Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 5ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0707376-94.2018.8.07.0001

APELANTE (S) CARLOS BROWN DE SOUZA PEREIRA GOMES

APELADO (S) CONDOMÍNIO DO BL D DA SQN 216

Relator Desembargador ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO

Acórdão Nº 1223909

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. PRELIMINAR. NULIDADE DA

SENTENÇA. OMISSÃO. INSTALAÇÃO DE ESQUADRIAS. TRANSFORMAÇÃO DE

VARANDAS EM JANELA. FATO INCONTROVERSO. OBRA SEM POSSIBILIDADE DE

APROVAÇÃO PELOS ÓRGÃOS RESPONSÁVEIS. PRELIMINAR ACOLHIDA. MÉRITO.

ASSEMBLEIAS. QUÓRUM LEGAL E CONVENCIONAL. ALTERAÇÃO DE FACHADA.

INCONTROVÉRSIA. QUÓRUM CONVENCIONAL. OBRAS ÚTEIS E VOLUPTUÁRIAS.

UNANIMIDADE. INOBSERVÂNCIA. DEMOLIÇÃO. PROVA PERICIAL. SEGURANÇA DO PRÉDIO. PREJUÍZO. ESCLARECIMENTOS DO EXPERT. NECESSIDADE. RECURSO

CONHECIDO, PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA (OMISSÃO) ACOLHIDA, E

PROVIDO.

1. Aferido que a sentença não analisou um dos pedidos objeto da demanda (demolição das esquadrias que transformaram varandas em janelas), apesar da oposição de embargos de declaração, impõe-se a

sua cassação, notadamente porque se trata de tema central de uma das demandas propostas por um dos apelantes que foi extinta em razão do reconhecimento de continência, exatamente para que o pedido

fosse apreciado em conjunto nestes autos. Preliminar de nulidade da sentença acolhida . Sentença

cassada.

2. A nulidade também se impõe porque a questão referente à segurança do imóvel após as obras

realizadas pelo síndico, sobretudo aquelas consubstanciadas no acréscimo de lajes estruturais na

cobertura do prédio, não se encontra devidamente esclarecida pela prova produzida nos autos (pericial), certo que ambas as partes pediram novos esclarecimentos ao perito, o que não foi objeto de análise

pelo julgador.

3. No caso, os autores propuseram ao menos 03 (três) ações contra o condomínio que foram reunidas

para julgamento conjunto (0707376-94.2018.8.07.0001, 0024904-27.2014.8.07.0001 e

0707791-14.2017.8.07.0001), nas quais buscam a anulação de assembleias condominiais que

aprovaram várias obras no prédio, algumas inclusive de alteração da fachada sem a observância do

quórum mínimo previsto no Código Civil e, principalmente, na convenção do condomínio

(unanimidade de votos).

4. As obras não foram autorizadas previamente, nem aprovadas após a conclusão pelos órgãos

competentes da Administração Pública, mas, isto sim, há notícia nos autos de que parte delas foi objeto até mesmo de embargo pelo órgão fiscalizador do GDF.

5. A cassação da sentença se justifica, pelo menos, por dois fundamentos: o primeiro é a omissão em

relação à apreciação de um dos pedidos (colocação indevida de esquadrias) e, o segundo, porque a

prova pericial não permite concluir com o juízo de certeza próprio da ação de conhecimento (cognição plena) se as obras colocam em risco a segurança da construção, especialmente em razão do acréscimo de lajes estruturais na cobertura.

6. A aplicação do disposto no § 3º do artigo 1.013 do CPC não é possível porque não se vislumbra a

existência de causa madura a permitir a imediata apreciação do mérito pelo Tribunal, sobretudo em

relação à segurança do prédio após as obras.

7. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA (OMISSÃO)

ACOLHIDA, E PROVIDO. Sentença cassada.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO – Relator, ANGELO PASSARELI -1º Vogal e JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS – 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor

Desembargador JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS, em proferir a seguinte decisão:

CONHECER. DAR PROVIMENTO. UNÂNIME. , de acordo com a ata do julgamento e notas

taquigráficas.

