Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Décima Quinta Câmara Cível

Apelação Cível nº . 0511089-67.2014.8.19.0001

Juízo de origem: 45ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL

Magistrado: MARCIO ALEXANDRE PACHECO DA SILVA

Apelante: WALDYR DUTRA AREOSA

Apelante: MARTA BALTAR MOREIRA AREOSA

Apelado: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VENDÔME

Relator: DES. GILBERTO MATOS

APELAÇÃO CÍVEL. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO. ACRÉSCIMOS CONSTRUÍDOS NA LAJE DE COBERTURA. LICENCIAMENTO MUNICIPAL EXIGIDO NA CONVENÇÃO. INTERFERÊNCIAS NAS ÁREAS DE USO COMUM. ALVARÁ DEFERIDO PELO PODER PÚBLICO NO CURSO DO PROCESSO. PERÍCIA. NECESSIDADE DE CORREÇÕES E ADEQUAÇÕES ESTRUTURAIS. SENTENÇA QUE DETERMINOU O DESFAZIMENTO DAS OBRAS. PROVIMENTO PARCIAL. POSSIBILIDADE DE CORREÇÃO DOS PROBLEMAS APONTADOS NO LAUDO. 1. Ação de nunciação de obra nova proposta pelo condomínio em face dos proprietários de unidade situada no último andar do edifício. 2. Obras para acréscimos na laje de cobertura. Direito ao uso e gozo da área imediatamente superior ao apartamento conferido pela convenção. 3. Condicionamento, contudo, a licenciamento municipal. 4. Alvará deferido pela Prefeitura no curso do processo. 5. Alterações empreendidas que, no entanto, afetaram áreas de uso comum do edifício. 6. Constatação extraída do laudo pericial, produzido em cautelar de produção antecipada de provas, devidamente submetido ao contraditório e homologado pelo juízo. 6. Reforma parcial da sentença que determinou o completo desfazimento da obra, uma vez que o perito atesta a possibilidade de correção das falhas estruturais encontradas, descrevendo pormenorizadamente os procedimentos a serem adotados. 7. Provimento parcial do recurso, para determinar que os nunciados/apelantes procedam apenas aos ajustes necessários, estabelecidos nos itens b e c, de fls. 452, do laudo à pasta 430. Restam mantidos o prazo e a multa arbitrados na origem.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível Nº 051108967.2014.8.19.0001, em que figuram, como apelantes, WALDYR DUTRA AREOSA e, como apelado, o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VENDÔME.

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A C O R D A M os Desembargadores da Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em PROVER PARCIALMENTE o recurso, nos termos do voto do relator.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de ação de nunciação de obra nova proposta pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VENDÔME em face de WALDYR DUTRA AREOSA e MARTA BALTAR AREOSA. Alega o autor, em síntese, que: a) os réus, proprietários da unidade 1702, deram início a obras de construção de acréscimos sobre a laje da cobertura, sem a prévia apresentação de licenciamento municipal, como exigido no item 50, Capítulo 16º, da convenção condominial; b) com vistas à manutenção da segurança, diante da quantidade de materiais que ingressava diariamente no edifício, com destino àquele apartamento, a administração requereu aos nunciados a entrega do projeto de ampliação e reforma, acompanhado do licenciamento; c) analisada a documentação incompletamente apresentada consistente em projeto efetuado pela empresa Incorpro Arquitetura e Design, o nunciante identificou algumas lacunas na memória de cálculo e outras irregularidades, tais como a construção de paredes sobre a caixa d’água, a indefinição de peitoris, paredes e telhados; d) encomendou o parecer técnico da empresa HEB Enghenharia e Projetos Ltda, a qual apontou uma série de correções, que seriam necessárias à garantia da solidez e estabilidade da obra; e) ressalta que tais procedimentos foram considerados pertinentes pela empresa contratada pelos nunciados; f) estes, ao implementarem acréscimos na sua laje de cobertura, removeram a manta asfáltica e, consequentemente, a impermeabilização existente na área da caixa d’água, provocando rachadura, que poderá causar infiltrações na casa de máquinas do elevador; g) bloquearam, também, com uma das vigas de aço, os tubos de ventilação das instalações de banheiros da coluna 2; h) em que pesem os esforços empreendidos para a composição entre as partes, as tentativas restaram frustradas.

Pugna pela condenação dos réus: a) à restituição das áreas comuns do condomínio à situação imediatamente anterior ao início da obra, consistente em: refazer a impermeabilização com manta asfáltica, de qualidade equivalente à removida, em toda área da caixa d’água, incluindo-se sua lateral; b) à correção da rachadura para evitar infiltração na casa de máquinas do elevador; c) à reconstrução da parede de proteção da viga da caixa d’água; d) ao desbloqueio dos dutos de ventilação das instalações de banheiros da coluna 02.

