Agravo de Instrumento – Turma Espec. III – Administrativo e Cível

Nº CNJ : 0006936-53.2017.4.02.0000 (2017.00.00.006936-2)

RELATOR : Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

AGRAVANTE : TORRES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA

ADVOGADO : RJ054566 – JOAQUIM BELISARIO DRUMMOND ALVES

AGRAVADO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

DEFENSOR PÚBLICO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

ORIGEM : 05ª Vara Federal do Rio de Janeiro (00962650220174025101)

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. CEF E ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. IMPUTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO E OBRAS DE MANUTENÇÃO. INTERDIÇÃO DE ÁREA DO EMPREENDIMENTO PELA DEFESA CIVIL. RISCO DE SEGURANÇA AOS CONDÔMINOS. TUTELA DE URGÊNCIA. CABIMENTO.

1. Agravo de instrumento interposto pela administradora do condomínio contratada pela CEF em face de decisão proferida em ação civil pública que deferiu parcialmente parcialmente a tutela de urgência para determinar às rés que realizem reparos urgentes e necessários em áreas comuns do Condomínio Residencial Cesário de Melo, integrante do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

2. No Programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído pela Lei nº 10.188/2001 e que também

utiliza recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) com a finalidade de atender à necessidade

de moradia da população de baixa renda, o arrendatário adquire a posse direta do imóvel mediante o

pagamento da taxa de arrendamento e de cotas condominiais durante o prazo do contrato de arrendamento residencial. Tais encargos são devidos até o término do contrato, findo o qual, há a opção de compra do

bem.

3. Afastada a alegação de ilegitimidade passiva da agravante, uma vez que, à luz da teoria da asserção,

tendo a parte autora atribuído à administradora do condomínio a responsabilidade pela omissão, ao deixar de realizar obras de reparos essenciais à manutenção das condições de segurança e habitabilidade das

unidades do empreendimento, é a administradora parte legítima para responder à demanda, sendo certo que a configuração ou não dos elementos necessários à sua responsabilização, e em que medida, são matérias

já ligadas ao mérito.

4. A própria agravante admite ter buscado, em diversas reuniões realizadas com os condôminos, recursos

suficientes para a realização de diversos reparos e obras de manutenção do condomínio, sem, entretanto,

obter sucesso, considerando que os moradores não teriam admitido a cobrança de cotas extraordinárias

para tanto. Afirma não ter recursos em caixa para a realização da obra, exemplificando que apenas a obra

necessária no “castelo d’água” teria sido orçada em mais de R$ 50.000,00.

5. Não restam dúvidas acerca da urgência e necessidade das obras, sendo constatado, conforme

documentação acostada, risco de desabamento do chamado “castelo d’água”, inclusive com a lavratura de

auto de interdição pela Defesa Civil do Município do Rio de Janeiro, datado de 11.1.2017.

6. O fato de alguns dos danos e problemas de manutenção e conservação constatados serem anteriores ao

início das atividades da agravante como administradora do condomínio, como defende, não é suficiente a

afastar a determinação imposta, mormente considerando serem questões de conhecimento da empresa ao

firmar o contrato de prestação de serviços com a CEF e assumir o condomínio.

7. Acerca da ausência de recursos em caixa para a realização das obras de reparo, melhor sorte não assiste à agravante, porquanto a ela cabia o ônus de provar suas alegações. Entretanto, não trouxe aos autos

elementos comprobatórios, como extratos bancários, comprovantes de recebimentos de despesas pagas,

etc, que demonstrem não ter arrecadado recursos, tampouco ter saldo positivo em conta suficiente à

necessária manutenção das áreas comuns do condomínio.

8. Diante da urgência e do risco demonstrado pela parte autora nos autos, a mera alegação de ausência de

recursos, desprovida de elementos probatórios, não é suficiente a ensejar a reforma da decisão agravada.

9. Agravo de instrumento não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, na forma do relatório e do voto, constantes dos autos, que ficam fazendo parte do julgado.

Rio de Janeiro, 18 de julho de 2018 (data do julgamento).