Brasília (DF), 18 de Dezembro de 2019

Desembargador ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por CARLOS BROWN DE SOUZA PEREIRA GOMES e outras (id. 8867732) contra a sentença (id. 7267645) prolatada pelo i. juiz da 12ª Vara Cível de

Brasília que, nos autos destas ações de conhecimento – ação continente – (e das ações contidas – autos físicos 2014.01.1.104880-6 e eletrônicos 0024904-27.2014.8.07.0001 e 0707791-14.2017.8.07.0001)

propostas em desfavor do CONDOMÍNIO DO BL D DA SQN 216 , julgou improcedentes os pedidos.

As demandas têm por objeto a declaração de nulidade das assembleias condominiais realizadas no

dia 30/10/2013 (autos 2014.01.1.104880-6) e 22/02/2017 (autos eletrônicos

0707376-94.2018.8.07.0001), esta última convocada com o objetivo de convalidar as assembleias

realizadas nos dias 04/08/2010, 15/09/2010, 20/10/2010, 08/02/2012, 14/03/2012, 13/06/2012 e

30/10/2013.

Os autores afirmam que tanto as assembleias quanto as obras foram realizadas sem observarem a

legislação, inclusive a convenção condominial.

Em relação às assembleias, alegam que os vícios não são passíveis de convalidação e, no caso das

obras, sustentam que colocam em risco a salubridade e a segurança do prédio e, por consequência, dos próprios condôminos.

Adoto, em parte, o relatório da r. sentença:

“1.1. Processo 104880-6/14

CARLOS BROWN DE SOUZA PEREIRA GOMES, JÁCIA DE LACONCÉLIA e MARIA

BERNARDETE OLIVO (demandantes), proprietários de imóveis no CONDOMÍNIO DO BLOCO D DA SQN 216 (demandado), alegam que em assembléia geral realizada em 30/10/2013 foram

aprovadas obras voluptuárias sem a observância do quórum fixado na convenção do condomínio e no Código Civil. Alegam, também, que mesmo nesse quórum insuficiente foi incluído voto de não

condômino, que a deliberação sobre aquelas obras deveria ter sido precedida de parecer do Conselho

Consultivo e que, por fim, nem todos os condôminos foram convocados para aquela assembléia. Por

fim, afirmam que as obras realizadas não atendem o disposto no Código de Edificações do Distrito

Federal. Requerem, assim, que a assembléia-geral de 30/10/2013 seja declarada nula e, inclusive em

sede de tutela de urgência, que as obras nela autorizadas sejam demolidas.

A análise da tutela de urgência foi postergada para depois da manifestação do réu (fl. 188).

O demandado, em sua contestação (fl. 301-339), alega preliminarmente que a inicial é inepta. No

mérito, afirma que as obras autorizadas na assembleia de 30/10/2013 eram necessárias, o que tornaria a deliberação em assembleia desnecessária. Afirma, também, que as obras cumprem a legislação do

Distrito Federal.

A tutela de urgência foi indeferida (fl. 403-404). Contra essa decisão foi interposto agravo de

instrumento, que teve a tutela antecipada recursal indeferida (fl. 562-563) e, ao final, foi improvido (fl. 593).

Réplica a fl. 407-450.

Determinada a produção de prova pericial (fl. 582), o laudo foi apresentado a fl. 680-722. O autor

apresentou parecer de seu assistente técnico (fl. 743-747) e o réu requereu esclarecimentos (fl.

750-762; parecer de seu assistente à fl. 763-775), os quais foram prestados pelo perito a fl. 781-809.

Novos esclarecimentos exigidos (pelo réu, fl. 811-814, pelos autores a fl. 815-819) seguida de resposta do perito (fl. 830-833), novamente impugnada pelo autor (fl. 837-841)

1.2. Processo 0707376-94.2018.8.07.0001

CARLOS BROWN DE SOUZA PEREIRA GOMES (demandante também na ação 104880-6/14,

supra) alega que a assembleia geral extraordinária do dia 22/07/2017 do CONDOMÍNIO DO BL D DA SQN 216 (demandado também na ação 104880-6/14) é nula. As causas da nulidade seriam: o desvio de finalidade do ato, declaradamente para “convalidação das deliberações tomadas em sete Assembleias

Gerais realizadas entre 2010 e 2013″, mas em verdade para extinguir o processo judicial 104880-6/14; vícios formais nas procurações outorgadas pelos condôminos que não se fizeram pessoalmente

presentes; vícios na convocação da assembleia; e o desrespeito, nas obras autorizadas por aquelas

assembleias, da legislação urbanística do Distrito Federal.