Laudo de perícia, produzido em ação cautelar de produção antecipada de provas, adunado à pasta eletrônica 430.

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O D. Juízo a quo, às fls. 525/526, julgou improcedente a pretensão autoral. No entanto, opostos embargos de declaração pelo condomínio autor, às fls. 530/532, foram os aclaratórios acolhidos com efeitos infringentes, para sanar as contradições verificadas na sentença, a qual acabou ser integrada às fls. 545/546, nos seguintes termos:

“(…) Conforme mencionado pelo perito em seu laudo, a Prefeitura não concede licença para a execução desse tipo de acréscimo, mas sim a legalização do espaço construído (fls. 443), e nos termos da Lei Complementar 99/2009, que dispõe sobre a permissão de execução de obras de ampliação horizontal nos pavimentos de cobertura das edificações e sobra a regularização de obras de construção, modificação ou acréscimo, o projeto de modificações com acréscimo de área da unidade 1.702 (objeto desta demanda) foi submetido à análise do Município, através do processo no. 2/310.975/2010, porém caiu em exigência, a ser cumprida para a continuação da análise, relacionada aparte do projeto de construção (fls. 438/439).

Verifica-se, portanto, que se há exigência a ser cumprida, logo não se findou o processo de legalização, mas houve tão somente o submetimento do projeto à Prefeitura. Em outras palavras, se caiu em exigência, a obra encontra-se irregular.

Ademais, o próprio perito atesta em seu laudo que a obra causou alterações à área comum, tendo apontado quais seriam tais alterações às fs. 452, itens b e c. Dessa forma, se pode afirmar que a obra encontra-se irregular, não só sob o aspecto da legalidade, mas também sob o ponto de vista estrutural, sendo certo que é direito dos Condôminos da área comum não ter uma obra que lhe cause óbice ou prejuízo.

Por fim, há um terceiro ponto que merece análise mais apurada. Compulsando-se os autos, e conforme mencionado pelo perito em seu laudo, foi elaborado um projeto de arquitetura e um projeto de estrutura para a obra que os réus pretendiam realizar e tais projetos foram submetidos ao Condomínio, que mediante parecer técnico de engenheiro contratado para tal fim, concluiu pela adequação e conformidade do projeto e pelo atendimento aos requisitos de segurança. A obra foi então iniciada em agosto de 2009 e paralisada em abril de 2013, justamente porque a execução da mesma divergia do apresentado no projeto. Agiu, portanto, de forma irregular os réus ao apresentarem ao Condomínio um projeto e executar outro, o que configura uma hipótese de tredestinação ilícita.

Dessa forma, ante todas as irregularidades acima expostas, a procedência do pedido no sentido de embargar a obra é medida

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que se impõe, devendo os autores restituir as áreas comuns do Condomínio à situação imediatamente anterior ao início da obra, no prazo de 30 dias, sob pena de multa única de R$ 5.000,00.

No tocante às despesas que o Condomínio teve, verifico que se trata de valores com peritos e advogados, bem como data show e tela para apresentação de parecer, o que não pode ser imputado

os réus são despesas concernentes ao próprio ajuizamento da demanda, sendo certo que a prova pericial produzida em Juízo já seria suficiente ao deslinde da causa e os gastos apontados foram objeto de livre disponibilidade da parte.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO para embargar a obra descrita na inicial, condenando os réus a restituir as áreas comuns do condomínio à situação imediatamente anterior ao início da obra, no prazo de 30 dias sob pena de multa única de R$ 5.000,00.

Ante a sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento da metade das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação. Condeno a parte ré ao pagamento da metade das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% do valor da condenação. “

Inconformados, os nunciados interpõem o recurso de apelação de fls. 612/636. Sustentam, em resumo, que: a) mesmo sem o deferimento de medida liminar para a suspensão da obra, o condomínio não permitiu a sua continuidade, mas somente a manutenção da impermeabilização, o que gerou custos para os apelantes; b) nesse período, diligenciaram junto à Prefeitura, a aludida legalização; c) a questão da isonomia não foi apreciada, já que os demais condôminos fizeram suas ampliações nos mesmos moldes, pagando a mais valia ao final, sem oposição do condomínio; d) não foi demonstrado, no laudo, nenhuma irregularidade técnica, pois as exigências se referiam somente à questão documental; e) em 16/09/2019, foi publicado no D.O. Rio o deferimento do pedido de legalização, mediante o pagamento de contrapartida, no valor de R$ 201.209,37 (duzentos e um mil, duzentos e nove reais e trinta e sete centavos), tendo a SMU constatado que as obras não modificavam a altura do edifício e que o acréscimo horizontal estava afastado em relação às fachadas; f) ainda que posterior à sentença, o conteúdo do ato administrativo reflete a ausência de irregularidade na obra; g) as interferências nas áreas comuns eram necessárias para a execução da obra e só não foram corrigidas devido à paralisação imposta pelo condomínio.

