTES. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO VERIFICAÇÃO QUANDO A DECISÃO RECORRIDA SE ORIENTA NO MESMO SENTIDO DOS PRECEDENTES ATUAIS DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016.2. Conquanto fundamental, o direito de prova (no caso técnica) não é absoluto, mas tem sua aplicação disciplinada pelo art. 130 do NCPC que, de maneira utilitária e econômica, regulamenta a realização de provas que sejam úteis e imprescindíveis para a aplicação do direito ao caso concreto.3. A ilação de que pelo critério legal de rateio das despesas de condomínio (art. 1336, I, do CC), aquele que detém maior fração arca com maior contribuição traduz conhecimento a priori, tornando dispensável recorrer ao empirismo técnico para a formação de um juízo de valor para sobre isso.4. Dada a autonomia e força normativa da Convenção de Condomínio, a intervenção do Poder Judiciário para alteração do critério de rateio de despesas condominiais só é feita em caráter excepcional e não com base na discussão da justiça do método.5. Devido a amplitude do conceito, a discussão da justiça do critério de rateio da despesa condominial, que no caso é o legal do art. 1336, I, do CC, não fundamenta a alegação de enriquecimento sem causa, e, por conseguinte, o êxito da demanda.6. Agravo interno não provido.
(STJ – AgInt no AREsp: 1657456 PR 2020/0023996-5, Relator: MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/11/2022, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2022)
Portanto, os tribunais mencionam que a fração ideal, caso não ocorra determinação diversa na convenção, deve ser o meio adequado para o rateio de despesas.
4 – Conclusão
O sistema de votação em condomínios baseado na fração ideal, conforme previsto no artigo 1.336, § 1º do Código Civil, é uma ferramenta crucial para a gestão condominial. Ele não apenas garante que as decisões sejam tomadas de maneira justa, mas também assegura que todos os condôminos tenham voz nas questões que impactam sua convivência. Para uma administração eficiente e harmoniosa, é indispensável que todos os moradores compreendam suas frações ideais e o papel que elas desempenham nas assembleias.
Promover uma cultura de transparência e respeito nas decisões coletivas é essencial para o fortalecimento da convivência em condomínio. Embora a fração ideal ofereça um meio proporcional de participação, é importante que as assembleias sejam espaços inclusivos, onde todos os moradores se sintam representados e ouvidos. Dessa forma, o condomínio se torna não apenas um local de moradia, mas também um espaço de convivência saudável e colaborativa.
5 – Referências
Código Civil Brasileiro. Artigo 1.336.
Zaim, M. Síntese do Direito Condominial Contemporâneo.
Pereira, C. M. Instituições de Direito Civil.
Gomes, O., & Lopes, J. B. Estudos de Direito Imobiliário.
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Autor: Miguel Zaim
Advogado Imobiliário e Condominial. Professor Universitário em Cursos de Especialização em várias Universidades do Brasil, Doutor e Mestrando em Direito. Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário e Direito Ambiental, Autor dos Livros: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo, Manual Prático da Advocacia Condominial, Reflexões sobre Direito Condominial, Coautor do livro Estudos de Direito Imobiliário, Secretário Comissão Especial de Direito Condominial Conselho Federal da OAB.