Em sua contestação (id. 16838685; = id. 16840404), o demandado basicamente afirma que a validação das assembleias realizadas entre os anos de 2010 e 2013 é necessária para cumprimento de exigências da Administração Pública; que a convocação de nova assembleia (a do dia 22/02/2017) é legítima; que esta assembleia cumpriu todos os requisitos legais de convocação e que os votos foram validamente

computados, não incidindo sobre eles nenhum dos vícios alegados pelo autor.

Réplica de id. 17991997.

O despacho de id. 18045072 facultou as partes a especificarem as provas que quisessem produzir e

conferiu prazo ao réu para se manifestar sobre os documentos juntados com a réplica. Resposta do réu de id. 18937590, arrolando testemunhas.

A decisão de id. 19087636 indeferiu as provas requeridas pelo réu e determinou a conclusão dos autos para sentença.

Já a decisão de id. 20735661, vislumbrando potencial conexão com os autos 104880-6/14, intimou as partes a se manifestarem sobre esse ponto. Manifestação do autor de id. 21354936 e do réu de id.

21884283.

A conexão entre esta ação e a 104880-6/14 foi reconhecida e os autos enviados para esta 12ª Vara

Cível (id. 21928850).

Já nesta 12ª Vara Cível a competência foi recebida e o processo suspenso para julgamento em conjunto com o 104880-6/14 (id. 22491559)”.

Inconformados, os autores apelaram.

Em suas razões recursais, suscitam questão preliminar pertinente à nulidade da sentença, porque não analisou o pedido para a demolição da obra de colocação de esquadrias para fechar as sacadas

existentes no quarto dormitório, transformando-as em janela.

Insurgem-se, também, contra o indeferimento do pedido deduzido objetivando novos esclarecimentos do perito judicial, que seriam imprescindíveis para o deslinde do feito.

No mérito , alegam que a assembleia (AGE) realizada em 22/02/2017 para a convalidação da AGE de 30/10/2013, além de outras realizadas no período compreendido entre 2010 e 2014, é nula, porque não observaram os requisitos legais quanto à forma de convocação, publicidade do ato, além de haver

irregularidades nos instrumentos de procuração outorgados e contabilização de voto de não condômino para aumento do quórum.

Aduzem que as obras não observaram a legislação de regência e nem o quórum legal de aprovação

previsto na convenção, especialmente porque são de natureza voluptuária e exigem a unanimidade dos votos para aprovação.

Além disso, de acordo com os autores, em relação a uma delas (fechamento da varanda do quarto

dormitório que foi transformado em janela) sequer houve deliberação em assembleia.

As obras referidas são as seguintes: (i) fechamento das sacadas de um dos ambientes dormitórios; (ii) modificação estrutural (instalação de lajes) para permitir que um dos elevadores acesse a cobertura

coletiva, neste caso, com alteração da área construída e, por fim, (iii) instalação de cortinas de alumínio para preservar os condensadores de ar condicionados e permitir a colocação de outro equipamento,

além de outras intervenções na fachada do prédio.

o pedido pertinente às esquadrias colocadas na varada do dormitório, transformando-a em janela.

No mérito, pedem a reforma da sentença para condenar o réu a demolir a referida obra (esquadrias no quarto), porque, além de não ter sido autorizada em assembleia, não é passível de regularização junto à Administração Pública, pois não observa o Código de Edificações do DF.

Por fim, pedem a reforma da sentença para declarar a nulidade da assembleia ocorrida em 22/02/2017, e, por consequência daquelas que pretendeu convalidar, porque, além de se tratar de ato extemporâneo (posterior às obras), também não alcançou o quórum necessário (unanimidade dos votos).

