Inteiro Teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro
Décima Sexta Câmara Cível
Apelação Cível: 0226772-86.2015.8.19.0001 FLS.1
Apelante: ANA PAULA DA SILVEIRA
Apelante: GUILHERME LUBRANO DE MENDONÇA
Apelado: SPE CHL XCVI INCORPORACOES LTDA
Apelado: PDG REALTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
Relator: DES. MARCO AURELIO BEZERRA DE MELO
ACÓRDÃO
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO
DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. OBRAS NAS PARTES COMUNS DO CONDOMÍNIO QUE NÃO
SE ENCERRARAM DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E
MATERIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO
DOS AUTORES.
1- Réus que disponibilizaram a entrega das chaves dentro do
prazo contratual de tolerância de 180 dias. O acervo probatório dos autos indica, contudo, que, nesta data, a situação das partes
comuns do edifício, ainda em obras, inviabilizava a habitabilidade
do imóvel.
2- A efetiva utilização do imóvel só foi possível um ano e meio
após o fim do prazo de tolerância. Caracterizada, assim, a mora
do adimplemento da obrigação contratual dos réus.
3- Quanto aos lucros cessantes, o E. STJ já fixou que são
devidos no caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, posto que o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso
do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de
aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado, com termo final na data da disponibilização da
posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
4- . Sendo assim, é devido pela rés, a título de lucro cessante, o valor equivalente a 0,5% do valor de venda do imóvel, conforme
a clausula 18.6.3 do contrato a ser contado mensalmente, a
partir de 30/12/2014 (prazo de entrega previsto contratualmente)
até 04/06/2016 (data em que o imóvel passou a poder ser
efetivamente utilizado), acrescidas de juros de mora de 1% a.m.,
desde a data da citação, e correção monetária pela UFIR-RJ a
partir da data desta decisão.
5- Impossibilidade de fixação de lucros cessantes em cumulação
com multa moratória. Tese fixada pelo E. STJ pela sistemática
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dos recursos repetitivos. REsp 1635428/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO.
6– É cabível o repasse ao consumidor dos valores relativos à
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel, desde que previsto contratualmente. Tese fixada pelo E.
STJ pela sistemática dos recursos repetitivos no REsp
1.599.511-SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO.
7- Não se verifica, entretanto, no contrato a previsão da
responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento da
corretagem e assessoria imobiliária. Contudo, os réus, em sua
contestação, afirmam que a corretagem foi feita diretamente ao
corretor que intermediou a venda do imóvel objeto da presente
demanda, não podendo assim serem condenados a restituírem
valor que não receberam. Ausência de prova do pagamento.
8- A responsabilidade pelas despesas com o pagamento do
IPTU e das cotas condominiais relativas ao imóvel deve ser
atribuída aos réus até a data da efetiva entrega do imóvel em
condições de habitabilidade, posto que, antes disso, os autores
não puderam usufruir, dispor ou gozar do bem. Apenas com a
efetiva entrega do bem é que o ônus por tais despesas poderá
ser atribuído ao comprador. Precedentes do E. STJ e deste
Tribunal de Justiça.
9- O atraso injustificado em período superior ao prazo de
tolerância previsto contratualmente, por si só, não configura o
dano moral in re ipsa. Contudo, o atraso considerável (18 meses
após o final do prazo de tolerância) configura a existência do
dano extrapatrimonial. Precedentes do E. STJ.
10- O quantum indenizatório fixado a título de danos morais deve
observar o critério bifásico. Em um primeiro momento, analisa-se
o valor adotado em situações análogas. Após, na segunda fase,
verifica-se as questões pertinentes ao caso concreto, como a
reprovabilidade da conduta do ofensor, sua capacidade
econômica e a extensão do dano sofrido pelo consumidor. Desta
forma, deve ser fixado o valor indenizatório de R$ 10.000,00 (dez
mil reais) para cada autor, incidindo juros de mora de 1% ao mês
a partir da citação e correção monetária a partir da data do
presente julgado, posto que se trata de relação contratual.
11- Procedência parcial do recurso. Despesas processuais
deverão ser divididas pro rata, ficando cada parte condenada ao
pagamento de honorários sucumbenciais para o patrono da parte
ex adversa, sendo estes fixados em 10% do valor da
condenação.
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Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 022677286.2015.8.19.0001 , onde figuram como Apelante e Apelado as partes epigrafadas.
A C O R D A M os Desembargadores que integram a Décima Sexta
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade
de votos, em dar parcial provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do
Desembargador Relator.