MARCELO PEREIRA DA SILVA

Desembargador Federal

Agravo de Instrumento – Turma Espec. III – Administrativo e Cível

Nº CNJ : 0006936-53.2017.4.02.0000 (2017.00.00.006936-2)

RELATOR : Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

AGRAVANTE : TORRES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA

ADVOGADO : RJ054566 – JOAQUIM BELISARIO DRUMMOND ALVES

AGRAVADO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

DEFENSOR PÚBLICO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

ORIGEM : 05ª Vara Federal do Rio de Janeiro (00962650220174025101)

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por TORRES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA contra decisão proferida pelo juízo da 5ª Vara Federal do Rio de Janeiro nos autos da ação civil pública n. 0096265-02.2017.4.02.5101, a qual deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pela DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO (DPU) para “determinar que as rés, no prazo máximo de trinta dias, realizem reparo de urgência para sanar vícios e defeitos constatados, em sede pericial, no Condomínio Residencial Cesário de Melo, nos itens a seguir especificados: a) recuperação estrutural do castelo d’água, conforme recomendado no laudo de engenharia e também pela Defesa Civil (item 8, fl. 48 e 40); b) nos corrimãos, grades de ferro das escadas de acesso aos apartamentos e escadas externas e portas de ferro dos alçapões dos telhados de todos os 14 blocos (item 4, fl. 47); c) armaduras nas estruturas de concreto armado das escadas de acesso aos apartamentos (item 7, fl. 48)”.

Alega a agravante ser parte ilegítima para figurar no polo passivo do feito, porquanto não se trata de empresa do ramo de construção civil, não sendo a construtora do empreendimento. Afirma ter sido vencedora em processo licitatório e contratada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) para administração do condomínio, integrante do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), e arrecadação das cotas condominiais, atribuição assumida em 1.9.2015. Aduz que a parte autora “confunde a administradora com a construtora do empreendimento, apontando vícios construtivos na edificação do condomínio em tela”.

Dessa forma, defende não poder ser responsabilizada pelos reparos necessários ao empreendimento decorrentes de vícios construtivos, especialmente em razão da grande inadimplência dos condôminos, tratando-se de empreendimento destinado à população de baixa renda, oferecendo, na hipótese, “grande resistência na adoção de qualquer medida que importe em acréscimo mínimo no valor da cota condominial”.

Sustenta que o empreendimento já se encontrava em mau estado de conservação quando assumiu a administração do condomínio, com instalações em avançado estado de deterioração, restando demonstrado, entretanto, pelas atas das assembleias realizadas, que todos os orçamentos para a realização de obras necessárias e urgentes foram prontamente rejeitados pelos moradores, que não admitem qualquer acréscimo no valor das cotas condominiais.

Assevera ainda que a própria DPU, na inicial, transcreveu trechos de laudo técnico elaborado na área de engenharia, corroborando as afirmações de “problemas de manutenção e má conservação, que, de fato, já não eram “novidade” em período muito anterior à administração da Segunda Ré, que “herdou” um condomínio com grande grau de inadimplência e sem recursos para enfrentar as despesas necessárias à conservação das instalações”.

Alega ser incabível a determinação para que pague com recursos próprios as obras de reparo necessárias ao condomínio, considerando que apenas o reparo do “castelo d’água” foi orçado em valor

superior a R$ 50.000,00, quantia impossível de ser arrecadada, mesmo que de forma parcelada, diante da forte resistência dos arrendatários.

Por fim, defende ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), inexistindo relação de consumo entre a administradora e os agravados e tampouco se aplicando a inversão do ônus da prova prevista naquele diploma legal.

Postula a reforma da decisão para que seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva para figurar no feito, ou seja afastada a determinação de realizar os reparos no empreendimento com seus próprios recursos.

Contrarrazões da CEF às fls. 30/40.

O Ministério Público Federal opinou pelo não provimento do recurso (fls. 93/95).

É o relatório.

