Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 1ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO 0718119-03.2017.8.07.0001

APELANTE (S) SUZANA DE OLIVERA JULIAO e PAULO ANDRE MATTOS DE

CARVALHO

APELADO (S) CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL HILTON CARVALHO

Relator Desembargador HECTOR VALVERDE SANTANA

Acórdão Nº 1135365

EMENTA

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSEMBLEIA GERAL. CRIAÇÃO DE TAXA EXTRA. REALIZAÇÃO DE OBRAS NECESSÁRIAS. INEXIGÊNCIA DE QUORUM

QUALIFICADO. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA.

1. Não há ilegalidade na cobrança de taxa extra instituída por assembléia geral, já que considerada

necessária as obras para as quais ela está sendo destinada, não havendo que se falar em exigência de quorum qualificado. Art. 1.341, § 3º, do Código Civil.

2. Há previsão na convenção condominial de correção monetária e juros de mora para o condômino que estiver inadimplente com a taxa de condomínio, sendo, portanto, devidos no presente caso.

Apelação cível desprovida.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, HECTOR VALVERDE SANTANA – Relator, TEÓFILO CAETANO – 1º Vogal e SIMONE LUCINDO – 2º Vogal, sob a Presidência da Senhora Desembargadora SIMONE LUCINDO, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO. IMPROVIDO. UNANIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Desembargador HECTOR VALVERDE SANTANA

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta contra a sentença (ID 4836736) que julgou procedente o pedido

formulado na petição inicial para condenar os réus ao pagamento das das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas, enquanto durar a obrigação, nos termos do art. 323 do Código de Processo Civil, atualizadas pelo INPC e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês desde os

respectivos vencimentos, além da multa de 2%.

A apelante sustenta que o valor cobrado a título de taxa extra foi aprovado em assembleia geral sem a obediência de quórum mínimo, bem como não foi precedida de orçamento prévio aprovado em

assembleia. Defende ainda ser incabível os juros e a correção monetária. Requer a reforma da sentença para que seja considerada ilegal a taxa instituída na assembleia condominial realizada em 19 de

setembro de 2016 e, consequentemente, excluídos os juros e a correção monetária referentes às taxas. Requer, subsidiariamente, que sejam desconsiderados os juros e a correção monetária por ausência de dano. Requer ainda a condenação do apelado ao ônus da sucumbência.

Sem recolhimento de preparo, eis que a apelante é beneficiária da gratuidade de justiça.

O apelado apresentou contrarrazões requerendo o desprovimento do recurso (ID 4836744).

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador HECTOR VALVERDE SANTANA – Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cuida-se de ação de cobrança de taxas extras por inadimplência da apelante. A apelante alega

nulidade das taxas extras, pois instituídas em assembleia sem a obediência de quorum mínimo e sem

previsão orçamentária.

A cobrança da taxa extra foi instituída pela assembleia geral realizada em 19/09/2016 (ID 4836678).

Consoante registrado na ata da assembleia em comento, as taxas extras cobradas pelo condomínio

apelado destinam-se à recuperação da fachada do prédio.

O art. 1.341 do Código Civil estabelece que a realização de obras em condomínio dependerá de

votação dos condôminos em quorum a ser exigido de acordo com a natureza das benfeitorias, que

assim dispõe:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Consideradas necessárias as obras para as quais elas estão sendo destinadas, não há exigência de

quorum qualificado, nos termos do art. 1.341, § 3º, do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

(…)

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas,

somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

No mesmo sentido dispõe o art. 12, § 4º, da Lei 4.591/1964:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

(…)

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao

serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de

direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo

incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

No presente caso, não se vislumbra ilegalidade na cobrança da taxa extra instituída na assembleia

geral realizada em 19/09/2016, já que considerada necessária a obra para a qual ela está sendo

destinada, qual seja, revitalização da fachada do prédio, não havendo que se falar em exigência de

quorum qualificado, nos termos do art. 1.341, § 3º, do Código Civil.

Ressalte-se que a cláusula vigésima quarta da convenção de condomínio (ID 4836675) exige quorum especial de votação apenas nos casos de demolição e reconstrução do prédio, sua alienação ou no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de inseguração ou insalubridade, não se enquadrando o caso em análise nessas situações.

Sobre o tema, confira-se o seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos

Territórios:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE USO MISTO. TAXAS ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIAS.

TAXAS EXTRAS. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA.

NULIDADE. ALEGAÇÃO EM SEDE DE CONTESTAÇÃO. VIA INADEQUAÇÃO.

