Inteiro Teor
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RECONVENÇÃO. DESPESAS COM OBRAS DE MELHORIAS em ÁREAS COMUNS, REALIZADAS POR CONDÔMINO, à revelia da coletividade. IMPOSSIBILIDADE DE REAVER OS VALORES GASTOS. OBRAS DE CARÁTER VOLUPTUÁRIO OU ÚTEIS. EXEGESE DO ART. 1.341 DO Código Civil. HIPÓTESE, AINDA, EM QUE, CASO SE ADMITISSE A NATUREZA NECESSÁRIA DAS OBRAS, NÃO ESTAVA, O CONDÔMINO, DESOBRIGADO DE OBTER AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA, POIS QUE AUSENTE A URGÊNCIA DAS MELHORIAS. EXEGESE DO parág. 3º DO ART. 1.341 DO Código Civil. RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE.
RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. UNÂNIME.
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Apelação Cível
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Décima Oitava Câmara Cível |
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Nº 70066920083 (Nº CNJ: 0377386-04.2015.8.21.7000)
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Comarca de Novo Hamburgo |
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CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
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APELANTE |
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EVA JANETE MENIN CALDAS
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APELADO |
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em dar provimento ao recurso de apelação cível.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. João Moreno Pomar e Des. Heleno Tregnago Saraiva.
Porto Alegre, 26 de novembro de 2015.
DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ,
Relator.
RELATÓRIO
Des. Pedro Celso Dal Prá (RELATOR)
Trata-se de recurso de apelação interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFICIO DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL contra a sentença (fls. 227-96) que julgou procedente a ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada em face de EVA JANETE MENIN CALDAS, condenando a requerida ao pagamento do valor apontado nos autos (fl. 04), também no que diz com as parcelas que venceram no curso da demanda (CPC, art. 290), acrescidos de juros legais de 1% ao mês, a partir de seus respectivos vencimentos e correção monetária (IGP-M), mais a multa de 2%, e procedente a reconvenção, condenando o autor-reconvindo ao pagamento da importância total de R$ 2.675,37, devidamente corrigida pelo IGP-M, a partir de seu efetivo (e respectivo) desembolso e juros moratórios de 1%, a contar da citação. Sucumbentes reciprocamente, condenou o autor/reconvindo ao pagamento de 60% das custas processuais e a requerida/reconvinte aos 40% restantes, sendo os honorários fixados em R$ 400,00 e R$ 600,00 aos respectivos procuradores, conforme o disposto pelo art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil, permitida a compensação.
O apelante alega, em suas razões (fls. 240-45), que o fundamento da procedência da ação afasta a procedência da reconvenção. Diz que não há reconhecimento de que a apelada possa cobrar tal crédito da coletividade. Refere que o crédito buscado pela reconvinte diz respeito a obras que teria feito na área comum por conta própria, sendo tal procedimento unilateral e sob abuso, não lhe legitimando a realizar cobrança dos valores gastos, por ausente reconhecimento do direito de realizar a cobrança dos valores. Sustenta que qualquer obra a ser realizada por condômino depende da autorização e aprovação da maioria dos condôminos, deliberando sobre a oportunidade, conveniência e recursos disponíveis, sob pena de inviabilizar a vida em condomínio. Requer o provimento do recurso, com o conseqüente julgamento de improcedência da reconvenção.
Contrarrazões nas fls. 249-53.
Remetidos a este Tribunal de Justiça, foram os autos distribuídos por sorteio automático em 08/10/2015, vindo-me conclusos para julgamento em 09/10/2015.
Registro, por fim, que restou devidamente observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552, todos do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.
É o relatório.
VOTOS
Des. Pedro Celso Dal Prá (RELATOR)
Eminentes Colegas: o recurso de apelação cível merece prosperar.
Cuida-se de recurso de apelação interposto em face da sentença, em que o ilustre Pretor condenou o Condomínio autor/reconvindo a ressarcir a condômina demandada/reconvinte pelos valores gastos por esta em obras realizadas na área comum.
O recurso merece prosperar.
De fato, a sentença assim fundamentou o acolhimento da pretensão reconvencional:
“A impugnação apresentada pelo reconvindo não prospera, eis que relativa a uma parte pouco relevante, diante de tudo o que foi promovido em termos de melhora no imóvel , pela reconvinte.
Note-se que existem documentos (fls. 96/99), comprovando que a reconvinte, com sua iniciativa, tentava trazer melhorias ao local .” (Grifei)
Extrai-se da fundamentação, portanto, que as obras eram apenas de melhorias no imóvel, tratando-se, portanto, de obras, no máximo, de natureza útil.
E, de fato, não é possível concluir, dos elementos de prova existentes nos autos, que as melhorias realizadas pela demandada/reconvinte tinham natureza de obras necessárias.
Digo isso porque o atual Código Civil, em seu art. 1.341, assim disciplina a realização de obras pelos condôminos em áreas comuns:
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias , de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis , de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.
Portanto, somente as obras ou reparos necessários é que são passíveis de serem efetuados unilateralmente pelo condômino.
Não há, entretanto, vale repetir, prova de que os reparos eram necessários, pois meras alegações de proliferação de ratos, problemas hidráulicos, infiltrações ou de ausência de manutenção, desprovidas do necessário amparo probatório (não suprida pelas fotografias das folhas 90 a 95), não conduzem à conclusão de que as obras tinham natureza outra, que não as meramente voluptuárias ou úteis, as quais não propiciam reparação pelo Condomínio, segundo a correta exegese que se extrai do § 4º do referido art. 1.341, que reza:
“§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum ”.
Mas, ainda que se reconheça a necessidade das obras, não estava, a condômina, desobrigada de dar ciência à assembléia a respeito de sua realização.
Isso porque, ao que se infere, não se tratava de obras de caráter urgente (pois inerentes, segundo se observa da reconvenção, bem como dos recibos juntados, que dizem respeito a compra e venda de materiais de pinturas e acabamentos, a mero embelezamento – sendo que o recibo da folha 111, ainda que referente a aquisição de material de encanamento, não reflete qualquer urgência da obra a que se destinava), o que demandava sua realização apenas após autorização da assembléia, conforme dispõe a regra de observância cogente prevista no parágrafo 3º do citado art. 1.341 do Código Civil, que reza:
“§ 3º Não sendo urgentes , as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia , especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos”.
Desse modo, descabido o acolhimento da pretensão veiculada em reconvenção, que diz respeito a valores gastos pela condômina com obras voluptuárias ou úteis ou desprovidas de urgência, despendidos unilateralmente, sem a necessária autorização da Assembléia, não sendo, assim, recobráveis, mormente porque despesas somente alegadas no momento da cobrança de cotas condominiais.
ISSO POSTO, voto no sentido de dar provimento ao recurso de apelação cível, em ordem de julgar improcedente a reconvenção. Outrossim, determino a inversão dos encargos de sucumbência relacionados à reconvenção.
Des. João Moreno Pomar (REVISOR) – De acordo com o (a) Relator (a).
Des. Heleno Tregnago Saraiva – De acordo com o (a) Relator (a).
DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ – Presidente – Apelação Cível nº 70066920083, Comarca de Novo Hamburgo: “DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME.”
Julgador (a) de 1º Grau: MOZART GOMES DA SILVA
