Agravo de Instrumento – Turma Espec. III – Administrativo e Cível

Nº CNJ : 0007838-06.2017.4.02.0000 (2017.00.00.007838-7)

RELATOR : Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

AGRAVANTE : CEF-CAIXA ECONOMICA FEDERAL

ADVOGADO : RJ135011 – CARLA DE CASTRO AMORIM MAURIN KRSULOVIC

AGRAVADO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

DEFENSOR PÚBLICO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

ORIGEM : 05ª Vara Federal do Rio de Janeiro (00962650220174025101)

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. CEF E ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. IMPUTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO E OBRAS DE MANUTENÇÃO. INTERDIÇÃO DE ÁREA DO EMPREENDIMENTO PELA DEFESA CIVIL. RISCO DE SEGURANÇA AOS CONDÔMINOS. TUTELA DE URGÊNCIA. CABIMENTO.

1. Agravo de instrumento interposto pela CEF em face de decisão proferida em ação civil pública que deferiu parcialmente parcialmente a tutela de urgência para determinar às rés que realizem reparos urgentes e necessários em áreas comuns do Condomínio Residencial Cesário de Melo, integrante do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

2. No Programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído pela Lei nº 10.188/2001 e que também

utiliza recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) com a finalidade de atender à necessidade

de moradia da população de baixa renda, o arrendatário adquire a posse direta do imóvel mediante o

pagamento da taxa de arrendamento e de cotas condominiais durante o prazo do contrato de arrendamento residencial. Tais encargos são devidos até o término do contrato, findo o qual, há a opção de compra do

bem.

3. Nessas hipóteses, a CEF, além de financiar a obra, atua como gestora operacional e financeira dos recursos que lhe são dirigidos para tal empreendimento, que no caso é o FAR (art. 2º, § 8º, Lei 10.188/2001), bem como no artigo 9º da Lei n. 11.977/09: “A gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal – CEF”. A empresa pública, ainda, seleciona a construtora para executar as obras de acordo com as suas especificações, não havendo dúvidas quanto à obrigatoriedade da CEF de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e conservação, havendo, pois, a sua legitimidade passiva em ações que tratam de eventuais vícios na construção, diferindo essa hipótese daqueles contratos em que a CEF atua apenas como agente financeiro. Nesse sentido: TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 200850010161758, Rel. Des. Fed. GUILHERME DIEFENTHAELER, E-DJF2R 29.4.2015.

4. Embora haja, como consignado na decisão agravada, reparos de manutenção a serem feitos, cuja

responsabilidade poderia ser atribuída ao condomínio, alguns dos danos constatados, conforme laudos de

engenharia acostados à inicial, têm características progressivas, podendo se tratar de problemas estruturais, sendo certo que a existência e a medida de responsabilidade das partes envolvidas será objeto de dilação

probatória no curso da instrução processual.

5. Não restam dúvidas acerca da urgência e necessidade das obras, sendo constatado, conforme

documentação acostada, risco de desabamento do chamado “castelo d’água”, inclusive com a lavratura de

auto de interdição pela Defesa Civil do Município do Rio de Janeiro, datado de 11.1.2017.

6. O fato de haver algumas das unidades do empreendimento cuja propriedade já restou consolidada, não

persistindo mais o arrendamento residencial, não é suficiente a afastar eventual responsabilidade da

empresa pública por vícios construtivos eventualmente constatados. Ainda que assim não fosse, a situação apresentada pela CEF, de consolidação da propriedade, refere-se a 31 unidades das 180 existentes no

condomínio, não podendo a grande maioria dos arrendatários e moradores, em razão de menos de 20% das unidades não mais arrendadas, ser colocada em risco, considerando que os reparos determinados pelo juízo a quo são unicamente aqueles urgentes e necessários e na área comum do condomínio, não havendo

ordem para a realização de obras nas unidades autônomas.

