PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0041317-64.2017.8.16.0000, DO FORO CENTRAL
DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA – 5ª VARA CÍVEL
AGRAVANTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BONNAVILLE
AGRAVADAS : GLAUCIA LIMA RABELLO E ZULMA JACINTO GARCIA
RELATOR : DES. GUILHERME FREIRE TEIXEIRA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE
ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. RECURSO INTERPOSTO
EM FACE DA DECISÃO QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO
DA REALIZAÇÃO DE OBRAS NO CONDOMÍNIO
DEMANDADO. RECURSO INTERPOSTO PELO RÉU.
1. PROJETO ARQUITETÔNICO APROVADO QUE ENGLOBA
OBRAS DE GRANDE MONTA. REFORMAS QUE, NESTE
MOMENTO, CARACTERIZAM-SE COMO VOLUPTUÁRIAS.
NECESSIDADE DE APROVAÇÃO DA EXECUÇÃO DO
PROJETO POR MAIORIA DE DOIS TERÇOS DOS
CONDÔMINOS.
2. PROJETO, TODAVIA, QUE NÃO É OBJETO DE
DISCUSSÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE DE O RÉU
DISCUTIR A FORMA DE EXECUÇÃO DO PROJETO E,
CASO HAJA APROVAÇÃO EM OBSERVÂNCIA AO
QUÓRUM NECESSÁRIO, REALIZE AS RESPECTIVAS
REFORMAS.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

VISTOS, examinados e discutidos estes autos de Agravo de
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Instrumento nº 0041317-64.2017.8.16.0000, do Foro Central da Comarca da Região
Metropolitana de Curitiba – 5ª Vara Cível, em que é Agravante CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO BONNAVILLE e são Agravadas GLAUCIA LIMA RABELLO E ZULMA
JACINTO GARCIA.
1. RELATÓRIO.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio
Edifício Bonnaville contra decisão que, nos autos de Anulação de Assembleia
Condominial ajuizada por Glaucia Lima Rabello e Zulma Jacinto Garcia (autos nº
26005-45.2017.8.16.0001), dentre outros pontos, deferiu a liminar para suspender os
efeitos das Assembleias Gerais Extraordinárias, realizadas em 29.03.2017 e
10.05.2017, bem como a contratação da empresa GDE Ltda-Me, ficando vedados o
início e/ou a continuidade de qualquer obra no condomínio requerido e os pagamentos
relacionados à reforma (mov. 25.1).
Em suas razões (mov. 1.1-TJ), a parte agravante afirmou que
as obras do condomínio não possuem natureza voluptuária, mas, sim, são necessárias
para a conservação daquilo que está deteriorado e visam também resguardar a
segurança dos condôminos. Aduziu que a síndica recebe há tempos várias
reclamações dos moradores, inclusive da agravada Zulma, a respeito da segurança e
do estado de conservação das áreas e objetos do condomínio. Argumentou que este
E. Tribunal de Justiça já possui entendimento de que a aprovação de obras com
natureza útil e necessária pode ser por quórum de maioria simples. Informou que,
recentemente, terceiro não morador invadiu o condomínio armado e ameaçou o
porteiro e uma moradora que seria sua ex-esposa. Frisou que a assembleia que
aprovou a realização das obras não é objeto de qualquer demanda judicial. Defendeu
que o artigo 13 da Convenção do Condomínio trata apenas do quórum de instalação
da assembleia em primeira chamada e não para deliberações. Ademais, apontou que
as obras não se enquadram na hipótese do artigo 16, § 1º, que exige unanimidade de
votos, sendo, portanto, suficiente a maioria de votos dos presentes. Ainda, salientou
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que as deliberações acerca das obras questionadas foram tomadas sempre em
segunda chamada, de modo que foi observado o quórum de aprovação por maioria
simples, nos termos do artigo 1.353 do Código Civil. Dessa forma, argumentou que
não há nulidade nas deliberações, defendendo que os requisitos para a antecipação
de tutela pleiteada pelas requeridas não foram preenchidos e requerendo a revogação
liminar da decisão agravada, nos termos do artigo 995, parágrafo único, do CPC/2015,
possibilitando, assim, o início das obras.
Por fim, requereu o conhecimento e o provimento do agravo, a
fim de manter os efeitos das assembleias realizadas em 29.03.2017 e 10.05.2017.
No mov. 5.1-TJ, foi determinada a intimação da parte
recorrente para comprovar a realização do preparo recursal, o que foi cumprido (mov.
12.1/12.3-TJ).
O efeito suspensivo pretendido foi indeferido (mov. 14.1-TJ).
As contrarrazões foram apresentadas (mov. 22.1-TJ).

É, em síntese, o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO.