Em contrarrazões, o nunciante se manifestou às fls. 652/676.

V O T O

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Presentes os requisitos de validade, conhece-se do recurso.

Como cediço, a ação de nunciação de obra nova tem por coibir prejuízos, advindos do abuso do direito de construir. Embora se destine à proteção dos direitos de vizinhança, estabelecidos nos artigos 1.301, 1.302, 1.311 e 1.312 do Código Civil, a jurisprudência entende, pacificamente, que o condomínio está legitimado para a propositura da demanda, considerado o evidente interesse na busca de medidas em defesa dos interesses da coletividade que representa.

O nunciante alega que, além do descumprimento da exigência de licenciamento municipal, constante da convenção condominial, os nunciados deixaram de observar alguns cuidados na realização das obras, causando alterações nas áreas comuns, risco de inundação da casa de máquinas e bloqueio em dutos de ventilação.

Pois bem. Conquanto o tema da legalização junto à SMU tenha restado solucionado, diante do deferimento publicado em 16/09/2019 (fls.624), faz-se necessário atentar para o fato de que o referido ato administrativo se ateve a aspectos urbanísticos, como fachada e gabarito, situações apreciadas pelo signatário do parecer de fls. 622. Confira-se a resposta ao quesito de nº 10:

“Sim. A Prefeitura não concede licença para execução desse tipo de acréscimo nas condições das legislações vigentes para o local. Entretanto, concede a legalização do espaço construído mediante ocasional dispositivo legal aprovado para este fim.”

Por outro lado, impende notar que o item 50 da Convenção estabelece que as unidades situadas no 17º pavimento possuem direito de uso e gozo das áreas acima das suas projeções, não afetadas pelas coisas de uso comum dos edifícios.

Cumpre consignar, de início que o detalhado laudo pericial de fls. 430 e seguintes, apesar de ter sido produzido nos autos da ação cautelar de produção antecipada de provas, foi submetido ao contraditório e devidamente homologado pelo juízo.

Pois bem. Lê-se, às fls. 438, que a obra reclamada teve início em agosto de 2009, com instalação de estrutura metálica e adaptações iniciais, mas está paralisada por imposição do condomínio nunciante desde abril de 2013.

Em razão exclusivamente da ausência de licenciamento do Poder Público, não subsistiria, de fato, motivo para que se mantivesse a paralisação, considerado, ainda, para se chegar a essa mesma conclusão, que os acréscimos efetuados nas unidades 1701 e 1704 foram legalizados por meio do contrapartida, sem a necessidade de apresentação prévia de documento municipal ao condomínio.

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No entanto há questões internas, atinentes à estrutura e ao bom funcionamento das instalações do edifício, que não estão inseridas no âmbito fiscalizatório da municipalidade, mas afetam diretamente os interesses da coletividade condominial, sendo, por isso, aptas a serem discutidas/impugnadas pela presente via.

Mostra-se, nesse passo, imperiosa a transcrição de elucidativos trechos do laudo elaborado pelo perito do juízo:

10. Queira o Ilustre perito informar se houve remoção da impermeabilização de parte da tampa da caixa d’água e da parede que separa essa área das instalações da casa de máquina dos elevadores.

Resposta:

Sim, houve interferência parcial Veja a foto:

11. Queira o Ilustre perito informar se a parede lateral da caixa d’água foi alterada em razão da obra da unidade 1.702.

Resposta:

Sim, houve interferência. Veja a foto:

No caso da unidade 1.701, o muro atravessa o topo da caixa d’água, de forma que as tampas de acesso fiquem isoladas. Esta solução garante que o condomínio possa fazer limpeza e manutenções na caixa d’água sem necessidade de entrar na referida unidade. Para o caso de alguma eventualidade, existe uma porta, mantida permanentemente fechada, que liga a unidade à área comum do edifício.

12. Queira o Ilustre perito informar se os apoios dos perfis metálicos na viga de coroamento em concreto armado da fachada frontal do prédio são adequados.

Resposta:

Não. A estrutura metálica de transição da estrutura original para o recebimento do acréscimo da construção foi interrompida na fase de início de sua implantação. Ela carece de relocações e acertos, não realizados, aparentemente, por motivo da paralisação das obras impostas pelo Condomínio.