7. A fixação de cota extra condominial, como postulado pela CEF no recurso, é questão a ser apreciada

após a constatação da existência ou não de responsabilidade das partes envolvidas pelos danos verificados no empreendimento e o estabelecimento do limite de responsabilidade de cada um, não havendo risco de

irreversibilidade da medida, considerando que, em eventual julgamento de improcedência do pedido

inicial, podem as rés ser ressarcidas dos valores comprovadamente despendidos.

8. Diante da urgência e do risco demonstrado pela parte autora nos autos, a mera alegação de ausência de

recursos, desprovida de elementos probatórios, não é suficiente a ensejar a reforma da decisão agravada.

9. Agravo de instrumento não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, na forma do relatório e do voto, constantes dos autos, que ficam fazendo parte do julgado.

Rio de Janeiro, 18 de julho de 2018 (data do julgamento).

MARCELO PEREIRA DA SILVA

Desembargador Federal

Agravo de Instrumento – Turma Espec. III – Administrativo e Cível

Nº CNJ : 0007838-06.2017.4.02.0000 (2017.00.00.007838-7)

RELATOR : Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

AGRAVANTE : CEF-CAIXA ECONOMICA FEDERAL

ADVOGADO : RJ135011 – CARLA DE CASTRO AMORIM MAURIN KRSULOVIC

AGRAVADO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

DEFENSOR PÚBLICO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

ORIGEM : 05ª Vara Federal do Rio de Janeiro (00962650220174025101)

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), com pedido de atribuição de efeito suspensivo, contra decisão proferida pelo juízo da 5ª Vara Federal do Rio de Janeiro nos autos da ação civil pública n. 0096265-02.2017.4.02.5101, a qual deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pela DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO (DPU) para “determinar que as rés, no prazo máximo de trinta dias, realizem reparo de urgência para sanar vícios e defeitos constatados, em sede pericial, no Condomínio Residencial Cesário de Melo, nos itens a seguir especificados: a) recuperação estrutural do castelo d’água, conforme recomendado no laudo de engenharia e também pela Defesa Civil (item 8, fl. 48 e 40); b) nos corrimãos, grades de ferro das escadas de acesso aos apartamentos e escadas externas e portas de ferro dos alçapões dos telhados de todos os 14 blocos (item 4, fl. 47); c) armaduras nas estruturas de concreto armado das escadas de acesso aos apartamentos (item 7, fl. 48)”.

Versa o pedido originário sobre os alegados vícios na construção e falha manutenção, como a falta de realização de reformas essenciais e reparos a estruturas danificadas, que estariam comprometendo a segurança e habitabilidade do empreendimento, o Condomínio Residencial Cesário de Melo, integrante do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), falhas essas imputadas na inicial à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e a TORRES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, administradora do condomínio contratada pela CEF.

Alega a agravante inicialmente que o empreendimento em questão integra o PAR, mas não se encontra no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), sendo destinado a famílias com rendimento mensal de até 6 salários mínimos e, em alguns casos, de até 8 salários mínimos, como nas hipóteses de atendimento a profissionais da área de segurança pública, particularmente policiais civis e militares. Afirma que as unidades do Condomínio Residencial Cesário de Melo foram entregues em 5.12.2003, em perfeito estado de condições, tendo, portanto, transcorrido mais de 13 anos.

Aduz ser patente a ausência de sua responsabilidade e do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) para responder por vícios de construção do empreendimento, já que teria atuado atuou única e exclusivamente para aporte dos recursos financeiros necessários à construção do empreendimento, competindo-lhe apenas verificar o regular andamento da obra de acordo com o cronograma físicofinanceiro aprovado para a liberação das parcelas dos recursos. Defende inexistir previsão legal ou contratual que a responsabilize por vícios construtivos, cabendo unicamente à construtora responder por eventuais defeitos que se possa constatar na obra.

Assevera que a sua obrigação não era a de fiscalizar as obras do PAR, mas apenas de acompanhar as etapas de construção com a finalidade de liberação dos recursos correspondentes, de modo a garantir a conclusão da obra. Ainda, ressalta que existem unidades no condomínio com a propriedade plena já consolidada, não mais persistindo o arrendamento residencial, razão pela qual deve ser revista a

abrangência da responsabilidade do FAR pelos reparos.