MARCELO PEREIRA DA SILVA

Desembargador Federal

Agravo de Instrumento – Turma Espec. III – Administrativo e Cível

Nº CNJ : 0006936-53.2017.4.02.0000 (2017.00.00.006936-2)

RELATOR : Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

AGRAVANTE : TORRES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA

ADVOGADO : RJ054566 – JOAQUIM BELISARIO DRUMMOND ALVES

AGRAVADO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

DEFENSOR PÚBLICO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO E OUTRO

ORIGEM : 05ª Vara Federal do Rio de Janeiro (00962650220174025101)

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR FEDERAL MARCELO PEREIRA DA SILVA:

(RELATOR)

Consoante relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por TORRES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA contra decisão proferida pelo juízo da 5ª Vara Federal do Rio de Janeiro nos autos da ação civil pública n. 0096265-02.2017.4.02.5101, a qual deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pela DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO (DPU) para “determinar que as rés, no prazo máximo de trinta dias, realizem reparo de urgência para sanar vícios e defeitos constatados, em sede pericial, no Condomínio Residencial Cesário de Melo, nos itens a seguir especificados: a) recuperação estrutural do castelo d’água, conforme recomendado no laudo de engenharia e também pela Defesa Civil (item 8, fl. 48 e 40); b) nos corrimãos, grades de ferro das escadas de acesso aos apartamentos e escadas externas e portas de ferro dos alçapões dos telhados de todos os 14 blocos (item 4, fl. 47); c) armaduras nas estruturas de concreto armado das escadas de acesso aos apartamentos (item 7, fl. 48)”.

A demanda originalmente foi ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e da administradora do condomínio, contratada pela CEF, em razão de alegados vícios na construção e falha manutenção, como a falta de realização de reformas essenciais e reparos a estruturas danificadas, que estariam comprometendo a segurança e habitabilidade do empreendimento, o Condomínio Residencial Cesário de Melo, integrante do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

O agravo de instrumento em apreço envolve a alegada ilegitimidade passiva da agravante e a ausência de responsabilidade pelos reparos necessários no condomínio, determinado pelo juízo a quo em decisão interlocutória, sob o fundamento de que a alta inadimplência dos condôminos impede que tenha recursos em caixa para a realização das obras, defendendo ainda a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC)à hipótese.

O juízo a quo pautou-se no seguinte entendimento para deferir a tutela de urgência:

[…]

A Lei nº 10.188/2001 instituiu o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia para população de baixa renda, sob forma de arrendamento residencial com opção de compra. Apesar das modificas provocadas pela Lei nº 11.474/2007, permaneceu a atribuição originariamente atribuída à CEF pela operacionalização do referido programa.

Por conseguinte, embora a manutenção das condições internas das unidades possa ser atribuída aos arrendatários, impõe-se reconhecer, por outro lado, a responsabilidade da CEF, arrendante, pela manutenção das condições mínimas de

segurança das áreas de uso comum do condomínio, o que se confirma pelos elementos presentes nos autos, notadamente pelo contrato de administração do condomínio celebrado entre a CEF e a segunda ré (fls. 83 e seguintes).

Não obstante a celebração do referido contrato, a responsabilidade da CEF não deve ser elidida, ao revés, remanesce, tendo em vista sua obrigação de fiscalizar a efetividade/suficiência dos serviços prestados pela empresa contratada.

A própria CEF notificou a Administradora Torres sobre problemas decorrentes da falta de manutenção/conservação do empreendimento, os quais foram identificados por laudo de vistoria elaborado pela sua área técnica, tendo requisitado adoção das providências necessárias à recuperação das pendências decorrentes da falta de manutenção/conservação (fl. 262). Não se verificou, contudo, realização dos serviços de reparo pela segunda ré.

O laudo de vistoria de danos físicos, realizado pela área técnica da CEF em 12/01/2017, reconheceu ocorrência de fissuras, trincas e rachaduras generalizadas em vigas, pilares e paredes da estrutura do castelo d’água do empreendimento, além do desprendimento e queda do emboço de revestimento em vários locais, reconhecendo haver risco iminente de desabamento e risco para integridade de moradores (fls. 255/256). O laudo de engenharia também identificou precariedade em itens inspecionados, evidenciando, inclusive, risco aos moradores (fls. 46 e seguintes). Constata-se, assim, a probabilidade do direito invocado.

O risco de dano irreparável ou de difícil reparação, por sua vez, também se mostra presente, tendo em vista haver risco para integridade física dos moradores do empreendimento, que será agravado pelo decurso do tempo, caso os requerentes aguardem o decurso de todas as fases processuais para, somente ao término, ver reconhecido o direito invocado.