Recurso de apelação cível interposto pelos autores contra a sentença
(Indexador 1.334) que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenizatória
proposta por ANA PAULA DA SILVEIRA e GUILHERME LUBRANO DE MENDONÇA em face de SPE CHL XCVI INCORPORACOES LTDA e PDG REALTY
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, julgou improcedentes os pedidos, condenando os autores ao pagamento das despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa conforme atribuído na emenda à
inicial.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c indenizatória proposta por ANA
PAULA DA SILVEIRA e GUILHERME LUBRANO DE MENDONÇA em face de SPE
CHL XCVI INCORPORACOES LTDA e PDG REALTY EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES , na qual sustentam que entabularam com as rés contrato de
promessa de compra e venda de imóvel com destinação comercial, cuja data de
entrega prevista no contrato era 30/06/2014, sendo previsto ainda um prazo de
tolerância de 180 dias. Afirma que a entrega se realizou em 20/12/2014. No entanto, a
obra ainda estaria pendente em relação à área comum do condomínio, de maneira a
impossibilitar a utilização do imóvel. Requereu então que as rés continuassem
arcando com o pagamento das cotas condominiais, IPTU e taxas análogas do imóvel
em atraso, a rescisão do contrato com a restituição do valor de R$ 187.748,42, bem
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como o valor pago a título de comissões de corretagem e os alugueis não aferidos em
relação ao imóvel em tela, no valor de R$ 2.500,00.
Posteriormente, apresentou emenda à inicial (Indexador 315) reformulando
seus pedidos para requerer a entrega das chaves em tutela de urgência, e, no mérito,
a entrega do imóvel; a indenização por lucros cessantes; o pagamento pelos réus de
taxa de condomínio e IPTU até a entrega das chaves; devolução de taxa de
corretagem e o pagamento de indenização por dano moral.
A emenda à inicial foi recebida, contudo a tutela de urgência foi indeferida
(Indexador 348).
As rés apresentaram sua contestação (Indexador 365), acompanhada de
documentos, arguindo a ilegitimidade passiva da PDG REALTY. Sustentam ainda que os autores já receberam as chaves, já estando quitado sua dívida, de maneira que a
inicial se mostra contraditória nesse sentido, além de não haver o interesse de agir.
Afirmam que os autores se recusaram a receber sua unidade, baseada em supostos
vícios construtivos, bem como ante a resistência de próprio condomínio em aceitar as
áreas comuns. Contudo, inexistiria inadimplemento de sua parte, uma vez que
entregou o imóvel dentro do prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente,
logo após a concessão do Habite-se. Aduzem ser inaplicável cláusula penal por
analogia, bem como esta não pode ser cumulada com lucros cessantes, sendo estes
também inexistentes por não poderem ser presumidos. A cobrança de IPTU e
condomínio possuiriam previsão contratual, de maneira que estaria dentro da
legalidade. Da mesma forma, cabe ao consumidor o pagamento pela comissão de
corretagem, posto que prevista contratualmente. Por fim, dizem inexistir dano moral a
ser indenizado. Desta forma, pugnam pela improcedência dos pedidos.
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Foi deferida a produção de prova documental suplementar e superveniente
(Indexador 764), a qual foi apresentada pelos autores (Indexador 776).
Manifestação da parte ré (Indexador 1199), informando que as partes comuns do condomínio foram efetivamente entregues.
Sentença de improcedência do pedido (Indexador 1.334), da lavra do MM. Juiz Roberto Henrique dos Reis , sob o fundamento que o imóvel foi entregue dentro
do prazo de tolerância de 180 dias, e que os valores cobrados pelas rés possuem
previsão contratual.
Interpuseram os autores recurso de Apelação (Indexador 1.374), pugnando
pela reforma da sentença, onde reafirmam as alegações da inicial e sua emenda,
sustentado que a mora decorre do fato de que as obras na área comum não estavam
prontas, impedindo a utilização das unidades autônomas.
Não foram apresentadas contrarrazões (Indexador 1.388).
É o breve relatório. Passo ao voto.
Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele se conhece.
Assiste parcial razão aos apelantes.
Cinge-se a questão em saber se houve ou não, por parte dos réus, o
descumprimento do prazo de entrega de imóvel, uma vez que estes ofereceram a
entrega das chaves dentro do prazo de tolerância previsto no contrato. No entanto, as
obras nas partes comuns ainda se encontravam com várias pendências, o que,
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segundo os autores, impediriam a utilização do imóvel, afetando inclusive a segurança
dos condôminos. O juízo a quo entendeu que não houve o descumprimento
contratual, julgando improcedentes os pedidos da inicial emendada. Inconformados,
os autores interpuseram o presente recurso.