13. Queira o Ilustre perito informar se as áreas de contato das vigas metálicas com suas respectivas chapas metálicas de apoio (afixadas nos pilares em concreto armado existentes) são adequadas e se os filetes de solda em questão apresentam-se com comprimento recomendável.

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Resposta:

Não. A estrutura metálica de transição da estrutura original para o recebimento do acréscimo da construção foi interrompida na fase de início de sua implantação. Ela carece de relocações e acertos, não realizados, aparentemente, por motivo da paralisação das obras impostas pelo Condomínio.

14. Queira o Ilustre perito informar se há deficiência / inexistência de camada regularizadora de grauteamento, na região de contato entre as chapas metálicas e os pilares existentes em concreto armado.

Resposta: Sim. A estrutura metálica de transição da estrutura original para o recebimento do acréscimo da construção foi interrompida na fase de início de sua implantação. Ela carece de relocações e acertos, não realizados, aparentemente, por motivo da paralisação das obras impostas pelo Condomínio.

15. Queira o Ilustre perito informar se há chapas de enrijecimento em nós do sistema estrutural em grelha metálica em questão (cruzamentos vigas x vigas e vigas x montantes), com vistas a se evitar concentração de tensões.

Resposta: Sim. A estrutura metálica de transição da estrutura original para o recebimento do acréscimo da construção foi interrompida na fase de início de sua implantação. Ela carece de relocações e acertos, não realizados, aparentemente, por motivo de paralisação das obras impostas pelo Condomínio.

17. Queira o ilustre perito informar se a retirada da manta de impermeabilização pode ser causa do vazamento de água de chuva sobre o hall de serviço do 17º pavimento.

Resposta: É provável. Veja a foto:

18. Queira o ilustre perito informar se a remoção da parede lateral de proteção da caixa d’água pode ser a causa do vazamento de água sobre o hall de serviço do 17º pavimento.

Resposta: É provável.

19. Queira o ilustre perito informar se o entupimento dos drenos no terraço foram ocasionados pelas obras de acréscimo da unidade 1.702.

Resposta: É provável. Veja a foto:

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20. Queira o ilustre perito informar se o entupimento dos drenos no terraço podem ocasionar o escoamento indevido das águas da chuva.

Resposta: É provável.

Feitas tais constatações, o profissional sugeriu as seguintes correções das situações identificadas como não compatíveis com o projeto e interferências em peças das partes comuns:

b) Quanto aos aspectos estruturais:

1. Adequação da estrutura metálica, incluindo reforço da alma dos perfis metálicos com enrijecimento dos nós;

2. Levantamento da localização dos pilares da estrutura;

3. Revisão do projeto estrutural, contemplando os cortes e montagem dos perfis e chapas metálicas, bem como indicação do tratamento anticorrosivo pertinente;

c) Quanto aos aspectos construtivos e arquitetônicos:

1. Reconstrução em sua posição original da parede de proteção lateral da caixa d’água;

2. Desobstrução dos shafts de ventilação;

3. Reparo da impermeabilização removida de partes da tampa da caixa d’água e da parede junto à casa de máquinas dos elevadores;

4. Complementação do projeto com indicação dos cortes e elevações do projeto, detalhando a altura dos peitoris da lateral e frontal da cobertura;

5. Adequar a arquitetura do projeto da área de proteção do acesso de estranhos ao apartamento pelas áreas comuns, sem interferência com a tampa da caixa d’água e sua manutenção;

6. Detalhar a arquitetura do projeto do espaço de área comum sobre as caixas d’água.

Acrescenta-se que o item a referia-se à licença de obra, que então não havia sido emitida pela municipalidade, questão superada, conforme já exposto.

Repise-se, pois, que, diante do disposto no item 50, do capítulo 16º da convenção de condomínio, o direito ao uso e gozo as áreas superiores aos apartamentos situados no 17º andar do edifício cinge-se àquelas que se encontram imediatamente acima das respectivas unidades, não afetadas pelas coisas de uso comum dos edifícios.

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Sendo assim, impõe-se prover parcialmente o apelo interposto, uma vez que, efetuadas as correções pormenorizadamente discriminadas pelo perito, as quais são necessárias para o restabelecimento das condições ideais das áreas comuns do condomínio vertical, não remanescerá óbice à continuidade da obra.

Pelo exposto, o voto é no sentido de PROVER PARCIALMENTE o recurso, para determinar que os nunciados apenas procedam às adequações indicadas nos itens b e c de fls. 452, mantidos o prazo e a multa arbitrados na origem.

Rio de Janeiro, 7 de outubro de 2020.

Desembargador GILBERTO MATOS

Relator