Regularmente instruído, conforme disposto no art. 1.017 do
CPC/2015, bem como sendo o processo eletrônico (art. 1.017, § 5º, do CPC/2015) e se
enquadrando o recurso na hipótese de cabimento prevista no art. 1.015, inciso I, do
CPC/2015, assim como verificada a tempestividade, merece ser conhecido o recurso.
No caso, anteriormente ao ajuizamento da presente demanda
(autos nº 0026005-45.2017.8.16.0001), que originou o recurso ora em análise, as
autoras Zulma Jacinto Garcia e Glaucia Lima Rabello ajuizaram outra ação (autos nº
0006862-70.2017.8.16.0001), que, também, deu causa a outro agravo (Agravo de
Instrumento nº 1.695.953-6). Aquele recurso teve o seguimento negado por este
Relator, porquanto eventual eficácia da tutela de urgência combatida pelo condomínio
réu foi suplantada pela nova decisão impugnada nestes autos.
Nesse contexto, a análise de ambas as ações é necessária
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para a melhor compreensão do litígio.
A primeira demanda (autos nº 0006862-70.2017.8.16.0001) foi
ajuizada, a fim de ser declarada a nulidade das Assembleias Condominiais realizadas
em 10.08.2016 e 28.09.2016.
Da leitura da ata da primeira Assembleia (mov. 35.10, p. 12/13,
daqueles autos), extrai-se que foi aprovada a contratação da empresa que apresentou
orçamento de R$ 315.000,00 para a execução das obras condominiais, bem como sua
forma de pagamento. Por sua vez, a segunda Assembleia (mov. 35.11, p. 05/06,
daqueles autos) foi realizada com o objetivo de discutir e aprovar a primeira, pois,
conforme alegações da demandante Zulma, a necessidade de contratação de seguro
para a obra foi acolhida por maioria de votos, mas não constou na ata. Assim, a
primeira ata foi aditada, nos seguintes termos:

Ponderadas todas as situações, a Presidência colocou em votação e,
por maioria, houve aprovação para contratação da empresa que
apresentou o orçamento de R$ 315.000,00, mediante contratação de
seguro da obra o qual deverá ser aprovado em assembleia. (mov.
35.11, p. 06, daqueles autos)

Narrou a parte autora, na petição inicial (mov. 1.1, daqueles
autos), que as reformas pretendidas modificam a estrutura do condomínio e são
voluptuárias. Assim argumentou que, da forma como foram votadas, não respeitam a
Convenção Coletiva que rege o condomínio. Apontou que o condomínio é constituído
por um total de 80 condôminos e que a ata da Assembleia realizada em 10.08.2016 só
foi assinada por 19 e a do dia 28.09.2016 por 30, de modo que as decisões não foram
tomadas por unanimidade ou maioria absoluta de 2/3, ou seja, 54 condôminos.
Dessa forma, pleiteou a concessão de liminar para que “(…)
seja suspenso o início de qualquer obra, pagamentos, entrada de maquinários e
funcionários de empresa contratada para a obra, até que seja decidido o mérito desta
lide pela anulação das Assembleias Gerais Extraordinárias de 10 de agosto de 2016,
e, 28 de setembro de 2016″ (mov. 1.1, p. 26, daqueles autos), o que foi deferido pelo
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douto Juiz singular (mov. 14.1, daqueles autos). Contra referida decisão, o réu interpôs
o Agravo de Instrumento nº 1.695.953-6.
Por sua vez, em razão da realização de novas Assembleias em
29.03.2017 e 10.05.2017, as demandantes ajuizaram a presente demanda com a
finalidade de anulá-las. Da leitura da primeira Assembleia (mov. 1.35, p. 09/12), extrai-
se que a execução dos serviços pela pessoa responsável pelo orçamento de R$
315.000,00 não foi aceita pelo Condomínio. Dessa forma, houve nova votação e
escolha de outra empresa, qual seja “GDE”. Ademais, foram abertas inscrições para a
formação de “Comissão de Obras”.
Já a segunda Assembleia (mov. 1.38) aprovou o contrato de
reforma com a empresa “GDE”.
Assim, as requerentes formularam pedido de tutela de
urgência, nos seguintes termos:

b) Nos termos do art. 300, § 2º do CPC, a antecipação dos efeitos da
tutela de urgência em caráter liminar, inaudita altera pars, para que
para que seja suspensa a realização de qualquer Assembleia
Extraordinária referente às reformas no edifício Bonaville, bem
como seja determinada a suspensão da contratação da empresa
GDE, a suspensão do início de qualquer obra, entrada de
maquinários, funcionários da empresa contratada para a obra, a
suspensão de pagamentos e transferência de valores monetários
à empresa GDE contratada para as reformas, até que seja decidido
o mérito desta lide pela anulação das Assembleias Gerais
Extraordinárias de 29 de março de 2017, e, 10 de maio de 2017,
declarando inválidas todas as decisões tomadas por tais Assembleias
Gerais Extraordinárias. (grifos no original – mov. 1.1, p. 33)