As rés sustentam que não houve o atraso, uma vez que o contrato
celebrado entre as partes previa a entrega das chaves para o último dia de junho de
2014, e eles ofereceram as chaves em 20/12/2014, dentro do prazo de 180 dias de
tolerância previsto contratualmente. O Habite-se foi concedido pela Prefeitura de
Itaboraí em 19/09/2014 (Indexador 588). Assim, seria injusta a recusa do recebimento
das chaves por parte dos autores.
Ocorre que, de acordo com os diversos documentos acostados ao
processo pelos autores, as obras destinadas à liberação da área comum do
condomínio aos adquirentes dos imóveis não foram finalizadas na data aprazada, o
que, segundo os autores, impossibilitou a utilização do imóvel.
Cumpre ressaltar que, embora se tratem de provas documentais
apresentadas pelos autores, os réus em nenhum momento enfrentam diretamente a
situação das obras que ali estão descritas. Em sua contestação, limitam-se a afirmar
que a recusa dos autores em receber as chaves decorreria de suposto desinteresse
no imóvel, o que não condiz com as inúmeras tratativas ao longo do tempo, onde
cobravam dos réus a entrega das obras nas partes comuns.
Desta forma, junto à inicial foi apresentado um laudo técnico elaborado pelo
escritório ARCHITELIER PROJETOS E OBRAS LTDA., contratado pelos condôminos, onde, após apresentar inúmeras imagens das condições em que se encontrava a
obra, apresenta a seguinte conclusão (Indexador 198, fls. 202/203):
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Estamos apresentando os casos mais importantes neste
relatório, à pedido do contratante. Evidenciando elementos
determinantes para caracterizar como precoce a entrega do
empreendimento, por não darem condições ao funcionamento
pleno das edificações. Visto dentre outros fatos, instalações
inacabadas; acabamentos e pinturas em andamento;
pendente a realização de limpeza fina; pendente a desmobilização da construtora, entre outros.
Entendemos que o empreendimento Enterprise City Center -Itaboraí, ainda não está em condições de ser aprovado para
entrega aos proprietário conforme condições vistas a cima,
uma vez, que não possuí as infraestruturas principais
terminadas para o funcionamento do complexo e o enorme
número de pontos para serem refeitos e/ou terminados no
quesito acabamentos, entendemos que a obra está próxima
do fim, mas ainda não finalizada para vistoria de entrega ao
condomínio.
Todas as disciplinas de instalações ou apresentam problemas
ou não foram concluídas, com por exemplo:
– Telecomunicações e dados, painéis em fase de montagem;
– Ligação definitiva de energia, que influencia diretamente na
circulação vertical dos prédios, já que só funciona um
elevador por bloco em função de não ter carga suficiente para
ter todos em funcionamento, ocorrendo o mesmo com os
equipamentos de ar condicionado;
– As centrais de monitoramentos de CFTV que estão
localizados no subsolo estão em construção deixando todo o
empreendimento vulnerável no quesito segurança;
– O sistema de incêndio e pânico não está ligado, logo a tubulação está seca e não pressurizada, ainda não foi
explicado a falta de extintores em todos os prédios.
Foi encontrado em umas das lajes técnicas do PUC, sobre as
lojas âncoras diversas trincas e fissuras na laje e nas
alvenarias, dando a primeira impressão que houve uma
pequena acomodação do solo naquele trecho. Pedimos a
construtora juntamente com o consultor de estrutura para
avaliarem e monitorarem esse trabalho da estrutura
encaminhando um laudo atestando o resultado, uma vez, que
neste espaço terá diversos equipamentos pesados e de
vibrações atendendo as lojas.
Outro caso que trará grande contratempo e de difícil solução,
será resolver os diversos pontos de infiltrações entre o PUC,
Mall e garagens, dando destaque os problema encontrados no
subsolo G2, onde a pressão negativa do lençol freático está
atuando conforme visto nas fotos, embora esteja sendo feitas
as devidas correções, isso será um problema recorrente neste
pavimento.
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Com base no exposto, não vemos como satisfatório a vistoria
de entrega, e o aceite do mesmo. Acarretará em diversos
problemas ao corpo eleito de síndico e subsíndicos com os
demais condôminos, uma vez, que não podemos precisar o
número de proprietários que terão o interesse de se
instalarem imediatamente após a entrega, juntamente com o
grande número de intervenções de reparos que terão que
ocorrer em todo empreendimento até o total atendimento
destas pendências.
Em um segundo laudo, foi verificado que as pendências ainda não haviam
sido solucionadas (Indexador 1.027, fls. 1.042):
Mediante as exposições, fica claro os reparos que deveriam ser
realizados para entrega do empreendimento que não foram
finalizadas. Até a presente data 10/09/2015 não houve a
entrega oficial dos equipamentos e mobiliários. Sendo assim,
fica a cargo da comissão de acompanhamento de obra e o
síndico aceitarem os itens como assistência técnica.