Neste ponto, em pedido subsidiário , pedem que o condomínio seja obrigado a convocar nova

assembleia para deliberar sobre a convalidação das assembleias (AGE’s) realizadas em 04/08/2010,

15/09/2010, 20/10/2010, 08/02/2012, 14/03/2012, 13/06/2012 e 30/10/2013, neste caso, devendo-se

observar o quórum previsto na convenção condominial para autorização de cada obra realizada.

O recurso foi devidamente preparado e contrariado.

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO – Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

As três ações serão analisadas em conjunto, assim como o foram na sentença.

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por CARLOS BROWN DE SOUZA

PEREIRA GOMES e outras (id. 8867732) contra a sentença (id. 7267645) prolatada pelo i. juiz da 12ª Vara Cível de Brasília que, nos autos desta ação de conhecimento – ação continente – (e das ações contidas – autos físicos 2014.01.1.104880-6 e eletrônicos 0024904-27.2014.8.07.0001 e

0707791-14.2017.8.07.0001) propostas em desfavor do CONDOMÍNIO DO BL D DA SQN 216 ,

julgou improcedentes os pedidos.

Os autos revelam a existência de fortes divergências quanto à regularidade das assembleias e a

realização de obras no prédio do condomínio apelado no período compreendido entre 2010 e 2017.

Em razão disso, os autores, notadamente o sr. Carlos Brown, propuseram ao menos três ações

judiciais objetivando, não apenas a anulação das assembleias que aprovaram as obras, como, também, a própria demolição delas.

As obras são as seguintes:

Ø Colocação de cortinas de alumínio na fachada (área dos condensadores do ar condicionado);

Ø Colocação de esquadrias na fachada do prédio, transformado a varanda do quarto dormitório de alguns apartamentos em janela com alteração da ventilação e luminosidade e,

Ø Outras intervenções que alteraram a fachada do imóvel.

As ações judiciais propostas pelos três apelantes (autos 2014.01.1.104880-6 e eletrônicos

0024904-27.2014.8.07.0001) e pelo primeiro apelante apenas (0707376-94.2018.8.07.0001 e

0707791-14.2017.8.07.0001) foram reunidas para julgamento conjunto, porque foi reconhecida a

continência entre elas.

Na primeira, o objeto é a anulação da assembleia de outubro de 2013 e a demolição das obras por ela autorizadas.

Na segunda, o objeto é a anulação da assembleia de fevereiro de 2017, que foi convocada pelo síndico com o objetivo de convalidar as assembleias realizadas entre 2010 e 2013.

Houve ainda uma terceira demanda visando tão somente a demolição das esquadrias que fecharam a

varanda do quarto dormitório (0707791-14.2017.8.07.0001), também extinta na forma do art. 57 do

CPC, porque se entendeu que estava contida na demanda de 2014, o que, inclusive, foi objeto de

recurso e confirmação por este TJDFT.

PRELIMINAR (nulidade da sentença – omissão) .

Os apelantes alegam que um dos pedidos não foi analisado na sentença, pertinente à demolição da

obra de instalação de esquadrias nas varandas que transformaram o quarto dormitório em janela, o que prejudicou a vista, a ventilação e luminosidade do ambiente.

Os apelantes opuseram embargos de declaração visando suprir a omissão da sentença, que foram

desprovidos.

A ação que tratou do aludido pedido (esquadrias) foi extinta exatamente em razão da continência,

conforme já relatado.

Por ocasião daquela extinção, a julgadora fez constar expressamente na sentença que as esquadrias

colocadas nos dormitórios já eram objeto da primeira demanda, porque a causa de pedir era a mesma da primeira ação, de modo que seria analisada conjuntamente.

Contudo, na sentença o tema não foi tratado.

Importa registrar que esse tema se apresenta de crucial importância, porque a obra em questão, de

acordo com o laudo pericial, além de alterar a fachada e possuir natureza voluptuária, sequer poderá

ser aprovada pela Administração Pública, porque afronta a legislação local .

Logo, a omissão da sentença quanto a um dos pedidos é manifesta, razão pela qual a sua anulação

parcial é a medida que se impõe.