O douto Juiz singular deferiu a antecipação de tutela, senão
vejamos:

Frente ao exposto, defiro a suspensão dos efeitos de Assembleias
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Gerais Extraordinárias de 29 de março de 2017 e 10 de maio de
2017, para que seja dado continuidade com o projeto após a
resolução da lide. Fica, ainda, suspensa a contratação da empresa
GDE LTDA. – ME, bem como vedados o início e/ou continuidade de
quaisquer obras no condomínio réu e pagamentos relacionados à
reforma enquanto tramitar a ação. (grifos no original – mov. 25.1, p.
01)

Contra referida decisão, o requerido interpôs o presente
recurso.
Como se vê, as autoras impugnam as Assembleias realizadas
em 10.08.2016, 28.09.2016, 29.03.2017 e 10.05.2017, mediante o argumento de que
não respeitaram o quórum de aprovação para a realização de obras que impliquem a
modificação da estrutura do edifício (unanimidade) ou de natureza voluptuária (maioria
absoluta).
O réu, em contrapartida, defende que as obras são necessárias
e úteis, sendo possível a aprovação por maioria simples.
Pois bem.
Nos termos do art. 300, caput, do CPC/2015, a tutela provisória
de urgência será concedida quando a parte requerente demonstrar a probabilidade do
direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Em análise não exauriente da demanda, denota-se que as
autoras questionam unicamente o orçamento referente a obras já aprovadas em
Assembleia não questionada em nenhuma das ações ajuizadas.
Explico.
Em 06.08.2014, o condomínio réu aprovou a proposta de
honorários do arquiteto André Esmanhoto para a apresentação de projeto
arquitetônico para reforma e revitalização do condomínio (mov. 35.9, p. 11/12, dos
autos nº 0006862-70.2017.8.16.0001).
Em 28.05.2015 (mov. 35.9, p. 15/16, dos autos nº 0006862-
70.2017.8.16.0001), o projeto foi apresentado e aprovado por unanimidade, “com
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ressalva para retificação do projeto da churrasqueira, que deverá ser fechada” (p. 16).
Além disso, foi decidido que “o início da construção ficará condicionada a aprovação
da Assembleia convocada para este fim, a qual competirá aprovar ou não o início das
obras, mediante a apresentação de no mínimo 3 orçamentos” (sic – p. 16).
Destaque-se que o projeto arquitetônico foi aprovado por 17
condôminos, dentre eles as autoras Zulma e Gláucia (mov. 35.9, p. 14, dos autos nº
0006862-70.2017.8.16.0001).
Ainda, em 10.08.2015 (mov. 35.10, p. 03/04, dos autos nº
0006862-70.2017.8.16.0001), foi decidido por “C) Iniciar as obras do portal de acesso,
de acordo com o projeto aprovado, e já orçar a 1ª fase do Projeto, para reforma do
salão de festas e hall de entrada, quando os Sr. Danilo, Simone, Rodolfo se
comprometeram a apresentar empresas idônea e, eu, Jaqueline (ap. 904), pedir
referencias da empresa que realizou as reformas no Condomínio localizado na Av.
São Jose, 700″ (sic – p. 03/04).
Das alegações das partes, extrai-se que as obras do projeto
arquitetônico aprovado consistem em:

Alteração na escadaria de ingresso ao prédio, onde a recepção será
realocada no local onde hoje serve como sala de jogos.
Derrubada de parede da atual sala de jogos, aumentando esse
espaço, de modo que abrigue ali a recepção do condomínio, com
comunicação para a sala de estar/espera ali existente.
Derrubada da parede onde hoje está a recepção do prédio para
ampliar o espaço do salão de festas, modificando toda a cozinha,
banheiros e demais disposições do mesmo.
Abertura no salão de festas de um janelão, dando vista para a área
interna do prédio, onde hoje se encontra o parquinho de lazer para
crianças.
Troca do granito que cobre essa área que se pretende alterar, com a
colocação de porcelanato, conjugando parte em granito e parte em
porcelanato. (mov. 1.1, p. 08, dos autos nº 0006862-
70.2017.8.16.0001)
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Os arts. 13, 14 e 16, § 1º da Convenção do condomínio réu
dispõem que:

Artº 13º – As Assembleias Gerais instalar-se-ão, regularmente em
primeira convocação, com a maioria absoluta dos condôminos em dia
com suas obrigações legais e convencionais.
Artº 14º – As votações serão tomadas por maioria de votos dos
presentes, não sendo permitida a votação por correspondência.
Artº 16º, § 1º – As decisões pertinentes a alteração do princípio de
utilização das unidades, bem como qualquer alteração fundamental
na estrutura do condomínio, deve (ilegível) tomadas por unanimidade
de votos dos condôminos.
(sic – mov. 1.12, p. 04)