Há ainda dois laudos de engenharia elétrica que apresentam a mesma
conclusão (Indexadores 1.043 e 1.052, fls. 1.051 e 1.060):
Deve ser feito um retrabalho no sistema de drenagem no
subsolo da edificação afim de eliminar alagamentos proveniente do solo local da construção, assim será eliminado
o risco de umidade de no cabeamento, contatos e
equipamento interrompendo os riscos aos sistemas elétricos
da edificação.
Todos os equipamentos em contato com água devem ser
desligados até que seja eliminado todo o contato com a
umidade local e também devem ser secos e revisados
tecnicamente para isentar riscos de danos aos mesmos, além
do risco aos usuários.
Todos os equipamentos e sistemas devem mantidos sob
Normas Regulamentadoras – NR e Normas Técnicas (ABNT
NBR) e caso contrário todos os danos a pessoas ou
equipamento deve ser de responsabilidade do causador direto
do risco ou do responsável pela manutenção predial do local.
Poço de elevadores com água, pisos e instalações em
inconformidade, conforme visto, oferecem riscos a pessoas e
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a edificação e devem ser eliminados, conforme as Normas
vigentes.
O aceite foi por fim dado em Assembleia Geral Extraordinária, realizada em
04/06/2016, onde a maioria dos condôminos concluiu pela ocupação dos prédios,
ainda que pendente de obras (Indexador 816). As chaves, contudo, foram
efetivamente entregues em 20/12/2015 (Indexador 479).
Assim, o acervo probatório dos autos permite concluir que, embora a
unidade objeto do contrato de promessa de compra e venda de imóvel tenha sido
disponibilizada aos autores dentro do prazo de tolerância de 180 dias, as obras nas
partes comuns do prédio ainda não haviam sido concluídas, de maneira a impedir a utilização do imóvel, uma vez que comprometiam a segurança dos adquirentes e
usuários, com problemas no fornecimento de energia, afetando o funcionamento dos
elevadores e ar condicionados, no sistema de incêndio e pânico, poço de elevadores
com água, pisos e instalações oferecendo riscos a pessoas e a edificação. Os réus
não fizeram nenhuma prova de que tais fatos não impediram a utilização da
edificação, não se desincumbindo do ônus que sobre si recaía, na forma do art. 373,
II, do CPC.
Isto, contudo, não implica em automática procedência dos pedidos
realizados pelos autores, que a partir de agora passam a ser analisados.
Quanto à condenação de pagamento de indenização por danos materiais, a
título de lucros cessantes, o E. STJ já fixou que são devidos no caso de
descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância,
posto que o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do
uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com
base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da
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disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Neste sentido
(grifei):
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO
AFASTADO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. SÚMULA 7/STJ.
LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANO
MORAL. INEXISTÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO.
AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O Tribunal de origem, examinando as circunstâncias da
causa, consignou que o atraso de 18 (dezoito) meses, após o
término do prazo de tolerância previsto no contrato para a
entrega do imóvel aos adquirentes, decorreu de fatos
previsíveis e inerentes à atividade empresarial, afastando a
ocorrência de força maior. A modificação desse entendimento,
a fim de afastar a responsabilidade da promitente vendedora,
demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória,
inviável em sede de recurso especial (Súmula 7/STJ).
2. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de
indenização por lucros cessantes durante o período de
mora do promitente vendedor, sendo presumido o
prejuízo do comprador. Precedentes.
3. Nos termos da jurisprudência do STJ, o simples
inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da
entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais
indenizáveis.
4. Agravo interno parcialmente provido, para afastar a
condenação por danos morais.
(AgInt no REsp 1725507/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, Julgamento em 27/08/2019, DJe
12/09/2019)
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO
EXPRESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS.
OCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. SÚMULAS 7 E 83
DO STJ.
1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na
entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por
lucros cessantes durante o período de mora do
promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do
promitente comprador.
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria de fato
(Súmula 7/STJ).
3. Agravo interno a que se nega provimento.
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(AgInt no AREsp 1021640/AM, Relatora Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, Julgamento em
25/06/2019, DJe 01/07/2019)
Desta forma, a sentença neste capítulo deverá ser reformada. Sendo
assim, é devido pela rés, a título de lucro cessante, o valor equivalente a 0,5% do
valor de venda do imóvel, conforme a clausula 18.6.3 do contrato (Indexador 248, fls.