Afirma que os documentos dos autos não denotam a existência de vícios construtivos, mas de defeitos decorrentes do desgaste natural e de manutenção, conforme vistoria realizada pela CEF e por documentos emitidos pela Defesa Civil, tendo a empresa pública notificado a administradora do condomínio, determinando imediatas providências no que tange à realização de reparos de manutenção nas áreas comuns.

No entanto, a despeito das tentativas da administradora em solucionar os problemas de manutenção do condomínio, foi rejeitada pelos condôminos a implantação de cota extra condominial para tanto.

Por fim, defende que, “considerando a responsabilidade que compete ao condomínio e aos proprietários das unidades, assim como a recusa dos moradores em fixação de quota-extra para manutenção, resta evidenciada a ausência dos requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência”.

Postula a atribuição do efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso com a reforma da decisão para que seja revogada a tutela de urgência concedida.

Sem contrarrazões.

O Ministério Público Federal opinou pelo não provimento do recurso (fls. 113/114).

É o relatório.

MARCELO PEREIRA DA SILVA

Desembargador Federal

Agravo de Instrumento – Turma Espec. III – Administrativo e Cível

Nº CNJ : 0007838-06.2017.4.02.0000 (2017.00.00.007838-7)

RELATOR : Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

AGRAVANTE : CEF-CAIXA ECONOMICA FEDERAL

ADVOGADO : RJ135011 – CARLA DE CASTRO AMORIM MAURIN KRSULOVIC

AGRAVADO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

DEFENSOR PÚBLICO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

ORIGEM : 05ª Vara Federal do Rio de Janeiro (00962650220174025101)

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR FEDERAL MARCELO PEREIRA DA SILVA:

(RELATOR)

Consoante relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), com pedido de atribuição de efeito suspensivo, contra decisão proferida pelo juízo da 5ª Vara Federal do Rio de Janeiro nos autos da ação civil pública n. 0096265-02.2017.4.02.5101, a qual deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pela DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO (DPU) para “determinar que as rés, no prazo máximo de trinta dias, realizem reparo de urgência para sanar vícios e defeitos constatados, em sede pericial, no Condomínio Residencial Cesário de Melo, nos itens a seguir especificados: a) recuperação estrutural do castelo d’água, conforme recomendado no laudo de engenharia e também pela Defesa Civil (item 8, fl. 48 e 40); b) nos corrimãos, grades de ferro das escadas de acesso aos apartamentos e escadas externas e portas de ferro dos alçapões dos telhados de todos os 14 blocos (item 4, fl. 47); c) armaduras nas estruturas de concreto armado das escadas de acesso aos apartamentos (item 7, fl. 48)”.

A demanda originalmente foi ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e de TORRES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, administradora do condomínio contratada pela CEF, em razão de alegados vícios na construção e falha manutenção, como a falta de realização de reformas essenciais e reparos a estruturas danificadas, que estariam comprometendo a segurança e habitabilidade do empreendimento, o Condomínio Residencial Cesário de Melo, integrante do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

O agravo de instrumento em apreço envolve a alegada ausência de responsabilidade da CEF e do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) para responder por vícios de construção do empreendimento, além da existência de condomínio com a propriedade plena já consolidada, não mais persistindo o arrendamento residencial, razão pela qual deveria ser revista a abrangência da responsabilidade do FAR. Ainda, defende a agravante não estarem comprovados vícios na construção, tratando-se os reparos necessários de problemas de manutenção do condomínio, tendo sido rejeitada pelos condôminos a implantação de cota extra condominial para a realização das obras.

De acordo com o disposto no artigo 300, do Código de Processo Civil em vigor (CPC2015), a concessão de tutela de urgência é cabível quando, em análise perfunctória e estando evidenciada a probabilidade do direito, o juiz ficar convencido quanto ao perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo.

O juízo a quo pautou-se no seguinte entendimento para deferir a tutela de urgência:

[…]

A Lei nº 10.188/2001 instituiu o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia para população de baixa renda, sob forma de arrendamento residencial com opção de compra. Apesar das modificas provocadas pela Lei nº 11.474/2007, permaneceu a atribuição originariamente atribuída à CEF pela operacionalização do referido programa.

