O chamado direito condominial, sub-ramo do Direito Civil vem ganhando destaque no mercado atual da advocacia estima-se que mais de 1/3 (um terço) da população brasileira reside em condomínios (sejam edilícios e/ou lotes), e inclusive com a criação de diversas Comissões temática de estudos do Direito Condominial, como a da Subseção de Taguatinga Presidida pelo Advogado Henrique Castro e recentemente com a criação da Comissão de Direito Condominial Seccional OAB/DF.
O mercado condominial está em ascensão, pois morar em condomínio é uma tendência nos grandes centros urbanos, uma vez que esse conceito de moradia agrega valores como segurança, utilização racional do espaço e redução de custos na construção civil. A crescente no mercado gera a necessidade de profissionais habilitados para tratar as relações jurídicas nesse meio, com isso advogado está conquistando seu espaço na área.
A preparação do advogado para atuar na área do Direito Condominial é deficitária, já que as faculdades de direito não reservam uma cadeira para tratar do tema de forma autônoma, mas sim os alunos costumam estudar o Direito Condominial superficialmente dentro da matéria Direito Civil, com pouca atenção aos temas específicos da área, os quais os militantes na área enfrentam. Bem como, hoje não existe uma pós-graduação específica na área, ficando a matéria apenas como tópico nas pós-graduações de Direito Imobiliário ou nas pós-graduações de gestão condominial.
Há legislação vigente não atende a nova realidade dos condomínios brasileiros, pois a lei que introduziu o tema no país, Lei 4591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias), foi criada em uma época que os condomínios eram estruturas simplórias comparados com os complexos condomínios dos dias atuais, uma vez que na década de 60, os condomínios não possuíam área de lazer, nem eram comumente de uso misto (comercial/residencial) e faltavam outras especificidades que hoje existem nos condomínios.
Com advento do Novo Código de Civil de 2002, o qual derrogou parte da Lei de Incorporações Imobiliárias, avançou ao apresentar a necessidade da convenção respeitar o Código Civil para ter validade (art. 1333); multa/inadimplência (art. 1334); regras para sanções ao condômino antissocial (art. 1337); por outro lado deixou a desejar em algumas situações, como a imposição de um quórum tão rígido para modificar as convenções de condomínio (2/3 dos condôminos), e um quórum frágil para a destituição do síndico (maioria dos presentes na assembleia), nos termos do artigo 1349 do mencionado Código Civil.
A revolução tecnológica do século XXI, impulsionada por nomes como Steve Jobs (criador da Apple); Bill Gates (fundador da Microsoft); Mark Zuckerberg (fundador do Facebook) e outros contribui para tornar a tecnologia mais acessível e presente na vida das pessoas, o que por consequência criou novas situações complexas, as quais o Direito ainda não havia enfrentado.
O AirBnb e demais aplicativos de hospedagem estão dentro dessas novas situações que o Direito não regulamentou/previu, já que esses aplicativos estão transitando em uma nebulosa entre o Código Civil, a Lei 11.771/2008, que trata das hospedagens para turismo e a Lei 8245/91 e Lei do Inquilinato, ou seja, essa ausência de norma específica criou uma celeuma nos condomínios sobre a legalidade ou não da utilização de tais aplicativos para promover a locação dos imóveis nos condomínios. O judiciário vem divergindo sobre tal matéria, porém para evitar maiores problemas as dicas são: deliberar em Assembleia sobre a possiblidade da prática de tal meio de locação pelos condôminos; limitar o número de ocupantes em cada hospedagem; criar um meio para comunicar com antecedência todos os dados do usuário dos aplicativos e data de permanência no condomínio dentre outras.
- Leia mais: A locação por temporada através da utilização do AirBNB, pode ser proibida pelo condomínio?
Assim, a atuação do advogado dentro do condomínio é multifacetária, pois ele pode assessorar o síndico e demais gestores do condomínio, minimizando o risco de demandas judiciais; participar na contratação de prestadores de serviços a fim de proteger o patrimônio do condomínio de empresas inidôneas; participar das Assembleias condominiais para garantir a ordem e legalidade das mesmas; ser um mediador de conflitos na comunidade condominial e outras atividades, e cada mais mercado busca por uma profissional capacitado para bem atender as necessidades dos condomínios. E em tempo de pandemia nunca de falou tanto esse ramo do Direito. Avante Direito Condominial!
Assim sendo e alinhados com o compromisso social de nosso trabalho, traremos outras informações sobre o assunto nos próximos números desta revista eletrônica.
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HENRIQUE CASTRO, advogado, professor universitário, Coordenador do MBA em Gestão e Direito Condominial da UNEPOS. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB subseção Taguatinga/DF, Secretário-geral Adjunto da Comissão de Direito Condominial da OAB/DF e Membro da Comissão Especial de Direito Condominial CFOAB.