268) a ser contado mensalmente, a partir de 30/12/2014 (data do prazo de entrega
previsto contratualmente) até 04/06/2016 (data em que o imóvel passou a poder ser
efetivamente utilizado), acrescidas de juros de mora de 1% a.m., desde a data da
citação, e correção monetária pela UFIR-RJ a partir da data desta decisão.
Fixado os lucros cessantes, estes não poderão dar cumulados com a multa
moratória, conforme tese fixada pelo E. STJ pela sistemática dos recursos repetitivos,
cuja ementa é abaixo transcrita:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N.
13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.
NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO
O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO
RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS
CESSANTES. INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a
finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao
locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1635428/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, Julgamento em 22/05/2019,
DJe 25/06/2019)
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Igualmente, não assiste razão ao apelo no tocante à comissão de
corretagem.
Com efeito, sabe-se que o contrato de corretagem é estabelecido entre as
partes onde a obrigação do intermediador é conseguir o resultado útil, qual seja, a
realização do contrato almejado.
Deve ser ressaltado, desde logo, que o artigo 722 do Código Civil
determina que pelo contrato de corretagem uma pessoa, não ligada a outra em virtude
de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,
obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas.
Em se tratando de relação de consumo, o E. STJ, em sede de recurso
repetitivo, consagrou o entendimento de ser cabível o repasse ao consumidor dos
valores relativos à corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel, desde que o valor seja previamente informado no contrato. Neste sentido:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO
TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I – TESE PARA OS FINS DO
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
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congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
(REsp 1.599.511-SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, Julgado em 24/08/2016,
DJe 06/03/2016)
Compulsando os autos, entretanto, não se verifica no contrato a previsão
da responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento da corretagem e
assessoria imobiliária. Contudo, os réus, em sua contestação, afirmam que a
corretagem foi feita diretamente ao corretor que intermediou a venda do imóvel objeto
da presente demanda, não podendo assim serem condenados a restituírem valor que
não receberam. Assiste razão aos réus nesse capítulo, uma vez que os autores não
comprovaram o alegado pagamento do valor a título de comissão de corretagem aos
réus.
Em relação à responsabilidade pelas despesas com o pagamento do IPTU
e das cotas condominiais relativas ao imóvel, deve ser atribuída aos réus até a data
da efetiva entrega do imóvel em condições de habitabilidade (04/06/2016), posto que,
antes disso, os autores não puderam usufruir, dispor ou gozar do bem. Apenas com a
efetiva entrega do bem é que o ônus por tais despesas poderá ser atribuído ao
comprador.
Neste sentido, a jurisprudência do E. STJ e deste Tribunal de Justiça
(grifei):
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1.
LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE
PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3.
PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015).
NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE
O ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE
VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E
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IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM
SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO
IMPROVIDO. 1. […] 2. Não tendo sido enfrentada a questão
ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo
acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso
especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os
óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. De fato, “a
admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15),
em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja
indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se
possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício
inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar
ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei”
(REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira
Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4. Segundo a
jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU
são de responsabilidade da construtora até a entrega do
imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter
como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do
imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para
o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a
pagar as despesas condominiais nem o citado imposto
referente ao período em que não haviam sido imitidos na
posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, Julgamento em
5/12/2017, DJe 15/12/2017).
0024939-09.2014.8.19.0209 – APELAÇÃO – Des (a). MURILO
ANDRÉ KIELING CARDONA PEREIRA – Julgamento:
26/09/2018 – VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL -APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MORAL E MATERIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
ADQUIRIDO NA PLANTA. Sentença que condena as rés a
restituir em dobro a parcela referente ao saldo devedor, o
IPTU e as cotas condominiais pagas antes da imissão na
posse e por dano moral no importe de R$ 10.000,00. Apelo
das rés. Mora das construtoras configurada. Apesar da
expedição do habite-se no prazo de tolerância, não houve a
realização da vistoria pelo autor por culpa das rés. Portanto,
não se pode ter como finalizada a obra, no caso, com a
consecução do habite-se. Ademais, houve demora pelas rés
em realizar o encaminhamento da documentação exigida pelo
banco para realização do contrato de financiamento pelo
autor, o que retardou a quitação do débito. Com isso, houve
aumento do saldo devedor como se o autor estivesse em
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Apelação Cível: 0226772-86.2015.8.19.0001 FLS.15
mora, o que de fato não ocorreu. Apelantes que deverão
restituir ao autor o que lhe foi cobrado a mais, porém na forma
simples, dado que a cobrança se baseou em cláusulas
contratuais que, em princípio, autorizariam a cobrança na
forma como foi realizada, o que afasta a caracterização da
má-fé por parte da construtora. IPTU e cotas condominiais
cobrados do autor antes de sua imissão na posse que
deverão lhe ser restituídos. Dano moral não configurado.