Por conseguinte, embora a manutenção das condições internas das unidades possa ser atribuída aos arrendatários, impõe-se reconhecer, por outro lado, a responsabilidade da CEF, arrendante, pela manutenção das condições mínimas de segurança das áreas de uso comum do condomínio, o que se confirma pelos elementos presentes nos autos, notadamente pelo contrato de administração do condomínio celebrado entre a CEF e a segunda ré (fls. 83 e seguintes).

Não obstante a celebração do referido contrato, a responsabilidade da CEF não deve ser elidida, ao revés, remanesce, tendo em vista sua obrigação de fiscalizar a efetividade/suficiência dos serviços prestados pela empresa contratada.

A própria CEF notificou a Administradora Torres sobre problemas decorrentes da falta de manutenção/conservação do empreendimento, os quais foram identificados por laudo de vistoria elaborado pela sua área técnica, tendo requisitado adoção das providências necessárias à recuperação das pendências decorrentes da falta de manutenção/conservação (fl. 262). Não se verificou, contudo, realização dos serviços de reparo pela segunda ré.

O laudo de vistoria de danos físicos, realizado pela área técnica da CEF em 12/01/2017, reconheceu ocorrência de fissuras, trincas e rachaduras generalizadas em vigas, pilares e paredes da estrutura do castelo d’água do empreendimento, além do desprendimento e queda do emboço de revestimento em vários locais, reconhecendo haver risco iminente de desabamento e risco para integridade de moradores (fls. 255/256). O laudo de engenharia também identificou precariedade em itens inspecionados, evidenciando, inclusive, risco aos moradores (fls. 46 e seguintes). Constata-se, assim, a probabilidade do direito invocado.

O risco de dano irreparável ou de difícil reparação, por sua vez, também se mostra presente, tendo em vista haver risco para integridade física dos moradores do empreendimento, que será agravado pelo decurso do tempo, caso os requerentes aguardem o decurso de todas as fases processuais para, somente ao término, ver reconhecido o direito invocado.

Não obstante tais considerações, a tutela de urgência merece acolhimento parcial, somente para determinar a realização dos reparos urgentes, em locais em que houver risco para integridade dos moradores, considerando a natureza da medida.

Diante de todos os fundamentos supracitados, DEFIRO PARCIALMENTE A MEDIDA POSTULADA , para determinar que as rés, no prazo máximo de trinta dias, realizem reparo de urgência para sanar vícios e defeitos constatados, em sede pericial, no Condomínio Residencial Cesário de Melo, nos itens a seguir especificados: a) recuperação estrutural do castelo d’água, conforme recomendado no laudo de engenharia e também pela Defesa Civil (item 8, fl. 48 e 40); b) nos corrimãos, grades de ferro das escadas de acesso aos apartamentos e escadas externas e portas de ferro dos alçapões dos telhados de todos os 14 blocos (item 4, fl. 47); c) armaduras nas estruturas de concreto armado das escadas de acesso aos

apartamentos (item 7, fl. 48).

[…]

No programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído pela Lei nº 10.188/2001 e que também utiliza recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) com a finalidade de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, o arrendatário adquire a posse direta do imóvel mediante o pagamento da taxa de arrendamento e de cotas condominiais durante o prazo do contrato de arrendamento residencial. Tais encargos são devidos até o término do contrato, findo o qual, há a opção de compra do bem. A propriedade, desse modo, permanece com a arrendadora.