DELIBERAÇÃO, ADEMAIS, REGULAR E EFICAZ. AUTORIZAÇÃO DE OBRA NECESSÁRIA E INSTITUIÇÃO DE COTA EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE QUÓRUM. VÍCIO NÃO

CONFIGURADO. QUÓRUM SIMPLES (CC, ARTS. 1.351 E 1.352). ILEGALIDADE

INEXISTENTE. DESCONSIDERAÇÃO DO DECIDIDO IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA

QUALIFICADA. CONDENAÇÃO IMPERATIVA. APELO. DESPROVIMENTO. SENTENÇA

MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA

ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2º E 11). SENTENÇA MANTIDA.

1. Aliado ao fato de que a ação de cobrança de taxas condominiais não encerra a sede adequada para

invalidação de assembléia condominial na qual aprovada as taxas extraordinárias perseguidas,

mormente quando sequer formulada pretensão reconvencional com esse desiderato, a subsistência de aprovação das parcelas, volvidas à realização de obras úteis e necessárias, via de reunião regularmente convocada, pela maioria dos condôminos presentes, ressoa revestida de legalidade e eficácia.

2. A exigência de quórum qualificado para deliberações assembleares é restrita às hipóteses

pontualmente arroladas pelo legislador civil, não compreendendo essa exigência a aprovação de obras, independentemente da sua natureza, que não impactam alteração da destinação do edifício ou de

unidade imobiliária, que podem ser aprovadas pela maioria dos presentes, quando realizada a reunião em segunda chamada (CC, arts. 1.351, 1.352 e 1.353).

3. As deliberações aprovadas no molde legal e convencional obrigam a todos os condôminos, pois,

como ente coletivo, o condomínio está sujeito às inflexões derivadas da maioria, cabendo a todos os

condôminos sujeitarem-se ao decidido, salvo eventual dissintonia de ilegitimidade ou ilegalidade, que, não ocorrente, transmuda o aprovado em lei interna a ser observada na gestão do ente condominial.

4. Aprovadas as taxas extraordinárias em assembléia realizada sob os contornos legais e

convencionais, observado o quórum para deliberação, tornam-se exigíveis, ensejando a condenação

dos condôminos que, ignorando o decidido e a forma de gestão do ente condominial, incorrem em

inadimplência quanto ao pagamento das parcelas legitimamente aprovadas pela maioria dos

condôminos.

5. Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação processual civil, o

desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários

sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços

executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2º e 11).

6. Apelação conhecida e desprovida. Honorários recursais fixados. Unânime.

(Acórdão n.1100303, 20160710177583APC, Relator: TEÓFILO CAETANO 1ª TURMA CÍVEL,

Data de Julgamento: 30/05/2018, Publicado no DJE: 04/06/2018. Pág.: 229-253)

Quanto à alegação de necessidade de orçamento prévio das obras para criação de taxa extra,

verifica-se que constou expressamente, ainda que de maneira preliminar, os orçamentos que serviram de base para o cálculo da mencionada taxa, considerando que “foi usado como parâmetro uma obra

realizada em condições similares de localização e tamanho do condomínio” (ID 4836678), de sorte

que na hipótese não houve qualquer violação ao art. 12, § 4º, da Lei 4.591/1964.

Vê-se que não há ilegalidade na cobrança da taxa extra. A dispensa da apelante ao pagamento da

referida taxa implicaria em enriquecimento sem causa em detrimento dos demais condôminos, diante do usufruto das melhorias levadas a efeito no local.

Importante ressaltar que a alegação de vício no quorum da assembleia não poderia ser discutida na

ação de cobrança por inadimplência no pagamento do condomínio. A apelante devia ter formulado

pedido reconvencional quando apresentada a contestação.

a sentença deve ser mantida para que a apelante seja condenada ao pagamento das taxas extras

inadimplidas.

Quanto à cobrança de juros e correção monetária, há previsão na convenção condominial (cláusula

décima sétima – ID 4836675) de correção monetária e juros de mora para o condômino que estiver

inadimplente com a taxa de condomínio, sendo, portanto, devidos no presente caso.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil e levando em consideração o

trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios em relação à

apelante para 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação, além daqueles já fixados na sentença, ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida à apelante (art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil).

É como voto.

O Senhor Desembargador TEÓFILO CAETANO – 1º Vogal

Com o relator

A Senhora Desembargadora SIMONE LUCINDO – 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECIDO. IMPROVIDO. UNANIME.