Falha na prestação dos serviços que não teve o condão de
abalar a dignidade do autor. Inteligência do verbete sumular
n.º 75 desta Corte. RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO
0000559-24.2011.8.19.0209 – APELAÇÃO – MÔNICA
FELDMAN DE MATTOS – Data de julgamento: 30/03/2016VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR -APELAÇÃO CÍVEL. RITO SUMÁRIO. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA
POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ARTS. 2º, 3º E 14
DO CDC. PRELIMINAR DE NULIDADE PARCIAL QUE SE
AFASTA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO
OCORRÊNCIA. EXISTÊNCIA DE PEDIDO EXPRESSO DOS
AUTORES PARA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A
TÍTULO DE IPTU E DEMAIS ENCARGOS ADIMPLIDOS
ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. INCUMBE AO
PROMITENTE VENDEDOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR O
IPTU E DEMAIS ENCARGOS CONDOMINIAIS DEVIDOS
ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE DA
CLÁUSULA CONTRATUAL QUE IMPÕE TAL DEVER AOS
PROMITENTES COMPRADORES. PRECEDENTES.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUANTO AO PRAZO
PARA ENTREGA DO IMÓVEL EVIDENTE, ENSEJANDO O
DEVER DE REPARAR OS DANOS DAÍ DECORRENTES.
FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS CONSTATADA.
(…) DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MAJORAÇÃO DO
QUANTUM ARBITRADO PARA R$10.000,00 (DEZ MIL
REAIS) PARA CADA AUTOR, OBSERVADOS OS
CRITÉRIOS DA RAZOABILIDADE E DA
PROPORCIONALIDADE. HAVENDO CONDENAÇÃO AO
PAGAMENTO DE DANOS MORAIS, INCIDEM JUROS
SOBRE A VERBA INDENIZATÓRIA A PARTIR DA DATA DA
CITAÇÃO, NA FORMA DO ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL,
POR SE TRATAR DE RESPONSABILIDADE CIVIL
DECORRENTE DE RELAÇÃO CONTRATUAL. NEGADO
PROVIMENTO AO RECURSO DA APELANTE 1 E DADO
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PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DOS APELANTES
2, MERECENDO PEQUENO REPARO DE OFÍCIO A
SENTENÇA PARA QUE OS VALORES DOS ALUGUÉIS
SEJAM PAGOS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES
OS AUTORES.
Cumpre ressaltar que o pedido dos autores é de abstenção da cobrança,
de maneira que não existem valores a serem restituídos.
Quanto aos danos morais, não se desconhece que a jurisprudência do E.
STJ se consolidou no sentido de que o mero atraso na entrega do imóvel não
configura o dano moral in re ipsa, devendo-se analisar as circunstâncias do caso
concreto para se verificar se houve para o consumidor a ocorrência do dano
extrapatrimonial. Desta forma, um pequeno atraso, ainda que posterior ao período de
tolerância previsto contratual, não é suficiente para se afirmar o dano moral.
Neste sentido:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. ENTREGA. ATRASO. DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento
de que o mero descumprimento contratual, caso em que a
promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo
contratual injustificadamente, embora possa ensejar
reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos
morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi
condenada ao pagamento de danos materiais e morais, sendo
estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega
do imóvel, os quais não são, portanto, devidos. 3. Agravo
regimental não provido.
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Apelação Cível: 0226772-86.2015.8.19.0001 FLS.17
(AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 27/10/2015)
O presente caso, entretanto, não se trata de pequeno atraso, uma vez que
houve um atraso de um ano e seis meses na entrega do imóvel, já contado o prazo
dos 180 dias de tolerância, uma vez que este vencia em 30/12/2014, mas o imóvel só
foi efetivamente disponibilizado em condições de uso em 04/06/2016.
Desta forma, em caso de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é
possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral. Neste sentido também há
precedentes do E. STJ:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO
CONTRA A INADMISSÃO DE RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA OBRA.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA.
AUSÊNCIA DE PARTICULARIZAÇÃO DO DISPOSITIVO
LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284/STF. EXCESSIVA DEMORA
NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. SÚMULA 7/STJ.
AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
1. A jurisprudência pacífica desta Casa dispõe que a ausência
de particularização dos dispositivos legais a que os acórdãos -recorrido e paradigma – teriam dado interpretação discrepante
consubstancia deficiência insanável, inviabilizando a abertura
da instância especial, a incidir a censura da Súmula 284 do
STF.