Em princípio, este Tribunal deveria prosseguir no julgamento, anulando-se parcialmente a sentença

naquele ponto para, em seguida, analisar desde logo o mérito da causa, na forma do disposto no § 3º

do artigo 1.013 do CPC.

Entretanto, não se vislumbra a existência de causa madura que permita a imediata apreciação do

mérito por esta Corte de Justiça, sobretudo em relação à segurança do prédio após as várias

intervenções decorrentes das obras contestadas.

autores e o assistente técnico por eles nomeados, comprometem a segurança da construção e

aumentam a área construída.

O laudo pericial, embora esclarecedor em relação aos demais pontos da demanda, especialmente

quanto à inexistência de obras necessárias e à impossibilidade de aprovação de parte delas pelos

órgãos competentes, não deixa claro se, efetivamente, a segurança do imóvel foi comprometida .

Logo, tratando-se de ação de conhecimento, cuja cognição é exauriente, verifico inexistir a necessária certeza a respeito da matéria fática, a permitir o julgamento da causa nesta Instância, notadamente,

repita-se, no tocante à segurança do imóvel após as várias intervenções discutidas nos autos,

insista-se, sem autorização prévia e sem aprovação ao final pelos órgãos administrativos.

A propósito, os autos demonstram que tanto os autores quanto os réus pediram novos esclarecimentos do perito acerca do laudo, os quais, na segunda oportunidade, sequer foram apreciados.

Assim, tenho como prudente a cassação da sentença , notadamente à vista da forte controvérsia

instaurada e da possibilidade, eventualmente, até mesmo de haver risco aos ocupantes do imóvel.

Com isso, permite-se o retorno dos autos à origem não apenas para que seja apreciado o pedido

relativo às esquadrias (objeto da demanda de 2017), mas também para oportunizar os devidos

esclarecimentos do perito sobre as reais condições de segurança do prédio após as intervenções.

Isso porque, no estado em que o processo se encontra, tenho como, com a devida vênia, precipitada a possibilidade de se entender que as obras estão adequadas, diante da várias irregularidades noticiadas nos autos (algumas incontroversas e outras atestadas no laudo oficial), desde a aprovação em

assembleias até a realização dessas mesmas obras.

Por oportuno, também foi reportado nos autos que há obra, inclusive, objeto de

embargo pelos órgãos fiscalizadores, multas aplicadas ao prédio em razão delas, e, ainda assim, a

despeito das irregularidades e advertências, o síndico cuidou de concluí-las.

Neste ponto, causa estranheza a não inclusão do síndico responsável no polo passivo da demanda,

certo que se pode, em tese, cogitar até mesmo da inclusão de outros responsáveis pela realização das obras, pessoas físicas ou jurídicas.

É certo que o condomínio, embora parte legítima para responder à demanda, também foi prejudicado com o ocorrido, acaso os fatos narrados sejam efetivamente comprovados.

O condomínio, de igual modo, poderia ter procedido processualmente, por ocasião da apresentação de defesa, para trazer os demais eventuais responsáveis para o polo passivo, até vislumbrando a

possiblidade de futura conversão do pedido em perdas e danos, o que permitiria, em homenagem à

economia processual, definir responsabilidades no mesmo processo. Essa postura, por outro lado,

coibiria a proliferação de demandas acaso outros condôminos compreendessem que deveriam agir em juízo, notadamente ao tomarem ciência da discussão travada, sobretudo do laudo pericial.

Em suma, para que os fatos estejam plenamente esclarecidos, será importante o retorno dos autos à

origem, com vistas a permitir não apenas suprir a omissão referente às esquadrias na varanda do

dormitório, como também apurar com mais profundidade quais as reais consequências das obras em relação à segurança da habitação.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para, acolhendo a preliminar de nulidade,

CASSAR a r. sentença e determinar o retorno dos autos à origem para que seja suprida a omissão em relação ao pedido referente à colocação de esquadrias na varanda dos dormitórios.

É como voto.

O Senhor Desembargador ANGELO PASSARELI – 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS – 2º Vogal Com o relator

DECISÃO

CONHECER. DAR PROVIMENTO. UNÂNIME.