Recentemente, pelo menos dois casos relacionados a comércio em condomínios receberam atenção especial da mídia.
O primeiro foi de um condomínio em Salvador, na Bahia, em que um morador utilizava a sua unidade residencial para comercializar produtos panificados. Isso mesmo – uma padaria!
Noutro caso, em Praia Grande, litoral de São Paulo, a moradora recebia clientes para realizar procedimentos estéticos, como a extensão de cílios.
Em ambos os casos, a situação começou a incomodar os demais moradores devido ao alto fluxo de estranhos entrando e saindo do condomínio.
No segundo caso, em Praia Grande, houve um agravante. A síndica, ao tentar explicar aos moradores que aquela atividade não era permitida, foi agredida brutalmente por eles.
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Afinal, o que pode e o que não pode em condomínios?
Para responder a esta questão é preciso diferenciar os condomínios. O Código Civil (art. 1336, IV, do Código Civil) é claro no sentido de que as unidades privativas devem ser utilizadas conforme a sua destinação.
Naqueles puramente residenciais, portanto, há a proibição de qualquer tipo de comércio nas unidades privativas, a não ser que haja uma aprovação em assembleia modificando a natureza do condomínio por no mínimo 2/3 do todo.
Nos condomínios comerciais ou mistos, o comércio pode ser realizado desde que a convenção assim o permita.
Isto significa dizer que também não é possível que moradores trabalhem no chamado home Office? Depende!
Se o tipo de trabalho utilizar as estruturas comuns do condomínio como a portaria e funcionários do prédio, a atividade não será permitida. Porém, nos casos em que o morador trabalhar da sua unidade e utilizar a sua própria internet, computador e energia, sem recepcionar clientes, não há problema algum.
O que o síndico deve fazer?
Naqueles casos em que haja flagrante desvio de finalidade da unidade, após identificar o problema, o síndico deve aplicar as regras da Convenção e Regimento Interno. A primeira providência deve ser a de notificar o condômino infrator para que ele cesse imediatamente tal prática tida como comercial na sua unidade. Caso o morador persista, uma advertência deve ser aplicada. Na reincidência, deve ser imposta uma multa, tudo conforme disposto no Regimento Interno, dando ao infrator o direito de defesa.
E nas áreas comuns?
Igualmente, nenhum morador pode exercer atividade comercial nas áreas comuns do condomínio.
Exceção se faz naqueles casos em que o condomínio pretenda instalar conveniências para os moradores como um minimercado, uma cervejeira, uma geladeira etc. Ainda assim, será preciso que o condomínio tenha espaço não destinado a outra área. Por exemplo, o síndico não pode levar para aprovação a instalação de um mercadinho no local destinado a academia, a não ser que pelo menos 2/3 dos condôminos aprovem. Tudo deve ser aprovado em assembleia e estar de acordo com a convenção do condomínio e a Lei.
Dessa forma, independentemente das dificuldades financeiras do morador que pretenda fazer comércio dentro da sua unidade para o seu sustento e o da sua família, o síndico precisa cumprir a convenção e o regimento interno, evitando, inclusive, que problemas resultantes de determinadas atividades, como por exemplo, a utilização de gás comum e a manipulação em escala industrial de alimentos, gere aumento de despesa e risco à segurança dos demais moradores.
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Autor:
Márcio L. Spimpolo
Advogado pós-graduado em Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário;
Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação pela UEA (Espanha);
Professor e Coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP;
Vice-Presidente da ANACON, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-12ª Subseção;
Apresentador do Programa ‘Condomínios Pelo Mundo’;
Diretor Regional IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário);
Sócio do escritório Spimpolo & Advogados Associados com ênfase em Direito Imobiliário Condominial;
Colunista das Rádios CBN Ribeirão Preto, Araraquara e São Carlos no quadro ‘Condomínio Legal’;
Colunista dos Portais Sindiconet, Síndico Legal e ACidadeOn.