2. No caso em exame, o col. Tribunal a quo, à luz dos
princípios da livre apreciação da prova e do livre
convencimento motivado, bem como mediante análise
soberana do contexto fático-probatório dos autos, entendeu
pela existência de danos morais diante da excessiva demora
na entrega do imóvel (três anos), gerando transtorno de
ordem psíquica ao comprador.
3. Esta Corte de Justiça tem entendido que a revisão do
acórdão recorrido, em hipóteses similares à dos presentes
autos, encontra óbice na Súmula 7/STJ. Precedentes.
4. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 684.176/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
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Quanto ao valor da indenização, é sabido que não deve constituir a
indenização meio de locupletamento indevido do lesado e, assim, deve ser arbitrada
com moderação e prudência pelo julgador.
Por outro lado, não deve ser insignificante, considerando-se a situação
econômica do ofensor, eis que não pode constituir estímulo à manutenção de práticas
que agridam e violem direitos do consumidor.
Com efeito, a falta de parâmetro para a fixação do valor de indenização por
dano moral não pode levar ao excesso, ultrapassando os limites da razoabilidade e da
proporcionalidade, sobretudo no âmbito das relações de consumo, como no caso em
comento, nem tampouco mostrar-se irrisório.
A regra é a de arbitramento judicial e o desafio continua sendo a definição
de critérios que possam nortear o juiz na fixação do quantum a ser dado em favor da
vítima do dano injusto.
Em uma tentativa de reduzir a insegurança jurídica na fixação do dano
moral, conferindo ao tema um nível maior de estabilidade na jurisprudência, tem sido
desenvolvido no âmbito do Superior Tribunal de Justiça o chamado método bifásico
para o adequado arbitramento do dano moral. Busca-se com esse método um nível
maior de isonomia ao jurisdicionado diante de casos que sejam semelhantes,
tornando mais razoável e justo esse difícil mister do magistrado.
Poro ele, em um primeiro momento, o julgador deverá comparar a situação
de lesão a interesse jurídico extrapatrimonial a outros equivalentes e chegar num valor
que tenha sido adotado em situações análogas, sendo esta a primeira fase. Após
esse primeir momento que pressupõe o estudo dos precedentes judiciais, devem ser
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analisadas as questões específicas do caso concreto como a reprovabilidade da
conduta do ofensor, assim como a sua capacidade econômica e a intensidade do
sofrimento do ofendido ou, em outras palavras, a extensão do dano (art. 944, caput,
do Código Civil). É a segunda fase em que, fundamentadamente, será arbitrado o
dano.
Ensina o Ministro Luis Felipe Salomão, um dos defensores dessa tese, que
o método evita a arbitrariedade judicial no tocante ao subjetivismo da fixação do dano
moral e, ao mesmo tempo, se evita o equívoco de um tarifamento dos valores (REsp
1.332.366/MS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em
10/11/2016).
Sendo assim, em uma primeira fase, verifica-se que a jurisprudência deste
Tribunal de Justiça em casos semelhantes envolvendo o atraso na entrega do imóvel
objeto de contrato de promessa de compra e venda, os danos morais vêm sendo
fixados em torno de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Neste sentido (grifei):
0000485-28.2015.8.19.0209 – APELAÇÃO – Des (a). GEÓRGIA DE
CARVALHO LIMA – Julgamento: 09/05/2018 – VIGÉSIMA QUARTA
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Apelação Cível. Promessa de compra e venda de imóvel na planta.
Pretensão de recebimento de lucros cessantes e de dano moral, em
razão do descumprimento do prazo avençado para entrega do bem.
Sentença de procedência parcial do pedido. Inconformismo de ambas
as partes. Inexiste pedido de declaração de nulidade de cláusula
contratual. Ausência de interesse recursal. Apelo das demandadas
que não se conhece nesta parte. Mora da ré que restou incontroversa
nos autos, devendo ser contada até a data da imissão na posse do
imóvel, o que só ocorre com a efetiva entrega das chaves.
Ocorrência de fortuito interno que não afasta a responsabilidade da
promitente vendedora. Mero termo de recebimento das chaves que
não elide a mora, tampouco implica renúncia ao direito de pleitear
indenização por eventuais prejuízos sofridos. Lucros cessantes
presumidos, diante da impossibilidade do promitente comprador de
usufruir do imóvel. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
Atraso de 08 (oito) meses na entrega do imóvel, ocasionando
restrição à fruição do bem e frustração no comprador. Dano moral
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Décima Sexta Câmara Cível
Apelação Cível: 0226772-86.2015.8.19.0001 FLS.20
configurado. Verba indenizatória que deve ser fixada no valor de R$
10.000,00 (dez mil reais), em atendimento aos princípios da
razoabilidade e da proporcionalidade. Sucumbência do autor que se
afasta. Parte conhecida do recurso das rés ao qual se nega
provimento, majorando-se os honorários advocatícios em 5% (cinco
por cento) sobre o quantum fixado pelo Juízo a quo, na forma do
artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, perfazendo o total de
15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Provimento ao
apelo do autor, para o fim de condenar as rés ao pagamento da
quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), à título de dano moral,
corrigidos monetariamente, a partir da publicação deste acórdão e
acrescido de juros de mora, a contar da citação, bem como ao
pagamento integral das verbas sucumbenciais.