Por sua vez, o art. 1.341 do Código Civil dispõe que:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
(…)

No caso, trata-se de um projeto arquitetônico de grande monta,
que envolve reformas significativas como a alteração do local da recepção. Todavia,
neste momento, não demonstrou a parte agravada que tais obras implicam na
“alteração fundamental na estrutura do condomínio”, a justificar a aprovação por
unanimidade dos condôminos.
Também, nesta fase processual, não restou evidenciada a
natureza útil ou necessária das reformas (art. 96, §§ 2º e 3º, do CC). Conforme fotos de
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mov. 1.18/1.20, conclui-se que não há óbice revelador para a utilização do parquinho,
do salão de festas e da portaria (há apenas rachaduras no piso do parquinho). Ainda,
nas fotos de mov. 35.1, p. 07/08, dos autos nº 0006862-70.2017.8.16.0001, verifica-se
que as lâmpadas do salão de festas não estão devidamente encaixadas no teto, bem
como há um pequeno buraco no teto, além de o azulejo do banheiro estar quebrado e
parte de uma tábua estar levantada.
Ocorre que as obras não envolvem apenas a substituição de
piso, azulejos e lâmpadas de forma individualizada ou, até mesmo, a troca de porta e
compra de freezer, fogão e ar-condicionado, conforme reclamações de alguns
condôminos (mov. 45.4). As reformas irão derrubar paredes e realocar, por exemplo, a
escada de acesso ao prédio e a recepção.
Nesse contexto, a exigência de quórum qualificado para a
realização de obras voluptuárias é ligada ao seu caráter de prescindibilidade, nos
termos do art. 96, § 1º, do CC.
Veja-se que sequer demonstrou o recorrente como as obras
para a melhoria da segurança dos condôminos poderiam ter impedido o ex-marido da
moradora do apartamento 103 de ter invadido o prédio (mov. 45.3). Tal fato ocorreu
em 31.10.2017, não havendo notícia de reiteração da conduta, sendo que as
circunstâncias não estão suficientemente esclarecidas a ponto de se poder concluir
que as obras teriam impedido o fato. Ainda, conforme apontado pelas agravadas em
contrarrazões (mov. 22.1), a recepção é localizada dentro do edifício, ou seja, é
distante do portão de entrada.
Assim, tendo o condomínio réu 80 condôminos, as assembleias
realizadas em 10.08.2016, 28.09.2016, 29.03.2017 e 10.05.2017, a princípio, não
respeitaram o quórum qualificado, qual seja 54 condôminos, porquanto foram
aprovadas por 19, 30, 13 e 10 condôminos, respectivamente. Desse modo, presente a
probabilidade do direito das agravadas.
Ainda, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
se verifica na medida em que o custo estimado para a realização das obras é no valor
elevado de R$ 354.975,64 (empresa GDE – mov. 1.35, p. 10) e, uma vez efetuadas as
reformas, não será possível o retorno ao status quo ante.
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Não se olvide que, tratando-se o presente recurso de cognição
sumária, poderá o réu, na instrução probatória, comprovar a natureza útil ou
necessária das obras, a fim de afastar a necessidade de quórum qualificado.
Por outro lado, entendo não ser razoável que o condomínio
requerido espere o julgamento do litígio para prosseguir com o projeto arquitetônico
aprovado, porquanto, como se viu, o projeto não é objeto de discussão judicial.
Assim, entendo que o recurso merece parcial provimento, a fim
de possibilitar que o condomínio réu discuta a forma da execução do projeto e, caso
haja aprovação em observância ao quórum necessário, a princípio, de 2/3, realize as
respectivas reformas.

3. CONCLUSÃO.

Do exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial
provimento ao agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
BONNAVILLE, a fim de possibilitar que o condomínio réu discuta a forma de execução
do projeto e, caso haja aprovação em observância ao quórum necessário, a princípio,
de 2/3, realize as respectivas reformas, nos termos da fundamentação.

4. DISPOSITIVO.

ACORDAM os integrantes da Décima Câmara Cível do Tribunal
de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial
provimento ao agravo de instrumento interposto pelo réu, nos termos da
fundamentação.
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Presidiu a sessão a Desembargadora Ângela Khury, sem voto,
e dela participaram e acompanharam o voto do Relator o Excelentíssimo Senhor
Desembargador Luiz Lopes e o Juiz Substituto em Segundo Grau Carlos Henrique
Licheski Klein.

Curitiba, 19 de abril de 2018.

GUILHERME FREIRE TEIXEIRA
Desembargador Relator