Nessas hipóteses, a CEF, além de financiar a obra, atua como gestora operacional e financeira dos recursos que lhe são dirigidos para tal empreendimento, que no caso é o FAR (art. 2º, § 8º, Lei 10.188/2001), bem como no artigo 9º da Lei n. 11.977/09: “A gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal – CEF”. A empresa pública, ainda, seleciona a construtora para executar as obras de acordo com as suas especificações, não havendo dúvidas quanto à obrigatoriedade da CEF de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e conservação, havendo, pois, a sua legitimidade passiva em ações que tratam de eventuais vícios na construção, diferindo essa hipótese daqueles contratos em que a CEF atua apenas como agente financeiro. Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – PAR. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARRENDADOR. GRAVES INFILTRAÇÕES E RACHADURAS. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO E VERBA HONORÁRIA. RAZOABILIDADE NA FIXAÇÃO QUE SE IMPÕE. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

1. Imóvel que se encontra vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial, instituído pela Lei nº 10.188/2001, que mantém o devedor (arrendatário) como mero possuidor direto do imóvel, cuja propriedade permanecerá com o credor (arrendador) até que aquele cumpra todas as obrigações contratuais e faça a opção pela compra do bem, havendo evidente responsabilidade do arrendador por eventuais vícios na construção. 2. Não é outra a expectativa de quem financia um imóvel, senão pela ausência de problemas estruturais, como graves infiltrações e rachaduras, que possam impedir a posse plena do bem adquirido. Violação aos princípios inerentes à boa-fé objetiva, que devem nortear as relações contratuais. 3. Dano moral in re ipsa, de forma que demonstrado o fato, resta comprovado o dano. 4. Quantum indenizatório que, pelos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, deve ser fixado em R$ 3.000,00 (três mil reais). 5. Verba honorária que deve ser fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, atendidos o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. 6. Apelação parcialmente provida. (TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 200850010161758, Rel. Des. Fed. GUILHERME DIEFENTHAELER, EDJF2R 29.4.2015).

No caso em apreço, embora haja, como consignado na decisão agravada, reparos de manutenção a

serem feitos, cuja responsabilidade poderia ser atribuída ao condomínio, alguns dos danos constatados, conforme laudos de engenharia acostados à inicial, têm características progressivas, podendo se tratar de problemas estruturais, sendo certo que a existência e a medida de responsabilidade das partes envolvidas será objeto de dilação probatória no curso da instrução processual.

Em que pesem as alegações da agravante, não restam dúvidas acerca da urgência e necessidade das obras para a manutenção da integridade, segurança dos moradores e habitabilidade das unidades, sendo constatado, conforme documentação acostada, risco de desabamento do chamado “castelo d’água”, inclusive com a lavratura de auto de interdição pela Defesa Civil do Município do Rio de Janeiro, datado de 11.1.2017 (fl. 165 dos autos principais).

Outrossim, o fato de haver algumas das unidades do empreendimento cuja propriedade já restou consolidada, não persistindo mais o arrendamento residencial, não é suficiente a afastar eventual responsabilidade da empresa pública por vícios construtivos eventualmente constatados. Ainda que assim não fosse, a situação apresentada pela CEF, de consolidação da propriedade, refere-se a 31 unidades das 180 existentes no condomínio, não podendo a grande maioria dos arrendatários e moradores, em razão de menos de 20% das unidades não mais arrendadas, ser colocada em risco, considerando que os reparos determinados pelo juízo a quo são unicamente aqueles urgentes e necessários e na área comum do condomínio, não havendo ordem para a realização de obras nas unidades autônomas.

Cumpre ressaltar que a fixação de cota extra condominial, como postulado pela CEF no recurso, é questão a ser apreciada após a constatação da existência ou não de responsabilidade das partes envolvidas pelos danos verificados no empreendimento e o estabelecimento do limite de responsabilidade de cada um, não havendo risco de irreversibilidade da medida, considerando que, em eventual julgamento de improcedência do pedido inicial, podem as rés ser ressarcidas dos valores comprovadamente despendidos. Nesse contexto, diante da urgência e do risco demonstrado pela parte autora nos autos, as alegações apresentadas pela CEF não são suficientes a ensejar a reforma da decisão agravada, cumprimento observar que, consoante entendimento adotado por esta Corte, apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior ou deste tribunal seria justificável sua reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento, sendo certo que o pronunciamento judicial impugnado não se encontra inserido nessas exceções.

Do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento.

É como voto.

MARCELO PEREIRA DA SILVA

Desembargador Federal