0354217-87.2015.8.19.0001 – APELAÇÃO – Des (a). JDS RICARDO
ALBERTO PEREIRA – Julgamento: 28/06/2018 – VIGÉSIMA SEXTA
CÂMARA CÍVEL
Direito do Consumidor. Ação de obrigação de fazer c/c indenização
em danos material e moral. Contrato de Promessa de Compra e
Venda de unidade residencial. Alegação de atraso de entrega do
imóvel; cobrança indevida de “Comissão de Corretagem”; taxas de
condomínio e ocorrência de dano mora. Recurso de Agravo Retido
contra a decisão que afastou a preliminar de ilegitimidade passiva
quanto a cobrança de “Comissão de Corretagem” e inversão do ônus
da prova em favor da parte autora. Sentença de procedência parcial,
condenando a parte ré ao pagamento das taxas condominiais até a
entrega das chaves do imóvel e indenização em dano moral na
importância de R$ 10.000,00. Recurso da parte ré asseverando a
exclusão de sua responsabilidade por culpa exclusiva da parte
autora, diante da inadimplência de suas obrigações contratuais,
descabendo a obrigação imposta e o dano moral fixado. Manutenção
da Sentença. Recurso de Agravo Retido não conhecido. Ausência de
cumprimento da parte final do artigo 1.009 do CPC. Cotejo probatório
que demonstra o pagamento das parcelas pactuadas, não sendo
comprovado pela parte ré a inadimplência indicada. Pagamento das
despesas condominiais que se mantém já que as promitentes
vendedoras continuam a exercer o domínio direto sobre o imóvel,
usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais
justificam a sua contribuição. Precedentes desta Câmara. Dano moral
configurado. Presente o nexo causal entre a omissão das vendedoras
e a angústia, ansiedade e transtornos experimentados pelo
comprador, decorrente do atraso na entrega do empreendimento.
Valor fixado que bem atende aos princípios da proporcionalidade e
razoabilidade. Majoração dos honorários advocatícios em favor da
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Apelação Cível: 0226772-86.2015.8.19.0001 FLS.21
parte autora para o percentual e 15% sobre o valor da condenação.
Conhecimento e não provimento do recurso.
Passando para a segunda fase, verifica-se que foram realizadas várias
assembleias entre os condôminos na tentativa de resolver o problema com os réus,
mostrando assim um intenso desgaste dos adquirentes para que as obras nas partes
comuns fossem encerradas. E mesmo após a ocupação dos imóveis não houve o
encerramento das obras.
Desta forma, o valor fixado para a indenização por danos morais na
presente hipótese deverá ser de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor,
incidindo juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a partir
da data do presente julgado, posto que se trata de relação contratual.
À conta de tais fundamentos, voto no sentido de dar parcial provimento ao
recurso para condenar os apelados: i) o pagamento, a título de lucro cessante, do
valor equivalente a 0,5% do valor de venda do imóvel, conforme a clausula 18.6.3 do
contrato (Indexador 248, fls. 268) a ser contado mensalmente, a partir de 30/12/2014
(data do prazo de entrega previsto contratualmente) até 04/06/2016 (data em que o
imóvel passou a poder ser efetivamente utilizado), acrescidas de juros de mora de 1%
a.m., desde a data da citação, e correção monetária pela UFIR-RJ a partir da data
desta decisão; ii) ao pagamento pelas despesas com IPTU e cotas condominiais
relativas ao imóvel até a data da efetiva entrega do imóvel em condições de
habitabilidade (04/06/2016); iii) pagamento de indenização por danos morais no valor
de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a cada um dos autores, incidindo juros de mora de 1%
o mês a partir da citação e correção monetária a partir da data do presente julgado,
posto que se trata de relação contratual.
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Apelação Cível: 0226772-86.2015.8.19.0001 FLS.22
sucumbenciais para o patrono da parte ex adversa, sendo estes fixados em 10% do
valor da condenação.
Rio de Janeiro, 03 de dezembro de 2019.
Desembargador MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO
Relator