Não obstante tais considerações, a tutela de urgência merece acolhimento parcial, somente para determinar a realização dos reparos urgentes, em locais em que houver risco para integridade dos moradores, considerando a natureza da medida.

Diante de todos os fundamentos supracitados, DEFIRO PARCIALMENTE A MEDIDA POSTULADA , para determinar que as rés, no prazo máximo de trinta dias, realizem reparo de urgência para sanar vícios e defeitos constatados, em sede pericial, no Condomínio Residencial Cesário de Melo, nos itens a seguir especificados: a) recuperação estrutural do castelo d’água, conforme recomendado no laudo de engenharia e também pela Defesa Civil (item 8, fl. 48 e 40); b) nos corrimãos, grades de ferro das escadas de acesso aos apartamentos e escadas externas e portas de ferro dos alçapões dos telhados de todos os 14 blocos (item 4, fl. 47); c) armaduras nas estruturas de concreto armado das escadas de acesso aos apartamentos (item 7, fl. 48).

[…]

No Programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído pela Lei nº 10.188/2001 e que também utiliza recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) com a finalidade de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, o arrendatário adquire a posse direta do imóvel mediante o pagamento da taxa de arrendamento e de cotas condominiais durante o prazo do contrato de arrendamento residencial. Tais encargos são devidos até o término do contrato, findo o qual, há a opção de compra do

bem.

Inicialmente, deve ser afastada a alegação de ilegitimidade passiva da agravante, uma vez que, à luz da teoria da asserção, tendo a parte autora atribuído à administradora do condomínio a responsabilidade pela omissão, ao deixar de realizar obras de reparos essenciais à manutenção das condições de segurança e habitabilidade das unidades do empreendimento, é a administradora parte legítima para responder à demanda, sendo certo que a configuração ou não dos elementos necessários à sua responsabilização, e em que medida, são matérias já ligadas ao mérito.

A própria agravante admite ter buscado, em diversas reuniões realizadas com os condôminos, recursos suficientes para a realização de diversos reparos e obras de manutenção do condomínio, sem, entretanto, obter sucesso, considerando que os moradores não teriam admitido a cobrança de cotas extraordinárias para tanto. Afirma não ter recursos em caixa para a realização da obra, exemplificando que apenas a obra necessária no “castelo d’água” teria sido orçada em mais de R$ 50.000,00.

Em que pesem as alegações da agravante, não restam dúvidas acerca da urgência e necessidade das obras, sendo constatado, conforme documentação acostada, risco de desabamento do chamado “castelo d’água”, inclusive com a lavratura de auto de interdição pela Defesa Civil do Município do Rio de Janeiro, datado de 11.1.2017 (fl. 165 dos autos principais).

O fato de alguns dos danos e problemas de manutenção e conservação constatados serem anteriores ao início das atividades da agravante como administradora do condomínio, como defende, não é suficiente a afastar a determinação imposta, mormente considerando serem questões de conhecimento da empresa ao firmar o contrato de prestação de serviços com a CEF e assumir o condomínio, oportunidade em que já se sabia do alto índice de inadimplência nas unidades do empreendimento, conforme se observa da ata de reunião em que se apresentou a nova administradora e respectiva representante aos condôminos (fls. 105/111 dos autos principais).

Acerca da ausência de recursos em caixa para a realização das obras de reparo, melhor sorte não assiste à agravante, porquanto a ela cabia o ônus de provar suas alegações. Entretanto, não trouxe aos autos elementos comprobatórios, como extratos bancários, comprovantes de recebimentos de despesas pagas, etc, que demonstrem não ter arrecadado recursos, tampouco ter saldo positivo em conta suficiente à necessária manutenção das áreas comuns do condomínio.

Nesse contexto, diante da urgência e do risco demonstrado pela parte autora nos autos, a mera alegação de ausência de recursos, desprovida de elementos probatórios, não é suficiente a ensejar a reforma da decisão agravada, cumprimento ressaltar que, consoante entendimento adotado por esta Corte, apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior ou deste tribunal seria justificável sua reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento, sendo certo que o pronunciamento judicial impugnado não se encontra inserido nessas exceções.

Do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento.

É como voto.

MARCELO PEREIRA DA SILVA

Desembargador Federal